Neu zusammengesetzt präsentiert sich der vhw-Vorstand: Im Rahmen des jährlichen Verbandstages wählte die Mitgliederversammlung am 24. September in Potsdam eine neue Führungsriege: Vorstand, Kuratorium und Rechnungsprüfungsausschuss wurden neu bestimmt.

Impressionen von der Abendveranstaltung im Krongut Bornstedt und Rückblick auf die öffentliche Veranstaltung in der Katholischen Akademie. Experten aus Wohnungswirtschaft, Politik, Wissenschaft und Verwaltung diskutierten mit rund 200 Teilnehmern über die "Zukunft des Wohneigentums in Staat und Gesellschaft". 

Die Preise für Einfamilienhäuser weisen in den vergangenen 30 Jahren eine solide Wertentwicklung auf. Zu diesen Ergebnissen kommt die RDM-Marktforschung. Während des untersuchten Zeitraums haben sich die Preise für die beliebteste Wohnimmobilie in Deutschland verdoppelt, in manchen Großstädten sogar verdreifacht. Auch wenn Mitte der 1990er Jahre in Deutschland der Immobilienmarkt einen Einbruch zu verkraften hatte, bleibt die Investition in Wohneigentum attraktiv: Die Immobilie ist in ihrer Wertsteigerung langfristig dem Handel mit Aktien überlegen. Dies gilt besonders auch im Hinblick auf den Börsencrash in der New Economy vor wenigen Jahren.

Mit dem Ende des Wohnungsbaubooms der frühen 1990er Jahre sind die Wohnungsmärkte nicht nur in einen konjunkturellen Abschwung sondern auch in eine neue strukturelle Phase getreten. Unter den Bedingungen des demographischen Wandels bildet sich vielerorts ein Nachfragermarkt heraus. In diesem Markt wird die durch Wirtschaftsentwicklung und Suburbanisierung angestoßene räumliche Dynamik zu einer wichtigen Triebkraft der Entwicklung der Wohnungsmärkte und zum Motor der Neubautätigkeit werden.

Wie werden unsere Städte in 30 Jahren regiert und organisiert sein? Wird es sie in der heutigen Form noch geben oder werden wir ganz selbstverständlich in Stadtquartieren leben, die in Stadtregionen zusammengeschlossen sind? Kann diese oder eine möglicherweise ganz andere Zukunft vorausschauend in und von den Städten gestaltet werden und wie sehen die Spielräume und möglichen Entwicklungspfade aus? Keine leichten Überlegungen angesichts der bereits heute kaum lösbaren Probleme, denen Städte und Stadtregionen gegenüberstehen, und dennoch wichtige Fragen, die von den Beteiligten des Forschungsverbundes "Stadt 2030" aufgeworfen und bearbeitet werden.

Die im vier- bis fünfjährigen Turnus von den Statistischen Ämtern der Länder durchgeführten Untersuchungen zur Wohnungssituation liefern differenzierte Aussagen zur strukturellen Entwicklung des Wohnungsbestandes, zur Ausstattung der Wohnungen und nicht zuletzt zur Wohnungsversorgung der Haushalte und Familien in Deutschland. Seit August 2003 liegen nunmehr die Ergebnisse der Zusatzerhebung zum Mikrozensus vom April 2002 (MZZ) vor. Vor dem Hintergrund der gegenwärtigen Diskussion über die Zukunft der Wohneigentumsförderung in Deutschland mit dem Beschluss der Bundesregierung, die seit 1996 bestehende Eigenheimzulage mit Wirkung vom 1. Januar 2004 vollständig zu streichen, richtet sich das Interesse besonders auf die jüngste Entwicklung der Wohneigentumsquote.

Im Rahmen des vhw-Projekts "Nachfrageorientierte Wohnungspolitik" wird die sozialwissenschaftliche Forschungsstrategie der Grounded Theory verwendet, um Wohnungsmarktzusammenhänge in einem deutlich veränderten Wohnungsmarkt zu erforschen. In diesem Beitrag soll die Grounded Theory in ihren Grundzügen kurz skizziert und ein Einblick in ihre Verwendungsweise in diesem Forschungsprojekt gegeben werden. Abschließend werden die Resultate und Probleme beschrieben.

