Logo Bundesverband für Wohnen und StadtentwicklungBGH – Kommentierungen Dr. Beyer 2020

Dr. Dietrich Beyer: Kommentierung wichtiger BGH-Entscheidungen zum Mietrecht 2020

Die genaue Kenntnis der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist heutzutage unerlässlich für jeden, der sich mit dem Thema Mietrecht beschäftigt.

An dieser Stelle finden Sie eine auch für den Nicht-Juristen verständliche Kommentierung der wichtigsten Urteile des BGH zum Wohnraummietrecht durch Dr. Dietrich Beyer. Besonderen Wert legen wir dabei auf die genaue Darstellung der Auswirkungen der Leitentscheidungen des VIII. Zivilsenats des BGH auf die Praxis.


Neu:

Schönheitsreparaturen bei unrenoviert und ohne angemessenen Ausgleich übergebener Wohnung: Klausel unwirksam – wer renoviert? Wer zahlt? Zwei salomonische BGH-Urteile vom 8. Juli 2020

BGH, Urteile. vom 8. Juli 2020 – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/181
In dem wohl allgemein bekannten Grundsatzurteil vom 18. März 2015 hat der BGH ausgesprochen, dass eine Formularklausel über eine Schönheitsreparaturenverpflichtung des Mieters im Fall einer bei Mietbeginn unrenoviert übergebenen Wohnung grundsätzlich unwirksam ist, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt.2 Damit hatte der Senat seine langjährige Rechtsprechung aufgegeben, nach der auch bei einer unrenoviert überlassenen Wohnung eine Schönheitsreparaturenklausel wirksam vereinbart werden kann, die Renovierungsfristen in diesem Fall aber im Zweifel erst mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen.3 Ungeklärt war merkwürdigerweise bislang immer noch die Frage, ob bei der gegebenen Fallkonstellation etwa der Vermieter im Rahmen seiner gesetzlichen Instandhaltungspflicht renovieren muss und wenn ja, ob und inwieweit der Mieter sich an den Kosten beteiligen muss. Die Ausgangssituation für den BGH war insofern interessant, als die beiden Parallelverfahren vom LG Berlin kamen und die beteiligten Kammern – die ZK 18 und die ZK 63 – genau entgegengesetzt entschieden hatten.

An dieser Stelle wird die – für die Veröffentlichung in der Amtlichen Sammlung BGHZ vorgesehene – BGH-Entscheidung zu dem Urteil der ZK 18 vom 2. Mai 2018 dargestellt. Die Besprechung der Parallelentscheidung VIII ZR 270/18 folgt.

Kommentar

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1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 20. August 2020).
2 VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302; NJW 2015, 1594 = NZM 2015, 374 = Grundeigentum 2015, 649 =WuM 2015, 538 = ZMR 2015, 685
3 Urteil vom 18. März 2015 aaO, Rn. 18 ff, 27


Neu:

"Doppelte" Kündigung wegen Zahlungsverzug, Schonfristzahlung und Härteeinwand des Mieters – erneute Klarstellung des BGH: Ordentliche Kündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) bleibt wirksam

BGH, Urteile. vom 1. Juli 2020 – VIII ZR 323/181
In einem Urteil vom 19. September 20182 hatte sich der VIII. Senat zuletzt mit einer Entscheidung des LG Berlin befasst, in der es um die Wirkung der Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) ging, wenn der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs "doppelt", d. h. sowohl fristlos als auch – vorsorglich und hilfsweise – ordentlich gekündigt hat. Das LG hatte damals angenommen, die fristlose Kündigung habe das Mietverhältnis "sofort" beendet, die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung sei daher im maßgeblichen Zeitpunkt ihres Zugangs "ins Leere" gegangen. Die Schonfristzahlung führe zwar zum Erlöschen des Räumungsanspruchs, mache aber die fristlose Kündigung und ihre Wirkung nicht rückwirkend ungeschehen. Die Hoffnung, mit dem BGH-Urteil vom September 2018 sei die Frage der Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung endgültig geklärt, hat sich – wie das dem neuen BGH-Urteil vorausgegangene Berufungsurteil des LG Berlin vom 12. September 2018 zeigt, nicht erfüllt.

