Logo Bundesverband für Wohnen und StadtentwicklungBGH – Kommentierungen Dr. Beyer 2017

Dr. Dietrich Beyer: Kommentierung wichtiger BGH-Entscheidungen zum Mietrecht 2017

Die genaue Kenntnis der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist heutzutage unerlässlich für jeden, der sich mit dem Thema Mietrecht beschäftigt.

An dieser Stelle finden Sie eine auch für den Nicht-Juristen verständliche Kommentierung der wichtigsten Urteile des BGH zum Wohnraummietrecht durch Dr. Dietrich Beyer. Besonderen Wert legen wir dabei auf die genaue Darstellung der Auswirkungen der Leitentscheidungen des VIII. Zivilsenats des BGH auf die Praxis.


Duldungspflichtige Modernisierung und "unzulässiger" Umbau – eine wichtige Abgrenzung

Auslegung von Formularklauseln – grundsätzliche Anmerkungen

BGH, Beschluss vom 21. November 2017 – VIII ZR 28/171
In diesem Beschluss geht es vordergründig um die Abgrenzung der – duldungspflichtigen – Modernisierung (§ 555b BGB) vom Umbau einer Wohnung, den der Mieter nicht hinzunehmen braucht, auch wenn die Maßnahme mit einer Verbesserung des Wohnwertes verbunden ist. Daneben enthält die Entscheidung einige bemerkenswerte grundsätzliche Aussagen zur Auslegung von Formularklauseln – und das alles in einem Beschluss, mit dem der BGH die Beschwerde der Vermieterin gegen die Nichtzulassung der Revision mangels einer grundsätzlichen Bedeutung der in der Beschwerde formulierten Rechtsfrage zurückgewiesen hat.

Kommentar
-----
1 Grundeigentum 2018, 49 = WuM 2018, 28 = DWW 2018, 12. Der Sachverhalt ist hier etwas vereinfacht dargestellt.


Indexmiete: Formelle Anforderungen an die Änderungserklärung des Vermieters (§ 557b Abs. 3 Satz 1 und 2 BGB) – Angabe der prozentualen Änderung erforderlich?

BGH, Urteil vom 22. November 2017 – VIII ZR 291/161
Die Vereinbarung einer Indexmiete gem. § 557b BGB ist in der Praxis sicher nicht der Normalfall, aber sie hat für beide Seiten den erheblichen Vorteil einer langfristigen Kalkulations-sicherheit. Die wichtigsten Grundsätze (§ 557b Abs. 2 BGB):

  • Die Miete muss grundsätzlich mindestens ein Jahr unverändert bleiben;
  • eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist nur auf Grund von Maßnahmen möglich, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (§§ 555b Nr. 6, 559 Abs. 4 S. 2 Nr. 2 BGB);
  • eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) ist ausgeschlossen;
  • die Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen ist zulässig (§ 557b Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 560 Abs. 4 BGB).

Wie bei jeder Mieterhöhung muss der Vermieter bestimmte formelle Mindestanforderungen beachten, wenn er die Miete entsprechend der Änderung des Lebenshaltungskostenindexes erhöhen will. Nach § 557b Abs. 3 BGB ist die Änderung der Miete durch Erklärung in Textform geltend zu machen; dabei sind

  • die (seit Mietbeginn oder der letzten Erhöhung) eingetretene Änderung des Preisindexes sowie
  • die "jeweilige" Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag

anzugeben. Umstritten war bislang die Frage, ob auch der Prozentsatz der Indexerhöhung angegeben werden muss, um dem Mieter die Nachprüfung der Mieterhöhung zu ermöglichen. Diese Frage war Gegenstand des BGH-Urteils vom 22. November 2017.

Kommentar
-----

1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 15. Januar 2018). Die Entscheidungen der Vorinstanzen (AG Weilheim. LG München II) sind nicht veröffentlicht.


Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters (§ 548 Abs. 1 BGB): Grundsatzentscheidung zur Unwirksamkeit einer formularmäßigen Verlängerungsklausel

BGH, Urteil vom 8. November 2017 – VIII ZR 13/171
In der Praxis scheinen Formularklauseln, mit denen die kurzen sechsmonatigen Verjährungsfristen für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache (§ 548 Abs. 1 BGB) auf ein Jahr verlängert werden, gar nicht so selten zu sein. Die Wirksamkeit einer derartigen Klausel war bislang umstritten. Der BGH hat diese Frage nun in einem Urteil vom 8. November 2017 geprüft und verneint.

