Die Region Mittelfranken: Zunehmende räumliche Verteilung des Arbeitsplatzangebotes, rückläufige Umlandwanderung

Rede auf dem vhw-Verbandstag 2001

Die Position der Bau- und Wohnungswirtschaft

Die Stadt integriert nicht durch Harmoniebekundungen, sondern durch das Austragen von Konflikten

Zur Position des vhw

Ein kirchliches Wohnungsunternehmen und sein Engagement im aktiven Quartiersmanagement

Praxisnetzwerk zur bewohnerorientierten Quartiersentwicklung in der Dortmunder Nordstadt

Kongress der Schader-Stiftung über Szenarien, Prognosen und Optionen zur Zukunft des Wohnens

Position der Verbände der Bau- und Wohnungswirtschaft zur Altersvorsorge durch Wohneigentum

Stellungsnahme des vhw

18 Verbände der Bau-, Immobilien- und Wohnungswirtschaft, der Baufinanzierer, der Familien und der zuständigen Industriegewerkschaft treten für die uneingeschränkte Erhaltung der derzeitigen Eigentumsförderung ein.

Branchenübergreifendes Bündnis zur Wohneigentumsförderung

Wirtschaft und Gesellschaft in Deutschland befinden sich aufgrund der Globalisierung und der sich abzeichnenden demographischen und strukturellen Veränderungen in einer tief greifenden Umbruchphase. Die neuen Herausforderungen machen auch vor den Bereichen "Wohnen" und "Stadtentwicklung" nicht Halt. Die aktuelle Reformdebatte in Deutschland unterstreicht die Notwendigkeit, sich frühzeitig auf neue Bedingungen einzustellen und die richtigen Weichenstellungen vorzunehmen. Übertragen auf "Wohnen" und "Stadtentwicklung/Stadtumbau" bedeutet dies, die künftige Bedeutung und Rolle der Akteure in einem veränderten Markt- und Beziehungsgefüge möglichst präzise einzuschätzen und den Akteuren eine rechtzeitige Anpassung zu ermöglichen. Im Mittelpunkt entsprechender Anstrengungen muss aus Sicht des vhw der Bürger als Wohnkonsument stehen. Dieser muss befähigt werden, seinen objektiven und subjektiven Bedeutungszuwachs sowohl am Wohnungsmarkt als auch in die politischen Gestaltungsprozesse gleichberechtigt einzubringen. Nur so kann die künftige Funktionsfähigkeit der Märkte und der Erfolg von Stadtentwicklungs- und Stadtumbaupolitik zum Nutzen aller Beteiligten herbeigeführt werden. Faktisch wird damit dem Übergang zum "ermöglichenden und aktivierenden Staat" auch im Wohnungsbereich der Weg geebnet.

"Wir freuen uns schon jetzt auf den Preis Soziale Stadt 2004", resümierte Dr. Dieter Haack auf der Preisverleihung im Januar diesen Jahres und nahm dies zugleich zum Anlass, allen Akteuren und teilnehmenden Projekten für ihr erfolgreiches und beeindruckendes Engagement in sozial benachteiligten Stadtteilen zu danken. Die Auslobung fand in diesem Jahr tatkräftige Unterstützung von politischer Seite: Peter Ruhenstroth-Bauer – Staatssekretär im Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend – und Achim Großmann – parlamentarischer Staatssekretär beim Bundesminister für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen – kürten die Sieger und machten deutlich, dass die Förderung der "Sozialen Stadt" auch weiterhin ein wesentliches Anliegen der Bundesregierung sein wird. Dies wurde von den Initiatoren des Preises ausdrücklich begrüßt, da die sozialen Spannungen in den Wohnquartieren vielerorts zunähmen und zugleich die finanziellen Handlungsspielräume von Kommunen, Wohnungsunternehmen und Wohlfahrtsverbänden dramatisch schrumpften. Bericht zum Wettbewerb.

