Logo Bundesverband für Wohnen und StadtentwicklungBGH – Kommentierungen Dr. Beyer 2014

Dr. Dietrich Beyer: Kommentierung wichtiger BGH-Entscheidungen zum Mietrecht 2014

Die genaue Kenntnis der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist heutzutage unerlässlich für jeden, der sich mit dem Thema Mietrecht beschäftigt.

An dieser Stelle finden Sie eine auch für den Nicht-Juristen verständliche Kommentierung der wichtigsten Urteile des BGH zum Wohnraummietrecht durch Dr. Dietrich Beyer. Besonderen Wert legen wir dabei auf die genaue Darstellung der Auswirkungen der Leitentscheidungen des VIII. Zivilsenats des BGH auf die Praxis.


Modernisierungsmaßnahmen und Mieterhöhung: Abzug von ersparten Instandhaltungskosten, Modernisierung in "Etappen", wichtige Abgrenzungsfragen

BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 – VIII ZR 88/131
Die Modernisierung von Wohnraum ist aus einer Vielzahl von Gründen wünschenswert und sinnvoll, hat aber aus der Sicht des Mieters den "Nachteil", dass sie regelmäßig zu einer mehr oder weniger heftigen Mieterhöhung führt. Die damit verbundenen Komplikationen lassen sich vermeiden oder jedenfalls reduzieren, wenn der Vermieter die relevanten Kosten möglichst präzise ermittelt, insbesondere auch etwaige fiktive Instandsetzungskosten, die er durch die Modernisierungsmaßnahme erspart hat und deshalb vorweg abziehen muss, und wenn er seine Berechnung in der Mieterhöhungserklärung für den Mieter nachvollziehbar darlegt. Im vorliegenden Urteil erörtert der BGH ein ganzes Bündel interessanter Fragen und gibt der Praxis wichtige Hinweise, wobei er konsequent seine Linie verfolgt, die formellen Anforderungen an die Begründung der Mieterhöhung nicht zu überspannen.
Kommentar

 

Heiz- und Warmwasserkosten bei hohem Wohnungsleerstand: Umlegung nach gesetzlichem Maßstab (Flächen-/Verbrauchsanteil) oder Korrektur erforderlich?

BGH, Urteil vom 10. Dezember 2014 – VIII ZR 9/14
Ein Fall, der eher typisch für die neuen Bundesländer ist, aber durchaus auch in städtischen Sanierungsgebieten der "alten" Länder vorkommen kann, hat kürzlich den BGH beschäftigt. Es geht um die Frage, wie sich ein hoher Wohnungsleerstand in einer größeren Wohneinheit bei der Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten, konkret: bei der Aufteilung der Kosten nach Flächenanteil und nach Verbrauch, auswirkt, und ob im Einzelfall eine Korrektur des gesetzlichen Maßstabes – mindestens 50%, höchstens 70% nach dem erfassten Verbrauch – geboten ist.
Kommentar


Was wird aus dem Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters (§§ 563, 564 BGB)? Schnellstmögliche Klärung; Probleme bei mehreren Erben vermeiden

BGH, Urteil vom 10. Dezember 2014 – VIII ZR 25/14[1]
Die Frage, ob und mit wem ein Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters fortgesetzt wird, ist im Gesetz – in den §§ 563, 563a und 564 BGB – an sich klar geregelt. Schwierigkeiten können jedoch insbesondere dann auftreten, wenn mehrere "Nachfolger" in Betracht kommen, sei es als Haushaltsangehörige i.S.d. § 563 BGB oder als Erben (§ 564 BGB). Für beide Seiten, den Vermieter ebenso wie für die Rechtsnachfolger, ist es deshalb außerordentlich wichtig, durch eindeutige und unmissverständliche Erklärungen für eine klare rechtliche Situation zu sorgen und unnötige Komplikationen zu vermeiden. Ein aktuelles Urteil des BGH macht dies geradezu lehrbuchartig deutlich.
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[1] Grundeigentum 2015, 113 = NJW 2015, 474 = WuM 2015, 85
Kommentar

Wichtiges Grundsatzurteil: Mieter verursacht Brandschaden, kann dennoch die Miete mindern, Vermieter muss instandsetzen – ein Widerspruch?

