Logo Bundesverband für Wohnen und StadtentwicklungBGH – Kommentierungen Dr. Beyer 2015

Dr. Dietrich Beyer: Kommentierung wichtiger BGH-Entscheidungen zum Mietrecht 2015

Die genaue Kenntnis der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist heutzutage unerlässlich für jeden, der sich mit dem Thema Mietrecht beschäftigt.

An dieser Stelle finden Sie eine auch für den Nicht-Juristen verständliche Kommentierung der wichtigsten Urteile des BGH zum Wohnraummietrecht durch Dr. Dietrich Beyer. Besonderen Wert legen wir dabei auf die genaue Darstellung der Auswirkungen der Leitentscheidungen des VIII. Zivilsenats des BGH auf die Praxis.


Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete bei unzutreffender Flächenangabe im Mietvertrag – was gilt? BGH ändert seine Rechtsprechung

BGH- Urteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/141

Worum es geht: Unzutreffende Flächenangaben im Mietvertrag und ihre rechtlichen Konsequenzen
Unzutreffende Wohnflächenangaben im Mietvertrag haben den BGH in der Vergangenheit unter den verschiedensten Gesichtspunkten immer wieder beschäftigt. Ausgangspunkt waren die drei bekannten Urteile vom 24. März 2004, in denen der VIII. Senat klargestellt hat, dass vertragliche Flächenangaben grundsätzlich die Sollbeschaffenheit der Mietsache beschreiben und dass ein zur Minderung führender Mangel vorliegt, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent hinter der vertraglichen Flächenangabe zurückbleibt.2 Diesen Grundsatz hat der Senat in der Folgezeit in st. Rspr. sinngemäß angewendet auf den Wohnflächenanteil als Berechnungsfaktor einer Betriebskostenabrechnung3 und auf die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 558 BGB. Demgemäß hat er für die Mieterhöhung eine Bindung des Vermieters an die vertragliche Flächenangabe bei einer Flächenüberschreitung um bis zu 10 Prozent als zumutbar angesehen, bei einer höheren Abweichung eine Mieterhöhung auf der Grundlage der tatsächlichen Wohnfläche jedoch als möglich bezeichnet4; umgekehrt hat er bei einer Flächenunterschreitung um bis zu 10 Prozent die vertragliche Flächenangabe auch für den Mieter als verbindlich behandelt, bei einer höheren Flächenabweichung ein Festhalten an der Vereinbarung indessen als unzumutbar "für den jeweils nachteilig betroffenen Vertragspartner" bezeichnet5. Diese in der Literatur vielfach kritisierte Rechtsprechung hat der Senat nun mit einem Grundsatzurteil vom 18. November 2015 aufgegeben.
Kommentar
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[1] WuM 2016, 34 (Stand 15. Januar 2016); zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen
[2] VIII ZR 295/03, WuM 2004, 336 = Grundeigentum 2004, 682 = NJW 2004, 1947= NZM 2004, 453 = ZMR 2004, 495, unter II 2; VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268 = Grundeigentum 2004, 456 = NZM 2004, 456 = ZMR 2004, 500; VIII ZR 44/03, WuM 2004, 337 = Grundeigentum 2004, 680 = NZM 2004, 454 = ZMR 2004, 501 = NJW 2004, 2230
[3] Urteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, WuM 2007, 700 = Grundeigentum 2007, 1686 = NJW 2008, 142 = NZM 2008, 35 = ZMR 2008, 38
[4] Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, Grundeigentum 2007, 1646 = WuM 2007, 450 = NZM 2007, 594 = NJW 2007, 2626 = ZMR 2004, 681
[5] Urteil vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 205/08, WuM 2009, 460 = Grundeigentum 2009, 1038 = NJW 2009, 2739 = NZM 2009, 613


Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und 15%-Kappungsgrenze – BGH: Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung ist verfassungsgemäß

Grundsatzurteil zur Wirksamkeit der Ermächtigungsgrundlage des § 558 Abs.3 Satz 3 BGB und der Berliner Kappungsgrenzenverordnung vom 7. Mai 2013; Hinweis: Vermieter hat Verfassungsbeschwerde zum Bundesverfassungsgericht eingelegt.