Der Wohnimmobilienmarkt ist in der Krise. Zukunftsängste der Bürger und mangelnde Planungssicherheit bewirken eine ausgeprägte Zurückhaltung gegenüber größeren Anschaffungen. Zudem lässt sich der zunehmende berufliche Zwang zur Mobilität oft nicht mit dem Erwerb von Wohneigentum vereinbaren. Investitionsentscheidungen sind unter diesen Voraussetzungen auch für die Wohnungswirtschaft schwierig. Entscheidend ist es daher, die zukünftigen Marktentwicklungen realistisch abschätzen zu können und die Wünsche der Nachfrager zu kennen.

Das Projekt "Nachfrageorientierte Wohnungspolitik" wurde im Juli 2002 vom vhw initiiert. Es knüpft an die im Jahr 1999 mit großen Erwartungen publizierte Studie "Mehr Transparenz auf dem Wohnungsmarkt" (vhw 1999) an. Mit diesem Projekt wird das wohnungspolitisch notwendige Ziel verfolgt, nachfragebezogene Interessen auf den differenzierter werdenden Wohnungsteilmärkten in Deutschland systematisch zu stärken, um so Handlungs- und Gestaltungskonzepte für die unterschiedlichen Akteure auf dem Wohnungsmarkt zu entwickeln. Dieser Beitrag vermittelt einen aktuellen Blick auf die Projektarbeit.

Im Rahmen des im Jahr 2002 eingeleiteten vhw-Projektes "Nachfrageorientierte Wohnungspolitik", das im März 2003 der Fachöffentlichkeit vorgestellt wurde, beteiligt sich der Verband erstmals mit einem eigenen Exklusivfragenblock an der diesjährigen Trendforschung des Heidelberger Sinus-Institutes. Die auf diesem Wege gewonnenen Ergebnisse werden mit der parallel durchgeführten allgemeinen Trend- und Milieuforschung verknüpft. Über die Sinus-Milieus und die Mikrogeographie sollen die Ergebnisse auch auf die kleinräumige Ebene des operativen Wohnungsmarktgeschehens übertragen und dort als zusätzlicher Erkenntnisstrang über die qualitative Nachfrage für die Interpretation der örtlichen Wohnungsmarktzusammenhänge genutzt werden.

vhw-Projekt "Nachfrageorientierte Wohnungspolitik"

Die Zukunft der Wohneigentumsfinanzierung ist völlig offen – zu wechselhaft sind die politischen Vorgaben und zu ungewiss ist die demographische Entwicklung. Hinzu kommen offene Fragen bei den internationalen Rahmenbedingungen auf Kapitalmarktseite und Trends zur Bürokratisierung aus Brüssel. Dennoch gibt es gute Gründe, auch in Zukunft an einen funktionierenden Wettbewerb und vielfältige Finanzierungsangebote zu glauben.

Die öffentlichen Haushalte sind leer, die sozialen Sicherungssysteme in der Krise. Private Altersvorsorge wird in Zukunft unvermeidlich zu einem Grundpfeiler der Sozialpolitik werden. Als geradezu "klassische" Form der privaten Altersvorsorge muss das selbstgenutzte Wohneigentum gelten. Insofern sind die Pläne der Bundesregierung zur Kürzung der Wohneigentumsförderung problematisch – sollten sie umgesetzt werden, ist mit erheblichen Auswirkungen zu rechnen.

Die politische Diskussion um die Zukunft des Wohneigentums ist seit Monaten in vollem Gange. Die Auswirkungen dieser Diskussion auf die Verbraucher sind bereits vor einer eventuellen Umsetzung bemerkbar: Durch die Verunsicherung der privaten Haushalte kommt es zu Vorzieheffekten. Für die Verbraucherverbände stellt sich die Frage: Welche Bedeutung hat die Schaffung von Wohneigentum für die Vermögensbildung und die Altersvorsorge und wie ist die Rolle des Staates hierbei zu bewerten?

"Richtige Stadt", das soll heißen: Mehr Vielfalt, mehr Kontraste auf engem Raum nebeneinander! Die These ist, dass durch Bauleitplanung und Investoren bislang zu viel für einen anonymen Markt geplant und optimiert wurde. Erst wenn für konkrete Personen und bestimmte Milieus geplant wird, kann die Wohnarchitektur so ausgeprägt und vielfältig werden wie die Wohnwünsche. Und erst wenn die Wohnhäuser nicht mehr nur zum "reinen Wohnen" taugen, kann sich in Neubauquartieren städtisches Leben entfalten.

