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Berlin: Landgericht hält Vorschrift über Mietpreisbremse für verfassungswidrig / Berliner Senat drängt auf Verschärfung der Mietpreisbremse

September 2017

Symbolbild Mietpreisbremse
© Trueffelpix/Fotolia

Die Mietpreisbremse wurde zum 1. Juni 2015 eingeführt und gilt für bestimmte Ballungsgebiete mit angespannten Wohnungsmärkten. Sie soll den Anstieg der Mieten bei der Wiedervermietung deckeln. Die Miete darf demnach den örtlichen Vergleichswert höchstens um zehn Prozent überschreiten.

Im vorliegenden Rechtsstreit ging es um die Klage einer Mieterin, die von ihrer früheren Vermieterin Geld zurück verlangte, weil sie ihrer Ansicht nach zu viel Miete gezahlt hatte.

Das Landgerichts Berlin hält die Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch über die sogenannte Mietpreisbremse (§ 556d BGB) für verfassungswidrig. In einem Hinweisbeschluss vom 14. September 2017 zum vorliegenden Fall hatte das Landgericht ausführlich seine Rechtsansicht begründet und zunächst mitgeteilt, dass es beabsichtige, den Rechtsstreit auszusetzen und eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zu der Frage einzuholen, ob die genannte Vorschrift mit dem Grundgesetz vereinbar ist.

Dazu kam es allerdings nicht. In der am 19. September 2017 stattgefundenen Verhandlung habe sich herausgestellt, dass es aufgrund weiteren Vortrags der Parteien in diesem Fall auf die Frage der Verfassungswidrigkeit nicht mehr ankomme, so dass das Gericht selbst entscheiden könne. Die Berufung der Mieterin wurde zurückgewiesen. In der mündlichen Verhandlung hat das Gericht jedoch nochmals darauf hingewiesen, dass die Vorschrift nach seiner Auffassung verfassungswidrig sein, denn es liege eine ungleiche Behandlung von Vermietern vor:

Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz gebiete dem Gesetzgeber, wesentlich Gleiches gleich zu behandeln. Soweit der Gesetzgeber Differenzierungen vornehme, müssten diese durch Gründe gerechtfertigt werden, die dem Ziel der Differenzierung und dem Ausmaß der Ungleichbehandlung angemessen seien. Dies habe der Gesetzgeber bei der Neuregelung von § 556d BGB nicht beachtet und in verfassungswidriger Weise in das Recht der Mietvertragsparteien, im Rahmen ihrer Vertragsfreiheit den Mietpreis zu regeln, eingegriffen. § 556d BGB in Verbindung mit der von dem Land Berlin erlassenen Rechtsverordnung begrenze die zulässige Neuvermietung auf 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete. Da bundesweit der Wohnungsmietmarkt preislich seit langem starke Unterschiede aufweise, belaufe sich die ortsübliche Vergleichsmiete zum Beispiel in München auf 11,28 Euro pro Quadratmeter in 2013 und 12,28 Euro pro Quadratmeter in 2016, während sie in Berlin nur bei 6,49 Euro bzw. 7,14 Euro (Berlin-West) pro Quadratmeter gelegen habe. Der Unterschied betrage mithin jeweils über 70 Prozent.

Damit habe der Gesetzgeber eine Bezugsgröße gewählt, die Vermieter in unterschiedlichen Städten wesentlich ungleich treffe. Weder der Gesetzeszweck noch die mit der gesetzlichen Regelung verbundenen Vorteile noch sonstige Sachgründe rechtfertigten dies. Insbesondere seien im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens die für eine mögliche sachliche Rechtfertigung relevanten einkommensbezogenen Sozialdaten von Mietern nicht erhoben worden. Es bestehe kein Anhaltspunkt dafür, dass die einkommensschwächeren Haushalte und Durchschnittsverdiener, die vom Gesetz geschützt werden sollten, in höherpreisigen Mietmärkten wie München erheblich besser gestellt seien als die gleichen Zielgruppen in Berlin.

Darüber hinaus liege auch deshalb eine verfassungswidrige Ungleichbehandlung vor, da diejenigen Vermieter, die bereits in der Vergangenheit eine (zu) hohe Miete (d. h. eine 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigende Miete) mit ihrem Mieter vereinbart hatten, ungerechtfertigt begünstigt würden. Denn diese Vermieter dürften bei einer Neuvermietung die "alte" Miete weiterhin unbeanstandet verlangen. Ein Bestandsschutz für diese "alte" Miete könne jedoch bei einer Neuvermietung nicht angenommen werden. Zudem sei die Ungleichbehandlung mit einer am Gerechtigkeitsgedanken orientierten Betrachtungsweise schlichtweg unvereinbar. Denn diejenigen Vermieter, die in der Vergangenheit eine maßvolle Miete verlangt hätten, würden erheblich benachteiligt gegenüber denjenigen Vermietern, die schon in der Vergangenheit die am Markt erzielbare Miete maximal ausgeschöpft und damit ungleich höher dazu beigetragen hätten, dass Wohnraum für Geringverdiener knapp werde (Landgericht Berlin, Az: 67 O 149/17, Beschluss vom 14. September 2017 und Urteil vom 19. September 2017). Quelle/Weitere Informationen: Pressemitteilung des Landgerichts Berlin Nr. 55/2017 vom 19. September 2017


Berliner Senat drängt auf Verschärfung der Mietpreisbremse

Dr. Dirk Behrendt, Berliner Senator für für Justiz, Verbraucherschutz und Antidiskriminierung, reagierte auf das Urteil: "Über die Verfassungswidrigkeit von Gesetzen entscheidet nach unserem Grundgesetz das Bundesverfassungsgericht. Die Mietpreisbremse gilt damit weiterhin und ist beim Abschluss von Mietverträgen anzuwenden." Der Berliner Senat werde am 22. September 2017 im Bundesrat eine Initiative zur Verschärfung der Mietpreisbremse einbringen. Ziel der Berliner Bundesratsinitiative ist es, die Wirksamkeit der Mietpreisbremse durch Einführung einer Informationspflicht der Vermieterinnen und Vermieter bei Mietbeginn sowie eines Rückforderungsanspruches bei zu viel gezahlter Miete seit Mietbeginn nachhaltig zu verbessern. Quelle: Pressemitteilung der Senatsverwaltung für Justiz, Verbraucherschutz und Antidiskriminierung Berlin vom 20. September 2017