BGH, Urteil vom 19. November 2014 – VIII ZR 191/13
Fast zwei Monate nach der Verkündung hat der BGH jetzt ein Grundsatzurteil [1] zu den rechtlichen Folgen eines vom Mieter verursachten Brandschadens veröffentlicht, das auf den ersten Blick fast als eine Zumutung für den Vermieter erscheint. Bei näherem Hinsehen dürfte der Zorn aber bald "verrauchen", auch wenn man sich als juristischer Laie mit den rechtlichen Feinheiten der umfangreichen Begründung etwas schwertut. Wichtig für die Praxis: Die Grundsätze gelten auch für ähnliche Fälle, etwa Wasser- oder Frostschäden.------[1] Wegen der Grundsatzbedeutung dieser Entscheidung ist die Veröffentlichung in der Amtlichen Sammlung BGHZ vorgesehen.
Kommentar


Schätzung von Heiz- und Warmwasserkosten: formell in Ordnung, sachlich fragwürdig

BGH, Urteil vom 12. November 2014 – VIII ZR 112/14
In den drei Wochen vom 22. Oktober bis zum 12. November 2014 hat der VIII. Senat des BGH nicht weniger als vier Urteile erlassen, die verschiedene Aspekte der Abrechnung von Betriebskosten betreffen. Bei zwei dieser Entscheidungen ging es um die formelle Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung – im Urteil vom 12. November 2014[1] konkret um die Ermittlung der Verbrauchswerte für Heiz- und Warmwasserkosten im Wege der Schätzung.
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[1] noch nicht veröffentlicht (Stand 11. Dezember 2014)
Kommentar

Problematisch, aber wirksam: Vereinbarung eines Betriebskosten-Umlegungsschlüssels nach billigem Ermessen des Vermieters

BGH, Urteil vom 5. November 2014 – VIII ZR 257/13
Mit einer nicht alltäglichen Mietvertragsklausel über die Umlegung der Betriebskosten hatte sich der BGH in einem Urteil vom 5. November 2014[1] zu befassen. Wenn man den Leitsatz zu dieser Entscheidung liest, ist man zunächst etwas überrascht; die Begründung überzeugt jedoch – allerdings, das muss hinzugefügt werden, zur Nachahmung ist jene Klausel, vor allem für den Mieter, nicht zu empfehlen. Sie provoziert geradezu Streitigkeiten.
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[1] noch nicht veröffentlicht (Stand 11. Dezember 2014)
Kommentar

Zur Verständlichkeit einer Betriebskostenabrechnung: der "Personenmonat" als Umlegungsmaßstab

BGH, Urteil vom 22. Oktober 2014 – VIII ZR 97/14
Ein aktuelles Urteil vom 22. Oktober 2014 hat der BGH zum Anlass genommen, noch einmal seine grundsätzlichen Aussagen zu den formellen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung zu bestätigen und nach diesen Grundsätzen eine Abrechnung zu überprüfen, in der für zwei Positionen der Begriff der "Personenmonate" auftauchte.
Kommentar

Wer zahlt für öffentliche Versorgungsleistungen bei "vertragslosem" Zustand - Mieter oder Vermieter?

BGH, Urteile vom 2. und 22. Juli 2014 - VIII ZR 313/13 und 316/13
Im Juli 2014 hat der VIII. Senat des BGH zwei wichtige, zur Veröffentlichung in der Amtlichen Sammlung BGHZ vorgesehene Grundsatzentscheidungen zu der Frage erlassen, wer für öffentliche Versorgungsleistungen zu zahlen hat, wenn ein Grundstück an das betreffende Netz angeschlossen ist und die Leistungen in Anspruch genommen werden, ein (schriftlicher) Vertrag jedoch fehlt. Die beiden Urteile vom 2. Juli 20141 und 22. Juli 20142 sind zwar nicht zum Wohnraummietrecht, sondern zum Energielieferungsrecht ergangen, das ein Spezialgebiet des Kaufrechts darstellt und für das ebenfalls der VIII. Zivilsenat zuständig ist. Für die Wohnungswirtschaft oder private Vermieter sind die Entscheidungen jedoch insofern von erheblicher praktischer Bedeutung, weil sie klarstellen, dass grundsätzlich nicht der Grund- stückeigentümer als solcher, sondern derjenige Vertragspartner des Versorgungsunternehmens wird, der die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ausübt und die angebotene Leistung (sog. Realofferte) in Anspruch nimmt.
Kommentar

Grundsatzurteil zur rechtlichen Einordnung und Kündigung von Mischmietverhältnissen: nach Wohnraummietrecht oder Gewerberaummietrecht?