Der Artikel beschreibt drei Szenarien zur Zukunft des deutschen Wohnungsmarktes, die als strategischer und analytischer Hintergrund im Rahmen des Projektes "Konsumentensouveränität im Wohnungsmarkt" erarbeitet wurden. Die Szenarien wurzeln in der Gegenwart. Sie versuchen, die Fülle der Phänomene und der Beobachtungen im Markt einerseits zu erfassen, andererseits in ihrer Komplexität soweit zu reduzieren, dass die großen, unterschiedlichen und z.T. widerstreitenden Strömungen der Gegenwart in ihren Auswirkungen für die Zukunft erkennbar werden. Die Szenarien sollen so mögliche Zukünfte und damit auch Veränderungspotenziale des Wohnungsmarktes aufdecken. Damit wird eine Grundlage geschaffen, mit der die Strategieentwicklung und Entscheidungsfindung der Akteure im Wohnungsmarkt unterstützt werden kann.

Die Sinus-Milieus haben sich im Laufe von zwei Jahrzehnten sozialwissenschaftlicher Forschung im Bereich des strategischen Marketings fest etabliert. Auf eine inzwischen mehr als zehnjährige Entwicklung kann auch das Mikromarketing in Deutschland zurückblicken. Ähnlich wie die Sinus-Milieus werden die Methoden des Mikromarketings von Unternehmen aus sehr unterschiedlichen Branchen genutzt, immer mit der Intention, kleinräumige Informationen zu nutzen, um damit das Wissen über die eigenen Kunden zu erhöhen. Die Verknüpfung der beiden Ansätze im Einsatz für den Wohnungsmarkt ermöglicht es, milieuspezifische Erkenntnisse, wie zum Beispiel Zukunftsszenarien, über den Wohnungsmarkt in den Raum zu übertragen. Wie diese Übertragung ermöglicht wird und auf welchen räumlichen Ebenen dies geschieht, wird in diesem Beitrag erläutert.

Im Juli 2002 haben sich der vhw in Berlin, das Fachgebiet Soziologie der Fakultät Raumplanung an der Universität Dortmund und die Firmen Sinus Sociovision (Heidelberg) und microm (Neuss) darauf verständigt, ein ehrgeiziges Projekt zu entwickeln. Hinsichtlich seiner Konzeption unterscheidet sich das Projekt „nachfrageorientierte Wohnungspolitik“ von anderen Projekten vornehmlich in zwei Punkten: der Vernetzung von Lebensstilkonzepten bzw. Milieuansätzen mit den „harten“ Daten der konventionellen Wohnungsmarktbeobachtung undder Kleinräumlichkeit sowohl von Untersuchungsebene als auch von Aktionsebene im Rahmen einer nachfrageorientierten Wohnungspolitik (vgl. den Beitrag von Klaus M. Schmals "Nachfrageorientierte Wohnungspolitik – Forschungskonzept" in diesem Heft, Seite 13ff.). Der Anspruch des Vorhabens verweist auf eine experimentelle Vorgehensweise. Ziele des Projektes werden nicht allein Handlungsempfehlungen für eine nachfrageorientierte Wohnungspolitik, sondern gleichsam die Entwicklung eines neuen Instrumentariums zur Beobachtung von Wohnungsteilmärkten in Städten (Monitoringsystem) sein.

Es gibt sicherlich keinen Zweifel daran, dass im Osten Deutschlands eine ganze Menge Wohnungen leer stehen. Wie viele es jedoch tatsächlich sind, ist keineswegs bekannt. Um angemessen mit dem Problem der Leerstände in Ostdeutschland umgehen zu können, benötigen Politik und Wohnungsunternehmen verlässliche Angaben über die Anzahl der leer stehenden Wohnungen. Aus diesem Grund wurde Ende der 1990er Jahre die Kommission "Wohnungswirtschaftlicher Strukturwandel in den neuen Bundesländern" (kurz "Leerstandskommission") eingerichtet. Diese hat im Rahmen zweier Gutachten die Leerstände im Osten berechnet sowie für die Zukunft prognostiziert und mit dieser Arbeit die Grundlage für das milliardenschwere Programm "Stadtumbau Ost" gelegt, das unter anderem den staatlich geförderten Abriss von 350.000 Wohnungen vorsieht (BMVBW 2004). Nach eigenen Berechnungen ist die von der Kommission zu Grunde gelegte Zahl der Leerstände jedoch stark überhöht. Hauptursache für die überhöhten Leerstandszahlen dürften methodische Probleme bei der stichprobenartigen Erfassung und der Hochrechnung von Haushalten und Wohnungen sein.

