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Novellierung des Wertermittlungsrechts: Gesetzgebungsverfahren schreitet voran

Februar 2021

© Daniel Berkmann/AdobeStock

Die bisherige Immobilienwertermittlungsverordnung von 2010 und die verschiedenen Richtlinien (Bodenrichtwertrichtlinie, Sachwertrichtlinie, Vergleichswertrichtlinie, Ertragswertrichtlinie, Wertermittlungsrichtlinien 2006) sollen durch eine vollständig überarbeitete Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV 2021 (Referentenentwurf BMI, Stand 01.02.2021) und ergänzende Anwendungshinweise abgelöst werden. Zum Gesetzgebungsverfahren informiert das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (BMI) ausführlich auf seiner Internetseite.

Insbesondere um stärker als bisher sicherzustellen, dass die Ermittlung der Verkehrswerte und die Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten bundesweit nach einheitlichen Grundsätzen erfolgt und um die entsprechenden Vorgaben, die derzeit auf sechs Regelungswerke verteilt sind, übersichtlicher und anwenderfreundlicher zu gestalten, soll das materielle Wertermittlungsrecht vollständig neu geordnet und gleichsam aus einem Guss neu geregelt werden. Inhaltliche Änderungen gegenüber den bisherigen Vorgaben sind dabei nur in beschränktem Umfang vorgesehen.

Künftig soll es nur noch zwei Regelungswerke geben:

Die wesentlichen Grundsätze sämtlicher bisheriger Richtlinien sollen in eine vollständig überarbeitete Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) in anwenderfreundlicher Form integriert und verbindlich werden.

Für weitergehende Hinweise, die keinen Regelungscharakter haben, aber zum Verständnis beitragen, sollen Muster-Anwendungshinweise zur ImmoWertV (ImmoWertA) beschlossen werden. Hierzu wird vom BMI ein Vorschlag unterbreitet, der im Anschluss an das Verordnungsgebungsverfahren der Fachkommission Städtebau als dem zuständigen Gremium der Bauministerkonferenz mit der Empfehlung der abschließenden Beratung und Beschlussfassung übermittelt werden soll. Im Falle der Beschlussfassung durch die Fachkommission dienen sie als Muster für entsprechende Erlasse der Länder. Die Muster-Anwendungshinweise sind vergleichbar mit den Muster-Einführungserlassen bei BauGB-Novellen.

Verfahrensablauf

Da es sich um ein sehr umfangreiches Novellierungsvorhaben handele, sei das Bundesinnenministerium bestrebt, eine möglichst breite fachliche Diskussion zu ermöglichen. Abweichend von der Gemeinsamen Geschäftsordnung der Bundesministerien (GGO), die vorsieht, dass Verordnungsentwürfe

  • Ländern,
  • kommunalen Spitzenverbänden sowie
  • Zentral- und Gesamtverbänden sowie Fachkreisen, die auf Bundesebene bestehen (nachfolgend: "Verbände")

zuzuleiten sind (§ 62 Absatz 2 Satz 1 i. V. m. § 47 Absatz 1 und 3 GGO), ist das Beteiligungsverfahren zweistufig gestaltet worden.

Erste Beteiligungsphase

In der abgeschlossenen ersten Beteiligungsphase ("Jedermann-Beteiligung"), die in der Zeit vom 19. Juni bis zum 21. August 2020 stattfand, bestand nicht nur für Länder, kommunale Spitzenverbände und Verbände, sondern für jedermann, insbesondere für die gesamte Fachöffentlichkeit, aber auch für sonstige natürliche und juristische Personen des Privatrechts (zwecks Vereinfachung nachfolgend nur "Fachöffentlichkeit" genannt), die Möglichkeit zur Stellungnahme zu beiden Entwürfen.

Die eingegangenen Stellungnahmen der Verbände und der Fachöffentlichkeit sind ausgewertet worden. Darüber hinaus wurden die einzelnen Anregungen und Forderungen in der vom BMI bereitgestellten Auswertungsübersicht zusammengestellt und mit einer Einschätzung des BMI versehen.


Zweite Beteiligungsphase

Der aufgrund der Ergebnisse der ersten Beteiligungsphase geänderte Entwurf der ImmoWertV ist nunmehr Gegenstand einer zweiten Beteiligungsphase. In dieser Phase wird der Verordnungsentwurf – wie von der Gemeinsame Geschäftsordnung der Bundesministerien (GGO) vorgesehen – Ländern und Verbänden zur schriftlichen Stellungnahme übersandt.

Nach Abschluss der zweiten Beteiligungsphase findet zur Endfassung des Verordnungsentwurfs letztmalig eine Abstimmung innerhalb der Bundesregierung statt. Im Anschluss wird die Verordnung vom Bundeskabinett beschlossen. Daran schließt sich das Bundesratsverfahren an, da die Verordnung nach Artikel 80 Absatz 2 des Grundgesetzes und § 199 Absatz 1 BauGB zustimmungsbedürftig ist.

Die Anwendungshinweise zur ImmoWertV sind nicht Gegenstand der Kabinettbefassung und des Bundesratsverfahren, sondern werden nach erfolgter Zustimmung des Bundesrats zur neuen ImmoWertV der Fachkommission Städtebau mit der Empfehlung der abschließenden Beratung und Beschlussfassung zugeleitet.

Hinsichtlich der ImmoWertA wird darauf hingewiesen, dass sich diese noch in Überarbeitung befinden. Insbesondere sollen noch Aussagen zu bestimmten Rechten, wie z. B. Nießbrauch, eingefügt werden. Der Zwischenstand wird gleichwohl bereits jetzt veröffentlicht, da die sich aus den Änderungen des Verordnungsentwurfs ergebenden Anpassungen in ihm bereits weitestgehend berücksichtigt sind.

Der Abschluss des Verordnungsgebungsverfahrens wird für die erste Jahreshälfte 2021 angestrebt.

Quelle/Weitere Informationen: Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (BMI), Informationsseite zum Gesetzgebungsverfahren

Häufig nachgefragt: Fragen und Antworten des BMI zur Novellierung des Wertermittlungsrechts (Stand: 1. Februar 2021)