Das Schrumpfen der Städte ("urban decline") und der Versuch, diesen Prozess durch Maßnahmen des Stadtumbaues zu steuern, haben viele Facetten, über die zu recht breit debattiert wird. Gehört hierzu auch eine neue, notwendige Auseinandersetzung mit den klassischen Boden(rechts)fragen? Sind die Fragen zu den distributiven und allokativen Wirkungen des deutschen Bodenrechts, die Jahrzehnte viele Stadtplaner, Wohnungskaufleute und natürlich Bodenpolitiker beschäftigt haben, nunmehr nicht mehr so wichtig oder brauchen wir eine neue bodenrechtliche Perspektive? Der Beitrag versucht, hierauf erste Antworten zu geben.

Keine Stadt ist vollendet. Städtebau war und ist immer auch Stadtumbau. Doch neuerdings wird es als Stadtumbau bezeichnet, wenn der Abriss von Baulichkeiten in Ost und West mit öffentlichen Geldern gefördert wird und Kommunen Stadtumbauverträge (§ 171c BauGB) mit Grundstückseigentümern abschließen. Die Bodenpolitik des urbanen "downsizing" rechtfertigt solche Maßnahmen: "Schrumpfung" verursacht Grundstückswertverlust, Rückbau beseitigt das dauerhafte Überangebot an baulichen Anlagen, kooperierende Eigentümer werden subventioniert, Stadtumbau macht sich bezahlt. Die Rechtfertigung erscheint fragwürdig. Wem eigentlich dient die Bodenpolitik des urbanen "downsizing"?

Die Bevölkerung Deutschlands hat sich neu verteilt und wird langfristig deutlich zurückgehen. In den nächsten Jahren wird auch der Westen durch Bevölkerungsverluste geprägt sein. Bis 2050 wird die Einwohnerzahl von heute 82,5 auf ca. 75 Mio. sinken. Schrumpfung ist als komplexer Prozess definiert durch die Strukturindikatoren: Bevölkerungsentwicklung, Bevölkerungswanderung, Arbeitsplatzentwicklung, Arbeitslosigkeit, Realsteuerkraft und Kaufkraft. In Zukunft wird es verstärkt Rückgang und Wachsen in räumlicher Nachbarschaft geben. Die Konsequenzen für eine nachhaltige Bodenpolitik liegen vor allem in kompakten Siedlungsformen, einem regional angepassten Flächenmanagement, der Berücksichtigung wirtschaftsstruktureller Entwicklungen und in einer Aktivierung der Bestandsreserven zur Eingrenzung des Siedlungswachstums.

Mit dem Projekt "Konfliktvermittlung in der Nordstadt" des Planerladen e. V. in Dortmund wurde im Bereich der Integrationsarbeit in "Stadtteilen mit besonderem Entwicklungsbedarf" Neuland betreten. Es setzt in einem hoch verdichteten städtischen Umfeld an, das durch heterogene Nutzungsansprüche mit erkennbaren Tendenzen zur Ethnisierung der Alltags- und Nachbarschaftskonflikte gekennzeichnet ist. Durch die konstruktive Austragung von großen und kleinen Konflikten im Stadtteil leistet das Projekt einen Beitrag zur Verbesserung des Zusammenlebens, der interkulturellen Verständigung sowie der Entwicklung der lokalen Streit- und Kooperationskultur.

Im Rahmen des Bund-Länder-Programms "Soziale Stadt" gehört Integration zu den zentralen Handlungsfeldern. Es geht um die Stärkung des Zusammenhalts, des Miteinanders der Quartiersbevölkerung und um die Schaffung eines Klimas gegenseitiger Akzeptanz und Anerkennung. Es sollen der soziale Verbund, die Mitwirkung der Bewohner und ein selbständiges Gemeinwesen gefördert werden. Dieses Handlungsfeld zielt auf die Stärkung der Zusammenarbeit und der sozialen Vernetzung der Bewohner im Stadtteil. Der Beitrag veranschaulicht die Umsetzung des Handlungsfeldes "Integration im Quartiersmanagement" im Schöneberger Norden (Berlin). Anhand ausgewählter Good-Practice-Beispiele werden bewährte Integrationsansätze verdeutlicht.