Kommentar
-----
1 WuM 2017, 703 = NJW 2017, 3707 = Grundeigentum 2018, 1545 = NZM 2018, 841 (Stand 15. Januar 2018)  


Kündigung wegen Zahlungsverzug und Schonfristzahlung: "Kippt" die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung?

LG Berlin, Urteil vom 13. Oktober 20171
Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters dürfte in der Praxis der häufigste Fall der Beendigung eines Mietverhältnisses sein. Seit langem ist es üblich, diese Kündigung sowohl als fristlose wie auch – vorsorglich und hilfsweise – als ordentliche Kündigung auszusprechen. Der Grund hierfür liegt in der Wirkung der sog. Schonfristzahlung, d. h. der Tilgung des Mietrückstandes spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage mit der Folge, dass "die Kündigung unwirksam wird".

Kommentar
-----
1 66 S 90/17, Grundeigentum 2017, 1347 = WuM 2017, 650 (Stand 15. Januar 2018).


BGH zur Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB):

1) Keine Berücksichtigung von "Drittinteressen"

2) Konkrete Darlegung eines "erheblichen Nachteils"

BGH, Urteil vom 27. September 2017 – VIII ZR 243/161
Fälle der Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) kommen relativ selten zum BGH, geben dann jedoch regelmäßig Anlass zu Entscheidungen, die neben ihren wichtigen rechtlichen Ausführungen Aussagen enthalten, die für die Praxis von erheblichem Interesse sind. Ein Beispiel für dieses Zusammentreffen von rechtstheoretischen und praxisrelevanten Aspekten ist das jetzt veröffentlichte Urteil vom 27. September 2017, das an frühere Entscheidungen anknüpft und die höchstrichterliche Rechtsprechung zur Verwertungskündigung fortführt.

Kommentar
-----
1 bisher nur in juris veröffentlicht (Stand 10. November 2017)


Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB):

1) Maßgeblich ist die vereinbarte Gesamtmiete, Minderung unerheblich

2) Kündigung unwirksam nur bei vollständiger Tilgung des Rückstands

BGH, Urteil vom 27. September 2017 – VIII ZR 193/161
Ein Urteil des LG Potsdam hat dem VIII. Senat des BGH Gelegenheit gegeben, seine Rechtsprechung zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs noch einmal mit eingehender Begründung zu bestätigen und zugleich in einem nicht unwichtigen Nebenpunkt zu präzisieren. Das Urteil zeichnet sich im Kern durch eine äußerst sorgfältige und überzeugende Argumentation aus; die Definition des Begriffs „Miete“ ist etwas kurz ausgefallen, aber dennoch eine interessante Klarstellung. Für die Zukunft sollten damit wenn nicht alle, so doch jeden-falls die wichtigsten Fragen der detaillierten gesetzlichen Regelung des Zahlungsverzugs und seiner „Heilung“ in den §§ 543 Abs. 2 und 569 Abs. 3 BGB geklärt sein.

Kommentar
-----
1 bisher nur in juris veröffentlicht (Stand 10. November 2017). Der Sachverhalt ist hier etwas vereinfacht dargestellt.


Mietvertrag und ähnliche Rechtsverhältnisse – wie sind sie abzugrenzen?

BGH, Urteil vom 20. September 2017 – VIII ZR 279/161
Bei der ersten Lektüre des Urteils mutet der Fall etwas exotisch und ohne irgendeine über den konkreten Sachverhalt hinausgehende Bedeutung an. Dieser Eindruck täuscht jedoch; der VIII. Senat des BGH hat die Entscheidung zum Anlass für einige grundsätzliche Aussagen zur Abgrenzung eines Mietvertrages von anderen Gebrauchsüberlassungsverträgen genommen, deren praktische Bedeutung über den Einzelfall weit hinausgeht.

Kommentar
-----
1 NZM 2017, 729 = Grundeigentum 2017, 1335 = WuM 2017, 630 = NJW-RR 2017, 1479.


Unwirksame Schönheitsreparaturenklausel und einseitige Mieterhöhung gem. § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV – zulässig oder treuwidrig?

