Die Themen Wohnen und Wohnungsbau stehen im Zenit der öffentlichen Aufmerksamkeit – insbesondere in den großen Städten, Bündnissen und politischen Gremien. Ungeachtet vieler Programmansätze gelingt es in vielen Groß- und Universitätsstädten nicht, eine quantitative und bezahlbare Wohnraumversorgung sicherzustellen. Ursächlich sind nicht nur verschiedene Entwicklungen auf der Nachfrage- und Angebotsseite, sondern auch die Vernachlässigung einer aktiven Wohnungspolitik seit den 1990er Jahren. In der wohnungspolitischen Debatte werden zwar Instrumente und Anreize zur Behebung des Mangels an bezahlbaren Wohnungen verhandelt. Über Grundsätzliche Fragen der (Neu-)Ausrichtung wird jedoch nur im Hintergrund diskutiert. Das vorliegende Schwerpunktheft beleuchtet die aktuellen Fragen in der Wohnungspolitik aus unterschiedlichen Perspektiven und dokumentiert darüber hinaus einige Praxisbeispiele.
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Inhalt
Eine im März 2017 vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung veröffentlichte Studie (BBSR 2017) macht es erneut deutlich: Weithin steigende Mieten und fehlende Angebote machen die Wohnraumversorgung von Haushalten mit geringen und mittleren Einkommen immer schwieriger. Wohnen wird zunehmend wieder zu einem Kernthema von sozialer Gerechtigkeit, und Wohnungspolitik rückt auf der politischen Agenda weiter nach oben. Diese Entwicklungen haben den vhw und das Deutsche Institut für Urbanistik (Difu) im Sommer 2016 veranlasst, in einem Diskussionspapier eine Neupositionierung der Wohnungspolitik zu fordern. Nach neun Monaten ist die Zeit reif für eine Zwischenbilanz zu den Reaktionen und Diskursen.
Das Deutsche Institut für Urbanistik (Difu) und der vhw haben gemeinsam ein Plädoyer für eine soziale und resiliente Wohnungspolitik vorgelegt, das sich als Anstoß für eine wohnungspolitische Debatte mit Blick auf die Bundestagswahl im Herbst 2017 versteht. Auf der Grundlage dieses Plädoyers haben Difu und vhw zu einer Podiumsdiskussion zum Thema „Wohnungspolitik neu positionieren?“ mit den wohnungs- und baupolitischen Sprechern der Bundestagsfraktionen sowie Anke Brummer-Kohler vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit am 24. Januar 2017 in die Berlin-Brandenburgische Akademie der Wissenschaften am Berliner Gendarmenmarkt eingeladen. Wir fassen in diesem Beitrag die Aussagen zum Thema „Neue Gemeinnützigkeit“ als Auszug aus der Diskussionsrunde zusammen.
Elf Jahre nach dem Komplettverkauf der kommunalen Wohnungsbestände ist die Landeshauptstadt Dresden dabei, eine neue städtische Wohnungsbaugesellschaft zu gründen. Mit der Wahl einer Rechtsform ging die Suche nach geeigneten kommunalen Wohnungsbaugrundstücken einher, um das neue Unternehmen langfristig und nachhaltig am lokalen Markt zu platzieren. An 14 Standorten begann die städtische Stadtentwicklungsgesellschaft STESAD bereits mit der Planung der ersten Wohnungen. Im März 2017 hat der Stadtrat die Gründung einer städtischen Wohnungsbaugesellschaft in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG beschlossen. Der Eintrag ins Handelsregister ist bei der Finanzverwaltung für die zweite Jahreshälfte 2017 geplant. Gleichzeitig soll auch mit dem Bau erster Wohngebäude begonnen werden.
Die Wohnungsmarktentwicklung der letzten Jahre war und ist Anlass, wieder vermehrt über Wohnungspolitik und insbesondere über eine sozial orientierte Wohnungspolitik zu diskutieren. Schon der letzte Bundestagswahlkampf war davon geprägt, der diesjährige wird es ebenfalls sein. Im Zuge dieser Debatte werden häufig Bestrebungen zur Wiederbelebung von Instrumenten und Handlungsansätzen sichtbar, die in den zurückliegenden Jahrzehnten abgeschafft wurden. Hierzu gehört auch die Forderung nach einer „(neuen) Wohnungsgemeinnützigkeit“. Insbesondere die Bundestagsfraktionen der Linken und der Grünen haben sich ausgehend von entsprechenden Gutachten für dieses Thema eingesetzt.