Ausgehend von den Herausforderungen der Migration für eine nachhaltige Stadtentwicklung erörtert der Beitrag Unterschiede zwischen sozialer und ethnischer Segregation sowie die Probleme und Ressourcen des Neben- und Miteinanders in multiethnischen Stadtteilen und stellt mit Blick auf Integration und Interkulturalität Thesen zur Umsetzung des Programms "Soziale Stadt" vor. Der Beitrag endet mit Anregungen zur interkulturellen Öffnung von Wohnungsunternehmen. Eine Kernthese lautet: Die prognostizierte Normalität multiethnischer Stadtteile sollte weniger als Problem, sondern vielmehr als Chance für eine sozialintegrative Gestaltung interkulturellen Zusammenlebens begriffen werden.

"Aller Anfang ist schwer, doch das Aufhören ist das Schwerste." Bei den Programmen "WiN" und "Soziale Stadt" geht es um eine zeitlich begrenzte Bündelung ressortübergreifender Ressourcen auf bestimmte Stadtquartiere, um deren bauliche und soziale Problematik nachhaltig zu beeinflussen: Problematische Entwicklungen sollen aufgehalten und nach Möglichkeit umgekehrt werden, die Gebiete sollen wieder "normale" Teile der Stadt werden. Es ist schwierig, einen Maßstab dafür festzulegen, ab wann dieser Zustand als erreicht gelten kann und dies den Bewohnern und Beteiligten vor Ort zu vermitteln. Und wie hört man auf, ohne das Erreichte aufs Spiel zu setzen? Welche Voraussetzungen müssen geschaffen, welche Prozesse müssen organisiert werden, damit sich selbsttragende Strukturen im Gebiet entwickeln können? Der Bericht aus Bremen versucht, im Kontext einer "sozialen Stadtentwicklung" darauf Antworten zu geben.

Wie können Schulen in benachteiligten Stadtquartieren über ihre Bildungsaufgaben hinaus zu sozialen Quartiersmittelpunkten werden? Welchen Beitrag können Städte, Wohnungsunternehmen, Ladenbesitzer und andere Akteure der lokalen Ökonomie für die Stabilisierung der Nachbarschaften leisten? Wie sehen neue Wege aus, um sowohl durch Krankheit oder Behinderung benachteiligte als auch sozial marginalisierte Gruppen gleichberechtigt in ihre lokalen Gemeinwesen einzubeziehen? Auf solche und andere Fragen haben die Teilnehmer des Wettbewerbs "Preis Soziale Stadt 2004", der mit über 200 Beiträgen ein bundesweites Echo fand, überzeugende und nachahmenswerte Antworten gefunden. Auf der Preisverleihung am 13. Januar 2005 in Berlin wurden acht Projekte mit einem Preis und zehn weitere Initiativen mit einer Anerkennung ausgezeichnet. Wir nutzen die Gelegenheit, in dieser Zeitschriftenausgabe ein wenig hinter die Kulissen der prämierten Projekte zu blicken, fassen die Aktivitäten der "Sieger" für Sie zusammen und führen Gespräche mit den Akteuren. Die Projekterläuterungen und Interviews sind in lockerer Abfolge über diese Ausgabe verteilt.

Das wegweisende Bund-Länder-Programm "Soziale Stadt" hat ohne Zweifel zur Verbesserung der Lebensbedingungen in den in das Programm einbezogenen Wohngebieten geführt. Aus sozialwissenschaftlicher Sicht weist die Anlage und Umsetzung des Programms jedoch eine Reihe von Defiziten auf. Einige dieser Defizite werden in diesem Beitrag dargestellt, ferner wird das Problem einer angemessenen Evaluation des Programms behandelt.