Im Projekt "Nachfrageorientierte Wohnungspolitik" wird die in den lokalen Raum übertragene Milieulandschaft des Heidelberger SINUS-Institutes mit vorhandenen kommunalstatistischen Daten verknüpft. Angestrebt wird eine flächendeckende Interpretation von nachfragebezogenen Wohnungsmarktzusammenhängen, welche künftig als anwendungsorientierte Entscheidungshilfe für die Akteure dienen soll. Zur Umsetzung und Überprüfung des Ansatzes wurden zunächst vier Städte ausgewählt, die unterschiedliche Wohnungsmarkttypen repräsentieren. Der Beitrag bietet einen knappen Überblick über die Wohnungsmarktlage der "Modellstädte" und deren Perspektiven.

Erfolgreiche Produktplanung und Kommunikation, erfolgreiches Agieren im öffentlichen, wirtschaftlichen und politischen Raum setzt heute umfassende Zuwendung zum Verbraucher oder Bürger voraus. Auch im Wohnungsmarkt muss in Bezugs- und Zielgruppen gedacht werden – dies bedeutet weit mehr als die Klassifikation mittels herkömmlicher soziodemografischer Merkmale. Mit den Sinus-Milieus (Sinus Sociovision Heidelberg), die Menschen mit ähnlichen Wertprioritäten und Lebensstile klassifiziert, steht ein Modell zur Verfügung, das diesem Anspruch gerecht wird, erprobt ist, vielfach angewendet wird, empirisch abgesichert ist, Märkte und Lebensräume überspannt und in viele planungsrelevante Instrumente und Datenzusammenhänge übersetzt wurde.

Einzelne Wohnungsverkäufe sorgen immer mal wieder für negative Schlagzeilen. Verunsicherte Mieter gehen an die Öffentlichkeit, um ihrer Angst vor Verdrängung aus der Wohnung, dem Verlust gewachsener Nachbarschaften und Mietpreissteigerungen Ausdruck zu verleihen. Die politischen Vertreter vor Ort werden um Beratung und weitergehende Unterstützung gebeten. Über positive Erfahrungen mit Verkaufsfällen hingegen wird – mit eher geringem Öffentlichkeitseffekt - überwiegend in Fachkreisen diskutiert. Schnell entsteht deshalb der Eindruck, Konflikte zwischen Mietern und Wohnungsunternehmen seien unvermeidbar und symptomatisch für Wohnungsverkäufe insgesamt. Der Artikel liefert einen Überblick zur Wohneigentumsentwicklung in NRW, diskutiert die vorherrschenden Verkaufsverfahren und stellt ein modellhaftes qualitätsorientiertes Verfahren vor, das Kompromisse im Spannungsfeld der Privatisierungsakteure "Unternehmen, Mieter, Kommune" ermöglicht.

Durch ökonomische, gesellschaftliche und demographische Umbrüche werden Wohnungsunternehmen vor immer neue Herausforderungen gestellt. Die Wünsche der Kunden bezogen auf die Wohnung, das nähere Wohnumfeld und die gesamte Quartiers- bzw. Stadtteilsituation bekommen immer stärkeres Gewicht, da entspannte Wohnungsmärkte breiten Bevölkerungsschichten neue Möglichkeiten bei der Stadtteil- und Wohnungswahl erlauben. Wohnungsunternehmen können über ein Engagement im eigenen Bestand hinaus einen elementaren Beitrag zur Gestaltung des Stadtteillebens leisten. In der integrierten Stadt(teil)erneuerung sind sie schon lange wichtige Akteure. Um den Dialog über wohnungswirtschaftliche und städtebauliche Ansätze zu forcieren und ihre Zusammenführung zu unterstützen, wurde vom Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung und Bauwesen des Landes Nordrhein-Westfalen (ILS NRW) in Zusammenarbeit mit der Landesentwicklungsgesellschaft Arbeitsmarkt und Strukturentwicklung (LEG-AS) die Fachgesprächsreihe "Wohnungsunternehmen als Akteure in der integrierten Stadt(teil)entwicklung" initiiert.