BGH, Urteil vom 4. November 2015 – VIII ZR 217/141
Mit dem ersten Teil des "Mietrechtspakets" hat der Bundestag u. a. den Ländern die Möglichkeit gegeben, die allgemeine Kappungsgrenze von 20 Prozent für Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren, wie sie in § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB festgelegt ist, zeitlich begrenzt auf 15 Prozent abzusenken. Die am 1. Mai 2013 in Kraft getretene neue Regelung des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB hat folgenden Wortlaut:

2. Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 %, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder in einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind.
3. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

Satz 2 eröffnet mit seiner auffallenden und ungewöhnlichen Anhäufung von unbestimmten Rechtsbegriffen ("ausreichende Versorgung", "zu angemessenen Bedingungen", "in einem Teil der Gemeinde") und der Notwendigkeit einer Prognose ("besonders gefährdet") den Landesregierungen einen nahezu unbegrenzten Auslegungsspielraum. Deshalb konnte man von Anfang an Bedenken haben, ob diese Ermächtigungsgrundlage dem verfassungsrechtlichen Bestimmtheitsgebot für einen Eingriff in das Grundrecht auf Schutz des Eigentums (Art. 14 GG) und anderen Grundrechtspositionen genügt. Für Berlin kommt "erschwerend" hinzu, dass angesichts der Größe und Heterogenität des Gebietes und der Bevölkerung von Berlin sich die Überlegung aufdrängen musste, ob hier nicht eine Beschränkung der Verordnung auf bestimmte Bezirke zwingend geboten sei. Nur um diese Fragen ging es in dem am 4. November 2015 entschiedenen Fall; die schlichten mietrechtlichen Aspekte (Ausgangsmiete, Dreijahresfrist, Sperrfrist, § 558 Abs.1 und Abs.3 Satz 1 BGB) spielten nicht einmal am Rand eine Rolle.
Kommentar
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[1] VIII ZR 217/14, noch nicht veröffentlicht (Stand 15. Januar 2016). Vorinstanzen: Amtsgericht Wedding – Urteil vom 3. März 2014 – 22d C 175/13, Grundeigentum 2014, 593 = DWW 2014, 132; Landgericht Berlin – Urteil vom 3. Juli 2014 – 67 S 121/14, Grundeigentum 2014, 1064 = DWW 2014, 260 = WuM 2014, 554 = ZMR 2014, 885.


Der Kündigungsverzicht und seine Grenzen – der aktuelle Lehrbuch-Fall

BGH, Urteil vom 7. Oktober 2015 - VIII ZR 247/141
Nach der Mietrechtsreform von 2001 hat die Wohnungswirtschaft gelegentlich versucht, die mit der generellen Verkürzung der Frist für die ordentliche Kündigung des Mieters und mit der de-facto-Abschaffung des Zeitmietvertrages verbundenen "Nachteile" dadurch auszugleichen, dass sie in den Mietvertrag eine Klausel aufnahm, durch die der Mieter für einen bestimmten Zeitraum auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtete. Die Zulässigkeit eines solchen "Ausweichmanövers" war in der Rechtsprechung der Amts- und Landgerichte zunächst außerordentlich umstritten. Die weit verbreitete Auffassung der Instanzgerichte, die hierin eine Umgehung der zwingenden Bestimmungen des § 573 c Abs. 1 und 4 BGB über die Kündigungsfristen des Mieters sahen, hat der BGH jedoch nicht geteilt. In den zahlreichen einschlägigen Entscheidungen seit 2003 hat er dazu Grundsätze entwickelt, die praktisch alle denkbaren Varianten eines einseitigen oder beiderseitigen Kündigungsverzichts abdecken.2

An seine bisherige Rechtsprechung knüpft der Senat in seinem Urteil vom 7. Oktober 2015 an.
Kommentar
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[1] VIII ZR 247/14, Grundeigentum 2015, 1458 = WuM 2015, 723 = NZM 2015, 890 = NJW 2015, 3780 = ZMR 2015, 927
[2] siehe dazu die Übersicht unten S. 4


Kündigung wegen Eigenbedarf nur bei ernsthaftem, hinreichend bestimmtem und konkretisiertem Nutzungswunsch – keine "Vorratskündigung"

