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Frage nach Wirkung des Mietrechtsanpassungsgesetzes

September 2019

Mietpreisbremse
© Trueffelpix.Fotolia

In ihrer Antwort (BT Drs. 9/12494) auf eine Kleine Anfrage der FDP-Bundestagsfraktion zur Wirkung der Mietpreisbremse (BT Drs. 9/12087) gibt die Bundesregierung Auskunft über die Entwicklung der Angebotsmieten für Wohnungen aus Erst- und Wiedervermietungen im ersten Halbjahr 2019 im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2018 sowie im Zeitraum von 2009 bis 2018. Danach wurde in Deutschland ausweislich einer auf der Datenbasis der BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung und der IDN Immodaten GmbH erstellten Tabelle ein Anstieg um 2,5 Prozent beziehungsweise um 37,4 Prozent verzeichnet. Die Antwort umfasst ebenfalls eine Tabelle mit den entsprechenden Daten aus sieben Großstädten.

Eine Aussage darüber, ob und wie sich die Regelungen des am 1. Januar 2019 in Kraft getretenen Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG) auf die Entwicklung der Neuvertragsmieten auswirken, könne derzeit nicht getroffen werden, schreibt die Bundesregierung. Die Evaluation der Mietpreisbremse durch das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung Berlin (DIW Berlin) im Jahr 2018 habe gezeigt, dass die Regelungen dort, wo sie durch Erlass einer Rechtsverordnung der jeweiligen Landesregierung zur Anwendung kommen, den Mietenanstieg moderat verlangsamt haben. Angesichts häufiger Verstöße habe das DIW Berlin vorgeschlagen, die Wirkung der Mietpreisbremse zu verbessern, indem ihre Geltendmachung vereinfacht und ökonomische Anreize, eine höhere als die zulässige Miete zu vereinbaren, beseitigt werden. Weiter heißt es in der Antwort, in Umsetzung des Ergebnisses der Evaluation bestünden innerhalb der Bundesregierung Überlegungen, die Regelungen zur Mietpreisbremse zu verlängern und weitere gesetzliche Änderungen vorzunehmen, um der Mietpreisbremse eine noch größere Wirkung zu verschaffen. Die Abstimmung zu diesen Fragen sei innerhalb der Bundesregierung noch nicht abgeschlossen. Die Bundesregierung beabsichtige, einen Gesetzentwurf für eine Reform des Mietspiegelrechts zeitnah in dieser Legislaturperiode vorzulegen. Abschließend heißt es in der Antwort, die Frage, ob die Bundesregierung bereit sei, sich die Gesetzgebungskompetenz des Bundes für das Mietpreisrecht im Rahmen eines Bund-Länder-Streitverfahrens gegen das Land Berlin bestätigen zu lassen, stelle sich derzeit nicht. Das Land Berlin habe bislang keine eigenen Regelungen im Mietpreisrecht geschaffen. Quelle/Weitere Informationen: hib Nr. 956/2019 vom 30. August 2019


Januar 2019

Mietrechtsanpassungsgesetz in Kraft getreten

Die Regelungen der Mietpreisbremse sollen durch das Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG) transparenter und wirksamer werden. Es ist am 1. Januar 2019 in Kraft getreten.

Aufgrund einer neuen vorvertraglichen Auskunftsverpflichtung des Vermieters, werden Mieter in Zukunft bereits beim Abschluss eines Mietvertrages erfahren, ob sich der Vermieter auf eine Ausnahme berufen kann. Eine nach seiner Ansicht zu hohe Miete muss der Mieter dem Vermieter in Zukunft nur noch in einfacher Weise mitteilen ("rügen").

Der Umlagesatz für Modernisierungen der aufgewendeten Kosten wird bundesweit für die Dauer von zunächst fünf Jahren von elf Prozent auf acht Prozent abgesenkt. Des Weiteren wird zum Schutz der Mieter vor dem sogenannten Herausmodernisieren und zur Eindämmung der (weiteren) Gentrifizierung von Quartieren ein neuer Ordnungswidrigkeitentatbestand über die Durchführung einer baulichen Veränderung in missbräuchlicher Weise in das Wirtschaftsstrafgesetz 1954 eingefügt.

Das Gesetz setzt Vereinbarungen des Koalitionsvertrages um. Er ist Teil des Maßnahmenpakets der Bundesregierung zur Verbesserung der Situation beim Wohnen und Bauen. Quelle/Weitere Informationen: Bundesgesetzblatt Jahrgang 2018, Teil I, Nr. 48 vom 21. Dezember 2018


Bundestag beschließt Nachbesserungen an der Mietpreisbremse

Die Regelungen der Mietpreisbremse sollen transparenter und wirksamer werden. Das hat der Bundestag beschlossen. Vermieter müssen Auskunft geben, wenn sie eine deutlich höhere als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen wollen. Mieter sollen zudem besser vor überfordernden Mieterhöhungen nach Modernisierungen geschützt werden.