BGH, Urteil vom 9. Juli 2014 – VIII ZR 376/13
Mit einem Grundsatzurteil vom 9. Juli 2014 hat der BGH endlich Klarheit geschaffen für die Beantwortung der Frage, nach welchen Kriterien ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnräume und gewerblich oder freiberuflich genutzte Räume (sog. Mischmietverhältnis) rechtlich einzuordnen ist. Das Urteil ist auch deshalb bemerkenswert, weil der BGH in einem zentralen Punkt seine frühere Rechtsprechung korrigiert.
Kommentar

Wichtig bei Änderungen von Betriebskosten: Wann liegt eine einvernehmliche Regelung vor – und wann nicht?

BGH, Urteil  vom 9. Juli 2014 – VIII ZR 36/14
In seiner jüngeren Rechtsprechung hat der BGH – nach Aufgabe seiner früheren, entgegenstehenden Auffassung (Stichwort: "jahrelange, einvernehmliche Übung") – wiederholt die in der Praxis sich immer wieder ergebende Frage beantwortet, ob die Änderung von Betriebskostenabrechnungen durch den Vermieter, insbesondere die Aufnahme neuer Kostenarten oder die Änderung des Umlegungsmaßstabes, zu einer stillschweigenden einvernehmlichen Änderung einer bestehenden Betriebskostenvereinbarung führt, wenn der Mieter eine Nachforderung widerspruchslos bezahlt. Diese Frage hat er jeweils mit der Begründung verneint, aus der maßgebenden Sicht des Mieters sei der Erteilung einer vom Mietvertrag abweichenden Betriebskostenabrechnung nicht ohne Weiteres, sondern nur bei Vorliegen besonderer Umstände ein Angebot des Vermieters zu entnehmen, eine Änderung des Mietvertrages herbeiführen zu wollen.
Kommentar

Der "gefährliche" § 545 BGB: Widerspruch gegen die stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses durch Erhebung der Räumungsklage?

BGH, Urteil  vom 25. Juni 2014 – VIII ZR 10/14
Für beide Seiten, insbesondere aber für den kündigenden Vermieter, kann es "gefährlich" werden, wenn der Mieter nach der Kündigung nicht fristgerecht auszieht, sondern weiterhin in der Wohnung verbleibt. Für diesen Fall sieht § 545 BGB vor, dass sich das Mietverhältnis – automatisch und stillschweigend – auf unbestimmte Zeit verlängert, wenn nicht eine Vertragspartei innerhalb von zwei Wochen der Verlängerung widerspricht. Mit einem solchen Fall hatte sich der BGH vor kurzem zu befassen; die Entscheidung hat er zu zwei wichtigen Klarstellungen genutzt.
§ 545 BGB
Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. Die Frist beginnt
1. für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs,
2. für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält.
Kommentar

BGH klärt Voraussetzungen für die Erteilung einer Untervermietungserlaubnis; Schadensersatzanspruch des Mieters wegen zu Unrecht versagter Erlaubnis

BGH, Urteil vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13
Dass der Vermieter kündigen kann, wenn der Mieter unerlaubt die Wohnung ganz oder teil-weise untervermietet, ergibt sich unmittelbar aus dem Gesetz (§ 543 Abs.2 Satz 1 Nr.2 i.V.m § 540 Satz 1 BGB). Der BGH hat sich dazu erst kürzlich geäußert.
Andererseits erkennt das Gesetz in § 553 Abs.1 BGB aber auch ausdrücklich an, dass der Mieter in bestimmten Fällen ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben und dann vom Vermieter die Er-laubnis zur Untervermietung verlangen kann; verweigert der Vermieter in einem solchen Fall die Erlaubnis, kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich kündigen (§ 540 Satz 2 BGB). Daran wird der Mieter aber häufig nicht interessiert sein. Dann bleibt ihm jedoch, wie der BGH in einem aktuellen Urteil vom Juni dieses Jahres klargestellt hat, ein Anspruch auf Schadensersatz wegen der entgangen (Unter-)Miete.
Kommentar

1) Fristlose Kündigung wegen einer vom Vermieter provozierten Pflichtverletzung des Mieters?
2) Erstattung von Anwaltskosten des Mieters bei unbegründeter Kündigung des Vermieters?