Kommentar

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1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 20. August 2020).
2 VIII ZR 231/17, BGHZ 220, 1; WuM 2016, 710 = Grundeigentum 2018, 1389 = NJW 2018, 3517 = NZM 2018, 941 = DWW 2018, 377; hier bereits besprochen


"www.wenigermiete.de" und "Mietpreisbremse", §§ 556d, 556g BGB, die (fast) unendliche Geschichte – BGH bestätigt Grundsätze zum Umfang der Inkassobefugnis:

  • umfassende Rechtsberatung des Mieters,
  • Rechtsnatur der Rüge (§ 556g Abs. 2 BGB): "geschäftsähnliche Handlung",
  • Aufforderung an Vermieter zur Rückerstattung überhöhter Miete und Herabsetzung der Miete auf den zulässigen Höchstbetrag,
  • Beteiligung mehrerer Mieter,
  • wirksame Abtretung der Ansprüche des Mieters an Inkassodienstleister: kein Abtretungsausschluss (§ 399 BGB).

BGH, Urteil vom 27. Mai 2020 – VIII ZR 31/191
Bei der Lektüre dieses Urteils vom 27. Mai 2020 könnte man überlegen, ob es sich überhaupt lohnt, sich mit dieser Entscheidung näher zu befassen. Immerhin hat der VIII. Senat am 27. Mai 2020 nicht weniger als fünf Urteile zum Komplex „wenigermiete.de“ verkündet; außerdem hat er am selben Tag zwei einschlägige Beschlüsse erlassen, mit denen er den Parteien mitgeteilt hat, dass er beabsichtige, die Revisionen mangels Erfolgsaussicht bzw. wegen Fehlens eines Zulassungsgrundes durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen (§ 552a ZPO).2

Interessant ist das Urteil dennoch, weil der Senat hier die grundsätzlichen Aussagen zum Umfang der Inkassobefugnis, insbesondere zur Zulässigkeit der Aufforderung an den Vermieter, die Miete künftig auf den zulässigen Höchstbetrag herabzusetzen, zur Rechtsnatur der Rüge i.S.d. § 556g Abs. 2 BGB und zur Wirksamkeit der Abtretung der Rückforderung des Mieters mangels Vorleigen eines Ausschlusstatbestandes i.S.d. § 399 BGB erstmals in einer Entscheidung zusammenfasst. Insgesamt überzeugt auch dieses Urteil durch seine sehr gut nachvollziehbare Begründung und das praxisgerechte Ergebnis.

Kommentar

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1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 2. August 2020)
2 VIII ZR 292/19 (Wirksamkeit der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin) und VIII ZR 384/18 (Umfang der Inkassobefugnis), bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 2. August 2020). In beiden Verfahren ist die Revision nach den Hinweisbeschlüssen zurückgenommen worden.


"www.wenigermiete.de" und "Mietpreisbremse", §§ 556d, 556g BGB, 3. Aufl. Endlich geklärt: Berliner Mietenbegrenzungsverordnung ist wirksam – Veröffentlichung der Begründung auf der Homepage des Abgeordnetenhauses ist "leicht zugänglich". Außerdem: Wichtige "Randfragen" zur "Mietpreisbremse"

BGH, Urteil vom 27. Mai 2020 – VIII ZR 45/191
In der Serie der Urteile des BGH zum Komplex "Mietpreisbremse" und "www.wenigermiete.de" kommt dem neuen Urteil vom 27. Mai 2020 eine besondere Bedeutung zu: Es beantwortet die nicht ganz einfache Frage, ob die in § 556d Abs. 2 Satz 5-7 BGB vorgeschriebene Begründung der Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin in einer ausreichenden Art und Weise veröffentlicht worden ist; an diesem Punkt ist bekanntlich die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung gescheitert, was der BGH in einem Urteil vom 17. Juli 20192 festgestellt hat. Daneben enthält das Urteil wichtige Aussagen zum Auskunftsanspruch des Mieters, zur Rückforderung zu viel gezahlter Miete und weiteren Punkten, wenn auf der Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind. Und schließlich bestätigt es zentrale Grundsätze zum Einsatz eines Inkassodienstleisters bei der Geltendmachung von abgetretenen Ansprüchen des Mieters im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse.

Dass auch der BGH dem Urteil vom 27. Mai 2020 eine grundsätzliche Bedeutung beimisst, zeigt die beabsichtigte Veröffentlichung in der Amtlichen Sammlung BGHZ.

