Logo Bundesverband für Wohnen und StadtentwicklungBGH – Kommentierungen Dr. Beyer 2019

Dr. Dietrich Beyer: Kommentierung wichtiger BGH-Entscheidungen zum Mietrecht 2019

Die genaue Kenntnis der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist heutzutage unerlässlich für jeden, der sich mit dem Thema Mietrecht beschäftigt.

An dieser Stelle finden Sie eine auch für den Nicht-Juristen verständliche Kommentierung der wichtigsten Urteile des BGH zum Wohnraummietrecht durch Dr. Dietrich Beyer. Besonderen Wert legen wir dabei auf die genaue Darstellung der Auswirkungen der Leitentscheidungen des VIII. Zivilsenats des BGH auf die Praxis.


Neu:

Mieterhöhung nach Modernisierung und Härteeinwand des Mieters: Umfassende Grundsatzentscheidung des BGH mit praxisrelevanten Aussagen

BGH, Urteil vom 9. Oktober 2019 – VIII ZR 21/191
Mit dem Komplex Mieterhöhung nach Modernisierung hat sich der BGH in den vergangenen Jahren des Öfteren befasst. Dabei ging es regelmäßig um die Formalien und den notwendigen Inhalt einer Modernisierungsankündigung gem. § 555c BGB, um die Duldungspflicht des Mieters und um Einzelheiten der Mieterhöhung (§ 559 BGB). In dem Urteil vom 9. Oktober 2019 hat sich der VIII. Senat des BGH erstmals mit Härteeinwand des Mieters gegen die vom Vermieter erklärte Mieterhöhung nach Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme befasst. Die umfangreiche, sehr grundsätzliche und teilweise recht anspruchsvolle Begründung beantwortet alle Fragen ausführlich, nachvollziehbar und überzeugend.

Kommentar

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1bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 11. November 2019)


Renovierung abgebrochen: Schadensersatz für verschlissene Uralt-Tapete?

BGH, Urteil vom 21. August 2019 – VIII ZR 263/171
Die Überprüfung und ggf. Korrektur einer Instanzentscheidung ist ja bekanntlich die ureigenste Aufgabe des BGH. Gelegentlich gelangen aber auch Fälle hierher, in denen das Revisionsgericht nicht mehr mit diffizilen dogmatischen Überlegungen argumentieren muss, sondern der Rückgriff auf schlichte Gedanken zu einem vernünftigen, lebensnahen und rechtlich über jeden Zweifel erhabenen Ergebnis führt. Ein solcher Sachverhalt liegt dem Urteil vom 21. August 2019 zugrunde.

Kommentar

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1 Grundeigentum 2019, 1237 = WuM 2019, 574 (Stand 22. Oktober 2019)


Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und Mietspiegel (§ 558 BGB): Wann sind zwei Gemeinden "vergleichbar" (§ 558a Abs. 4 Satz 2 BGB)?

BGH, Urteil vom 21. August 2019 – VIII ZR 255/181
Leider gibt es ja immer noch Gemeinden, die über keinen Mietspiegel verfügen; selbst die Großstadt Karlsruhe hat erst mit erheblicher Verzögerung im Jahr 2012 auf Drängen der Verwaltung und gegen den vereinten Widerstand des örtlichen Mietervereins und von Haus und Grund2 einen Mietspiegel erstellt. Das Fehlen eines Mietspiegels bringt in erster Linie natürlich für den Vermieter, daneben aber auch für den Mieter erhebliche Probleme bei der Ermittlung bzw. Überprüfung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit sich. Hat er keinen Zugang zu einer vereins- oder verbandsinternen Mietdatenbank, bleibt ihm i.d.R. nur die Möglichkeit der Einholung eines Sachverständigengutachtens, was sich für den Privatmann – den Vermieter ebenso wie den Mieter – wegen der damit verbundenen Kosten praktisch von selbst verbietet. Ein praktikabler Ausweg kann dann der Rückgriff auf den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde sein, falls man einen solchen findet. In dem vom BGH jetzt entschiedenen Fall war dies der Vermieterin nicht gelungen.

Kommentar

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1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 22. Oktober 2019)
2 Die Motive waren naheliegend: Beide Seiten verfügen über eigene Mietdatenbanken, die allerdings nur den Mitgliedern zugänglich sind.


