Logo Bundesverband für Wohnen und StadtentwicklungBGH – Kommentierungen Dr. Beyer 2018

Dr. Dietrich Beyer: Kommentierung wichtiger BGH-Entscheidungen zum Mietrecht 2018

Die genaue Kenntnis der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist heutzutage unerlässlich für jeden, der sich mit dem Thema Mietrecht beschäftigt.

An dieser Stelle finden Sie eine auch für den Nicht-Juristen verständliche Kommentierung der wichtigsten Urteile des BGH zum Wohnraummietrecht durch Dr. Dietrich Beyer. Besonderen Wert legen wir dabei auf die genaue Darstellung der Auswirkungen der Leitentscheidungen des VIII. Zivilsenats des BGH auf die Praxis.


Neu:

"Verwaltungskostenpauschale" als Zuschlag zur Miete: originell, aber unwirksam

BGH, Urteil vom 19. Dezember 2018 – VIII ZR 254/171
Bisweilen kann man sich über den Erfindungsreichtum eines Vermieters nur wundern. Ein Erfolg bleibt in einem solchen Fall dem Urheber zwar in aller Regel versagt, aber für die Praxis ergeben sich aus den Gründen einer gerichtlichen Entscheidung u. U. brauchbare Hinweise, wie man unnötige Fehler vermeidet. Ein anschauliches und interessantes Beispiel für einen solchen Sachverhalt bietet ein aktuelles Urteil des BGH vom 19. Dezember 2018, bei dessen Lektüre man zunächst etwas überrascht ist über die ausführliche (und insgesamt überzeugende) dogmatische Begründung; auf den ersten Blick neigt man dazu, mit einem denkbar schlichten Rechenvorgang zu demselben Ergebnis zu gelangen und alles Weitere für bloße Theorie zu halten. Ganz so einfach liegen die (rechtlichen) Dinge hier jedoch nicht.

Kommentar
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1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 11. Februar 2019).


Neu:

Ein alltäglicher Fall höchstrichterlich geklärt: Telefonanschluss in der Mietwohnung und Instandhaltungspflicht des Vermieters (§ 535 Abs.1 S.2 BGB)

BGH, Urteil vom 5. Dezember 2018 – VIII ZR 17/181
Ein auf den ersten Blick eher alltäglicher Fall war jetzt für den BGH Anlass zu einigen sehr grundsätzlichen und praxisrelevanten Aussagen. Die Frage war, wer was zu veranlassen oder zu dulden hat, wenn der Telefonschluss in der Wohnung seinen Dienst versagt. Die Antwort des BGH: klar und uneingeschränkt sachgerecht.

Kommentar

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WuM 2019, 23 = NZM 2019, 140 = Grundeigentum 2019, 53 = DWW 2019, 15


Neu:

1) Minderung wegen Baumängeln: Maßgebend sind die Bauvorschriften und technischen Normen des Baujahrs (Bestätigung der bisherigen Rspr.)
2) Zumutbares Heizen und Lüften nach den Umständen des Einzelfalls

BGH, Urteil vom 5. Dezember 2018 – VIII ZR 271/171
Eigentlich sollte man annehmen, dass die wichtigsten Grundsätze für die Beurteilung der Frage, ob eine bestimmte bauliche oder technische Eigenschaft eines Wohngebäudes einen Mangel – mit der Folge einer Minderung der Miete – darstellt, hinreichend geklärt sind. Dass dies keineswegs der Fall ist, zeigt das – sehr lesenswerte – Urteil vom 5. Dezember 2018, das dem VIII. Senat des BGH Anlass zur Bestätigung, aber auch zur Präzisierung seiner Rechtsprechung zur Minderung wegen Baumängeln, zu den maßgebenden technischen Standards und zu zumutbaren Vorbeugemaßnahmen des Mieters – Heizern und Lüften – gegeben hat. Daneben enthält die Begründung nicht ganz neue, aber immer wieder wichtige Aussagen zum Wesen der Minderung und zu entsprechenden verfahrensrechtlichen Aspekten.

Kommentar
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1 WuM 2019, 25 = Grundeigentum 2019, 116 = NJW 2019, 507 = NZM 2019, 136 (Stand 4. März 2019); s. hierzu auch das Urteil vom selben Tag in dem Parallelverfahren VIII ZR 67/18


Neu:

Ein Fall aus der Bergmannssiedlung Bochum: Lebenslanges Wohnrecht des Mieters auch bei Verkauf des Hauses – ein fast historischer Sachverhalt mit sehr lesenswerter rechtlicher Würdigung

BGH, Urteil vom 14. November 2018 – VIII ZR 109/181
Wenn man in der Schule gut aufgepasst und in den letzten Wochen die Nachrichten verfolgt hat, weiß man, dass der Bergbau in Nordrhein-Westfalen lange Zeit der Wirtschaftsfaktor Nr. 1 war und das Leben der Bevölkerung dort mehr geprägt hat alles andere. Zu diesem Bild gehörten auch die sog. Bergmannssiedlungen, eine Art des sozialen Wohnungsbaus, der seiner Zeit im übrigen Deutschland weit voraus war. Dass die Folgen dieses Phänomens bis in die Gegenwart lebendig sind und im 21. Jahrhundert dem Bundesgerichtshof Anlass für eine in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht bemerkenswerte und sehr lesenswerte Entscheidung gegeben haben, war dennoch nicht unbedingt zu erwarten.