Die Regelungen der Mietpreisbremse würden verbraucherfreundlicher und wirksamer, ohne Vermieter übermäßig zu belasten. Bundesverbraucherministerin Barley sagte anlässlich der Verabschiedung des Mietrechtsanpassungsgesetzes (in der Fassung der Beschlussempfehlung des BT-Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz): "Das Mieterschutzgesetz kann wie geplant zum 1. Januar 2019 in Kraft treten. Die Lage, insbesondere in den Ballungszentren, ist ernst. Gerade junge Familien und Alleinerziehende haben hier große Probleme bezahlbaren Wohnraum zu finden."

Vor Abschluss des Mietvertrages müssen Vermieter künftig unaufgefordert und schriftlich die Mieterinnen und Mieter darüber informieren, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt, wenn sie eine deutlich höhere als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Nur wenn der Vermieter diese Auskunft erteilt, kann er sich auf die Ausnahme berufen.

Nach dem Gesetz zur Mietpreisbremse, das seit Juni 2015 in Kraft ist, können die Bundesländer eine Mietpreisbremse in Gebieten mit angespannter Wohnungslage einführen. Die Mieten dürfen dann bei Wiedervermietung von Wohnraum nur noch maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Ausnahmen davon gelten für die Vermietung von Neubauten und die Erstvermietung nach einer umfassenden Sanierung. Ebenso, wenn der Vermieter zuvor eine Miete erzielte, die über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Er genießt dann grundsätzlich Bestandsschutz und kann weiter die Vormiete verlangen. Bezugspunkt für die vom Vermieter mitzuteilende Vormiete ist der Zeitpunkt ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses. Dabei genügt die bloße Angabe der Höhe der vorherigen Miete. Der Mieter kann gegebenenfalls weitere Auskünfte aus dem Vormietverhältnis verlangen, etwa einen Nachweis über die Höhe der Vormiete.

Rückforderung zu viel gezahlter Miete vereinfacht
Künftig genügt eine einfache Rüge, um zu viel gezahlte Miete zurückzuverlangen – etwa der Satz "Ich rüge die Höhe der Miete". Der Mieter muss nicht mehr darlegen, warum die verlangte Miete seines Erachtens nach zu hoch ist. Die zu viel gezahlte Miete kann wie bisher nur zurückverlangt beziehungsweise die zu hohe Miete verweigert werden, wenn die Rüge geltend gemacht wurde.

Umlage von Modernisierungskosten

Die Kosten der Modernisierung, die der Eigentümer auf den Mieter umlegen kann, werden für zunächst fünf Jahre von elf auf acht Prozent pro Jahr gesenkt. Es gilt zudem eine sogenannte absolute Kappungsgrenze: Der Vermieter darf die Miete nach einer Modernisierung nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen. Wo die Miete weniger als sieben Euro pro Quadratmeter beträgt, dürfen Vermieter innerhalb von sechs Jahren sogar nur zwei Euro pro Quadratmeter aufschlagen.

Nach Auffassung der Bundesregierung entlaste das die Mieter, schaffe aber auch für Vermieter noch genügend Spielraum, um Modernisierungen vornehmen zu können. Modernisierungsmaßnahmen bis zu 10.000 Euro pro Wohnung werden erleichtert. Vermieter können hier ein vereinfachtes Mieterhöhungsverfahren wählen.

Herausmodernisieren wird geahndet
Das missbräuchliche Modernisieren, um Mieter zur Beendigung des Mietverhältnisses zu veranlassen, wird künftig als Ordnungswidrigkeit mit einer hohen Geldbuße bestraft. In bestimmten Fällen vermutet das Gesetz ein gezieltes Herausmodernisieren. Das erleichtert es Mietern, einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter geltend zu machen. Das Gesetz zählt Tatbestände auf, die ein bewusstes Herausmodernisieren nahelegen:

  • Mit der angekündigten baulichen Veränderung wird nicht innerhalb von zwölf Monaten nach Ankündigung begonnen oder diese wird begonnen und ruht dann mehr als zwölf Monate
  • Mit der angekündigten zu erwartenden Mieterhöhung würde sich die Monatsmiete mindestens verdoppeln
  • Die Baumaßnahme wird in einer Weise durchgeführt, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen.

Der Gesetzentwurf setzt Vereinbarungen des Koalitionsvertrages um. Er ist Teil des Maßnahmenpakets der Bundesregierung zur Verbesserung der Situation beim Wohnen und Bauen. Quelle/Weitere Informationen: Pressemitteilung der Bundesregierung vom 30. November 2018/online-Dokumente des deutschen Bundestages vom 29. November 2018