Mit zurückgehender Bevölkerung schrumpfen auch die Städte, millionenfacher Wohnungsleerstand ist die Folge. Auch viele Bereiche der technischen und sozialen Infrastruktur weisen zunehmend Überkapazitäten auf. Gleichzeitig sinken die kommunalen Einnahmen. Ein Paradigmenwechsel im Planungsverständnis ist nötig. Dabei erweist sich Angebotsplanung vielfach als schwieriger als Neuplanung. Doch der Schrumpfungsprozess bringt nicht nur Nachteile mit sich – er ermöglicht auch neue Angebotsqualitäten.

Deutschlands Bevölkerung altert. Und sie wird im 21. Jahrhundert wahrscheinlich auch schrumpfen. In Teilen Deutschlands hat dieser Rückgang der Einwohnerzahl schon begonnen. Andere Regionen wachsen noch. Dies bewirkt einen regional sehr ungleichen Bedarf an zusätzlichem Wohnraum. Insgesamt ist in den kommenden Jahren mit weniger Nachfrage nach Eigenheimen und Wohnungen für Jungfamilien und mit einer steigenden Nachfrage im Segment des alten- und pflegegerechten Wohnraums zu rechnen. Zugleich wird sich das Interesse an Haus- und Wohnungseigentum als Anlageform vergrößern.

Die wohnungspolitischen Sprecher der Parteien zur geplanten Abschaffung der EigenheimzulageStellungnahmen von: Wolfgang Spanier (SPD) Franziska Eichstädt-Bohlig (Bündnis 90/Die Grünen) Dirk Fischer (CDU) Joachim Günther (FDP)

Nach den erfolgreichen Veranstaltungen in den Stadtregionen Düsseldorf, Mittelfranken und Kiel setzte das vhw am 3. Juni im Hamburger Museum für Kommunikation seine Reihe von Regionalforen fort. Im Mittelpunkt standen dabei die regionale Wohnungspolitik und die Verflechtungen der Wohnungsmärkte.

Niemals in den letzten hundert Jahren wurde qualitativ so schlecht gebaut wie in der Zeit von 1950 bis Mitte der 60er. Die Wohnbebauung aus dieser Zeit weist eine minderwertige Bausubstanz und – aus heutiger Sicht – gravierende städtebauliche Mängel auf. Die Vermietung gestaltet sich zunehmend schwierig, Segregationsprozesse, hohe Fluktuationen und Unternutzung sind die Folge. Gefragt sind neue Strategien.

In den letzten Jahren haben sich die Rahmenbedingungen für viele Wohnungsunternehmen verändert. Die regionale Nachfrage hat sich in qualitativer und quantitativer Hinsicht deutlich ausdifferenziert. Die meisten Märkte haben sich von einem Anbieter- in einen Nachfragermarkt gewandelt. Diese Nachfragesituation wird begleitet von merklich zurückhaltendem Engagement der Kapitalseite. Zudem sind mit oder ohne Gesellschafterwechsel auch die Gesellschafter der ohnungsunternehmen anspruchsvoller und vorsichtiger geworden. Die betriebswirtschaftlichen Herausforderungen an die Unternehmen sind gestiegen. Mittels Portfoliomanagement reagieren viele Wohnungsunternehmen auf die veränderte Situation.

Weit über eine Millionen Wohnungen in den Neuen Bundesländern stehen leer. Überdurchschnittlich stark betroffen vom "Leerstand Ost" sind die DDR-Plattenbauten. Das thüringische Leinefelde hat somit ein Problem: Hier beträgt der Anteil von Plattenbauten am gesamten ohnungsbaubestand 90 Prozent - flächenhafter Abriss kommt da nicht in Frage. Die Stadt geht einen anderen Weg und zeigt beispielhaft wie die unattraktiven Plattenbauten architektonisch und sozial beispielhaft revitalisiert werden können.

Bremerhaven, mit derzeit rund 120.000 Einwohnern größte Stadt an der deutschen Nordseeküste, befindet sich inmitten eines tiefgreifenden wirtschaftlichen und sozialen Strukturwandels. Er äußert sich massiv in Form einer anhaltend hohen Arbeitslosigkeit, eines Spitzenplatzes im Sozialhilfebezug und einem kontinuierlichen Bevölkerungsrückgang. Im Gefolge der Einwohnerverluste insbesondere an das niedersächsische Umland entleeren sich vor allem Großsiedlungsbereiche und innerstädtische Altbauquartiere. Nach einer Prognose des Forschungsinstituts GEWOS sind bis 2015 insgesamt 10.000 leerstehende Wohnungen zu erwarten, wenn die eingeleiteten (und noch einzuleitenden) Gegenstrategien nicht greifen.