Kommentar

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1 Grundeigentum 2018, 1592 = WuM 2019, 19 (Stand 15. März 2019)


Neu:

Kündigung wegen Eigenbedarf zur Nutzung als Zweitwohnung: Nutzungswunsch nachvollziehbar – trotz Sinneswandel?

BGH, Beschluss vom 23. Oktober 2018 – VIII ZR 61/181
Zum wiederholten Mal innerhalb kurzer Zeit musste sich der Senat mit der Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs befassen, und zwar mit der erfahrungsgemäß besonders "heiklen" Fallgestaltung der beabsichtigten Nutzung als Zweitwohnung.2 In dem jetzt entschiedenen Fall spielten allerdings mehrere besondere Umstände eine Rolle, die bereits den beiden Instanzgerichten Schwierigkeiten bereitet hatten und die den VIII. Senat des BGH zu sehr deutlichen und grundsätzlichen Anmerkungen veranlasst haben.

Kommentar

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1 NZM 2018, 988 = WuM 2018, 780 = Grundeigentum 2019,  49 = NJW-RR 2019, 134

2 zuletzt Beschluss vom 21. August 2018 – VIII ZR 186/17, NZM 2018, 983 = 776 = WuM 2018, 712 = Grundeigentum 2019, 50 = NJW-RR 2019, 130, hier bereits besprochen; außerdem Beschluss vom 22. August 2017 – VIII ZR 19/17, WuM 2017, 721 = Grundeigentum 2017, 1465 = NZM 2017, 846


Volle Mietzahlung trotz Mangel: Nachträgliche Rückforderung des Mieters wegen Minderung?

BGH, (Hinweis-)Beschluss vom 4. September 2018 – VIII ZR 100/181
Die Geltendmachung einer Minderung und der Abzug eines entsprechenden Betrags von der laufenden Miete ist für den Mieter erfahrungsgemäß immer mit einem nicht unerheblichen Risiko verbunden: Die Schätzung der Minderungsquote ist für den Laien, oft auch für seinen Berater, schwierig, und im ungünstigsten Fall droht ihm die Kündigung wegen Zahlungsverzugs, wenn der Vermieter die Minderung nicht akzeptiert. Andererseits muss sich der Mieter, wenn er trotz eines Mangels die Miete in voller Höhe weiterzahlt und später die Zuvielzahlung (als ungerechtfertigte Bereicherung, § 812 BGB) zurückfordert, u. U. entgegenhalten lassen, dass die Rückforderung nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen ausgeschlossen ist, weil er die Miete in Kenntnis des Mangels gezahlt hat (§ 814 BGB). Ein solcher Sachverhalt liegt dem Beschluss vom 4. September 2018 zugrunde; die vom BGH gefundene Lösung ist überzeugend begründet und für die Praxis sehr interessant.

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1 WuM 2018, 712 (Stand 30. November 2018)


Der "Dauerbrenner" Mieterhöhung nach Modernisierung (§§ 559, 559 b BGB): Was muss der Vermieter angeben, was muss der Mieter wissen?

BGH, Beschlüsse vom 12. Juni 2018 und 25. September 2018 – VIII ZR 121/171
Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen steht ja z.Zt. wieder einmal ganz oben auf der politischen Agenda. Dabei geht es um grundsätzliche Fragen, nämlich die von 11 % auf 8 % pro Jahr reduzierte Umlegung der Modernisierungskosten, die Einführung einer Kappungsgrenze von 3 Euro je m² innerhalb von 6 Jahren und die "mieterfreundliche" Vermutung eines bewussten "Herausmodernisierens" durch den Vermieter.2 Auch diese anstehenden Gesetzesänderungen werden aber nichts an dem "Dauerbrenner" der Anforderungen an die Ankündigung und Begründung einer Mieterhöhung wegen einer Modernisierungsmaßnahme ändern, die den BGH mit einer gewissen Regelmäßigkeit beschäftigen und die auch aktuell wieder einmal Anlass zu mehreren, sehr grundsätzlichen und für die Praxis wichtigen Aussagen des für die Wohnraummiete zuständigen VIII. Senats waren.

Kommentar

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1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 26. Oktober 2018).
2 Entwurf eines Gesetzes zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG) – BT-Drucks. 19/4672  


Doppelte Kündigung wegen Zahlungsverzug, Schonfristzahlung und Wirkung der vorsorglichen ordentlichen Kündigung: BGH beseitigt letzte Unklarheiten

BGH, Urteil vom 19. September 2018 – VIII ZR 231/171
Die verbreitete Vermieter-Praxis, bei Zahlungsverzug des Mieters das Mietverhältnis "doppelt" zu kündigen, also fristlos und zugleich sicherheitshalber auch ordentlich, ist entgegen dem ersten Anschein keine Erfindung der mietrechtlichen Neuzeit. Die Frage, welche Folgen in einem solchen Fall die Tilgung eines Mietrückstandes hat, hat die Instanzrechtsprechung bereits vor mehr als 30 Jahren beschäftigt.