BGH, Urteil vom 4. Juni 2014 – VIII ZR 289/13 (Teil 1)
Schwerwiegende Pflichtverletzungen des Mieters sind regelmäßig ein Grund für die fristlose Kündigung des Vermieters, weil dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist (einer ordentlichen Kündigung) nicht zugemutet werden kann. Das Gesetz – § 543 BGB – belässt es allerdings nicht bei dieser pauschalen Aussage; schon die Generalklausel des § 543 Abs.1 Satz 2 BGB enthält – trotz ihrer notwendigerweise weit gefassten Formulierung – mehrere wichtige Kriterien für die Beantwortung der Frage, wann ein wichtiger Grund für die Kündigung gegeben ist:
Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses... nicht zugemutet werden kann.
Absatz 2 des § 543 BGB enthält bekanntlich noch verschiedene Konkretisierungen, insbesondere den "klassischen" Kündigungsgrund des Zahlungsverzug des Mieters; diese Dinge spielten im vorliegenden Fall, der sich durch einige außergewöhnliche Umstände auszeichnet, allerdings keine Rolle.
Kommentar

Wann kann der Vermieter die vermietete Wohnung besichtigen?
BGH schafft Klarheit: Besichtigung nur aus konkretem Anlass.

BGH, Urteil vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 289/13 (Teil 2)
Der Wunsch des Vermieters, eine ihm gehörende vermietete Wohnung zu besichtigen, ist verständlich, kann aber Probleme verursachen, weil die Besichtigung unmittelbar in den verfassungsrechtlich geschützten persönlichen Lebensbereich des Mieters eingreift. Deshalb ist es wichtig, dass beide Beteiligte - Vermieter ebenso wie Mieter - ihre jeweiligen Rechte kennen und die Rechte des anderen respektieren. Hierfür hat der BGH in seinem Urteil vom 4. Juni 2014 erstmals klare Grundsätze aufgestellt. Wegen ihrer Bedeutung sollen die Leitsätze der Entscheidung schon an dieser Stelle wiedergegeben werden:
1) Eine Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, besteht nur dann, wenn es hierfür einen konkreten Grund gibt, der sich zum Beispiel aus der Bewirtschaftung des Objekts ergeben kann.
2) Eine Formularbestimmung, die dem Vermieter von Wohnraum ein Recht zum Betreten der Mietsache ganz allgemein "zur Überprüfung des Wohnungszustandes" einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (§ 307 Abs.1 Satz 1 BGB) unwirksam.
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Die Kaution: Keine Verwertung wegen streitiger Forderungen während des Mietverhältnisses; Unwirksamkeit einer anderslautenden Vereinbarung

BGH, Urteil vom 7. Mai 2014 - VIII ZR 234/13
Der für die Praxis interessanten BGH-Entscheidung vom 7. Mai 20141 liegt ein in tatsächlicher Hinsicht denkbar einfach gelagerter Sachverhalt zugrunde: Auf Grund einer entsprechenden Klausel im Mietvertrag hatte die Mieterin eine Kaution von 1.400 € geleistet. Über die Verwertung der Kaution hatten die Parteien in § 7 des Mietvertrages folgendes verein- bart: "Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Miet- verhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen." Später kam es zwischen den Parteien zum Streit über die Berechtigung einer Mietminderung. Daraufhin ließ sich der Vermieter - noch während des Mietverhältnisses - das Kautionsguthaben auszahlen. Die Mieterin war hiermit nicht einverstanden und forderte den Vermieter - vergeblich - auf, das Kautionskonto wieder aufzufüllen. Mit ihrer entsprechenden Klage hatte sie in allen drei Instanzen Erfolg.
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Kündigung wegen Eigenbedarfs bei sporadischer Nutzung einer Wohnung als Zweitwohnung – sehr problematisch, aber vom Bundesverfassungsgericht "abgesegnet"

Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 23. April 2014 - 1 BvR 2851/13 (LG Berlin, Urteil vom 22. August 2013 – 67 S 121/12)
Die Frage, ob eine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder eines gleichwertigen anderen Interesses begründet ist, hat den BGH in den letzten Jahren des öfteren beschäftigt, insbesondere in dem bekannten Düsseldorfer Fall (Einrichtung einer kirchlichen Sozialberatungsstelle, Urteil vom 9. Mai 2012 – VIII ZR 238/11) und dem Anwaltskanzlei-Fall (Urteil vom 26. September 2012 – VIII ZR 330/11)[1]. Was zu gelten hat, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung in Zukunft als Zweitwohnung nutzen will, musste/konnte der BGH bislang noch nicht klären. Deshalb wäre es geradezu zwingend geboten gewesen, dass das LG Berlin, das mit Urteil vom 22. August 2013 [2] einen solchen Fall entschieden hat, die Revision zugelassen hätte, was es aber – völlig unverständlich – nicht getan hat. Da in jenem Fall die Grenze der Beschwer von 20.000 € für eine Nichtzulassungsbeschwerde nicht erreicht war, hatte die Mieterin die einzige ihr noch verbliebene Möglichkeit ergriffen und Verfassungsbeschwerde zum Bundesverfassungsgericht eingelegt, die das BVerfG jedoch – leider – nicht zur Entscheidung angenommen hat. Obwohl die Sache nicht auf dem "normalen" Weg des Revisionsverfahrens zum BGH gelangt ist, soll sie hier dennoch vorgestellt werden; denn für die Entscheidung des BVerfG dürfte die in jenem Verfahren abgegebene – negative – Stellungnahme des VIII. Senats des BGH eine, wenn nicht die ausschlaggebende Rolle gespielt haben.
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[1] Beide Entscheidungen sind an dieser Stelle bereits besprochen worden.
[2] 67 S 121/12, Grundeigentum 2013, 1517 = WuM 2013, 741 (mit eingehenden, kritischen und sehr lesenswerten Anmerkung von Artz); ähnlich Beyer, Info M 2013, 375
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Begründung einer Kündigung wegen Eigenbedarfs: Angabe der „Eigenbedarfsperson" und ihres Interesses an der Erlangung der Wohnung genügt

BGH, Urteil vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13
"Echte" Eigenbedarfskündigungen sind bei gewerblichen Wohnungsvermietern kaum denkbar, für den privaten Vermieter und den Mieter spielen sie eine umso größere Rolle, und für letzeren - den Mieter - sind sie besonders gefährlich, weil er solche Fälle durch sein eigenes Verhalten praktisch nicht beeinflussen und den Wahrheitsgehalt - die spätere Eigennutzung - nur schwer überprüfen kann. In seiner Rechtsprechung hat der BGH in den letzten Jahren mehrfach betont, dass - wie auch bei anderen Kündigungsgründen - die formellen Anforderungen an die Begründung der Kündigung nicht überspannt werden dürfen, was in der Instanzrechtsprechung leider immer wieder zu beobachten ist. Diese Linie hat der BGH in einem Urteil vom 30. April 2014 erneut bestätigt; die Entscheidung ist auch deshalb bemerkenswert, weil die Revision des Vermieters vom BGH selbst (und nicht vom Landgericht) zugelassen worden ist. Damit hat der BGH die grundsätzliche Bedeutung des Urteils und seiner Begründung deutlich gemacht.
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Der psychisch kranke (suizidgefährdete) Mieter - aktuelle Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, des BGH und des AG Berlin-Schöneberg zur Kündigung und Räumung

BGH, Urteil vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13; AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 9. April 2014 - 12 C 340/12; BverfG, Beschluss vom 25. Februar 2014 - 2 BvR 2457/13
Zu den in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht problematischsten Fällen der Kündigung und Räumung einer Mietwohnung zählen erfahrungsgemäß die Sachverhalte, in denen der Mieter an einer psychischen Krankheit leidet und mit dieser Erkrankung den Einwand einer unzumutbaren Härte der Kündigung begründet. Nicht selten ist damit die Gefahr eines Suizids oder zumindest die Drohung mit einem Suizid verbunden. Da hier häufig nicht nur die beiderseitigen Grundrechtspositionen aus Art. 14 GG - Schutz des Eigentums -, sondern auf der Seite des Mieters auch das Grundrecht auf Leben und körperliche Unversehrtheit (Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG) berührt ist, sind solche Fälle allein mit mietrechtlichen Grundsätzen oft nicht zu lösen. Unverzichtbar ist jedenfalls die umfassende Prüfung des Vorbringens des Mieters und die sorgfältige Abwägung mit den berechtigten Interessen des Vermieters. In der Rechtsprechung des VIII. Senats des BGH ist das Urteil vom 16. Oktober 2013 eine der wenigen einschlägige Entscheidungen zu diesem äußerst sensiblen und diffizilen Thema. Die Entscheidung, die hier bereits besprochen worden ist, hat jetzt ihre Fortsetzung in einem Urteil des AG Berlin-Schöneberg gefunden.
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Kündigung wegen Täuschung mit "frei erfundener" Vorvermieterbescheinigung