Wohnungsmärkte und sozialräumliche Strukturen der Städte reagieren auf Veränderungen in der demographischen Entwicklung. Der Rückzug des Staates aus der Wohnungsversorgung gibt dem Markt mehr Einfluss auf die Verteilung von Wohnungen. In den deutschen Städten wird sich die Nachfrage durch die gleichzeitige Abnahme der Gesamtbevölkerung einerseits und den wachsenden Anteil von ethnischen Minderheiten andererseits sowie durch die stärkere Ausdifferenzierung von Lebensstil-Milieus verändern. Bei bestehenden Wohnungsüberhängen gewinnt der Umgang mit dem Wohnungsbestand logischerweise eine größere Bedeutung. Im Folgenden sollen die Auswirkungen der demographischen Perspektiven auf mögliche Entwicklungen der sozialräumlichen Struktur abgeschätzt werden.

Die Nutzung feinkörniger Mikrodaten, durch die bis auf die Ebene einzelner Wohngebäude und Straßenzüge Informationen zur Milieuzugehörigkeit oder zur Kaufkraft der Haushalte bereitgestellt werden, eröffnet völlig neue Perspektiven für anwendungsorientierte Analysen der Wohnungsnachfrage. Durch ihre Verknüpfung mit kleinräumlichen Kommunaldaten sowie unternehmerischen Bestandsdaten können das Wohnungsmarktgeschehen zusammenhängend abgebildet und markt- bzw. bedarfsgerechte Handlungsoptionen für die beteiligten Akteure abgeleitet werden. Dieser substantielle Informationsmehrwert für Stadtentwicklung, Wohnungswirtschaft und die Wohnkonsumenten wurde auf dem Leipziger Verbandstag vorgestellt. Nachfolgend werden die wichtigsten Ergebnisse eines Anwendungsbeispiels wiedergegeben. 

Welche Schwerpunkte setzen Investoren bei Wohnungsinvestments in Zeiten schrumpfender Märkte? Wie berücksichtigen Wohnungsunternehmen die zunehmend relevanter werdenden Wohnwünsche der Bürger und wie sieht ihr Beitrag für eine aktive Stadtentwicklungspolitik in Kooperation mit den Kommunen aus? Am Beispiel von Privatisierungs- und Neubauprojekten der Deutsche Annington Immobilien GmbH geht der Beitrag diesen Fragen nach. Dieser Beitrag basiert auf dem gleichnamigen Vortrag von Herrn Dr. Riebel anlässlich des vhw-Verbandstags am 23. September 2004 in Leipzig.

Die deutsche Bevölkerung wird "weniger", "älter" und "bunter". Ausgehend von aktuellen Prognosen erörtert der Beitrag die für die Stadtentwicklung folgenreichen Facetten der Bevölkerungsentwicklung. Dem daraus abgeleiteten Negativszenario für die Stadtentwicklung stellt er Potentiale und Chancen eines geordneten Stadtumbauprozesses durch eine Stadtentwicklungsplanung "von unten" gegenüber, welche die Bürger einbezieht und ihren Wohnwünschen und -bedürfnissen Rechnung trägt. Der Beitrag basiert auf dem gleichnamigen Vortrag von Herrn Prof. Dr. Häußermann anlässlich des vhw-Verbandstags am 23.09.2004 in Leipzig.