In der mietrechtlichen Praxis gehörte es gegenwärtig zum Standard der anwaltlichen Beratung auf der Vermieterseite, bei Zahlungsverzug sowohl die fristlose als auch vorsorglich und hilfsweise die ordentliche Kündigung auszusprechen. Mit einer Entscheidung vom 13. Oktober 2017 hat das Landgericht Berlin die doppelte Kündigung abermals für unwirksam erklärt, nun allerdings mit einer neuen, streng dogmatisch ausgerichteten Begründung. Über die Revision der Vermieter hat der BGH mit dem Urteil vom 19. September 2018 entscheiden.

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1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 5. November 2018)  

Mieter nutzt die Wohnung nicht und kann trotzdem die Mieter mindern?

BGH, Urteil vom 22. August 2018 – VIII ZR 99/171
Wenn man den Leitsatz dieses Urteils liest, stutzt man zuerst einmal:
Für das Bestehen der Pflicht des Vermieters, die Wohnung gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie fortlaufend in diesem Zustand zu erhalten, ist es unerheblich, ob der Mieter die Sache tatsächlich nutzt und ihn ein Mangel daher subjektiv beeinträchtigt.

Etwas klarer wird diese Aussage bei der Lektüre der Entscheidungsgründe.2 Im konkreten Fall nutzten nicht die Mieter selbst, sondern ihre Tochter und ein anderer Angehöriger die Wohnung. Dieser eher ungewöhnliche Sachverhalt war für den BGH Anlass für sehr grundsätzliche Aussagen zur Erhaltungspflicht des Vermieters und zur Minderung der Miete. Für die Praxis ist die Entscheidung vor allem deshalb wichtig, weil sie sich unmittelbar auf Fälle übertragen lässt, in denen der Mieter sich längere Zeit an einem anderen Ort, etwa als Pensionär auf einer Insel im Mittelmeer aufhält, die Wohnung aber für gelegentliche "Besuche" in Deutschland nutzen will. Dann stellt sich zwangsläufig die Frage, ob er dennoch jederzeit die Beseitigung eines Mangels verlangen kann und die Miete gemindert ist, obwohl er wochen- oder monatelang von dem Mangel überhaupt nicht betroffen ist.

Kommentar

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1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 21. Oktober 2018).
2 Rn. 7


Neu:

Kündigung wegen Eigenbedarf zur Nutzung als Ferienwohnung: BGH bekräftigt seine "vermieterfreundliche"1 Rechtsprechung

BGH, Beschluss vom 21. August 2018 – VIII ZR 186/172
Die Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs wird häufig vom Mieter als hart empfunden, zumal er keinerlei Einfluss auf die Gründe einer solchen Kündigung hat. Besonders kritisch ist die Situation dann, wenn der Vermieter die Wohnung nicht als Lebensmittelpunkt nutzen will, sondern als Zweitwohnung für den vorübergehenden und unregelmäßigen Aufenthalt aus beruflichen oder rein privaten Gründen. Hier kollidieren das Grundrecht des Vermieters als Eigentümer (Art. 14 GG) und das – nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts grundrechtsähnliche – Besitzrecht des Mieters. Der BGH hatte bereits in einem Beschluss vom 22. August 20173, also nahezu auf den Tag genau ein Jahr vor der neuen Entscheidung, die beabsichtigte Nutzung als Zweitwohnung – dort aus überwiegend beruflichen Gründen – bejaht. An diese Rechtsprechung knüpft er in dem aktuellen Beschluss an.

Kommentar

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1 Der Begriff "vermieterfreundlich" darf nicht missverstanden werden, er ist deshalb in Anführungszeichen gesetzt; s. dazu auch unten S. 5 unter Ziffer 3) und den Terminhinweis für den 17. April 2019 

2 NZM 2018, 983 = 776 = WuM 2018, 712 = Grundeigentum 2019, 50 = NJW-RR 2019, 130

3 VIII ZR 19/17, WuM 2017, 721 = Grundeigentum 2017, 1465 = NZM 2017, 846


Der BGH und das Fensterputzen: Wer muss feststehende Fensterteile von außen reinigen?

BGH, Beschluss vom 21. August 2018 – VIII ZR 188/161
Einen für den BGH etwas außergewöhnlichen, in der Praxis aber sicher keineswegs so "exotischen" Fall hatte der VIII. Senat kürzlich zu entscheiden. Das Berufungsgericht hatte eine grundsätzliche Bedeutung der Frage angenommen, wer – Vermieter oder Mieter – für die Reinigung der schwer erreichbaren Außenflächen von feststehenden Fensterteilen zuständig ist, und es hatte deshalb die Revision zugelassen. Der BGH hat in dem Hinweisbeschluss vom 21. August 2018 eine Grundsatzbedeutung der Frage (oder einen anderen Grund für die Zulassung der Revision) mit wenigen Sätzen verneint2; für die mietrechtliche Praxis ist die Entscheidung dennoch sehr interessant.