BGH, Urteil vom 20. September 2017 – VIII ZR 250/161
Schönheitsreparaturenklauseln können unwirksam sein, weil sie von Anfang an fehlerhaft waren oder weil sie auf Grund einer Änderung der BGH-Rechtsprechung nachträglich, aber rückwirkend unwirksam geworden sind. Im "Normalfall", d. h. für den preisfreien Wohnraum, hat der Vermieter die wirtschaftlichen Folgen zu tragen, wenn sich die Unwirksamkeit der Klausel nachträglich herausstellt; dann tritt an ihre Stelle tritt die "passende" gesetzliche Regelung – konkret: die Instandhaltungspflicht des Vermieters einschließlich der Schönheitsreparaturenlast, und zwar ohne wirtschaftlichen Ausgleich (§ 306 Abs. 2 BGB i.V.m. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Anders sieht es im Ergebnis für den preisgebundenen Wohnraum aus: Dort kann der Vermieter die (Kosten-)Miete nachträglich um den in § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV genannten Satz von 8,50 Euro/m² und Jahr erhöhen, genauer: um den nach § 28 Abs. 5a i.V.m. § 26 Abs. 4 II. BV entsprechend dem Verbraucherpreisindex aktualisierten Satz von derzeit rd. 10,50 €/m² und Jahr. Dies kann sich "unter dem Strich" für den Mieter recht ungünstig auswirken. Mit einer solchen Situation hatte sich der BGH in dem Urteil vom 20. September 2017 – nicht zum ersten Mal – zu befassen.

Kommentar
-----
1 noch nicht veröffentlicht (Stand 10. November 2017)  


Kündigung wegen Eigenbedarf: Nutzung als Zweitwohnung aus beruflichen Gründen

BGH, Beschluss vom 22. August 20171
In die beachtliche Reihe der BGH-Entscheidungen zu Eigenbedarfskündigungen reiht sich ein erst in November veröffentlichter Beschluss vom 22. August 2017 ein, der – mal wieder – den stets heiklen Fall der beabsichtigten Nutzung einer vermieteten Wohnung als Zweitwohnung betrifft.

Kommentar

-----

1 VIII ZR 19/17, WuM 2017, 721 = Grundeigentum 2017, 1465 = NZM 2017, 846 (Stand 15. Januar 2018). Die Entscheidungen der Vorinstanzen (AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 14. Oktober 2015, 231 C 299/15; LG Berlin, Urteil vom 19. Januar 2017, 18 S 325/15) sind nicht veröffentlicht. Das Verfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss des BGH rechtskräftig abgeschlossen worden.


Lärmbelästigung in Mehrfamilienhaus: BGH zeigt Grenzen des Toleranzgebots auf und bestätigt seine Rechtsprechung zur Entbehrlichkeit eines Lärmprotokolls

BGH, Beschluss vom 22. August 2017 – VIII ZR 226/161
Exakt sechs Monate nach der letzten einschlägigen Entscheidung, dem Beschluss vom 21. Februar 20172, musste sich der BGH erneut mit der Frage befassen, wie konkret der Mieter eine Lärmbelästigung in einem Mehrfamilienhaus vortragen muss, wenn er die Miete mindern will. Hierzu hat BGH in den vergangenen Jahren feste und praktikable Grundsätze entwickelt (Stichwort: "Lärmprotokoll"), die von den Instanzgerichten jedoch nicht immer hinreichend beachtet werden. Regelmäßige Folge ist dann die Aufhebung der angefochtenen Entscheidung durch den BGH wegen Verletzung des Anspruchs des unterlegenen Mieters auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG). Im Mittelpunkt des aktuellen Beschlusses stehen – in dieser Form neue – grundsätzliche Ausführungen zur Grenze der Toleranz gegenüber dem von Kindern und deren Erziehungsberechtigten in einer anderen Wohnung verursachten Lärm und sonstigen "Geräuschemissionen".