Bericht vom vhw-Verbandstag 2004

Dr. Dominique C. Freise und Dr. Rudi Ulbrich haben im letzten Forum Wohneigentum unter der Überschrift "Leerstände im Osten sind deutlich niedriger als bisher angenommen" einen methodenkritischen Beitrag zur Reliabilität der statistischen Berechnungsmethoden des strukturellen Wohnungsleerstands in den neuen Ländern veröffentlicht. Sie versuchen nachzuweisen, dass Mängel des Mikrozensus, vor allem aber unterschiedliche Hochrechnungsfaktoren, zu – ihrer Meinung nach – überhöhten Leerstandszahlen führen. Die Wissenschaftler des Instituts Wohnen und Umwelt (IWU) gehen von weniger als 800.000 leer stehenden Wohnungen in Ostdeutschland aus. In diesem Zusammenhang stellen sie die Berechtigung des Stadtumbau-Programms Ost in Frage. Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen, der u. a. rund 1.300 kommunale und genossenschaftliche Wohnungsunternehmen in Ostdeutschland repräsentiert, weist auf seine - im Rahmen einer jährlichen Vollerhebung ermittelten - äußerst validen Leerstandszahlen hin und begründet, dass der Stadtumbau Ost ohne staatliche Förderung von den ostdeutschen Wohnungsunternehmen allein nicht zu leisten ist. Die Kritik der beiden Autoren wird als nicht stichhaltig bezeichnet, weil sie sich letztlich auch gegen ihre eigenen methodischen Ansätze richtet. Ihre politischen Schlussfolgerungen werden als unangemessen zurückgewiesen.

Stadtumbau und Bewohner – das ist ein Thema, das auch drei Jahre nach Anlaufen des Bund-Länder-Programms "Stadtumbau Ost" noch mit viel Verunsicherung besetzt ist. Wer wird in Zukunft in den besonders stark von Leerstand und Abrissen betroffenen Vierteln wohnen? Lohnen sich weitere Investitionen in diese Viertel? Was halten die Bewohner von den Abrissen? Wie sollen Informationen über geplante Abrisse aussehen?Solche und ähnliche Fragen werden seit Jahren in Wohnungswirtschaft und Stadtplanung diskutiert. Stand dabei anfänglich Skepsis und Furcht vor "Gerüchteküchen" und Panikreaktionen im Vordergrund, sind diese Ängste mittlerweile weitestgehend einem geschäftsmäßigen Pragmatismus gewichen, in dem der Bewohnerbeteiligung nicht mehr viel intellektuelle Aufmerksamkeit zuteil wird. Kann also Entwarnung gegeben werden? Hat sich das Thema als weitgehend unproblematisch herausgestellt?Ergebnisse eines vom Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF) geförderten und am UFZ-Umweltforschungszentrum Leipzig-Halle GmbH von 2001 bis 2003 durchgeführten sozialwissenschaftlichen Forschungsprojekts, in dem knapp 700 Haushalte befragt worden sind, belegen das Gegenteil. Anhand von Weißwasser, einer sächsischen Stadt in der Lausitz, die unter massiven Bevölkerungsverlusten leidet und mit einem großflächigen Abriss von Wohnungsbeständen begonnen hat, konnten in diesem Projekt zentrale Punkte herausgearbeitet werden, die das Verhältnis der Bewohner zum Stadtumbau bestimmen.

Bereits zu Beginn der ostdeutschen Stadtumbauprozesse wurde der Anspruch formuliert, die Bürger möglichst frühzeitig und umfassend in die Stadtentwicklung einzubeziehen. Als Ergebnis der ersten Umbaujahre kann jedoch festgestellt werden, dass die Bürger in den meisten Städten nicht an den Entscheidungsprozessen beteiligt waren und oft unzureichend informiert wurden. Mittlerweile haben sich in einigen Kommunen allerdings feste Strukturen für Öffentlichkeitsarbeit und Beteiligung entwickelt. Darüber hinaus werden zum Teil ganz neue Beteiligungsverfahren angewandt und weiterentwickelt.

Als Reaktion auf den massiven Wohnungsleerstand setzen viele Kommunen und Wohnungsunternehmen in Ostdeutschland bislang vorrangig auf Abriss. Stadtumbau muss dagegen als Teil eines umfangreichen, in seinen Folgewirkungen noch nicht komplett absehbaren Schrumpfungsprozesses verstanden werden. Statt einer reinen Vernichtung von Bausubstanz sollten vielmehr auch parallele Aufwertungsmaßnahmen vorgenommen werden, um eine dauerhafte Qualifizierung der Städte zu erreichen. Hierfür ist Prioritätensetzung notwendig. Die verfügbaren Mittel sollten in solchen Stadtquartieren eingesetzt werden, in denen eine langfristige Stabilisierung möglich ist. An anderer Stelle sind im Gegenzug verstärkt dauerhafte Stilllegungen in Betracht zu ziehen.