Kommentar

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1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 19. Oktober 2018).
2 Rn. 4  


Unrenovierte Wohnung, Renovierungsvereinbarung und Schönheitsreparaturen- klausel: BGH schafft Klarheit im Dreiecksverhältnis Vormieter – Neumieter – Vermieter

BGH, Urteil vom 22. August 2018 – VIII ZR 277/161
Mit einem der drei Urteile vom 18. März 20152 zum Komplex Schönheitsreparaturen hat der VIII. Senat bekanntlich seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, nach der eine formularmäßige Schönheitsreparaturenklausel auch dann wirksam vereinbart werden konnte, wenn die Wohnung in unrenoviertem Zustand an den Mieter übergeben wurde, sofern nur die Renovierungsfristen erst mit Beginn des (neuen) Mietverhältnisses zu laufen beginnen sollten – was im Zweifel als stillschweigend vereinbart anzunehmen war. In der Praxis stellte sich seitdem verstärkt die Frage, was zu gelten hat, wenn der neue Mieter mit dem Vormieter eine sog. Renovierungsvereinbarung trifft, nach der er gegen eine – wie auch immer geartete – Leistung des Vormieters die Wohnung in unrenoviertem Zustand übernimmt und auf diese Weise dessen Renovierungsverpflichtung ablöst. Für diese Fallgestaltung boten sich im Grunde zwei Lösungen an: Entweder hat der (neue) Mieter die vom Vormieter geschuldeten, nunmehr von ihm übernommenen Schönheitsreparaturen durchzuführen und muss sich deshalb so behandeln lassen, als habe er die Wohnung in renoviertem Zustand übernommen, oder es ist ihm auf Grund der Renovierungsvereinbarung nach Treu und Glauben verwehrt, sich gegenüber dem Vermieter auf den unrenovierten Zustand der Wohnung bei Mietbeginn zu berufen und damit die Schönheitsreparaturenklausel zu Fall zu bringen (§ 242 BGB). Im vorliegenden Fall hat das Berufungsgericht den ersten Weg gewählt, hatte damit vor dem BGH allerdings keinen Erfolg. Die "Notlösung" über § 242 BGB scheidet nunmehr von vornherein aus.

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1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 11. Oktober 2018)

2 hier: VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302; NJW 2015, 1594 = NZM 2015, 374 = WuM 2015, 338 = Grundeigentum 2015, 649 = ZMR 2015, 68


Mieterhöhung bis zur ortsübl. Vergleichsmiete: Formelle Anforderungen an SV-Gutachten als Begründungsmittel (§ 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB): verwertbar auch ohne Besichtigung der Wohnung?

BGH, Urteil vom 11. Juli 2018 – VIII ZR 136/171
Seit einigen Jahren hat sich die Frage, ob das mit einem Sachverständigengutachten begründete Mieterhöhungsverlangen des Vermieters (§ 558 BGB) für den Mieter „zumindest ansatzweise“ nachvollziehbar und das Erhöhungsverlangen damit jedenfalls in formeller Hinsicht wirksam ist, fast zu einem "Dauerbrenner"in der Rechtsprechung des VIII. Senats entwickelt. Zuletzt hatte der Senat vor zwei Jahren bereits in zwei Urteilen vom 3. Februar 20162 grundsätzliche Aussagen u. a. zur Wirksamkeit eines sog. Typengutachtens gemacht. An diese Entscheidungen knüpft er nun in dem Urteil vom 11. Juli 2018 an, präzisiert die Begründung aber noch in verschiedenen Punkten. Im Mittelpunkt steht jeweils die Feststellung, dass die vom Mieter (und dem Gericht) gerügten Mängel des Gutachtens möglicherweise die inhaltliche Richtigkeit des Gutachtens berühren, aber nicht die formelle Seite, die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens also nicht beeinträchtigen. Diesen Aspekt sollte man sich beim Studium dieses für die Praxis und vor allem für den Rechtsberater wichtigen und aufschlussreichen Urteils stets vor Augen halten.

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1 Grundeigentum 2018, 991 = NJW 2018, 2792 = NZM 2018, 742 (Stand 10. Oktober 2018). ein Parallelverfahren ist unter VIII ZR 190/17 ebenfalls am 11. Juli 2018 entschieden worden.

2 VIII ZR 69/15, Grundeigentum 2016, 388 = WuM 2016, 219 = NJW 2016, 1385 = ZMR 2016, 367 = NZM 2016, 355; VIII ZR 66/15, ZMR 2016, 433


"Realofferte" bei öffentlichen Versorgungsleistungen: Vertragspartner des Versorgungsunternehmens ist der Inhaber der tatsächlichen Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss – ggf. auch der Untermieter als alleiniger Nutzer

BGH, Beschluss vom 5. Juni 2018 – VIII ZR 253/171
Die sog. Realofferte ist bekanntlich ein etwas eigenartiges Rechtsinstitut, das auf die besonderen Verhältnisse öffentlicher Versorgungsleistungen (Gas, Wasser, Strom oder Fernwärme) zugeschnitten ist und vor allem den berechtigten Interessen der Versorgungsunternehmen Rechnung trägt. Das wesentliche Merkmal der Realofferte ist die Begründung der Vertragsbeziehung zwischen dem Versorger und dem Abnehmer allein durch die tatsächlichen Verhältnisse – konkret: Vertragspartner des Versorgungsunternehmens wird die Person, die die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ausübt.