Kommentar

-----
1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 30. August 2017)
2 VIII ZR 1/16, WuM 2017, 194 = Grundeigentum 2017, 413 = NZM 2017, 256 = ZMR 2017, 379 = NJW
2017, 1877


Zulässige Eigenbedarfskündigung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts: BGH hält an seiner Rechtsprechung fest, korrigiert aber die Begründung

BGH, Urteil vom 15. März 2017 – VIII ZR 92/161
Ob eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) – genauer: eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts – ein Mietverhältnis wegen des Wohnbedarfs eines ihrer Gesellschafter kündigen kann, war lange Zeit sehr umstritten. Mit einem Grundsatzurteil vom 27. Juni 20072 hat der für die Wohnraummiete zuständige VIII. Zivilsenat des BGH diese Frage erstmals bejaht, und zwar mit der Begründung, es sei "im Ergebnis nicht gerechtfertigt…, Gesellschafter einer bürgerlich-rechtlichen Gesellschaft insoweit schlechter zu stellen als Mitglieder einer einfachen Vermietermehrheit", etwa ein Ehepaar3 (oder eine Erbengemeinschaft). Der Wohnbedarf eines Gesellschafters sei der GbR, die als teilrechtsfähige Gesellschaft die Räume nicht als Wohnung "für sich" nutzen könne, "zuzurechnen".

Kommentar

-----
1 NZM 2017, 285 = WuM 2017, 288 = NJW-RR 2017, 583 = ZMR 2017, 380
2 VIII ZR 271/06, WuM 2007, 515 = NJW 2007, 2845 = Grundeigentum 2007, 1185 = NZM 2007, 679 = ZMR 2007, 772 = DWW 2007, 369
3 aaO RNr. 15


Heizkostenabrechnung bei ungedämmten, nicht freiliegenden Rohren – ein theoretisches Problem mit erheblichen praktischen Folgen

BGH, Urteil vom 15. März 2017 – VIII ZR 5/161
Die Vorschriften der HeizkostenV soll bekanntlich den Nutzer einer Wohnung zum sparsa-men Umgang mit Heizenergie anhalten. Zu diesem Zweck sollen der konkrete Verbrauch von Wärme und Warmwasser möglichst genau erfasst werden, zugleich aber – durch die Kombination von Verbrauchserfassung und Abrechnung nach Wohn- oder Nutzfläche (§ 7 Abs. 1 Satz 1 und 5 HeizkV) – auch Ungerechtigkeiten, etwa auf Grund der Lage der Wohnung innerhalb eines Gebäudes oder eines extrem "sparsamen" Verhaltens eines Nutzers, vermieden werden. Dieses Prinzip funktioniert in Gebäuden mit einer dem aktuellen technischen Standard entsprechenden Heizungs- und Warmwasseranlage in aller Regel problemlos. Schwierigkeiten können aber dann auftreten, wenn die Anlage veraltet ist und sich die Mängel nicht mit vertretbarem Aufwand beheben lassen.

Kommentar

-----
1
VIII ZR 5/16, CuR 2017, 11 = Grundeigentum 2017, 709 = ZMR 2017, 462 = WuM 2017, 320 = DWW 2017, 248


Betriebskostenabrechnung: BGH reduziert erneut formelle Anforderungen an die Verständlichkeit und Nachvollziehbarkeit der Abrechnung

BGH, Urteil vom 19. Juli 2017 - VIII ZR 3/171
Seit geraumer Zeit ist die Rechtsprechung des für die Wohnraummiete zuständigen VIII. Zivilsenats des BGH durch die (zunehmende) Tendenz geprägt, die formellen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung auf ein absolutes Minimum zu reduzieren. Ein klassisches Beispiel ist ein aktuelles Urteil vom 19. Juli 2017, dem folgender Sachverhalt zugrunde liegt:

Kommentar

-----

1 WuM 2017, 529 = Grundeigentum 2017, 1014 (St. 30. September 2017). Die umfangreichen revisi-onsrechtlichen Ausführungen zu den Anforderungen an ein Berufungsurteil (aaO. unter II, RNr. 6 – 12) können hier ausgeklammert werden


Nutzungsentschädigung, § 546a BGB: Wann wird die Mietsache dem Vermieter "vorenthalten"? Wann hat der Vermieter einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung?

