Vor allem in den Großstädten ist das Wohnen deutlich teurer geworden. Die Nachfrage bleibt hoch, zugleich werden kaum neue Wohnungen gebaut. Eine Trendwende ist nicht absehbar. Damit stellt sich die Frage, ob und wie Potenziale im Wohnungsbestand mobilisiert werden können, um nennenswert zu einer besseren Wohnungsversorgung beizutragen.
Diesem Thema widmete sich die Fachtagung „Neues Wohnen im Bestand“, die der vhw Mitte September gemeinsam mit der HafenCity Universität Hamburg und der Technischen Hochschule Lübeck ausgerichtet hat. Rund 120 Expertinnen und Experten aus Forschung, Politik, Verwaltung sowie der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft tauschten sich in der HafenCity Universität (HCU) darüber aus, wie bestehende Wohnungen, Gebäude und Quartiere durch attraktive und sozialverträgliche Angebote besser genutzt werden können. In zwei Impulsvorträgen, vier Working Sessions und einer Podiumsdiskussion wurden konkrete Lösungs- und Handlungsansätze für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft sowie die Wohnungs- und Stadtpolitik ausgeleuchtet, die bislang zu wenig Beachtung gefunden haben.
Zur Einführung blickte zunächst Bernhard Faller (vhw) auf die Wohnungspolitik der vergangenen 15 Jahre zurück. Dabei wurde deutlich, dass die Wohnungspolitik von Bund, Ländern und Gemeinden viele Register gezogen, aber keine durchschlagenden Erfolge erzielt hat. In vielen Regionen ist eine zunehmende, sich sozial und räumlich ausdehnende Wohnungsknappheit entstanden. Die Folgen dieser Knappheit dominieren immer stärker die politische Wahrnehmung und das politische Handeln. Demgegenüber verdienen die strukturellen Ursachen wieder mehr Aufmerksamkeit und ein konsequentes Handeln. Dabei kann es einerseits um die Rahmenbedingungen für den Wohnungsneubau gehen; im Mittelpunkt der Tagung stand indes primär die Mobilisierung von Reserven aus dem Wohnungsbestand.
Die wohnungspolitische Diskussion wird viel zu sehr von den Knappheitsfolgen und zu wenig von den Knappheitsursachen bestimmt.
Im zweiten Teil des einführenden Vortrags skizzierte Prof. Dr. Thomas Krüger (HCU) weitere Hintergründe und Impulse zum Thema. Anhand empirischer Daten für Hamburg zeigte er auf, dass zwar die durchschnittliche Wohnfläche je Kopf bei Eigentümern wie auch bei Mietern ab dem 50. Lebensjahr deutlich ansteigt; zugleich wohnen aber 15 bis 20 Prozent der Haushalte insbesondere mit kleinen Kindern und Alleinerziehende beengt. Bei fast der Hälfte der alleinerziehenden und älteren Haushalte machen die Wohnkosten zudem mehr als 40 Prozent des verfügbaren Einkommens aus. Besonders unter Druck stehen Single-Haushalte schon mittleren Alters: Mehr als ein Drittel von ihnen gibt mehr als 40 Prozent für das Wohnen aus, bei den älteren (ab 60 Jahre) sind es sogar fast 60 Prozent. Insbesondere für junge Familien, Alleinerziehende, mittelalte und ältere Haushalte besteht also ein erheblicher finanzieller Druck oder Flächenbedarf, die Wohnsituation zu verändern, was derzeit am Wohnungsmarkt sehr erschwert ist.
Session 01: Transformation von Einfamilienhausquartieren
Im Fachforum „Transformation von Einfamilienhausquartieren“ diskutierte Moderator Prof. Dr. Marcus Menzl (TH Lübeck) mit rund 90 Teilnehmenden eine der aktuell drängendsten Fragen der Stadtentwicklung. Anknüpfend an die Impulsbeiträge von Arnt von Bodelschwingh (regiokontext) und Verena Örenbas (Verband Wohneigentum) bestand schnell Konsens in der Runde, dass jede Veränderung an der Wohnsituation älterer Haushalte im Einfamilienhaus auf Freiwilligkeit und positiven Narrativen basieren muss. Darüber hinaus bedarf es eines Sets unterschiedlicher Bausteine, um die immerhin bei rund 25 Prozent der Haushalte latent vorhandene Änderungsbereitschaft in aktives Handeln zu überführen. Dazu zählen unter anderem umfassende Wohnberatungen, attraktive Wohnalternativen in der näheren Umgebung, gute Beispiele und eine Begleitung des Umzugs.