Lange umstritten, endlich geklärt: Abrechnung der Kaution, Form und Frist, Aufrechnung mit streitigen Forderungen

BGH, Urteil vom 24. Juli 2019 – VIII ZR 141/171
Kaum ein Thema hat die mietrechtliche Diskussion in der letzten Zeit so beschäftigt wie die Abrechnung der Kaution durch den Vermieter nach dem Ende eines Mietverhältnisses. In der Rechtsprechung, in Zeitschriftenbeiträgen und auf Fachtagungen wurde die Frage intensiv und kontrovers diskutiert. Das aktuelle BGH-Urteil hat nun Klarheit geschaffen.

Kommentar

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1 Grundeigentum 2019, 1105 = WuM 2019, 524 = DWW 2019, 290 = NZM 2019, 754


Hessische Mietenbegrenzungsverordnung nichtig: Grundsatzentscheidung des BGH – wichtige Aussagen auch für andere Bundesländer

BGH, Urteil vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/181
Das Urteil scheint auf den ersten Blick nur für das Land Hessen relevant zu sein. Bereits die Leitsätze und noch mehr die ausführliche, äußerst sorgfältige und überzeugende Begründung machen jedoch deutlich, dass es Bedeutung auch für die Mietenbegrenzungsverordnungen anderer Bundesländer haben kann. Dass auch der BGH dies so einschätzt, zeigt die (beabsichtigte) Veröffentlichung des Urteils in der Amtlichen Sammlung BGHZ – in der Praxis des VIII. Senats eine eher seltene Ausnahme. Insbesondere für den Rechtsberater der Vermieter- oder Mieterseite und der Wohnungswirtschaft ist deshalb die – recht anspruchsvolle – Lektüre der Entscheidung sehr zu empfehlen.

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1 Grundeigentum 2019, 1029 = WuM 2019, 440 = NZM 2019, 584 = NJW 2019, 2844 (Stand 30. Sep-tember 2019)


Kündigung wegen Eigenbedarf und Härteeinwand – Fall 2: Zweifelhafter Eigenbedarf; gesundheitliche Belastungen des Mieters und eines Haushaltsangehörigen; nachträglicher Wegfall des Eigenbedarfsgrundes

BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 – VIII ZR 167/171
Am 22. Mai 2019 hat der VIII. Senat die Entscheidungen in zwei bereits am 17. April 2019 verhandelten Sachen verkündet, in denen es jeweils um eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ging, gegen die sich die Mieter mit dem Härteeinwand zur Wehr gesetzt hatten. Vor allem einen Fall aus Berlin hat der Senat zum Anlass einer umfangreichen Grundsatzentscheidung genommen. Das Urteil2 ist hier bereits besprochen worden.
In der zweiten BGH- Entscheidung vom 22. Mai 2019 standen zentrale Fragen des Eigenbedarfs des Vermieters sowie der Härteeinwand der Mieterin im Mittelpunkt.

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1 Grundeigentum 2019, 913 = NJW-RR 2019, 972 = NZM 2019, 527 = WuM 2019, 454 = ZMR 2019, 668 (Stand 2. Oktober 2019)

2VIII ZR 180/18, WuM 2019, 385 = Grundeigentum 2019, 905 = NZM 2019, 518 = NJW 2019, 2765 (Stand 2. Oktober 2019)


Kündigung wegen Eigenbedarf und Härteeinwand: Grundsatzentscheidung zur Feststellung einer Härte, zu Abwägungsfragen und zur Prüfungspflicht des Gerichts

BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/181
Fälle der Eigenbedarfskündigung sind seit Jahren regelmäßiger Bestandteil der laufenden Rechtsprechung des VIII. Senats des BGH. Der vorliegende Fall weist auf den ersten Blick an sich nur die mehr oder weniger typischen Aspekte auf Vermieter- und Mieterseite auf. Dennoch hat der Senat den zugrundeliegenden Sachverhalt und mindestens ebenso die Begründung des Berufungsurteils zum Anlass für eine ganze Reihe von sehr grundsätzlichen und praxisrelevanten Aussagen genommen, was allein schon der äußere Umfang des
Urteils – nicht weniger als 40 Seiten, einschließlich der Leitsätze (zweieinhalb engbedruckte Seiten) – deutlich macht. Die Begründung ist anspruchsvoll, aber überzeugend, vorausgesetzt, der Leser nimmt sich die notwendige Zeit für das Studium der gesamten Entscheidung.