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Eine wichtige Klarstellung: Die Kosten der Gebäudeversicherung (§ 2 Nr. 13 BetrKV) sind auch insoweit umlegbar, als sie nicht nur den eigentlichen Gebäudeschaden, sondern auch einen Mietausfall infolge eines Gebäudeschadens betreffen.

BGH, Urteil vom 6. Juni 2018 – VIII ZR 38/17
Zu den umlegbaren Betriebskosten zählen bekanntlich u.a. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung. Nach § 2 Nr. 13 BetrKV gehören hierzu „namentlich“ die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug. Diese Aufzählung erscheint klar und umfassend und sollte deshalb eigentlich keine Probleme bei der Anwendung der Vorschrift im Einzelfall bereiten. Dennoch hatte der VIII. Senat des BGH jetzt Anlass, einen Punkt zu klären, der nicht ohne weiteres durch die Auslegung des Wortlauts der Nr. 13 zu beantworten war. Es ging um die Frage, ob die in der Versicherungsprämie enthaltenen (anteiligen) Kosten für das Risiko eines Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens zu den umlegbaren Kosten zählen oder ob letztere auf den reinen Gebäudeschaden beschränkt sind – was die Vorinstanzen angenommen und deshalb einen Anspruch der Vermieterin auf Erstattung der Versicherungskosten verneint hatten, und zwar insgesamt, weil nach ihrer Auffassung der Kostenanteil für das Mietausfallrisiko von der Vermieterin nicht hinreichend dargetan war.

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Betriebskostenabrechnung nach Wohnflächenanteil (§ 556a Abs. 1 BGB): BGH korrigiert endgültig seine Rechtsprechung zur entsprechenden Anwendung der 10%-Toleranzgrenze

BGH, Urteil vom 30. Mai 2018 – VIII ZR 220/171
Die Frage, welche rechtlichen Konsequenzen zu ziehen sind, wenn die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche von der tatsächlichen Fläche abweicht, hat den VIII. Senat des BGH seit dem Jahr 2004 wiederholt und in verschiedenen Zusammenhängen beschäftigt. Mit drei Grundsatzurteilen vom 24. März 20042 hat der Senat klargestellt, dass eine Flächenabweichung (Minderfläche) von mehr als 10% einen Mangel der Mietsache darstellt und die Miete in demselben Umfang gemindert ist; eine geringere Abweichung bleibt als (nur) unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht (§ 536 Abs. 1 BGB). Diese Rechtsprechung hat der Senat in der Folgezeit entsprechend angewendet auf die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 558 BGB3 und auf die Betriebskostenabrechnung, soweit auf  den Wohnflächenanteil abzustellen ist (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB)4. Im ersten Fall wirkte sich die Entscheidung zum Nachteil des Vermieters aus, weil die tatsächliche Wohnfläche rd, 8,5% größer war als im Mietvertrag angegeben, die 10%-Grenze mithin nicht überschritten und die vertragliche Flächenangabe deshalb nach Auffassung des Senats verbindlich war. Auch im zweiten Fall lag die Abweichung (deutlich) unter 10% mit der für den Mieter nachteiligen Folge, dass für die Betriebskostenabrechnung die vertraglich vereinbarte größere Fläche maßgebend war.

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1) Allgemeine Geschäftsbedingung und Individualvereinbarung – Grundsätzliches zur Abgrenzung 2) "Ewiger" Kündigungsverzicht wirksam?

BGH, Beschluss vom 8. Mai 2018 – VIII ZR 200/17

Einen etwas außergewöhnlichen Fall hat der VIII. Senat des BGH zum Anlass für ganz grundsätzliche Aussagen zu zwei Fragen genommen, die in der Praxis zwar nicht alltäglich vorkommen, aber im Einzelfall entscheidende Bedeutung haben können und nicht immer leicht zu beantworten sind. Die erste Frage betrifft die Abgrenzung einer Allgemeinen Geschäftsbedingung (Formularklausel), die der strengen Prüfung am Maßstab der §§ 307 ff BGB unterliegt, von der relativ unproblematischen Individualvereinbarung. Bei dem zweiten Punkt geht es um die Wirksamkeit eines Kündigungsverzichts, der den BGH immer wieder beschäftigt; der Fall eines „dauerhaften“, also unbefristeten Verzichts, ist allerdings auch für den BGH neu und nun Anlass für grundsätzliche Bemerkungen zum längerfristigen Kündigungsverzicht.