BGH, Urteil vom 12. Juli 2017 – VIII ZR 214/161
Mit einem Grundsatzurteil vom 18. Januar 20172 hat der BGH die für die Praxis außerordentlich wichtige, aber bislang umstrittene Frage bejaht, ob der Vermieter vom Mieter statt der vertraglich vereinbarten Miete die in aller Regel höhere aktuelle ortsübliche Miete, wie sie bei neuen Mietverträgen vereinbart wird (sog. Neuvertragsmiete), als Nutzungsentschädigung gem. § 564a BGB fordern kann, wenn der Mieter die Mietsache nach dem Ende des Miet-verhältnisses nicht zurückgibt. An jene – überzeugend begründete – Entscheidung knüpft ein aktuelles Urteil vom 12. Juli 2017 an, in dem die nicht weniger wichtige Vorfrage zu klären war, wann das in § 564a Abs. 1 BGB enthaltene Tatbestandsmerkmal der "Vorenthaltung" der Mietsache erfüllt ist; in jenem Verfahren stellte sich zudem die weitere Frage, was zu gelten hat, wenn jenes (zwingende) Tatbestandsmerkmal nicht erfüllt ist: Gibt es dann u. U. für den Vermieter "wenigstens" einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung?

Kommentar

-----
1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 8. August 2017)
2 VIII ZR 17/16, Grundeigentum 2017, 221 = WuM 2017, 134 = NZM 2017, 186 = NJW 2017, 1022 = ZMR 2017, 300


Ein ungelöstes Problem: Wohnflächenangaben im Mietprozess – Darlegungslast und substantiiertes Bestreiten

BGH, Urteil vom 31. Mai 2017 – VIII ZR 181/161
Wohnflächenangaben können im Mietprozess bekanntlich eine entscheidende Rolle spielen – sei es bei der Mietminderung (§ 536 BGB), der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung (§§ 558, 559 BGB) oder bei der Betriebskostenabrechnung (§ 556a Abs. 1 BGB). Dann stellt sich jeweils die Frage, wie die Darlegungslasten verteilt sind und wann und in welchem Umfang ein substantiiertes Bestreiten (§ 138 Abs. 2 ZPO) erforderlich ist. Dabei kann man sich bisweilen des Eindrucks nicht erwehren, dass die reine Theorie im Vordergrund steht und die praktischen Konsequenzen nicht hinreichend bedacht werden. Das gilt auch für ein aktuelles Urteil des BGH vom 31. Mai 2017, in dem es um eine Mieterhöhung nach § 558 BGB geht.

Kommentar
-----
1 Grundeigentum 2017, 774 = NZM 2017, 435 (Stand 8. August 2017) 


Schönheitsreparaturen: "Zuschlag" auf Grundmiete als Reaktion eines Vermieters auf die neue BGH-Rechtsprechung vom 18. März 2015

BGH, Beschluss vom 30. Mai 2017 – VIII ZR 31/171
In dem Beschluss vom 30. Mai 2017 hat sich der VIII. Senat des BGH erstmals seit der ein-schneidenden Änderung seiner Rechtsprechung zum Komplex Schönheitsreparaturen wie-der mit diesem Thema befasst. Die Entscheidung enthält keine tiefschürfenden dogmatischen Erwägungen, ist für die Praxis aber sehr interessant, weil sie ein Modell "absegnet", mit dem ein überregional tätiger Vermieter auf die Probleme reagiert, die sich bei der Umsetzung der recht strengen neuen Grundsätze für eine wirksame Schönheitsreparaturenklausel mit der Verpflichtung des Mieters ergeben – Stichworte: Renovierungszustand der Wohnung bei Mietbeginn; angemessener Ausgleich bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung.2

Kommentar
-----
1 VIII ZR 31/17, bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 8. August 2017)
2 s. dazu insbesondere VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302; NJW 2015, 1594 = NZM 2015, 374 = Grund-eigentum 2015, 649 = WuM 2015, 338 = ZMR 2015, 685  


Kündigung wegen Betriebsbedarf, der dritte Fall – hier: für ein soziales Wohngruppenprojekt

BGH, Urteil vom 10. Mai 2017 – VIII ZR 292/151
Man mag nicht mehr recht an einen Zufall glauben, wenn man die im Abstand von wenigen Wochen ergangene dritte Grundsatzentscheidung des BGH zur Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses für einen – im weitesten Sinn – gewerblichen Bedarf, gestützt auf die Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB, liest. Das Urteil vom 10. Mai 2017 knüpft unmittelbar an die hier ebenfalls besprochene Entscheidung vom 29. März 2017 (Kündigung wegen geschäftlichen Raumbedarfs des Ehemannes der Vermieterin)2 an und bekräftigt die dort getroffenen Grundsatzaussagen.