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Die Einführung des Gebietstyps des „Urbanen Gebiets“ ist ein mit besonderer Aufmerksamkeit verfolgter Bestandteil der Novellierung des Städtebaurechts im Jahr 2017. Die Erwartungen der Praxis sind ebenso groß wie unterschiedlich akzentuiert. Urbane Gebiete sind auf eine flexible Kombination von Nutzungsarten gerichtet, wie es sie in den bisherigen Gebietstypen der Baunutzungsverordnung (BauNVO) nicht gibt. Der Gesetzgeber hat sich damit vom Leitbild einer „Funktionentrennung“ aus der Charta von Athen entfernt und der Modellvorstellung einer „Stadt der kurzen Wege“ der Leipzig-Charta zugewandt. Die Neuregelung weicht damit von vielen Grundvorstellungen des bisherigen Städtebaurechts ab.
Bürgerschaftliche Initiativen übernehmen in immer mehr Stadtteilen Verantwortung für ihre Nachbarschaft. Dort, wo kommunale Infrastruktur, bezahlbarer Wohnraum, Kultur-, Lern- und Begegnungsorte drohen verloren zu gehen oder fehlen, werden Bürgerinnen und Bürger aktiv und entwickeln Immobilien für sich und andere. Doch die Rahmenbedingungen bei der Bodenvergabe, der Finanzierung und der Zusammenarbeit mit Kommunen sind zum Teil schwierig. Aber es gibt viele positive Beispiele und das Netzwerk Immovielien, das diese Rahmenbedingungen verbessern will.
Der Druck auf die gesetzliche Rentenversicherung wird zukünftig steigen obwohl jeder weiß, dass die Finanzierung der gesetzlichen Rente in Zukunft durch immer weniger Junge getragen werden muss. Daher braucht es für den privaten Teil der Altersvorsorge schnellstmöglich ein attraktives Produkt, dem die Menschen dauerhaft vertrauen können. Angenommen, es gäbe eine politische Initiative, die die Probleme der mangelnden Altersvorsorge und der zu hohen Mieten in Deutschland einer gemeinsamen Lösung näherbringen würde. Wäre dieser Initiative im Vorfeld der Bundestagswahl nicht eine gewisse Aufmerksamkeit sicher? Ein Versuch ist es zumindest wert. Aber eins nach dem andern.
Für die wirtschaftlich-soziale Problemkonstellation, mit der sich die deutsche Stadt- und Wohnungspolitik derzeit auseinandersetzen muss, trägt neben der Politik auch der politiknahe wissenschaftliche Diskurs in den letzten drei Jahrzehnten eine Mitverantwortung. Die Wohnungsmarktsituation in deutschen Städten ist ein Ergebnis institutioneller Regeln und Vereinbarungen in Deutschland und auf EU-Ebene. An der Legitimationsbasis dieser Institutionen haben sowohl die deutsche Politik wie die politiknahe Forschung aktiv mitgewirkt. Der Verlust an Vertrauen, den die europäischen Institutionen derzeit erleben, betrifft also auch Forschung und Theorie hierzulande und sollte ein Anlass zur selbstkritischen Rückschau sein.
Wohnungsmangel und bezahlbarer Wohnraum sind vor allem in städtischen Gebieten ein viel diskutiertes, andauerndes und stets aktuelles Thema. Regularien wie die Mietpreisbreme, finanzielle Förderungen und damit einhergehend zahlreiche Baugenehmigungen für Wohnungen und Wohngebäude versuchen, dem Engpass entgegenzuwirken. Expandierende Einzelhandelsunternehmen konkurrieren mit neu entstehenden Wohngebäuden um die kaum noch vorhandenen oder geeigneten Freiflächen oder Baulücken in der urbanen Dichte. Hinzu kommen hohe Bodenpreise und extreme Standortkonkurrenzen in der Einzelhandelsbranche, sodass neue Konzepte, kreative Ideen und umsetzbare Lösungen erforderlich werden.
Wo bisher viele Menschen auf engem Raum in einem achtgeschossigen Hochhaus im typischen Stil der 1970er Jahre lebten, entsteht in Unna das „Parkquartier Königsborn“. Das abgewohnte Hochhaus zwischen Bahnhof und Stadthalle wurde schon lange nicht mehr heutigen Ansprüchen gerecht. Ein grauer Riese mit unzähligen Klingelschildern, viele der 109 Wohnungen standen seit längerem leer, eine energetische Sanierung war nur unter nicht vertretbarem Aufwand möglich. Mit dem Neubau des „Quartiers Königsborn“ wird in enger Verzahnung von Wohnraumförderung und Städtebauförderung aus einer heruntergekommenen Immobilie eine neue Heimat für Jung und Alt – ein Neubauprojekt, das auf das gesamte Quartier positiv ausstrahlt.