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Ein neuer "Dauerbrenner": Mängelrügen des Mieters, Minderung (§ 536 BGB) und unzureichende Prüfung durch das Gericht

BGH, Beschluss vom 10. April 2018 – VIII ZR 223/171
In der letzten Zeit sind immer wieder Fälle beim BGH gelandet, in denen die Instanzgerichte eine Mietminderung des Mieters für unberechtigt gehalten und deshalb eine Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzug für begründet erachtet haben, weil der Mieter den zugrundeliegenden Mangel nicht hinreichend genau beschrieben oder der behauptete Mangel jedenfalls die geltend gemachte Minderung nicht gerechtfertigt habe.2 Der BGH verfolgt hier konsequent eine "mieterfreundliche" Tendenz, allerdings stets mit einer überzeugenden Begründung. Ein krasses Beispiel für diese Fälle ist der aktuelle Beschluss des VIII. Senats vom 10. April 2018.

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1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 19. Juni 2018).
2 so z. B. Beschluss vom 21. Februar 2017 – VIII ZR 1/16, DWW 2017, 90 = WuM 2017, 194 = Grundeigentum 2017, 413 = NZM 2017, 256 = ZMR 2017, 379 = NJW 2017, 1877


Schadenersatz wegen Beschädigung der Mietsache infolge Verletzung der Obhutspflicht: Wahlrecht des Vermieters zwischen eigener Schadensbeseitigung oder Geldersatz (§ 249 Abs. 1 u. 2 BGB); Fristsetzung entbehrlich

BGH, Urteil vom 28. Februar 2018 – VIII ZR 157/171
Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Beschädigung der Mietsache scheinen auf den ersten Blick relativ unkompliziert, wenn die tatsächlichen Grundlagen – Schadensursache und Verantwortlichkeit des Mieters – geklärt sind. Dieser erste Eindruck kann jedoch täuschen, wenn sich die Frage stellt, ob der Vermieter den Schaden selbst beseitigen und den hierfür erforderlichen Geldbetrag vom Mieter fordern kann, oder ob er dem Mieter zunächst Gelegenheit zur Schadensbeseitigung "in eigener Regie" (und damit u. U. günstiger) geben muss und ob er dem Mieter erst eine Frist setzen muss, bevor er selbst die Beseitigung des Schadens in die Hand nimmt. Die Antwort auf diese Fragen hängt u. a. davon ab, ob der Schaden auf der unterbliebenen Erfüllung einer mietvertraglichen Hauptpflicht, insbesondere der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, oder auf der Verletzung einer Nebenpflicht beruht; die letztere Alternative bezieht sich auf die sog. positive Vertragsverletzung – im Mietrecht konkret auf die Verletzung der dem Mieter obliegenden Obhutspflicht hinsichtlich der Mietsache.

Schon dieser kurze Umriss des Fragenkomplexes liest sich ziemlich theoretisch-dogmatisch, und dem entspricht auch die umfangreiche, "tiefschürfende" Begründung des Grundsatzurteils vom 28. Februar 2018. Für die Praxis der Wohnungswirtschaft, für die anwaltliche Beratung und für die gerichtliche Praxis ist aber vor allem das Ergebnis wichtig, und dies kommt in der Entscheidung klar und unmissverständlich zum Ausdruck.

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1 WuM 2018, 196 = NZM 2018, 320 = NJW 2018, 1746 = Grundeigentum 2018, 633 = ZMR 2018, 492; zur Veröffentlichung in der Amtlichen Sammlung BGHZ vorgesehen.


Räum- und Streupflicht des Vermieters auf dem öffentlichen Gehweg? – Grundsätze der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters innerhalb und außerhalb des Gebäudes; Anmerkungen zum "geschützten" Personenkreis

Urteil vom 21. Februar 2018 – VIII ZR 255/161
Einen etwas außergewöhnlichen Fall, der auch nicht auf dem üblichen "mietrechtlichen" Instanzenweg, sondern vom Landgericht über das Oberlandesgericht zum BGH gelangte, hatte der VIII. Senat kürzlich zu entscheiden. Der zugrundeliegende Sachverhalt hat sich zwar im winterlichen München zugetragen; auch wenn die Wetterverhältnisse zweifellos nicht in allen Teilen Deutschlands so "gefährlich" sind wie in München, ist das Urteil vom 21. Februar 2018 dennoch von allgemeiner Bedeutung, weil es grundsätzliche Aussagen zur Verkehrssicherungspflicht des Vermieters enthält.

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1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 19. Juni 2018)


"Unplausible" Heizkostenabrechnung: Umfassendes Belegeinsichtsrecht des Mieters; zentrale Grundsätze für die Darlegungs- und Beweislast bei Betriebskostennachforderungen des Vermieters

Urteil vom 7. Februar 2018 – VIII ZR 189/171
Am 7. Februar 2018 hat der VIII. Senat des BGH eine äußerst interessante Sache verhandelt und entschieden, in der es um die Belegeinsicht durch den Mieter geht, der vom Vermieter einer etwas abenteuerliche Heizkostenabrechnung erhalten hatte. Daneben enthält das Urteil zentrale, in dieser Klarheit neue Grundsätze für die Darlegungs- und Beweislast des Vermieters im Prozess über eine Betriebskostennachforderung. Anlass für diese Ausführungen waren sowohl das vorausgegangene kaum verständliche Verhalten des Vermieters im Zusammenhang mit der Heizkostenabrechnung als auch die auf derselben Linie liegenden Entscheidungen der Vorinstanzen.