Kommentar
-----
1 noch nicht veröffentlicht (Stand 3. Juli 2017)
2 VIII ZR 45/16, Grundeigentum 2017, 653 (Stand 3. Juli 2017)


Betriebskostenabrechnung: "Bereinigung" der Grundsteuer durch teilweisen Vorwegabzug bei gemischt genutztem Objekt entbehrlich

BGH, Urteil vom 10. Mai 2017 – VIII ZR 79/161
Mit einem Urteil vom 20. Januar 20162 hat der für die Wohnraummiete zuständige VIII. Senat des BGH seine frühere gefestigte Rechtsprechung aufgegeben, nach der er als formelle Voraussetzung einer Betriebskostenabrechnung verlangt hat, dass Kosten, die nicht vollständig auf die Wohnungsmieter umgelegt werden können, offen ausgewiesen werden und der Vorwegabzug aus der Abrechnung ersichtlich sein muss – etwa in den "Standardfällen" der "gemischten" Lohnkosten für den Hausmeister, also bezüglich der nicht umlegbaren Lohnanteile für Instandhaltungs- oder Verwaltungsarbeiten, oder der gewerblichen Nutzung einzelner Einheiten mit entsprechend höherem Kostenanteil (insbesondere bei Strom-, Heizungs- oder Warmwasserkosten). Mit diesen Anforderungen wollte der VIII. Senat sicherstellen, dass der Mieter aus der Abrechnung ersehen kann, ob und ggf. in welcher Höhe der Vermieter die sachlich gebotene "Bereinigung" der Gesamtkosten vor der Umlegung auf die Wohnungsmieter vorgenommen hat. Eine neue Variante dieses Komplexes liegt dem aktuellen Urteil vom 10. Mai 2017 zugrunde.

Kommentar
-----
1 bisher nur in juris veröffentlicht (Stand 3. Juli 2017)
2 VIII ZR 93/15, Grundeigentum 2016, 253 = WuM 2016, 170 = NJW 2016, 866 = NZM 2016, 192 = DWW 2016, 99 = ZMR 2016, 282 = CuR 2016, 14  


Abrechnung von Betriebskosten für vermietete Eigentumswohnung – Teil 2

BGH, Beschluss vom 14. März 2017 – VIII ZR 50/161
Bei der Abrechnung von Betriebskosten für eine vermietete Eigentumswohnung sind in der Praxis gewisse Verzögerungen unvermeidbar, weil der Vermieter die Kosten in aller Regel nicht "autonom" ermitteln und abrechnen kann, sondern hierfür auf die Jahresabrechnung des Verwalters angewiesen ist. Dann stellt sich unter Umständen die Frage, ob der Vermieter die Betriebskosten auch noch nach Ablauf der 12-Monatsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ohne Verlust einer etwaigen Nachforderung abrechnen kann, weil er die Verzögerung nicht zu vertreten hat (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) oder ob er sogar – noch weitergehend – den Beschluss der Eigentümergemeinschaft über die Abrechnung des Verwalters (§ 28 Abs. 5 WEG) als Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten gegenüber seinem Mieter abwarten muss. Diese Frage hat der BGH in einem ausführlich und überzeugend begründeten Urteil vom 25. Januar 20172 mit drei klaren Aussagen wie folgt beantwortet:

Kommentar
-----
1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 3. Juli 2017)
2 VIII ZR 249/15, NZM 2017, 216 = WuM 2017, 138 = Grundeigentum 2017, 345 = ZMR 2017, 303


Wichtig: Neue Leitlinien für die Kündigung wegen Berufs- oder Geschäftsbedarf (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB) – BGH präzisiert seine Rechtsprechung

BGH, Urteil vom 29. März 2017 – VIII ZR 45/161
Am 29. März 2017 – in engem sachlichem Zusammenhang mit dem Parallel-Urteil vom selben Tag (Betriebsbedarf/Hausmeister)2 – hat der BGH eine weitere Grundsatzentscheidung verkündet, die die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen eines sog. Berufs- oder Geschäftsbedarfs betrifft und mit der der BGH seine bisherige recht großzügige Rechtsprechung aufgibt. Dabei ging es um folgenden Sachverhalt:

Kommentar

----
1 Grundeigentum 2017, 653 (Stand 3. Juli 2017)
2 VIII ZR 44/16, Grundeigentum 2017, 658 (Stand 3.7.2017)