BGH, Urteil vom 23. September 2015 – VIII ZR 297/14
In seiner Rechtsprechung zur Kündigung wegen Eigenbedarf (§ 573 Abs.2 Nr.2 BGB) hat der BGH in der letzten Zeit – bis hin zu dem Grundsatzurteil vom 4. Februar 20152  (keine "Bedarfsvorschau") – eine zunehmend großzügige Tendenz erkennen lassen. Die Frage, wie weit sich die Absicht einer Eigennutzung konkretisiert haben muss, um eine Kündigung zu rechtfertigen, hat er erstmals in dem Urteil vom 23. September 2015 geprüft.
Kommentar


Kündigung eines Mischmietverhältnisses – Teil 2: Eigenbedarf (nur) an den Wohnräumen rechtfertigt die Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB

BGH, Urteil vom 1. Juli 2015 – VIII ZR 14/151
Vor einem Jahr hatte sich der VIII. Senat des BGH nach längerer Zeit erstmals wieder mit der Frage zu befassen, nach welchen Kriterien ein sog. Mischmietverhältnis, also ein Mietverhältnis über ein sowohl zu Wohnzwecken als auch zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken genutztes Objekt, rechtlich einzuordnen ist. In dem Grundsatzurteil vom 9. Juli 20142 hat er zunächst an seiner bisherigen Rechtsprechung festgehalten, dass ein solches Mietverhältnis stets einheitlich rechtlich einzuordnen ist, also entweder als Wohnraum- oder als Gewerberaummietverhältnis. Neu war aber die Aussage, dass sich diese rechtliche Einordnung nach dem Schwerpunkt des vereinbarten Nutzungszwecks richtet, und dass es – anders als nach der bisherigen Rechtsprechung3 – nicht darauf ankommt, ob der Mieter aus der in dem Mietobjekt ausgeübten beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit seinen Lebensunterhalt bestreitet. Des weiteren hat der Senat ausgeführt, dass im Zweifel, also dann, wenn sich nach dem Inhalt des Mietvertrages und anderen Indizien ein Schwerpunkt des Mietverhältnisses nicht eindeutig feststellen lässt, im Interesse des Mieterschutzes Wohnraummietrecht anzuwenden ist4 – eine für die Praxis sehr wichtige Klarstellung.
Diese neue Rechtsprechung hat nun in dem Urteil des BGH vom 1. Juli 2015 eine interessante Fortsetzung erfahren.
Kommentar
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[1] Grundeigentum 2015, 1021 = MDR 2015, 936 (Stand 5. September 2015)
[2] VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 = WuM 2014, 539 = NZM 2014, 626 = Grundeigentum 2014, 1129 = DWW 2014, 254 = NJW 2014, 2864 = ZMR 2014, 871; hier bereits besprochen.
[3] Urteil vom 16. April 1986 – VIII ZR 60/85, Grundeigentum 1986, 687 = ZMR 1986, 278 = NJW-RR 1986, 877 = WuM 1986, 274
[4] Urteil vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13 aaO, RNr. 30 ff, 39


Die "Pflicht" zur Begründung einer ordentlichen Kündigung (§ 573 Abs. 3 BGB) – was muss im Kündigungsschreiben stehen?

BGH, Urteil vom 1. Juli 2015 – VIII ZR 278/131
Das Urteil betrifft einen in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht etwas verwickelten Sachverhalt, in dem es um die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses über einem Einfamilienhaus ging. Die diffizilen Details des konkreten Mietvertrages und des Kündigungsrechts des Nacherben betreffen einen außergewöhnlichen Einzelfall und können deshalb hier ausgeklammert bleiben. Für die Praxis interessant ist die Entscheidung wegen ihrer kurzen, aber klaren Aussage zu Sinn und Zweck der "Pflicht" des Vermieters, eine ordentliche – ggf. auch eine außerordentliche befristete – Kündigung im Kündigungsschreiben zu begründen.
Kommentar
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[1]MDR 2015, 935 (Stand 5. September 2015)


Zahlungsverzug des Mieters, Verbraucherinsolvenz und Freigabeerklärung des Insolvenzverwalters (§ 109 Abs.1 Satz 2 InsO): Kündigung möglich?