Session 02: Wohnen in Gemeinschaft
Praktische Einblicke in gemeinschaftliche Wohnformen, die von Wohnungsunternehmen organisiert werden, gaben Frauke Rothschuh (wagnis eG) und Marko Lohmann (Bergedorf-Bille eG). Sie zeigten auf, wie durch Begegnungsorte im Quartier, Hausgemeinschaften oder Cluster-Wohnformen das Nachbarschaftsleben gestärkt und Selbstorganisation von Mieterinnen und Mietern möglich werden. In der von Franziska Steinbach (vhw) moderierten Diskussion mit den Teilnehmenden wurde zugleich deutlich, dass gemeinschaftliches Wohnen noch meist ein urbanes Phänomen ist. Für eine Ausweitung in der klassischen Wohnungswirtschaft bleibt es eine Herausforderung, auszuloten, wo Menschen persönlich dazu bereit sind, auf etablierte Wohnstandards zu verzichten – und wie sich gemeinschaftliche Wohnangebote finanzieren lassen, wenn breitere Bevölkerungskreise angesprochen werden sollen.
Session 03: Neubau und Transformation im Quartier
Wie die Wohnungsversorgung im Zuge der Innenentwicklung bzw. Nachverdichtung von Bestandsquartieren verbessert werden kann, erörterte Moderator Bernhard Faller (vhw) mit rund 80 Teilnehmenden und auf Grundlage zweier Impulse mit Beispielen aus Hannover und Bremen. Thomas Vielhaber (Stadtbaurat Hannover), Olaf Mosel (M Projekt) und Thorsten Nagel (Procon Gruppe) stellten eindrücklich dar, dass steigende Baukosten und erschwerte Finanzierungsbedingungen die Wohnraumschaffung im Bestand zunehmend erschweren. In der anschließenden Diskussion wurde deutlich, wie wichtig es ist, dass Kommunen und Investoren kooperativ nach gangbaren Lösungen suchen. Dabei spielen gegenseitiges Vertrauen und gemeinsame Aushandlungsprozesse eine entscheidende Rolle.
Session 04: Wohnraummobilisierung durch Wohnungstausch
Das Potenzial für eine verbesserte Wohnraumversorgung durch Umzüge im Bestand ist rein rechnerisch sehr groß. In der von Thomas Krüger (HCU) moderierten Session wurde aber deutlich, dass der Begriff des „Tauschens“ von Mietwohnungen in die Sackgasse führt, da direkt passende 1:1-Situationen kaum zu finden sind und Vermieter rechtlich nicht verpflichtet sind, einem Tausch zuzustimmen. Vielversprechend ist es allerdings, den bedarfsgerechten Wechsel von Wohnungen gezielt zu organisieren und zu stimulieren – etwa durch attraktive Angebote für kleine Haushalte in großen Wohnungen. Dies erfordert allerdings eine behutsame Ansprache und eine gezielte Neuvermietung geeigneter Wohnungen an diese Zielgruppe, wie es zum Beispiel bei ProPotsdam systematisch unterstützt wird. Eine neutrale (kommunale) Agentur, die Bedarfe und Anbieter aktiv anspricht, seriös vermittelt und zusammenführt, könnte ein erhebliches Potential im Bestand erschließen.
Zum Abschluss wurden die Working Sessions in einer Podiumsdiskussion reflektiert. Axel Gedaschko (Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen), Hilmar von Lojewski (Deutscher Städtetag), Verena Örenbas (Verband Wohneigentum), Dr. Matthias Rasch (Grundstücks-Gesellschaft TRAVE) und Özlem Ünsal (Senatorin für Bau, Mobilität und Stadtentwicklung der Freien Hansestadt Bremen) diskutierten zentrale Thesen und Ansätze. Dabei wurde deutlich: Neues Wohnen erfordert auch die Bereitschaft, alternative Wege zu gehen, Dinge zuzulassen oder anders zu denken – und auf die individuellen Interessen der Menschen einzugehen.