Kündigung wegen "Betriebsbedarf" (Hausmeisterwohnung) (§ 573 Abs.1 BGB): Voraussetzungen; strenge Prüfung bei Verdacht der Täuschung

BGH, Urteil vom 29. März 2017 – VIII ZR 44/161
In diesem Urteil hat der BGH erneut auf Grund der Umstände des Falles den Verdacht geäußert, dass der Kündigungsgrund lediglich vorgeschoben war. Die Entscheidung ist u.a. deshalb bemerkenswert, weil die Sache bereits zum zweiten Mal beim BGH gelandet ist und das angefochtene neue Berufungsurteil wiederum – mit Ausnahme eine geringfügigen Teils der Schadenersatzforderung des Mieters – aufgehoben werden musste.

Kommentar

-----
1 Grundeigentum 2017, 658 (Stand 3. Juli 2017)


Der aktuelle Dauerbrenner Kündigung wegen Eigenbedarf: BGH präzisiert die Grundsätze für die Begründung, bestätigt seine neue Rechtsprechung zu den Folgen einer Verletzung der Anbietpflicht und betont den Härteeinwand (§ 574 BGB)

BGH, Urteil vom 15. März 2017 – VIII ZR 270/151
Das Urteil vom 15. März 2017 ist ein aktuelles Beispiel für die mögliche Brisanz der in der Vergangenheit als relativ problemlos angesehenen Kündigung wegen Eigenbedarf, die sich in der jüngeren Vergangenheit zu einem regelrechten Dauerbrenner in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zum Wohnraummietrecht entwickelt hat. Dabei bildeten zuletzt vor allem Fälle einen Schwerpunkt, in denen der BGH Berufungsurteile aufgehoben hat, weil das Landgericht dem Verdacht, der geltend gemachte Eigenbedarf sei nur vorgetäuscht, nicht mit der gebotenen Sorgfalt nachgegangen ist.2 In dem neuen Urteil hatte der BGH Anlass, seine gefestigten Grundsätze für die notwendige – und ausreichende – Begründung einer Eigenbedarfskündigung noch einmal zu bestätigen, zugleich aber in zwei nicht unwichtigen Details zu konkretisieren. Der Schwerpunkt der Entscheidung liegt in der Betonung der umfassenden und sehr sorgfältigen Prüfung eines Härteeinwands des Mieters durch den Tatrichter.

Kommentar
-----
1 Grundeigentum 2017, 469 = DWW 2017, 134 = NZM 2017, 286 = NJW 2017, 1474 = WuM 2017, 285 (Stand 17. Mai 2017)
2 z.B. Beschluss vom 23. August 2016 - VIII ZR 178/15, WuM 2016, 628 = NZM 2016, 715 = Grundeigentum 2016, 1377 = ZMR 2016, 852; Beschluss vom 10. Mai 2016 – VIII ZR 214/15, Grundeigentum 2016, 781 = WuM 2016, 426 = ZMR 2016, 6111 = NJW-RR 2016, 982 = NZM 2016, 718


Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: "Stichtagszuschlag" bei Anwendung eines Mietspiegels und nachträglichen "ungewöhnlichen" Mietsteigerungen

BGH, Urteil vom 15. März 2017 – VIII ZR 295/151
Eine interessante und jedenfalls für den BGH neue Frage hat der VIII. Senat in einem aktuellen Urteil vom 15. März 2017 entschieden: Es geht um die an sich alltägliche Anwendung eines Mietspiegels, allerdings mit der Besonderheit, dass u.U. der Tatrichter – und dementsprechend auch der Vermieter im "Vorfeld" eines möglichen Rechtsstreits – die im Mietspiegels ausgewiesene Miete angemessen "aktualisieren", konkret: erhöhen kann.

Kommentar
-----
1 VIII ZR 295/15, WuM 2017, 208 = Grundeigentum 2017, 472 (Stand 17. Mai 2017)


Mietminderung wegen Lärmbelästigung: Was muss der Mieter angeben, was muss das Gericht prüfen?

BGH, Beschluss vom 21. Februar 2017 – VIII ZR 1/161
Zu der Frage, wie präzise die Angaben und Beschreibungen eines Mieters sein müssen, wenn er sich in seiner Wohnung durch Lärm – woher auch immer – belästigt fühlt und des-halb die Miete mindert, hat der BGH in der jüngeren Vergangenheit bereits mehrfach Stellung genommen. Die betreffenden Entscheidungen zeichnen sich durchweg durch eine sehr lebensnahe und überzeugende Begründung aus. In diese Reihe fügt sich der neue Beschluss vom 21. Februar 2017 – in zweifacher Hinsicht ein Fall wie aus dem Lehrbuch – nahtlos ein.