BGH, Urteil vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 19/141 (Teil 1)
Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug des Mieters ist im BGB schon für den "Normalfall" umfangreich und ziemlich kompliziert geregelt. Noch diffiziler kann es werden, wenn zu dem Zahlungsverzug ein Insolvenzverfahren über das Privatvermögen des Mieters (Verbraucherinsolvenz) hinzukommt. Welche Konsequenzen eine solche Gemengelage für eine Kündigung wegen Zahlungsverzug des Mieters hat, war bislang hochstreitig. Hier hat nun der BGH mit seinem Urteil vom 17. Juni 2015 weitgehende Klarheit für alle Beteiligten geschaffen.
Kommentar

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[1] WM 2015, 1473 = ZIP 2015, 1496 = MDR 2015, 876 = NZM 2015, 618 (Stand 5. September 2015)


Mangel der Wohnung, Minderung der Miete und Grenzen des Zurückbehaltungsrechts des Mieters (§ 320 BGB)

BGH, Urteil vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 19/141 (Teil 2)
Wenn die Wohnung einen Mangel aufweist, ist die Minderung der Miete die nächstliegende und selbstverständliche Konsequenz (§ 536 BGB). Damit ist dem berechtigten Interesse des Mieters in aller Regel aber noch nicht Genüge getan; denn er will verständlicherweise vor allem in einer mangelfreien Wohnung leben, zumal dann, wenn der Mangel seine Gesundheit gefährdet. Bleibt der Vermieter untätig, obwohl der Mieter den Mangel angezeigt und die Beseitigung verlangt hat, kann der Mieter grundsätzlich die Miete zurückbehalten, um auf den Vermieter zusätzlichen Druck auszuüben (§ 320 BGB). Sehr umstritten war bislang aber die Frage, wo die Grenzen für dieses Zurückbehaltungsrecht zu ziehen sind. Dazu hat der BGH mit dem Urteil vom 17. Juni 2015 wichtige Grundsätze entwickelt, ohne allerdings eine Patenlösung für alle denkbaren Fallgestaltungen zu bieten.
Kommentar
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[1] WM 2015, 1473 = ZIP 2015, 1496 = MDR 2015, 876 = NZM 2015, 618 (Stand 5. September 2015)


Kaution: Anlage auf normalem Sparbuch genügt nicht – Kennzeichnung als Sonderkonto erforderlich

BGH, Beschluss vom 9. Juni 2015 – VIII ZR 324/141
Nach § 551 Abs. 3 Satz 1 – 3 BGB hat der Vermieter eine ihm als Sicherheitsleistung überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen; die Vertragsparteien können jedoch eine anderer Anlageform vereinbaren. In jedem Fall muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen. Was dies konkret bedeutet und wie der Mieter eine ordnungsgemäße Anlage "erzwingen" kann, hat der BGH in dem Beschluss vom 9. Juni 2015 mit ausführlicher Begründung dargelegt.
Kommentar
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[1] Grundeigentum 2015, 1021 (Stand 5. September 2015)


Ganz aktuell: Duldungspflicht des Mieters bei Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter

BGH, Urteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14
Mit zwei sehr aktuellen Urteil vom 17. Juni 2015[1] hat der BGH die Frage entscheiden, ob der Mieter auch dann zur Duldung des (gesetzlich vorgeschriebenen) Einbaus von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter verpflichtet ist, wenn er selbst bereits die Wohnung mir Rauchwarnmeldern ausgestattet hat.

Die beiden Fälle: In beiden Fällen (aus Sachsen-Anhalt) hatten die Vermieterinnen beschlossen, ihren Wohnungsbestand einheitlich mit Rauchwarnmeldern auszustatten und warten zu lassen. Die beklagten Mieter hatten jeweils den Einbau mit der Begründung abgelehnt, sie hätten bereits selbst eigene Rauchwarnmelder angebracht. Diesen Einwand hat der BGH nicht gelten lassen. Beide Urteile unterscheiden sich im Sachverhalt und in der Begründung nur geringfügig und können deshalb hier im Zusammenhang dargestellt werden.
Kommentar
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[1] VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14, noch nicht veröffentlich (Stand 13. Juli 2015)


Schadensersatzanspruch des Mieters wegen Erkrankung infolge Legionellen-Belastung des Trinkwassers in der Wohnung