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1 Grundeigentum 2018, 577 = NJW 2018, 1599 = WuM 2018, 288 (Stand 19. Juni 2018). Eine Veröffentlichung in der Amtlichen Sammlung BGHZ ist leider nicht vorgesehen.


Eintritt des Lebensgefährten in das Mietverhältnis nach Tod des Mieters und außerordentliche Kündigung: Eingeschränkte finanzielle Leistungsfähigkeit als wichtiger Grund i.S.d. § 563 Abs. 4 BGB?

BGH, Urteil vom 31. Januar 2018 – VIII ZR 105/171
Das soziale Mietrecht schützt bekanntlich nicht nur den Mieter persönlich, sondern auch seinen Ehegatten, den Lebenspartner, die Kinder und sonstige Haushaltsangehörige. Stirbt der Mieter, dann treten diese Personen – in einer präzise geregelten Rangfolge – kraft Gesetzes in das Mietverhältnis ein (§ 563 Abs. 1 und 2 BGB). Die eingetretene Person kann sich aus dieser "automatischen" vertraglichen Bindung relativ leicht lösen, indem sie innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters erklärt, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen will (§ 563 Abs. 3 BGB). Für den Vermieter ist das nicht ganz so einfach; er kann das Mietverhältnis zwar innerhalb eines Monats, nachdem er von dem Eintritt einer berechtigten Person Kenntnis erlangt hat, außerordentlich kündigen, allerdings nur, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt (§ 563 Abs. 4 BGB). In der Rechtsprechung des BGH kommen diese Fälle nicht allzu häufig vor, bieten dann jedoch regelmäßig Anlass zu grundsätzlichen Aussagen zu der Frage, wie dieser "wichtige Grund" beschaffen sein muss. So hat der VIII. Senat vor einiger Zeit die Kündigung des Vermieters für begründet gehalten, weil der in das Mietverhältnis eingetretene Sohn der verstorbenen Mieterin in der Wohnung in nicht unerheblichem Umfang Musikunterricht erteilte und damit eine (frei-)berufliche Tätigkeit ausübte, die zu entsprechendem Publikumsverkehr und akustischen Belästigungen anderer Mieter führte.2 Ganz so einfach lag der jetzt entschiedene Fall nicht.

Kommentar

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1 WuM 2018, 153 (St. 4. April 2018); zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen
2 Urteil vom 10. April 2013 – VIII ZR 213/12, Grundeigentum 2013, 677 = WuM 2013, 349 = NJW 2013, 1806 = NZM 2013, 456 = ZMR 2013, 623 = DWW 2013, 179


Rückforderungsanspruch des Jobcenters bei versehentlicher Mietzahlung nach Beendigung des Mietverhältnisses: Wer muss zahlen – Vermieter oder Mieter?

BGH, Urteil vom 31. Januar 2018 – VIII ZR 39/171
Ein Dreiecksverhältnis kann leicht zu Komplikationen führen – das ist im Mietrecht nicht anders als im "normalen" Leben. So taucht bei einem Mieterwechsel im Zusammenhang mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht selten die Frage auf, ob der zur Renovierung verpflichtete ausziehende Mieter sich seiner Renovierungslast dadurch entziehen kann, dass er dem neuen Mieter einen angemessenen Geldbetrag zahlt oder beispielsweise die von ihm angeschaffte Einbauküche überlässt. Der Vermieter ist in diesen Vorgang insofern eingebunden, als er nach der Änderung der einschlägigen Rechtsprechung durch den BGH im März 20152 eine Schönheitsreparaturenklausel nur noch dann wirksam vereinbaren kann, wenn er entweder die Wohnung in renoviertem Zustand an den (neuen) Mieter übergibt oder ihm einen angemessenen Ausgleich zahlt, durch den der Mieter so gestellt wird, als sei ihm renovierter Wohnraum überlassen worden.3 Schwierigkeiten können dann entstehen, wenn der neue Mieter nachträglich die Angemessenheit des Ausgleichs oder den Wert der Einbauküche bestreitet und damit gegenüber dem Vermieter die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel begründet; deshalb ist diese Modell für die Praxis nicht zu empfehlen.

Eine ähnliche Dreieckssituation besteht in den Fällen, in denen der Mieter Anspruch auf Sozialleistungen – konkret: für seinen Bedarf für Unterkunft und Heizung gem. § 22 SGB II – hat und das Jobcenter als zuständige Behörde diese Leistungen durch die unmittelbaren Zahlungen an den Vermieter erbringt (§ 22 Abs. 7 SGB II). Rechtlich kompliziert kann ein solcher Fall dann werden, wenn das Jobcenter versehentlich zuviel zahlt und – nach Aufdeckung des Irrtums – die Überzahlung zurückfordert. Mit der Frage, wer die Rückzahlung zu leisten hat – Mieter oder Vermieter –, hatte sich der BGH in einem Urteil vom 31. Januar 2018 zu befassen.