Kommentar

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1 NZM 2020, 551 = Grundeigentum 2020, 787 = DWW 2020, 220 (Stand 28. Juli 2020)
2 VIII ZR 130/18, BGHZ 223, 20; Grundeigentum 2019, 1029 = WuM 2019, 440 = NZM 2019, 584 = NJW 2019, 2844 = DWW 2019, 333 = ZMR 2019, 845  


"www.wenigermiete.de" und "Mietpreisbremse", §§ 556d, 556g BGB, die (fast) unendliche Geschichte – ein Hinweis: Drei identische Urteile vom 27. Mai 2020

Neben den hier bereits besprochenen zwei Entscheidungen des BGH vom 27. Mai 2020 – VIII ZR 31/19 und VIII ZR 45/19 – gehören zum Komplex "www.wenigermiete.de" noch drei weitere Urteile vom selben Tag1, und zwar

  • VIII ZR 121/19,
  • VIII ZR 128/19 und
  • VIII ZR 129/19.

Alle drei Verfahren kamen von der ZK 67 des LG Berlin.

Kommentar

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1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 4. August 2020)  


Neu:

"www.wenigermiete.de" und "Mietpreisbremse", §§ 556d, 556g BGB – die unendliche (?) Geschichte: Vier (fast) identische Beschlüsse vom 27. Mai 2020

Außer den hier bereits besprochenen beiden Grundsatzurteilen des BGH VIII ZR 31/19 und VIII ZR 45/19 vom 27. Mai 2020 und den mehr oder weniger abgeschriebenen Urteilen VIII ZR 121/19, VIII ZR 128/19 und VIII ZR 129/19 vom selben Tag hat der Senat am 27. Mai 2020 noch vier Beschlüsse zum Komplex "www.wenigermiete.de" erlassen, und zwar

  • VIII ZR 275/18,
  • VIII ZR 384/18,
  • VIII ZR 58/19 und
  • VIII ZR 292/19.

Auch diese Verfahren kamen vom LG Berlin, die ersten drei von der ZK 66. das letzte von der ZK 67.

Kommentar


Hotelaufnahmevertrag, Gleichbehandlungsgrundsatz und unternehmerische Handlungsfreiheit – wichtige Grundsatzentscheidung des VIII. Senats zum Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG)

BGH, Urteil vom 27. Mai 2020 – VIII ZR 401/181
Zum zweiten Mal innerhalb weniger Monate – nach dem Inkassodienstleister-Urteil "wenigermiete.de" vom 27. November 20192 – hatte der VIII. Senat des BGH einen Fall zu entscheiden, der nicht unbedingt zum Kernbereich seiner Geschäftsaufgabe der Wohnraummiete gehört, der aber Anlass für sehr grundsätzliche Aussagen bot – in diesem Fall zur unternehmerischen Handlungsfreiheit und den Bestimmungen des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes (AGG). Das Urteil ist weit über den konkreten Bereich der Hotelwirtschaft hinaus von praktischer Bedeutung; nicht ohne Grund hat der Senat die Veröffentlichung der Entscheidung in der Amtlichen Sammlung BGHZ vorgesehen, von der er sonst nur sehr zurückhaltend Gebrauch macht.

Kommentar

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1 DB 2020, t505 = WM 2020, 1387 (Stand 4. August 2020).
2 VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89; Grundeigentum 2019, 1629 = WuM 2020, 212 = NJW 2020, 208 = NZM 2020, 26


Zum wiederholten Mal: Kündigung, Räumung und Härteeinwand des Mieters – SV-Gutachten von Amts wegen nach Vorlage ärztlicher Atteste

BGH, Beschl. vom 26. Mai 2020 – VIII ZR 64/191
Nicht zum ersten Mal hatte der VIII. Senat in diesem Beschluss vom 26. Mai 2020 Anlass, mit sehr grundsätzlichen Aussagen und in aller Deutlichkeit auf die Bedeutung eines mit gesundheitlichen Problemen begründeten Härteeinwands des Mieters hinzuweisen. In drei Urteilen aus dem Jahr 20172 und vom 22. Mai 20193 hat er mit einprägsamen Formulierungen und der Bezugnahme auf die Grundrechte aus Art. 2 und Art 103 Abs. 1 GG die Verpflichtung des Tatrichters betont, gesundheitlichen Härtegründen des Mieters mit der gebotenen Sorgfalt nachzugehen, insbesondere auch durch Einholung eines medizinischen Gutachtens von Amts wegen. An diese Rechtsprechung knüpft der sehr lesenswerte aktuelle Beschluss vom 26. Mai 2020 an; die materiell-rechtlichen Ausführungen werden ergänzt durch Klarstellungen zum maßgebenden Zeitpunkt für die Prüfung des Härtegrundes und zur Bindung des Berufungsgerichts an die erstinstanzlichen Feststellungen.