Kommentar

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1bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 5. Juli 2019)


Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 ff BGB):

1) Kein Widerruf der gem. § 558b BGB erteilten Zustimmung des Mieters
2) Konkrete Bezeichnung von Vergleichswohnungen (Adresse, Lage im Haus)
3) Angemessenes Verhältnis von Neumieten und geänderten Bestandsmieten
4) Sachgerechte Orientierung der Vergleichsmiete bei normaler oder hoher Streubreite am rechnerischen Mittelwert der Mieten des 4-Jahreszeitraums

BGH, Urteil vom 24. April 2019 – VIII ZR 62/181
Liest man die dem Urteilstext vorangestellten umfangreichen vier Leitsätze, ist man zunächst geneigt, die Lektüre der Entscheidung einstweilen zurückzustellen, weil man mit einer recht schweren Kost rechnet. Macht man sich dennoch an die Arbeit, stellt man alsbald fest, dass der Senat den komplexen Stoff des Verfahrens sehr sorgfältig, gut nachvollziehbar und insgesamt überzeugend in den Griff bekommen und dargelegt hat.

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1 bislang nur in juris veröffentlich (St. 14. Juni 2019); am 24. April 2019 hat der VIII. Senat ein weiteres Urteil in einer Parallelsache erlassen (VIII ZR 82/18); der Tatbestand und die Entscheidungsgründe sind nahezu identisch. 


Korrekte Berechnung der Wohnfläche – die aktuelle Fortsetzung: Wohnflächenverordnung, andere Berechnungsmodi und Ortsüblichkeit

BGH, Urteil vom 17. April 2019 – VIII ZR 33/181
Das Thema Berechnung der Wohnfläche hat den VIII. Senat des BGH in der jüngeren Zeit bekanntlich wiederholt beschäftigt und ihm dabei vor allem Gelegenheit gegeben, seine bisherige verfehlte Rechtsprechung zur Anwendung der 10%-Toleranzgrenze zu berichtigen. In einer aktuellen Grundsatzentscheidung vom 17. April 2019 hat er erneut für die Praxis sehr wichtige Aussagen zum Begriff der "Wohnfläche" im Wohnraummietrecht getroffen. Auch wenn sich dieses Urteil auf die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete bezieht, gelten seine Grundsätze ganz generell, also insbesondere auch für die Betriebskostenabrechnung.

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1 VIII ZR 33/18, bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 13. Juni 2019)


Zurückbehaltungsrecht des Mieters wegen eines Mangels und Kündigung wegen Zahlungsverzug (1): Möglichkeiten, Grenzen und Risiken

BGH, Urteil vom 10. April 2019 – VIII ZR 39/181
Macht der Mieter einen Mangel der Wohnung geltend, kann er zunächst einmal bei der Miete dadurch reagieren, dass er nur die seiner Meinung nach geminderte Miete zahlt. Als weitere rechtliche Möglichkeit steht ihm aber darüber hinaus ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der an sich fälligen Miete zur Verfügung (§ 320 BGB). Beide Alternativen enthalten allerdings für den Mieter das Risiko einer Kündigung wegen Zahlungsverzug, insbesondere wenn der Vermieter das Vorliegen eines Mangels bestreitet. Das Zurückbehaltungsrecht ist zwar ein u. U. sehr wirksames Druckmittel, aber "doppelt" riskant, weil es an bestimmte zusätzliche Voraussetzungen gebunden ist. Dazu hat der VIII. Senat des BGH bereits in einem Grundsatzurteil vom 17. Juni 20152 sehr wichtige Aussagen getroffen; an jene Entscheidung knüpft er in dem aktuellen Urteil vom 10. April 2019 an, führt sie fort und präzisiert sie.

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1
NJW 2019, 1745 = WuM 2019, 315 = Grundeigentum 2019, 725 (Stand 5. Juli 2019)
2VIII ZR 19/14, BGHZ 206,1; NZM 2015, 618 = WuM 2015, 568 = Grundeigentum 2015, 1089 = NJW 2015, 3087 = ZMR 2015, 868 = DWW 2015, 377. Die Entscheidung ist hier bereits ausführlich besprochen worden.


Zurückbehaltungsrecht des Mieters wegen eines Mangels und Kündigung wegen Zahlungsverzug (2): Erlöschen des Zurückbehaltungsrechts, wenn Mieter die Mängelbeseitigung verweigert

BGH, Urteil vom 10. April 2019 – VIII ZR 12/181
Vom LG Dresden kamen innerhalb kurzer Zeit zwei Verfahren2 zum BGH, in denen es zunächst jeweils um die Frage geht, ob mit der (rechtskräftigen) Abweisung einer Klage auf Zahlung der Miete nach einer Minderung (oder auf Räumung der Wohnung nach Kündigung wegen Zahlungsverzugs) auch die Feststellungen zum Mangel (einschließlich der Minderungsquote) in Rechtskraft erwachsen.