BGH, Urteil vom 6. Mai 2015 – VIII ZR 161/141
Seit den ersten Legionellen-Erkrankungen von Hausbewohnern und der am 1. November 2011 in Kraft getretenen Verschärfung der Trinkwasserverordnung2 sind auf die Vermieter neue Pflichten zum Schutz ihrer Mieter zugekommen. Nun hat dieses Problem auch den BGH erreicht – jedenfalls in Gestalt eines Revisionsverfahrens, in dem es zunächst vor allem um die Frage ging, welche beweismäßigen Anforderungen an den Nachweis des Ursachen- zusammenhangs zwischen einer festgestellten Legionellenbelastung des Trinkwassers in einer Mietwohnung und einer Legionellen-Pneumonie des Mieters zu stellen sind. Für die Wohnungswirtschaft dürften aber die Ausführungen des BGH zu den Sorgfaltspflichten des Vermieters im Vordergrund stehen.
Kommentar
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[1] Grundeigentum 2015, 785 (Stand 13. Juli 2015)
[2] hier: § 14 Abs. 3 TrinkwV


Ein neuer Bolzplatz in der Nachbarschaft und neuer Lärm: regelmäßig kein Grund für die Minderung der Miete – gleiches Risiko für Vermieter und Mieter

BGH, Urteil vom 29. April 2015 – VIII ZR 197/141
Dass sich die äußeren Verhältnisse in der Umgebung einer Wohnung in einer Weise ändern können, die den Wohnwert beeinträchtigt, die aber von den Parteien bei Abschluss des Mietvertrages nicht vorherzusehen waren, ist kein außergewöhnlicher Vorgang. Zu denken ist nur an Bauarbeiten auf einem Nachbargrundstück, die Zunahme der Verkehrsbelastung oder die neue Einflugschneise eines Flughafens. Dann stellt sich jedesmal die Frage, ob der Mieter wegen einer solchen Verschlechterung des Wohnwertes – Stichwort: "Umweltfehler" – die Miete mindern kann oder ob er sie quasi als "höhere Gewalt" hinnehmen muss. Der BGH hat sich in den letzten Jahren verschiedentlich mit diesem Problem befassen müssen. Die dort entwickelten Grundsätze hat er nun in einem Urteil vom 29. April 2015 weiterentwickelt. Die Begründung ist umfangreich und anspruchsvoll, das Ergebnis erscheint jedoch geradezu "salomonisch". Um es vorwegzunehmen: Nachteilige, von den Parteien nicht vorhergesehene Veränderungen der Umweltsituation  rechtfertigen grundsätzlich nicht die Minderung der Miete – das ist die Kernaussage.
Kommentar
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[1] NZM 2015, 481 = NJW 2015, 2177 = Grundeigentum 2015, 849 = WuM 2015, 478 = ZMR 2015, 697 = DWW 2015, 250


Kündigung wegen Verweigerung der Duldung von Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten; wichtige Aussagen zum Rechtsirrtum des Mieters hinsichtlich seiner Duldungspflicht

BGH, Urteil vom 15. April 2015 – VIII ZR 281/13[1]
Die Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu  dulden,  war schon vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes am 1. Mai 2013 relativ ausführlich in § 554 BGB a.F. geregelt. Durch die neuen §§ 555a und 555d BGB sind diese Komplexe präzisiert worden. Offen war bislang aber die Frage, was zu geschehen hat, wenn der Mieter solche Maßnahmen nicht duldet oder sein Einverständnis von bestimmten Bedingungen abhängig macht: Muss der Vermieter dann zunächst Klage erheben und einen Duldungstitel gegen den Mieter erwirken? Oder kann er das Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter der Maßnahme widerspricht und der Vermieter keinen Duldungstitel in der Hand hat? Hier schafft ein BGH-Urteil vom 15. April 2015 erfreuliche Klarheit, und seine Begründung überzeugt in jeder Hinsicht.
Kommentar
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[1] VIII ZR 281/13, noch nicht veröffentlicht (Stand 13. Juli 2015)


Ein Fall für’s Lehrbuch: BGH kippt Quotenklausel endgültig, bestätigt aber wichtige Details zur Schönheitsreparaturenklausel

BGH, Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 242/13[1]
Im Mittelpunkt dieses Grundsatzurteils steht die Quoten- oder Abgeltungsklausel, die der BGH schon seit einiger Zeit kritisch betrachtet und nun endgültig "beerdigt" hat, allerdings – das sei bereits an dieser Stelle angemerkt – mit einer nicht überzeugenden Begründung. Daneben enthält die Entscheidung aber eine ganze Reihe für die Praxis wichtiger, teilweise neuer Aussagen.
Kommentar
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[1]
noch nicht veröffentlicht (Stand 28. Mai 2015)