BGH, Urteil vom 9. April 2014 – VIII ZR 107/13
In der Praxis, vor allem bei gewerblichen Vermietern, dürfte die sogenannte Vorvermieterbescheinigung relativ verbreitet sein. Der BGH hatte sich jetzt zum ersten Mal mit einem solchen Fall  zu befassen und in seiner Entscheidung mehrere grundsätzliche Aussagen getroffen.
Kommentar

Kurz und bündig: "Vergleichbare Wohnungen" im Mieterhöhungsverlangen sind ein formales Begründungsmittel – mehr nicht.

BGH, Beschluss  vom 8. April 2014 – VIII ZR 216/13
Offenbar besteht weithin immer noch keine völlige Klarheit über den Wert der Angabe von "vergleichbaren Wohnungen" als Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558a Abs.2 Nr.4 BGB). In seiner Entscheidung vom 8. April 2014 sah sich der BGH wieder einmal veranlasst, auf die zwei wesentlichen Aspekte dieses Begründungsmittels hinzuweisen; dabei handelt es sich allerdings nicht um ein Urteil,  sondern um einen schlichten Beschluss, mit dem der VIII. Senat die Parteien darauf hinwies, dass er die vom Berufungsgericht – dem Landgericht Frankfurt – zugelassene Revision durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen beabsichtigt, weil ein Grund für die Zulassung der Revision nicht bestehe und die Revision auch in  der Sache unbegründet sei.
Kommentar

Mieterhöhungsverlangen (§ 558 BGB) durch die Hausverwaltung: Rollenverteilung klarstellen!

BGH, Urteile vom 2. April 2014 - VIII ZR 231/13 u. VIII ZR 282/13 [1]
In den letzten Monaten hatte sich der BGH mehrfach mit der Frage zu befassen, ob ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) wirksam ist, wenn es nicht vom Vermieter  selbst, sondern in seinem Auftrag oder mit seiner Zustimmung von einem Dritten, etwa der Hausverwaltung oder dem noch nicht im Grundbuch eingetragenen Grundstückserwerber an den Mieter gerichtet wird. In allen Fällen hat der BGH lebensnah und praktikabel, ohne die Formalitäten zu überspannen, die formelle Ordnungsmäßigkeit bejaht und damit rechtliche Klarheit in diesem zuvor umstrittenen Punkt geschaffen.
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[1] noch nicht veröffentlicht
Kommentar

Neue Mängelanzeige des Mieters bei verschlimmertem Mangel (Schimmelpilzbildung)? – BGH bestätigt seine "mieterfreundliche" Linie

BGH, Beschluss vom 18. März 2014 – VIII ZR 317/13
Dass der BGH die Revision auf Grund einer Nichtzulassungsbeschwerde des Mieters zulässt, kommt nicht allzu häufig vor. Ein aktueller Beschluss vom 18. März 2014[1] macht jedoch einmal mehr deutlich, dass er es – ähnlich wie mehreren früheren Entscheidungen – nicht hinnimmt, wenn ein Gericht eine Mietminderung an der angeblich ungenügenden Anzeige oder Beschreibung des Mangels durch den Mieter scheitern lässt; das ist vor allem deshalb von erheblicher Bedeutung, weil es in solchen Fällen letztlich regelmäßig um die Frage geht, ob der Vermieter, der die Minderung nicht akzeptiert, wegen eines geltend gemachten Mietrückstandes kündigen kann.
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[1] VIII ZR 317/13, WuM 2014, 278
Kommentar

Schönheitsreparaturen und Ausgleichszahlung bei Umbauabsicht des Vermie- ters nach Mietende: Was gilt, wenn der Vermieter nicht umbaut, sondern das Objekt verkauft?

