Logo Bundesverband für Wohnen und StadtentwicklungBGH – Kommentierungen Dr. Beyer 2019

Dr. Dietrich Beyer: Kommentierung wichtiger BGH-Entscheidungen zum Mietrecht 2019

Die genaue Kenntnis der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist heutzutage unerlässlich für jeden, der sich mit dem Thema Mietrecht beschäftigt.

An dieser Stelle finden Sie eine auch für den Nicht-Juristen verständliche Kommentierung der wichtigsten Urteile des BGH zum Wohnraummietrecht durch Dr. Dietrich Beyer. Besonderen Wert legen wir dabei auf die genaue Darstellung der Auswirkungen der Leitentscheidungen des VIII. Zivilsenats des BGH auf die Praxis.


Neu:

Der aktuelle Dauerbrenner Mieterhöhung und Wohnfläche – der Lehrbuchfall in der 2. Auflage: Bestreiten des Mieters, Beweislast des Vermieters und Gutachten nach Ermessen des Gerichts

BGH, Urteil vom 27. Februar 2019 – VIII ZR 255/171
Eine juris-Recherche mit den Suchbegriffen "Wohnfläche" und "BGH" für den Zeitraum 2015 bis 2019 führt derzeit zu mehreren Volltreffern – der aktuellste ist ein Urteil vom 27. Februar 2019, das nach den Leitsätzen und auf den ersten Blick nur für Richter und Rechtsanwälte interessant zu sein scheint. Die Lektüre der Entscheidung zeigt jedoch, dass sie wichtige Hinweise für die Praxis und vor allem auch für die Vermeidung eines kostspieligen Gerichtsverfahrens enthält.

Kommentar

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1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 8. April 2019)


Flächenabweichungen und Betriebskostenabrechnung – die Fortsetzung: "Tatsächliche Fläche" gilt auch für preisgebundenen Wohnraum und bei öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkungen

BGH, Urteil vom 16. Januar 2019 – VIII ZR 173/171
Es gibt BGH-Entscheidungen, bei denen man jeden Satz doppelt und dreifach unterstreichen könnte – so gründlich, schlüssig und überzeugend sind sie begründet. In diese herausragende Kategorie gehört das aktuelle Urteil des VIII. Senats vom 16. Januar 2019, das sich zum zweiten Mal innerhalb relativ kurzer Zeit sehr grundsätzlich mit der Behandlung von Flächenabweichungen – der Differenz zwischen einer Angabe im Mietvertrag und der tatsächlichen Wohnfläche – befasst. Es bestätigt zunächst die zentralen Grundsatzaussagen der Entscheidung vom 30. Mai 2018, mit der der Senat seine verfehlte Rechtsprechung zur An-wendung der 10 %-Toleranzgrenze auf die Betriebskostenabrechnung aufgegeben und korrigiert hat; im zweiten und dritten Schritt stellt es klar, dass diese neue Rechtsprechung ohne Einschränkung auch für den preisgebundenen Wohnraum gilt und dass öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen unerheblich sind, wenn ein „kritischer“ Raum zu Wohnzwecken (mit-)vermietet ist.

Kommentar

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1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 12. Februar 2019).


Heizkostenumlegung für ältere, mit Öl- oder Gasheizung versorgte Wohnungen: Verbrauchsfaktor 70 % zwingend – kein Spielraum des Vermieters

BGH, Urteil vom 16. Januar 2019 – VIII ZR 113/171
Grundsätzlich räumt das Gesetz dem Vermieter in der Bestimmung des § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkV bekanntlich einen gewissen Spielraum bei der Entscheidung ein, ob er den Verbrauchsanteil der Heizkosten für eine Abrechnungseinheit zu 70 % oder lediglich zu 50 % oder einem Prozentsatz dazwischen auf die Nutzer verteilt. Gleich im anschließenden Satz 2 wird dieser Spielraum jedoch für bestimmte Fallgestaltungen wieder auf "Null" reduziert – konkret: auf den zwingenden VerbauchsKostenfaktor 70%. Dann stellt sich die Frage, was der sparsame und umweltbewusste Mieter tun kann, wenn sich der Vermieter nicht an diese gesetzliche Vorgabe hält: kann er bereits für den laufenden Abrechnungszeitraum eine "vorschriftsmäßige" Abrechnung verlangen oder bleibt ihm nur der Behelf einer nachträglichen Kürzung der vorschriftswidrigen Abrechnung um die bekannten 15 % nach § 12 Abs. 1 HeizkV? Diese Frage hat der BGH nun mit einem Urteil vom 16. Januar 2019 geklärt.

Kommentar

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1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 4. März 2019). Die Entscheidungen der Vorinstanzen sind nicht veröffentlicht.


Neu:

Kauf bricht nicht Miete (§ 566 Abs.1 BGB) – einmal anders: Veräußerung innerhalb einer Miteigentümergemeinschaft beendet nicht die Vermieterstellung des Veräußerers

BGH, Beschluss vom 9. Januar 2019 – VIII ZB 26/171
Den schon aus dem Studium vertrauten Spruch "Kauf bricht nicht Miete" muss man nach diesem Beschluss des BGH noch um eine Variante erweitern: "Verkauf bricht nicht Miete" oder im Klartext: Auch wenn der Miteigentümer einer Mietwohnung seinen Miteigentumsanteil an einen anderen Miteigentümer veräußert, ändert dies nichts an seiner Vermieterstellung. Die Regelung des § 566 Abs. 1 BGB, nach der der Erwerber kraft Gesetzes als (neuer) Vermieter anstelle des bisherigen Vermieters in das Mietverhältnis eintritt, letzterer also ausscheidet, gilt in diesem Fall also nicht. Der BGH hat diesen Fall, in dem es an sich nur um eine Kostenentscheidung geht, zum Anlass für recht grundsätzliche Ausführungen genommen.2

Kommentar

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1 Grundeigentum 2019, 249 = DWW 2019, 55 = NZM 2019, 208 = NJW-RR 2019, 332
2
obwohl er eine grundsätzliche Bedeutung der Entscheidung verneint, Rn. 7 a.E.


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Dr. Dietrich Beyer kommentiert BGH-Entscheidungen zum Mietrecht


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