Im Auftrag des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen hat das IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik in den Jahren 2003 und 2004 die Zwischenevaluierung des Bund-Länder-Programms "Soziale Stadt" vorgenommen. Sie zielt darauf, verfolgte Strategien und erreichte Fortschritte der Programmumsetzung in Bund, Ländern und Gemeinden zu bewerten und Schlussfolgerungen für die zukünftige Programmgestaltung zu ziehen. Zum einen werden Veränderungen auf der Gebietsebene untersucht, zum anderen stehen die Implementierung des Programms und der angestrebte Politikwandel auf der politisch-administrativen Ebene im Mittelpunkt der Studie. Prof. Dr. Häußermann, Mitautor dieser Studie, fasst in seinem Beitrag die wichtigsten Untersuchungsergebnisse zusammen.

Die PPP-Task Force beim Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen (BMVBW) hat ihre Arbeit aufgenommen. Seit 1. Juli dieses Jahres gibt es beim Bund einen organisierten Beistand für interessierte PPP-Projektträger. Fünf haupt- und zwei nebenamtliche Kräfte werden ab sofort Bauplanern, Kämmerern und weiteren Projektbeteiligten der öffentlichen Hand bei der Gestaltung von Partnerschaften mit privaten Investoren zur Seite stehen. Sie bieten den Kommunen und öffentlichen Einrichtungen Unterstützung an, die bei der Durchführung von öffentlichen Investitionsvorhaben auf privates Kapital und Know-how zurückgreifen möchten.

"Öffentlich-private Kooperationsformen sind zunehmend en vogue. Ihre Attraktivität erwächst aus den vermuteten Effizienz- und Effektivitätsvorteilen. Zugleich kommt ihnen ein gewisser Charme zu, da sie in der Debatte auch als ein wesentliches Element eines veränderten Staatsverständnisses begriffen werden: des "aktivierenden Staates". Dessen Grundeigenschaften sowie die Charakteristika von Public Private Partnerships werden in diesem Beitrag skizziert. Die besondere Bedeutung öffentlich-privater Kooperationen im aktuellen Modernisierungsprozess konkretisiert sich durch eine Reihe administrativer und politischer Förderinitiativen. Damit wurde hinsichtlich der Verbreitung von PPP im Öffentlichen Sektor, die bereits seit den 1980er Jahren zunimmt, eine neue Phase eingeläutet. Der Beitrag schließt mit Verweisen auf Leistungsvermögen und Fallstricke öffentlich-privater Zusammenarbeit.

In den Niederlanden wird seit Mitte der 1990er Jahre eine neue Form der Stadterneuerung mit dem Programm der so genannten Herstructurering (Umstrukturierung) angewandt. Dieser Ansatz löst sich von der Zielsetzung der traditionellen behutsamen Stadterneuerung, über Anpassung und Verbesserung, benachteiligte Quartiere als Wohn- und Lebensort in ihrer überkommenen baulichen Struktur zu erhalten und zeichnet sich vielmehr durch starke baulich-strukturelle Eingriffe wie Abriss, Neubau, Umbau sowie Privatisierung von Wohnungen aus. Ziel dieser Differenzierung des Wohnungsangebotes, die zumeist in Nachkriegssiedlungen durchgeführt wird, ist, eine Verbesserung des Wohnumfeldes sowie eine durchmischte und damit stabilere Bevölkerungsstruktur und in der Folge auch bessere ökonomische Verhältnisse zu erlangen.

Erhebliche Wohnungsleerstände sind in vielen Teilräumen Deutschlands ein zunehmendes Problem. Dies hat erhebliche städtebauliche, wirtschaftliche und soziale Auswirkungen auf die betroffenen Kommunen. Ein Problem, das auch die Träger der technischen Infrastruktur trifft: Abwassersysteme, Gasversorgung und andere Ver- und Entsorgungseinrichtungen sind mit dem Bevölkerungsschwund plötzlich überdimensioniert. Doch wer kommt für die Kosten des Rückbaus auf? Welche Auswirkungen hat der Rückbau auf die Kommunalabgaben?