Wer heute Wohnraum schaffen und erhalten will, muss soziodemographische Veränderungen antizipieren und angemessene Antworten auf die Erfordernisse des Marktes finden. Neben einer kontinuierlichen Optimierung des Wohnungsbestands kommt dabei der Stadt- und Quartiersentwicklung eine immer größere Bedeutung zu: Gezielte Maßnahmen wie Modernisierungen oder Sanierungen, aber insbesondere auch der Neubau wirken als Teile eines abgestimmten Ganzen. Zur Stabilisierung der Städte und Quartiere beteiligt sich die Essener RAG Immobilien AG aktuell auch an koordinierten Projekten mit anderen Wohnungsanbietern – ein wichtiger Baustein für die Zukunftsfähigkeit des Wohnungsmarktes.

Als Vorläufer der zu erwartenden gesamtdeutschen Entwicklungen ist das Ruhrgebiet ein "Laboratorium" des demographischen Wandels. Nicht zuletzt durch die seit langer Zeit anhaltende Abwanderung von Erwerbstätigen und ihren Familien ist das Ruhrgebiet vergleichsweise schnell "gealtert". Die Bevölkerungsverluste werden zu erheblichen Nachfragerückgängen und zu Einbußen der kommunalen Finanzausstattung führen, die die wirtschaftliche Wettbewerbsfähigkeit des Ruhrgebiets weiter verschlechtern könnten. Zu befürchten ist außerdem, dass sich in der kommenden "Schrumpfungsphase" die bereits vorhandenen sozioökonomischen Ungleichgewichte innerhalb der Region verstärken werden. Der Beitrag beleuchtet die spezifischen Hintergründe des demographischen Wandels in der Ruhrregion. Analysiert werden die Wirkungszusammenhänge zwischen den zu erwartenden Segregationsprozessen, der Innovationsfähigkeit und dem regionalen Wirtschaftswachstum der Region.

Eine zukunftsorientierte Stadtentwicklungspolitik für Gelsenkirchen muss sich vorsorgend und steuernd mit den Auswirkungen der weiter zu erwartenden wirtschaftsstrukturellen Veränderungen und der im Rahmen jüngerer Studien prognostizierten demographischen Entwicklung auseinander setzen. Überangebote auf dem Wohnungsmarkt und der technischen und sozialen Infrastruktur sowie die räumlichen Auswirkungen und sozialen Folgen des noch nicht absehbar überwundenen Strukturwandels und der kommunalen Finanzkrise werden zukünftig ein zentrales Thema für die Politik und Verwaltung in Gelsenkirchen darstellen. Es bedarf innovativer und zukunftsorientierter Handlungsansätze.

Am 17. Mai 2004 fand im Rahmen des ExWoSt-Forschungsfeldes Stadtumbau West ein Kolloquium zum Thema "Handlungsstrategien früherer Schrumpfungsphasen" statt. Teilnehmer der Veranstaltung waren Experten aus Wissenschaft, Wohnungswirtschaft und Kommunen, die in den 1980er Jahren den Diskurs über schrumpfende Städte an verantwortlicher Stelle mitgestalteten, sowie Vertreter des Bundesministeriums, des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung und aus einzelnen Pilotstädten von Stadtumbau West. Das Kolloquium hatte zum Ziel, Analysen, Strategien und Projekte aus der Schrumpfungsphase in den 1980er Jahren in Teilen Westdeutschlands auszuwerten und durch diese Auswertung Anregungen für die aktuelle Stadtumbaudiskussion zu gewinnen. Ausgangslage der Diskussionen war, dass bereits in den 1970er und 1980er Jahren zahlreiche durch Industrie geprägte Städte in Westdeutschland - insbesondere auch solche im nördlichen Ruhrgebiet – aufgrund des einsetzenden wirtschaftsstrukturellen Wandels Arbeitsplatz- und Einwohnerverluste sowie kommunale Haushaltsprobleme verzeichneten, die sie zu Anpassungskonzepten zwangen. Der vorliegende Artikel versucht die Ergebnisse dieses Kolloquiums mit der aktuellen Stadtumbaudebatte im ExWoSt-Forschungsfeld Stadtumbau West zu verknüpfen.