In der vorliegenden Sache war außerdem zu klären, welche Konsequenzen für Minderung und Zurückbehaltungsrecht die Weigerung des Mieters hat, die Beseitigung des Mangels, etwa aus Gründen der "Beweissicherung", zu dulden.

Der Sachverhalt ist außergewöhnlich komplex und erreicht, was die zeitlichen Abläufe betrifft, eine nahezu historische Dimension. Bereits seit 1999 – etwa ein Jahr nach Beginn des Mietverhältnisses – minderten die Mieter jahrelang die Miete wegen mehrerer Mängel der Wohnung. So konnte es nicht ausbleiben, dass es zu verschiedenen Rechtsstreitigkeiten kam, in denen es jeweils um die Zahlung der Miete ging.3 Ob damals auch bereits die Räumung und Herausgabe der Wohnung Gegenstand der Klagen war, bleibt unklar, da die beiden (rechtskräftigen) Berufungsurteile des LG Dresden4 nicht veröffentlicht sind. Jedenfalls hat das LG Dresden in beiden Fälle die Zahlungsklage der Vermieter mit der Begründung abgewiesen, die von den Mietern geltend gemachte Minderung sei berechtigt gewesen. Ein Zurückbehaltungsrecht stand damals offensichtlich noch nicht im Raum. Verfahrensrechtlich zusätzlich kompliziert wurde der Komplex durch den ständigen Wechsel auf der Vermieterseite, seit 1998 insgesamt sechsmal, davon jeweils einmal in den beiden hier interessierenden vorausgegangenen Prozessen und im vorliegenden Verfahren.

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1 WuM 2019, 309 = Grundeigentum 2019, 790 (Stand 5. Juli 2019)
2 außer dem hier besprochenen: Urteil vom 10. April 2019 - VIII ZR 39/18 (hier bereits besprochen)
3
Rn. 2 und 3
4
vom 10. Dezember 2010 – 4 S 224/10 und vom 1. Februar 2017 – 4 S 290/14


Abrechnung von Betriebskosten: Belegeinsicht durch den Mieter – die Fortsetzung

BGH, Urteil vom 10. April 2019 – VIII ZR 250/171
In seiner Entscheidung vom 7. Februar 20182 hat der VIII. Senat wichtige Grundsätze zur Darlegungs- und Beweislast des Vermieters und insbesondere auch zur Belegeinsicht durch den Mieter bei der Betriebskostenabrechnung, konkret: bei der Heizkostenabrechnung aufgestellt. Das Urteil ist hier bereits im vergangenen Jahr eingehend besprochen worden. Auf die damaligen Ausführungen kann verwiesen werden.

Kommentar

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1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 14. Juni 2019)

2 VIII ZR 189/17, Grundeigentum 2018, 577 = NJW 2018, 1599 = WuM 2018, 288 = NZM 2018, 458 = DWW 2018, 214 = ZMR 2018, 573. Eine Veröffentlichung in der Amtlichen Sammlung BGHZ ist leider nicht vorgesehen.


Der aktuelle Dauerbrenner Mieterhöhung und Wohnfläche – der Lehrbuchfall in der 2. Auflage: Bestreiten des Mieters, Beweislast des Vermieters und Gutachten nach Ermessen des Gerichts

BGH, Urteil vom 27. Februar 2019 – VIII ZR 255/171
Eine juris-Recherche mit den Suchbegriffen "Wohnfläche" und "BGH" für den Zeitraum 2015 bis 2019 führt derzeit zu mehreren Volltreffern – der aktuellste ist ein Urteil vom 27. Februar 2019, das nach den Leitsätzen und auf den ersten Blick nur für Richter und Rechtsanwälte interessant zu sein scheint. Die Lektüre der Entscheidung zeigt jedoch, dass sie wichtige Hinweise für die Praxis und vor allem auch für die Vermeidung eines kostspieligen Gerichtsverfahrens enthält.

Kommentar

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1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 8. April 2019)


Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 ff BGB): Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels; Bewertung von Einzelmerkmalen durch das Gericht und Feststellung der konkreten Einzelvergleichsmiete

BGH, Urteil vom 13. Februar 2019 – VIII ZR 245/171
In der Reihe der BGH-Entscheidungen zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete unter Anwendung eines Mietspiegels enthält das Urteil vom 13. Februar 2019 keine „revolutionären“ Neuigkeiten. Seine Lektüre und Beachtung empfiehlt sich dennoch, weil es sich in einer systematischen, geradezu schulmäßigen und sehr gut nachvollziehbaren Darstellung mit dem "Beweiswert" – genauer: der Indizwirkung – eines einfachen Mietspiegels und seiner Anwendung durch die Beteiligten und den Tatrichter im konkreten Fall befasst.