Schönheitsreparaturenklausel: BGH bestätigt seine strenge Linie zur Gesamtunwirksamkeit der Klausel bei Mängeln eines einzelnen Klauselteils

BGH, Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 21/13[1]
Bereits in der Vergangenheit hat der für die Wohnraummiete zuständige VIII. Zivilsenat des BGH wiederholt eine formularmäßige Vertragsklausel insgesamt für unwirksam erklärt, auch wenn nur ein einzelner, sprachlich selbständiger Klauselteil zu beanstanden war. Besonders "gefährlich" ist diese Rechtsprechung erfahrungsgemäß für Schönheitsreparaturenklauseln. Ein aktuelles Beispiel ist ein Urteil vom 18. März 2015.
Kommentar
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[1]
noch nicht veröffentlicht (Stand 26. Mai 2015)


BGH ändert Rechtsprechung zur Schönheitsreparaturenklausel: Unwirksamkeit der Klausel bei unrenoviert übergebener Wohnung

Definitionen "renoviert" / "unrenoviert"; mögliche "Heilung" (Kompensation); Beweislastfragen

BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14[1]
Am 18. März 2015 hat der VIII. Senat des BGH insgesamt drei wichtige Urteile zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturenklauseln erlassen, davon zwei mit sehr grundsätzlicher Bedeutung (zur Veröffentlichung in der Amtlichen Sammlung BGHZ vorgesehen). Mit einer dieser Entscheidungen gibt der BGH seine bisherige "tolerante" Rechtsprechung zur Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturenklausel bei unrenoviert an den Mieter übergebener Wohnung auf und verschärft die Anforderungen an die "Haltbarkeit" der Klausel erheblich – verbindet damit allerdings auch wichtige Hinweise für die Praxis.
Kommentar
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[1] noch nicht veröffentlicht (Stand 27. Mai 2015)


Kündigung wegen Eigenbedarf: Wer bestimmt den "angemessenen Wohnbedarf" der Bedarfsperson, wieviel Quadratmeter, wieviel Zimmer dürfen es sein?

BGH, Urteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14[1]
Die Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs des Vermieters (oder eine privi- legierten Person) gemäß § 573 Abs.2 Nr. 2 BGB ist für den Mieter erfahrungsgemäß besonders problematisch, weil er sie durch sein eigenes Verhalten praktisch nicht beeinflussen kann und die neuere Rechtsprechung des BGH hier zunehmend die grundrechtlich geschützte Stellung des Vermieters als Eigentümer (Art. 14 GG) in den Vordergrund rückt. Zuletzt hatte der BGH die Kündigung in einem Fall für begründet erklärt, in dem die Tochter des Vermieters, die bislang allein eine 80-m²-Wohnung bewohnte, künftig mit ihrem Lebensgefährten zusammen leben und hierfür die vermietete, etwa 160 m² große Wohnung nutzen wollte. In der rechtlichen Auseinandersetzung ging es damals nur darum, ob etwa der Vermieter bei der Begründung des Eigennutzungswunsches seiner Tochter den Namen des Lebensgefährten angeben müsste - was der BGH verneint hat. Der angemessene Wohnbedarf spielte merkwürdigerweise nicht einmal am Rande eine Rolle, und mit keinem Wort hat der BGH damals die Frage erwähnt, ob nicht etwa die 80 m² Wohnfläche für ein junges Paar ausreichend und die Nutzung der 160-m²-Wohnung vielleicht doch etwas überzogen sei.

Schon in jenem Urteil war "zwischen den Zeilen" zu lesen, dass der BGH bei der Frage, ob und in welchem Umfang der geltend gemachte Wohnbedarf der "Eigenbedarfsperson" vom Gericht überprüft werden darf, einen recht großzügigen Maßstab anlegt. Diese Annahme hat der VIII. Senat nunmehr in einer Grundsatzentscheidung vom 4. März 2015 bestätigt und eingehend begründet.
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[1] Grundeigentum 2015, 585 = DWW 2015, 133 = WuM 2015, 304 = NJW 2015, 1590 = NZM 2015, 378; zur Veröffentlichung in der Amtlichen Sammlung BGHZ vorgesehen.