Unter den - political correct - aber ein wenig euphemistisch als "Stadtumbaugebiete" bezeichneten Gebieten sind Abrissgebiete bzw. Rückbaugebiete zu verstehen. Von diesem Rückbau sind vornehmlich Mietwohnobjekte in den neuen Bundesländern betroffen, weil hier ein Überangebot mit hohem Leerstand zu verzeichnen ist, während mitunter gleichzeitig ein Defizit an Einfamilienhausgrundstücken besteht. Vom Leerstand betroffen ist in erster Linie das "Wohnen in einem Wohnblock". In den betroffenen Gebieten verfallen damit in erster Linie die Gebäudewerte und nicht automatisch die Bodenwerte.

Wachsender Wohnungsleerstand und der damit für Mieter entspannte Wohnungsmarkt führt zu hoher Umzugsmobilität und "Wohnoptimierungsstrategien" städtischer Haushalte. Von Verkehrsemissionen belastete Wohnlagen bekommen zunehmend Vermarktungsprobleme. Auch die Ruhe suchenden Umland-Wanderer tragen als verlorene Kunden auf dem städtischen Wohnungsmarkt sowie als Einpendler zur Verschärfung des Problems bei. Aus verkehrsplanerischer und wohnungswirtschaftlicher Sicht ist es deshalb sinnvoll, innerstädtische Wohnquartiere aufzuwerten, die Bindung an das Wohnquartier zu stärken und langfristig verkehrsrelevante Wohnstandortentscheidungen zugunsten der Stadt zu beeinflussen. Dabei ist auch die Wohnungswirtschaft gefordert.

Stadtumbau- und wohnungswirtschaftliche Konzepte liegen vor allem in den vom Bevölkerungsrückgang und Wohnungsleerstand betroffenen Städten der neuen Länder vor. Die Ermittlung und Bewertung der Wechselwirkungen mit dem Umland im Sinne einer (stadt-)regionalen oder interkommunalen Betrachtung werden dabei fast überall nur am Rande behandelt. Gleichzeitig liegt es auf der Hand, dass ein erfolgreicher Stadtumbau nicht ohne Einbeziehung der Entwicklung im unmittelbaren Umland möglich ist. Wie diese Fragestellung in einer von erheblichen Schrumpfungsprozessen betroffenen Region aufgegriffen werden kann, wird nachstehend am Beispiel für das Städtenetz Prignitz im Nordwesten des Landes Brandenburg beschrieben.

Vor dem Hintergrund der Erfahrungen aus der vhw-Expertengruppe "Stadtumbau Ost - Stadtumbau West im Vergleich" und ihrer Tätigkeit als Leiterin des Stadtplanungsamtes in Halle/Saale kommt die Autorin zu dem Ergebnis, dass die Kommunen als Hauptbetroffene des Stadtumbaus keine Chance haben, die Ursachen des Schrumpfungsprozesses zu beeinflussen. Hier Veränderungen herbeizuführen, ist entweder per se Illusion (Stichwort demographische Entwicklung) oder liegt außerhalb der Planungshoheit der Kommunen. Vielmehr handelt sich um gesamtgesellschaftliche Probleme mit vielschichtigen Wechselwirkungen von Ursache und Wirkung.

Das vhw hat im August 2002 eine Expertenarbeitsgruppe zur Befassung mit den Problemen des Stadtumbaus Ost im Vergleich mit dem Stadtumbau West einberufen. Der Arbeitgruppe gehörten Praktiker aus der Kommunal- und Staatsverwaltung, Wohnungswirtschaftler, Banker, Wissenschaftler und Verbandsvertreter an. Die Expertengruppe hat ihre Arbeit im Juli 2003 abgeschlossen. Kernstück ihrer Aktivität war die persönliche Bestandsaufnahme in sieben Städten, drei im Osten (Luckenwalde, Halle, Görlitz) und vier im Westen (Neunkirchen, Duisburg, Oer-Erkenschwick, Herten). Die Ergebnisse werden im Folgenden zusammengefasst.