BGH, Urteil vom 12. Februar 2014 - XII ZR 76/131
Vom Landgericht bzw. OLG Koblenz kam ein Verfahren zum BGH, in dem es um die Frage einer Ausgleichszahlung des Mieters ging, wenn die vom Mieter geschuldeten und spätestens bei Mietende fälligen Schönheitsreparaturen sinnlos wären, weil der Vermieter anschließend das Objekt umbauen will und eine vom Mieter durchgeführte Renovierung dadurch wieder zunichte gemacht werden würde. Für diese Konstellation haben sowohl der VIII. Senat für die Wohnraummiete als auch der XII. Senat für die Gewerberaummiete in st. Rspr. den Grundsatz entwickelt, dass sich der ursprüngliche Erfüllungsanspruch des Vermieters im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in einen Anspruch auf eine sog. Ausgleichszahlung umwandelt.
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Schadensersatz bei Verlust eines Wohnungsschlüssels: eine vermeintliche Selbstverständlichkeit endlich höchstrichterlich geklärt

BGH, Urteil vom 5. März 2014 – VIII ZR 205/13
In der Praxis dürfte es nicht so selten vorkommen, dass der Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus einen Wohnungsschlüssel, der auch für die Haustür passt, verliert. Anscheinend haben die Beteiligten bisher immer eine einvernehmliche Lösung gefunden. Zum BGH kam die Frage erst vor kurzem zum ersten Mal.
Kommentar

Ein Ausblick: Schönheitsreparaturenklausel und Abgeltungsklausel auf dem Prüfstand - Revision erledigt, und alle Fragen offen...

BGH, Beschluss vom 22. Januar 2014 - VIII ZR 352/12
Beim BGH war bis vor kurzem ein Revisionsverfahren anhängig, das dem Senat offenbar ganz erhebliche Probleme bereitet hatte. Im Mittelpunkt des Verfahrens stand ein um die Jahreswende 2006/2007 abgeschlossener Formularmietvertrag bzw. zwei in dem Vertrag enthaltene spezielle Klauseln aus dem Bereich der Schönheitsreparaturen.
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Tierhaltung in der Mietwohnung – das Wichtigste zusammengefasst

BGH, Beschluss vom 22. Januar 2013 – VIII ZR 329/11, und Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 168/12
Dass die Haltung eines Tieres in der Mietwohnung grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung zählt, der Vermieter aber – von bestimmten Ausnahmen abgesehen – sich die Erlaubnis zur Tierhaltung im Mietvertrag durch eine Formularklausel vorbehalten und sie ggf. versagen oder zurücknehmen kann, hat der BGH bereits vor einigen Jahren geklärt. Aufschlussreich für mögliche Regelungen im Mietvertrag und ihre Grenzen sind zwei BGH-Entscheidungen aus dem Jahr 2013 und ein neueres Urteil des LG Koblenz.
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Tierhaltung in der Mietwohnung: Schadensersatz für "tierische" Beschädigungen der Wohnung?

LG Koblenz, Urteil vom 6. Mai 2014 – 6 S 45/14
Das Landgericht Koblenz hat vor kurzem einen Fall entschieden[1], in dem es um eine wichtige Frage geht, die – soweit ersichtlich – bislang gerichtlich nicht entschieden ist, die aber grundsätzliche Bedeutung hat und deshalb auf jeden Fall auch vom BGH zu klären gewesen wäre.
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[1] noch nicht veröffentlicht; das vorangegangene Urteil des AG Koblenz vom 20. Dezember 2013 – 162 C 939/13 ist veröffentlicht in NJW 2014, 1118.
Kommentar

Mangelbeseitigungsanspruch des Mieters und "Opfergrenze" – der Fall Calvinstraße (Berlin)

BGH, Beschluss vom 22. Januar 2014 - VIII ZR 135/13
Dass der Mieter vom Vermieter die Beseitigung eines Mangels der Wohnung verlangen kann, ist an sich selbstverständlich; denn der Mieter hat einen dauerhaften Anspruch auf Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung. Aber auch hier gilt: keine Regel ohne Ausnahme. Das hat der BGH in einem Beschluss vom 22. Januar 2014 [1] bestätigt, der den – wohl über die Grenzen von Berlin hinaus bekannten – Fall "Calvinstraße" in Berlin betrifft.
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[1] WuM 2014, 277 = Grundeigentum 2014, 313
Kommentar

Unerlaubte Untervermietung an Touristen – profitabel, aber problematisch

BGH, Urteil vom 8. Januar 2014 - VIII ZR 210/13
Von besonderem Interesse für in Berlin lebende Mieter (und ihre Vermieter), aber nicht nur für sie, ist ein aktuelles BGH-Urteil vom Januar 2014, dem folgender Sachverhalt zugrundelag.
Kommentar

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