Kommentar
-----
1 DWW 2017, 90 = WuM 2017, 194 = Grundeigentum 2017, 413 = NZM 2017, 256 (Stand 12. Mai 2017)


Betriebskostenabrechnung für vermietete Eigentumswohnung: Es gilt die allgemeine 12-Monatsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB)

BGH, Urteil vom 25. Januar 20171
In aller Regel kann der Vermieter einer Eigentumswohnung gegenüber seinem Mieter die Betriebskosten nicht "autonom" abrechnen, sondern er ist hierfür auf die Jahresabrechnung des Verwalters der Eigentümergemeinschaft angewiesen. Bei einem zuverlässigen Verwalter treten hierbei erfahrungsgemäß keine Probleme auf, weil die Abrechnung so rechtzeitig erstellt und von der Eigentümergemeinschaft gemäß § 28 Abs. 5 WEG beschlossen wird, dass der Vermieter gegenüber seinem Mieter über dessen Vorauszahlungen innerhalb der Zwölfmonatsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abrechnen kann. Umstritten war bislang jedoch, was zu gelten hat, wenn die Erstellung der Jahresabrechnung durch den Verwalter oder die Beschlussfassung durch die Eigentümergemeinschaft nicht rechtzeitig erfolgt und der Vermieter aus diesem Grund gegenüber seinem Mieter die Abrechnungsfrist nicht gewahrt hat. An der Geltendmachung einer Nachforderung wäre er in einem solchen Fall nicht gehindert, wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hat (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB).

Mit einem Urteil vom 25. Januar 2017 hat der VIII. Senat des BGH diese Frage geklärt; danach ist auch der Vermieter einer Eigentumswohnung an die mietrechtliche Abrechnungsfrist gebunden, und er muss eigene Bemühungen um eine fristgerechte WEG-Jahresabrechnung dartun, wenn er geltend machen will, dass er eine Verspätung nicht zu vertreten hat.

Kommentar
-----
1 VIII ZR 249/15, WuM 2017, 138 = Grundeigentum 2017, 345 = NZM 2017, 216 = ZMR 2017, 303 (St. 17.05.2017)


Betriebskostenabrechnung – ein einfacher, aber wichtiger Tipp: Aufgliederung der Kosten entsprechend dem Katalog des § 2 BetrKV

BGH, Beschluss vom 24. Januar 2017 – VIII ZR 285/151
In diesem Beschluss hat der BGH eine in dieser Form neue Klarstellung zu den formellen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung vorgenommen. Die Aussage dieser Entscheidung ist an sich denkbar schlicht und in der Praxis leicht umzusetzen – ein Verstoß gegen die Regel kann jedoch u.U. erhebliche wirtschaftliche Nachteile für den Vermieter zur Folge haben.

Kommentar
-----
1 WuM 2017, 205 = Grundeigentum 2017, 471 (Stand 17. Mai 2017)


Verspätete Rückgabe der Wohnung nach dem Ende des Mietverhältnisses: Vermieter kann die "aktuelle" ortsübliche Marktmiete verlangen – eine überfällige Klarstellung zu § 546a BGB

BGH, Urteil vom 18. Januar 2017 – VIII ZR 17/16
Bisweilen wundert man sich etwas, wie lange es dauert, bis Fragen des mietrechtlichen "Alltags" durch den BGH geklärt werden können. Ein solcher Fall liegt dem Urteil des VIII. Senats vom 18. Januar 2017 zugrunde. Es geht um die Höhe der Nutzungsentschädigung, die der Vermieter gemäß § 546a BGB verlangen kann, wenn der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache nicht fristgerecht zurückgibt – also geradezu ein "Standardfall" bei Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter und Widerspruch des Mieters.

Kommentar


Zurück zur Nachrichtenübersicht

Kommentierungen

Dr. Dietrich Beyer kommentiert BGH-Entscheidungen zum Mietrecht


2019     2018

2017     2016     2015

2014     2013     2012

2011     2010     2009

Zurück zur Nachrichtenübersicht