Kommentar

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1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 15. Juli 2020).
2 Urteil vom 15. März 2017, VIII ZR 270/15, Grundeigentum 2017, 469 = DWW 2017, 134 = NZM 2017, 286 = NJW 2017, 1474 = WuM 2017, 285 = ZMR 2017, 382
3 VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133; WuM 2019, 385 = Grundeigentum 2019, 905 = NZM 2019, 518 = NJW 2019, 2765 = ZMR 2019, 848; VIII ZR 167/17, Grundeigentum 2019, 913 = NJW-RR 2019, 972 = NZM 2019, 527 = WuM 2019, 454 = ZMR 2019, 668


Neu:

Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen, § 555c Abs. 1 BGB: keine Überspannung der formellen Anforderungen; notwendige und ausreichende Angaben technischer Einzelheiten und zur Kosteneinsparung (Bestätigung der Senatsrechtsprechung)

BGH, Urteil. vom 20. Mai 2020 – VIII ZR 55/191
Nach längerer Zeit ist mit diesem Verfahren wieder einmal eine Sache zum BGH gelangt, in der die Tatsacheninstanzen die Modernisierungsankündigung der Vermieterin wegen ungenügender Angaben zu den technischen Einzelheiten und der voraussichtlichen Energie- und Kosteneinsparung als formell unwirksam angesehen und die Duldungspflicht der Mieterin deshalb verneint hatten. Es überrascht nicht, dass der BGH dieses Ergebnis nicht gebilligt hat; das Urteil vom 20. Mai 2020 entspricht in vollem Umfang den gefestigten Grundsätzen der einschlägigen Rechtsprechung des VIII. Senats.

Kommentar

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1 Grundeigentum 2020, 921 (Stand 18. August 2020)


"www.wenigermiete.de" und "Mietpreisbremse", §§ 556d, 556g BGB, 2. Aufl.: Bestätigung der grundsätzlichen Aussagen des Urteils vom 27. November 2019; übersichtliche Darstellung aller wichtigen Aspekte

BGH, Urteil vom 6. Mai 2020 – VIII ZR 120/191
Hinweis:
Das Urteil ist – abgesehen von den konkreten Daten und einem Satz in den Ent-scheidungsgründen ["Der Klägerin ist es dementsprechend auch nicht versagt, gegenüber der beklagten Vermieterin die abgetretenen gesetzlichen Auskunftsansprüche des Mieters (§ 556g Abs. 3 BGB) geltend zu machen (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 164 ff.]" (Rn. 52) identisch mit dem Tatbestand und den Entscheidungsgründen des hier besprochenen Urteils vom 8. April 2020 – VIII ZR 130/19 zu einem Berufungsurteil des LG Berlin – ZK 67 vom 4. April 2019 – 67 S 16/19. Von einer gesonderten Besprechung jener Entscheidung sehe ich deshalb ab.

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1 nur in juris veröffentlicht (Stand 4. August 2020)


"www.wenigermiete.de" und "Mietpreisbremse", §§ 556d, 556g BGB, 2. Aufl.: Bestätigung der grundsätzlichen Aussagen des Urteils vom 27. November 2019; übersichtliche Darstellung aller wichtigen Aspekte

BGH, Urteil vom 8. April 2020 – VIII ZR 130/191,2
Das zweite Urteil des BGH zum Komplex "Mietpreisbremse" und "www.wenigermiete.de" ergänzt das umfangreiche Grundsatzurteil vom 27. November 20193 in einem Punkt – zu § 307 BGB – und bestätigt im Übrigen in vollem Umfang seine zentralen Aussagen. Interessant ist es insofern, als das vorausgegangene Berufungsurteil der ZK 67 des LG Berlin am 4. April 2019, mithin etliche Monate vor der BGH-Entscheidung vom November 2019 erlassen worden ist. Der VIII. Senat hat jene Entscheidung in einem Punkt (§ 307 BGB) ergänzt, im Übrigen in vollem Umfang bestätigt, teilweise durch eine schlichte Bezugnahme, teilweise durch konkrete Ausführungen zu den abweichenden Gründen der ZK 67.4,5