Kommentar

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1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 4. April 2018)
2 insbes. Urteil v. 18. März 2015 – VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302; WuM 2015, 338; NJW 2015, 1594, NZM 2015, 374
3 Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14 aaO, RNr. 35. Zur Bemessung dieses Ausgleichs Artz, WuM 2017, 120, und Beyer, WuM 2017, 122


Tierhaltung in der Mietwohnung: BGH stärkt die Position des Mieters, wenn der Vermieter nicht zustimmt

BGH, Beschluss vom 30. Januar 2018 – VIII ZB 57/161
Bei der Entscheidung der Frage, ob der Mieter ein Tier in seiner Wohnung halten darf, geht es in aller Regel – jedenfalls für den Mieter – um mehr als bei dem Streit um ein paar (oder auch mehr) Euro für die Betriebskostenabrechnung oder eine Mieterhöhung. Hier spielen häufig sehr subjektive, höchstpersönliche Gesichtspunkte eine Rolle, die sich schwer in Euro und Cent ausdrücken lassen, die aber letztlich entscheidend sind für die Frage, ob sich der Mieter mit Aussicht auf Erfolg gegen die ablehnende Haltung des Vermieters und eine entsprechende gerichtliche Entscheidung wehren kann. Konkret geht es darum, wie die mit einem Geldbetrag zu bemessende Einschränkung der Rechte des Mieters, die "Beschwer", zu bemessen ist, wenn das Amtsgericht als Gericht erster Instanz die negative Entscheidung des Vermieters bestätigt. Feste Regeln, wie etwa bei einer Zahlungs- oder Räumungsklage (§§ 8, 9 ZPO), bestehen insoweit nicht; vielmehr ist der Streitwert bzw. die Beschwer nach freiem Ermessen des Gerichts festzusetzen (§ 3 ZPO).

Nach der Zivilprozessordnung ist der Weg in die zweite Instanz für die unterlegene Partei nur eröffnet, wenn ihre Beschwer 600 € übersteigt oder das Amtsgericht die Berufung – etwa wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Sache – zugelassen hat (§ 511 Abs. 2 ZPO). Selbst wenn das Amtsgericht in einem solchen Fall die Beschwer mit einem höheren Betrag festgesetzt hat, kann das Landgericht als Berufungsinstanz einen niedrigeren Betrag (bis zu 600 €) festsetzen und sodann die Berufung als unzulässig verwerfen – mit der Folge, dass die erstinstanzliche Entscheidung über die Untersagung der Tierhaltung rechtskräftig werden würde. Der Bundesgerichtshof hat sich in der Vergangenheit wiederholt mit derartigen Fällen befasst. In seiner jüngeren Rechtsprechung hat er zu Recht der subjektiven Seite, also der emotionalen, psychischen oder medizinischen Bedeutung der Tierhaltung für den Mieter (oder einen nahen Angehörigen als Mitbewohner), ein entscheidendes Gewicht beigemessen. Der aktuelle Beschluss vom 30. Januar 2018 ist ein ausgezeichnetes Beispiel für diese Linie.

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1 WuM 2018, 174 (Stand 4. April 2018). Die Entscheidungen der Vorinstanzen (AG Schöneberg, 24. März 2016, 107 C 384/14, LG Berlin, 16. August 2016, 63 S 120/16) sind nicht veröffentlicht.


Konkludente Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung (§ 558 BGB) durch wiederholte vorbehaltlose Bezahlung der höheren Miete

BGH, Beschluss vom 30. Januar 2018 – VIII ZB 74/161
In der jüngeren Vergangenheit hat sich der VIII. Senat wiederholt mit der Frage befasst, ob ein bestimmtes Verhalten einer Mietvertragspartei auch ohne ausdrückliche Erklärung zu einer Änderung des Mietvertrages führt. Dabei ist er stets von dem Grundsatz ausgegangen, dass beispielsweise die – auch mehrfache – Hinnahme einer Betriebskostenabrechnung mit "neuen" Positionen durch den Mieter oder der jahrelange Verzicht des Vermieters auf eine Betriebskostenabrechnung keinen rechtsgeschäftlichen Erklärungswert hat und deshalb nicht zu einer Änderung einer Vertragsklausel führt. Eine Ausnahme kommt nur dann in Betracht, wenn das Verhalten einer Partei als Angebot zur Änderung des Vertrages und die Reaktion der anderen Seite als Annahme des Angebots zu werten ist. An dieser Rechtsprechung hält der Senat in dem ausführlich begründeten Beschluss vom 30. Januar 2018 auch für den Fall einer Mieterhöhungsvereinbarung konsequent fest.

Kommentar

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1 WuM 2018, 151 = Grundeigentum 2018, 325 (Stand 4. April 2018)


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Kommentierungen

Dr. Dietrich Beyer kommentiert BGH-Entscheidungen zum Mietrecht


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