Wohnen in Taucha 

Kurzbericht

vhw-Thesen zum Wohnungsmarkt zwischen Angebots- und Nachfrageorientierung - ein Plädoyer für Bedarfs-, Güter- und Markttransparen

Die Entwicklung der Wohnungspolitik in Deutschland seit dem Zweiten Weltkrieg lässt sich chronologisch in acht Phasen darstellen. Charakteristisch ist ein Paradigmenwechsel bzw. ein Wandel der Wohnungspolitik hin zu mehr Marktorientierung – ohne dass dieser immer konsequent vollzogen worden ist. Generell wird heute eine Reflexion über die prinzipielle Rolle des Staates innerhalb der Wohnungspolitik vermisst. Eine Entscheidung zwischen "mehr Markt" und/oder "mehr Staat" fällt da nicht leicht. Sie ist umso schwieriger, da die Wohnungspolitik in Deutschland vielschichtig mit anderen Bereichen der Gesellschaft vernetzt ist. Insbesondere die Vermögenspolitik (Eigenheimbau und Eigenheimerwerb) nimmt einen hohen Stellenwert in diesem Politikfeld ein. Die Eigentumspolitik eröffnet dabei die Chance zu mehr Nachfrageorientierung in der Wohnungspolitik.

Die Entwicklung der bundesrepublikanischen Wohnungsmärkte zeichnet sich zurzeit u.a. durch Wohnungsleerstände (vor allem in den ostdeutschen Bundesländern und in altindustrialisierten Lebensräumen), durch angespannte Wohnungsmärkte (u.a. in München) und durch die Forderung nach Baulandausweisungen (insbesondere in den Umlandgemeinden vieler Großstädte) aus. Diese unübersichtliche und widersprüchliche Entwicklung stellt viele Wohnungsbauunternehmen in ökonomischer und unternehmenspolitischer Hinsicht vor große Herausforderungen. Es trifft sie zu diesem Zeitpunkt besonders hart, da viele Wohnungsbauunternehmen nicht nur durch Altschulden belastet sind, sondern auch vor notwendigen Modernisierungsinvestitionen stehen. Viele Wohnungsbauunternehmen sehen sich mit der Frage konfrontiert‚ wie sich ihr Wohnungsbestand nachfrageorientiert und marktorientiert verbessern lässt.Im Zentrum unserer Überlegungen steht ein in vielfacher Hinsicht souveräner werdender Konsument auf den Teilmärkten des Wohnungsmarktes.

Der Wandel der Wohnungsmärkte erhöht die Informationsbedarfe der Unternehmen dramatisch. Ursächlich sind hierfür die quantitative Entwicklung an zunehmend heterogener werdenden regionalen Märkten und Änderungen im Nachfrageverhalten. Aber auch der Wandel der Unternehmen von versorgungsorientierten, "administrativen" Organisationen hin zu wertorientierten Portfoliomanagern führt zu einem stetig wachsenden Bedarf an aktuellen und differenzierten Informationen über das Marktgeschehen und seine Entwicklung.

Kommunale Wohnungspolitik braucht nachvollziehbare Entscheidungsgrundlagen. Die konventionelle Wohnungsmarktanalyse, die sich allein an Zahl und Größe der Haushalte und ihrer Kaufkraft orientiert, reicht heute nicht mehr aus. Die Stadt Essen beteiligt sich daher an dem Projekt "Nachfrageorientierte Wohnungsmarktpolitik".

Einführung

vhw-Projekt: Nachfrageorientierte Wohnungspolitik

Das Gesetz der Bundesregierung zur Reform der Eigenheimzulage wurde vom Bundestag bereits verabschiedet (Steuervergünstigungsabbaugesetz). Das Votum der Bundesländer wird im März erwartet. Dies gibt Anlass, die zentralen Aussagen aus den bisher einzigen umfassenden Analysen zur Inanspruchnahme der Eigenheimzulage darzustellen. Beide Studien kommen zu unterschiedlichen Ergebnissen und Schlussfolgerungen. Unerlässlich für eine politische Interpretation ist daher eine detaillierte Auseinandersetzung mit den empirischen und den methodischen Grundlagen der beiden Untersuchungen. Exemplarisch für die Differenzen werden in dem Beitrag die unterschiedlichen Analysen zur Zielgenauigkeit und der einzelwirtschaftlichen Auswirkungen der Eigenheimzulage aufbereitet und teilweise durch neue Berechnungen ergänzt.