Viele Kommunen wollen in ihren Quartieren Vielfalt fördern, aber häufig sehen am Reißbrett geplante Neubaugebiete eher monoton aus. Dahinter steckt kein böser Wille: So benötigen beispielsweise nachbarschaftliche Baumodelle wie Genossenschaften und Baugruppen mehr Zeit, um Finanzierung und Baupläne abzustimmen. In der Zwischenzeit hat oft ein Entwickler das Baufeld höchstbietend erworben. Unter Ausnutzung der maximalen Geschossflächen, Abstände und Höhen baut er möglichst dicht, um seine Grundstücksausgaben zu amortisieren – das Ergebnis wirkt oft gleichförmig. Die Stadt Leverkusen und die von ihr beauftragte Tochtergesellschaft neue bahnstadt opladen GmbH (nbs:o) wollte diese Uniformität bei der städtebaulichen Entwicklung des ehemaligen Bahnausbesserungswerks im Stadtteil Opladen verhindern.
Das Baugebiet im Kölner Stadtteil Ostheim hatte eigentlich alles, um erfolgreich zu sein: Es lag am Wald, grenzte an einen Badesee und war gut angebunden. Auch der historisch gewachsene Ortskern des Stadtteilzentrums Ostheim mit Nahversorgern, Schulen etc. lag in der Nähe. Ein großes Hindernis bei der Vermarktung ist jedoch das Erbbaurecht, das auf den Grundstücken liegt. Viele Verbraucher haben Bedenken gegen diese Form der Grundstücksnutzung – hier war Aufklärungs- und Überzeugungsarbeit notwendig. Weitere Herausforderungen bestanden darin, die Ängste der Anwohner zu zerstreuen. Das Areal grenzt an eine eingesessene, bürgerliche Siedlung („Badisches Viertel“), vorrangig aus Einfamilienhäusern bestehend. Auch musste die Infrastruktur verbessert werden.
Welches Bild sozialer Kohäsion erhalten die Bürgerinnen und Bürger einer Stadt aus den lokalen Medien? Unterscheidet sich dieses Bild nach Stadt und Medium? Diese Fragen standen im Zentrum eines Forschungsprojektes von vhw und Kommunikationswissenschaftlerinnen und -wissenschaftlern der Universität Zürich. Zu diesem Zweck wurden lokale Printmedien in Kiel, Saarbrücken und Essen inhaltsanalytisch auf insgesamt neun Kohäsionsdimensionen untersucht. Zentrales Ergebnis der Studie ist, dass sich trotz unterschiedlicher Voraussetzungen in den Städten das medial erzeugte Bild sozialer Kohäsion kaum unterscheidet, während sich deutliche Unterschiede zwischen lokalen Zeitungen, Anzeigenblättern und dem Lokalteil der Bild-Zeitung aufzeigten. Individuelle Medienrepertoires sind entsprechend zentral für das medial vermittelte Bild gesellschaftlichen Zusammenhalts für die Bürgerinnen und Bürger.
Meine Familie ist klassische IKEA-Zielgruppe, wenn nicht sogar der Idealtyp aller IKEA-Zielgruppen: verheiratet, zwei Kinder, liberal, improvisationsfreudig, self-made und unabhängig. Wir sind postmateriell, im wahrsten Sinne: Wir machen uns nichts aus Statussymbolen, schon gar nicht bei der Wohnungseinrichtung. Who cares, ob wir ein Kramfors-Sofa haben oder auf einer Design-Kreation von Rolf Benz Platz nehmen? Unser Geld steckt nicht im Innenmobiliar. Wir verreisen lieber öfter, essen lieber besser und gehen lieber öfter aus. Finanziell brauchen wir uns keine großen Sorgen zu machen, auch wenn es für die Stadtvilla mit Seegrundstück nie reichen wird. IKEA: Das ist eigentlich unser Tempel für skandinavisch orientiert designte Möbel zum kleinen Preis – und für den Kötbullar-Familienausflug am Wochenende. Die IKEA-Familycard ist für uns fast so selbstverständlich wie der Personalausweis – eigentlich, aber jetzt nicht mehr. Seit zwei Jahren sind wir IKEA-frei. Wirklich. Ganz echt. Aber warum?
Das Erbbaurecht avancierte im letzten Jahrzehnt auf Grund großer Nachfrage zu einem Schwerpunkt der vhw-Fortbildung. Zu komplex für ein Tagesseminar, wurde das Thema in zehn Teilgebiete untergliedert – von der Vertragsgestaltung bis zur Zwangsversteigerung – und in jährlich 20 bis 30 Veranstaltungen behandelt. Im Fokus stand dabei in der Regel die Verwaltung der komplizierten, oft von den Vorfahren geerbten Erbbaurechte. Die Neubestellung, das heißt aktive Bodenpolitik mit Erbbaurechten, war in den vergangenen Jahren für die meisten Kommunen keine Option. Der Verkauf städtischer Baugrundstücke und alter Erbbaurechte erschien vielen als ökonomisch vernünftiger. Dieser Trend ändert sich gerade.