Störung des Hausfriedens: Zigarettengeruch im Treppenhaus ist kein automatischer Kündigungsgrund

BGH, Urteil vom 18. Februar 2015 – VIII ZR 186/14
Der Fall, der kürzlich durch die bundesdeutsche Medienlandschaft geisterte – Stichwort: altem Mieter wird wegen Rauchen gekündigt –, ist am 18. Februar 2015 beim BGH verhandelt worden. In seinem Urteil vom selben Tag hat der VIII. Senat die Sache jedoch eine Stufe niedriger gehängt und das Berufungsurteil lediglich wegen der sehr lückenhaften Tatsachenfeststellungen des Landgerichts aufgehoben.
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Neues Grundsatzurteil zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug: Verschuldensunabhängige Haftung des Mieters für finanzielle Leistungsfähigkeit; Einschaltung des Jobcenters; Bezug von Sozialleistungen

BGH, Urteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/141
Im Oktober 2009 hatte sich der BGH erstmals mit der Frage zu befassen, ob der Vermieter wegen Zahlungsverzugs kündigen kann, wenn der Mieter Sozialleistungen bezieht und das Sozialamt die Miete regelmäßig erst mit mehreren Tagen Verspätung überweist. Das Urteil ist an dieser Stelle bereits besprochen worden und soll hier wegen des Zusammenhangs noch einmal in Erinnerung gerufen werden.
Kommentar
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[1]
  VIII ZR 154/14, noch nicht veröffentlicht (Stand 8. April 2015), zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen


Kündigung wegen Eigenbedarf: BGH schränkt Annahme eines Rechtsmissbrauchs erheblich ein - keine "Bedarfsvorschau" des Vermieters, keine Verpflichtung zur ungefragten Unterrichtung des Mieters über konkret vorhersehbare Eigenbedarfssituationen

BGH, Urteil vom 4. Februar 2015 – VIII ZR 154/14
Mit einem aktuellen Grundsatzurteil vom Februar 2015 hat der VIII. Senat seine Rechtsprechung zu der Frage der rechtsmissbräuchlichen und deshalb unwirksamen Eigenbedarfskündigung in einem wichtigen Punkt abgerundet; es geht insbesondere um die sog. "Bedarfsvorschau", die nach bisher wohl h.M. in der Instanzrechtsprechung der Vermieter anstellen muss, wenn er eine Wohnung auf unbestimmte Dauer vermietet.
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Das kann teuer werden: Schadensersatzanspruch des Mieters wegen Vereitelung seines Vorkaufsrechts nach Umwandlung in Wohnungseigentum (§ 577 BGB)

BGH, Urteil vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14
Die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen ist an sich nichts Außergewöhnliches. Der BGH hat sich in der Vergangenheit allerdings nur relativ selten mit Fällen zu befassen gehabt, in denen es um das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters bei der Begründung von Wohnungseigentum ging. Zur Frage eines Schadensersatzanspruchs des Mieters bei Vereitelung seines Vorkaufsrechts durch den Vermieter hat er in einem Urteil vom 15. Juni 2005 ausgesprochen, dass der Mieter die Differenz zwischen dem (anteiligen) Kaufpreis (aus dem Kaufvertrag mit dem Dritten) und dem Verkehrswert der Wohnung als Schadensersatz verlangen könne. In jenem Fall hatten die Mieter ihr Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt, dennoch hatte die Vermieterin das Mehrfamilienhaus nach der Begründung des Wohnungseigentums vollständig an einen Dritten verkauft, wobei auf die betreffenden Mietwohnung ein anteiliger Kaufpreis von 210.410 DM entfiel. Der Verkehrswert der Wohnung lag allerdings darüber und betrug 265.000 DM. Diese Differenz stand den Mietern als Schadensersatz zu.

Nunmehr hatte der BGH zu prüfen, ob ein derartiger Schadensersatz dem Mieter auch dann zusteht, wenn er von dem veräußernden Vermieter über den Verkauf überhaupt nicht unterrichtet worden ist und infolgedessen sein Vorkaufsrecht nicht ausüben konnte. Das hat der BGH in seinem Urteil vom 21. Januar 2015 bejaht. Die etwas verwickelten tatsächlichen und rechtlichen Details der Vorgeschichte können hier ausgeklammert bleiben.
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