Kommentar

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1 Grundeigentum 2020, 725 = WuM 2020, 344 = NJW-RR 2020, 779 = NZM 2020, 542
2 Das Urteil ist – abgesehen von den konkreten Daten und einem Satz in den Entscheidungsgründen ("Der Klägerin ist es dementsprechend auch nicht versagt, gegenüber der beklagten Vermieterin die abgetretenen gesetzlichen Auskunftsansprüche des Mieters (§ 556g Abs. 3 BGB) geltend zu machen (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 164 ff.)" (Rn. 52) identisch mit dem Tatbestand und den Entscheidungsgründen des Urteils vom 6. Mai 2020 – VIII ZR 120/19 zu einem Berufungsurteil des LG Berlin – ZK 67 vom 4. April 2019 – 67 S 329/18. Von einer gesonderten Besprechung jener Entscheidung sehe ich deshalb ab.
3 VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89; Grundeigentum 2019, 1629 = WuM 2020, 212 = NJW 2020, 208 = NZM 2020, 26
4 Rn. 30
5 Die Ausführungen zur Überprüfung der Mitwirkung von Richtern des Berufungsgerichts, die wegen Besorgnis der Befangenheit abgelehnt worden waren, durch das Revisionsgericht (Rn. 19-29) können hier ausgeklammert bleiben.


Gewerberaummiete: Grundsätze einer individualvertraglichen Betriebskosten-klausel (Transparenz); Auslegung der Klausel, insbesondere des Begriffs „Betriebskosten“ im Gewerberaummietvertrag; Verbindungen zur Wohnraummiete

BGH, Urteil vom 8. April 2020 - XII ZR 120/181
In einer Entscheidung vom 8. April 2020 hat der für die Gewerberaummiete zuständige XII. Senat des BGH sehr grundsätzliche Aussagen zum notwendigen Inhalt und zur Auslegung einer individuellen Betriebskostenvereinbarung für die Gewerberaummiete getroffen. Wegen der umfangreichen, sehr gut nachvollziehbaren und überzeugenden Begründung ist die Entscheidung in weiten Teilen durchaus auch für die Wohnraummiete und für formularmäßige Betriebskostenklauseln (Allgemeine Geschäftsbedingungen) von Bedeutung.

Kommentar

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1 WuM 2020, 341 = NJW-RR 2020, 656 = NZM 2020, 507 = Grundeigentum 2020, 732  


Der Dauerbrenner als Lehrbuchfall: Formelle Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung in großen Wohnanlagen

BGH, Urteil vom 29. Januar 2020 – VIII ZR 244/181
Nicht zum ersten Mal hatte der BGH Anlass, die in der Rechtsprechung der Instanzgerichte häufig zu hoch angesetzten formellen Anforderungen an die Erklärung einer Mietvertragspartei mit deutlichen Worten klarzustellen. Von der Grenzziehung zwischen der formellen und der materiellen Seite – im vorliegenden Fall einer Betriebskostenabrechnung – hängt letztlich die Wirksamkeit oder Unwirksamkeit einer schlichten Mitteilung oder einer Willenserklärung einer Partei ab – in aller Regel mit nicht unerheblichen wirtschaftlichen Folgen für die Beteiligten. Das Studium des Urteils vom 29. Januar 2020 empfiehlt sich vor allem deshalb, weil der VIII. Senat geradezu schulmäßig die formellen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung – zunächst ganz grundsätzlich und sodann in zahlreichen Details – darlegt.

Kommentar

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1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 1. April 2020)


Hunde auf Gemeinschaftsflächen: Störung der Hausfriedens und Verstoß gegen die Hausordnung als Kündigungsgrund

BGH, Beschluss vom 2. Januar 2020 – VIII ZR 328/191
Tierhaltung in der Mietwohnung und Regulierung durch die Hausordnung sind zwei Aspekte, die in der Praxis eine erhebliche Rolle spielen können, in dieser Kombination aber zum ersten Mal zum BGH gelangt sind. Dennoch hat der VIII. Senat den Antrag der zur Räumung verurteilten Mieter auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung u.a. mit der Begründung zurückgewiesen, die gegen das Berufungsurteil eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde biete keine Aussicht auf Erfolg, weil der Sache keine grundsätzliche Bedeutung zukomme. Die Begründung – kurz und bündig, aber sehr aufschlussreich – überzeugt.

Kommentar

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1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 28. Januar 2020). Die Entscheidungen der Vorinstanzen (AG Charlottenburg, 237 C 287/18; LG Berlin, 64 S 78/19) sind nicht veröffentlicht.


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