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1 Grundeigentum 2019, 377 = NZM 2019, 250 = WuM 2019, 202 = NJW-RR 2019, 458


Flächenabweichungen und Betriebskostenabrechnung – die Fortsetzung: "Tatsächliche Fläche" gilt auch für preisgebundenen Wohnraum und bei öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkungen

BGH, Urteil vom 16. Januar 2019 – VIII ZR 173/171
Es gibt BGH-Entscheidungen, bei denen man jeden Satz doppelt und dreifach unterstreichen könnte – so gründlich, schlüssig und überzeugend sind sie begründet. In diese herausragende Kategorie gehört das aktuelle Urteil des VIII. Senats vom 16. Januar 2019, das sich zum zweiten Mal innerhalb relativ kurzer Zeit sehr grundsätzlich mit der Behandlung von Flächenabweichungen – der Differenz zwischen einer Angabe im Mietvertrag und der tatsächlichen Wohnfläche – befasst. Es bestätigt zunächst die zentralen Grundsatzaussagen der Entscheidung vom 30. Mai 2018, mit der der Senat seine verfehlte Rechtsprechung zur An-wendung der 10 %-Toleranzgrenze auf die Betriebskostenabrechnung aufgegeben und korrigiert hat; im zweiten und dritten Schritt stellt es klar, dass diese neue Rechtsprechung ohne Einschränkung auch für den preisgebundenen Wohnraum gilt und dass öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen unerheblich sind, wenn ein „kritischer“ Raum zu Wohnzwecken (mit-)vermietet ist.

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1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 12. Februar 2019).


Heizkostenumlegung für ältere, mit Öl- oder Gasheizung versorgte Wohnungen: Verbrauchsfaktor 70 % zwingend – kein Spielraum des Vermieters

BGH, Urteil vom 16. Januar 2019 – VIII ZR 113/171
Grundsätzlich räumt das Gesetz dem Vermieter in der Bestimmung des § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkV bekanntlich einen gewissen Spielraum bei der Entscheidung ein, ob er den Verbrauchsanteil der Heizkosten für eine Abrechnungseinheit zu 70 % oder lediglich zu 50 % oder einem Prozentsatz dazwischen auf die Nutzer verteilt. Gleich im anschließenden Satz 2 wird dieser Spielraum jedoch für bestimmte Fallgestaltungen wieder auf "Null" reduziert – konkret: auf den zwingenden VerbauchsKostenfaktor 70%. Dann stellt sich die Frage, was der sparsame und umweltbewusste Mieter tun kann, wenn sich der Vermieter nicht an diese gesetzliche Vorgabe hält: kann er bereits für den laufenden Abrechnungszeitraum eine "vorschriftsmäßige" Abrechnung verlangen oder bleibt ihm nur der Behelf einer nachträglichen Kürzung der vorschriftswidrigen Abrechnung um die bekannten 15 % nach § 12 Abs. 1 HeizkV? Diese Frage hat der BGH nun mit einem Urteil vom 16. Januar 2019 geklärt.

Kommentar

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1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 4. März 2019). Die Entscheidungen der Vorinstanzen sind nicht veröffentlicht.


Kauf bricht nicht Miete (§ 566 Abs.1 BGB) – einmal anders: Veräußerung innerhalb einer Miteigentümergemeinschaft beendet nicht die Vermieterstellung des Veräußerers

BGH, Beschluss vom 9. Januar 2019 – VIII ZB 26/171
Den schon aus dem Studium vertrauten Spruch "Kauf bricht nicht Miete" muss man nach diesem Beschluss des BGH noch um eine Variante erweitern: "Verkauf bricht nicht Miete" oder im Klartext: Auch wenn der Miteigentümer einer Mietwohnung seinen Miteigentumsanteil an einen anderen Miteigentümer veräußert, ändert dies nichts an seiner Vermieterstellung. Die Regelung des § 566 Abs. 1 BGB, nach der der Erwerber kraft Gesetzes als (neuer) Vermieter anstelle des bisherigen Vermieters in das Mietverhältnis eintritt, letzterer also ausscheidet, gilt in diesem Fall also nicht. Der BGH hat diesen Fall, in dem es an sich nur um eine Kostenentscheidung geht, zum Anlass für recht grundsätzliche Ausführungen genommen.2

Kommentar

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1 Grundeigentum 2019, 249 = DWW 2019, 55 = NZM 2019, 208 = NJW-RR 2019, 332
2
obwohl er eine grundsätzliche Bedeutung der Entscheidung verneint, Rn. 7 a.E.


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