Auch die Stadtentwicklungsplanung der deutschen Hauptstadt hat sich mit veränderten Rahmenbedingungen auseinander zu setzen. Die maßgeblichen Faktoren sind: Stagnierende Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung bei einem Überangebot an Flächen und Gebäuden (Wohnen, Gewerbe, Infrastruktur); Finanzknappheit der öffentlichen Hand mit der Folge geringerer direkter Eingriffsmöglichkeiten; Notwendigkeit eines Mentalitätswechsels bei den Akteuren; Schließlich die notwendige Änderung von Prioritäten bei Stadtplanung und -management. Im Beitrag werden Grundlagen zur Bevölkerungsentwicklung, zur Sozialen Stadtentwicklung und zur Flächenentwicklung sowie die Folgerungen, die sich daraus für die Berliner Stadtentwicklungspolitik ableiten, dargestellt.

Das Thema des Wohnungsleerstandes hat viele ostdeutsche Städte und auch einige westdeutsche Städte erreicht. Bei den Akteuren in den Unternehmen, Verwaltungen und unter aktiven Bürgern wird über mögliche Strategien zur Umsetzung notwendiger Anpassungsprozesse diskutiert, gestritten und entschieden. Der Stadtumbau als Reaktion auf diese Entwicklungen, der vordergründig auf der Grundlage wohnungswirtschaftlicher Aspekte in Gang gesetzt wurde, greift dabei i.d.R. zunehmend auch in die Struktur der Ver- und Entsorgungsnetze ein.Es fällt auf, dass die unterschiedlichen räumlichen und programmatischen Zielstellungen in einzelnen Kommunen schon heute mehr oder weniger umfangreiche Anpassungsmaßnahmen an Netzen und Anlagen erfordern. Dies führt häufig zu Interessenkonflikten zwischen Versorgungswirtschaft und Wohnungswirtschaft. Wichtigster Streitpunkt sind die Folgekosten aus diesen Anpassungsmaßnahmen und ggf. auch aus dem erforderlichen Rückbau von Netzen und Anlagen, letztlich steht jedoch die technische und ökonomische Funktionsfähigkeit des Systems Stadt auf dem Prüfstand. Es lohnt deshalb, bei einem derart komplexen Thema auch andere Aspekte in die Betrachtungen einzubeziehen. Im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung scheint dies sogar eine Pflicht, um nicht den Stadtumbau zu einem Verschiebebahnhof von Problemen werden zu lassen. In diesem Sinne werden in diesem Beitrag die Zusammenhänge zwischen Stadtumbau und der Stadttechnik sowie deren Bedeutung für die zukünftige Entwicklung von Städten aufgezeigt und kritisch analysiert.

Nach einer Anlaufphase ist der Stadtumbauprozess - nicht zuletzt durch das Programm Stadtumbau Ost - inzwischen wirkungsvoll in Gang gesetzt worden. Das Programm, das eine Kombination von Abriss und Aufwertung verlangt, wird gut angenommen - allerdings vorwiegend von großen Wohnungsunternehmen, während die Einbindung kleinerer Eigentümer bisher noch nicht gelungen ist. Deutlich geworden ist: Die Umsetzung des Stadtumbaus gelingt nur dort, wo die Akteure von öffentlicher und privater Seite kooperieren. In diesem Sinne ist auch der Gesetzgeber tätig geworden, der den Stadtumbau im Baugesetzbuch verankert und hierbei das konzeptionelle und konsensuale Vorgehen der Beteiligten betont hat. Die Erfahrungen beim Stadtumbau im Osten müssen im Westen genutzt werden. Dabei darf allerdings keine Schieflage entstehen. Stadtumbau darf nicht als Unterstützungsprogramm zugunsten der Wohnungswirtschaft bei der Vornahme allfälliger Anpassungen und Investitionen verstanden werden. Vielmehr müssen für die künftig noch komplexer und schwieriger werdenden Probleme und Aufgaben weitere kreative Lösungsansätze gefunden werden. Dies betrifft beispielsweise neue Formen der Finanzierung für die von den Kommunen aufzubringenden Eigenanteile sowie die Kopplung von Stadtumbau mit familienpolitischen Maßnahmen.

Früher als in anderen ostdeutschen Großstädten hat Leipzig einen "Paradigmenwechsel" in der Stadtentwicklungs- und Stadterneuerungspolitik eingeleitet. Angesichts der mit dem Wohnungsleerstand verbundenen Folgewirkungen sowie der sich kleinräumig rasch wandelnden Entwicklung kann sich Stadterneuerung nicht mehr nur an den Sanierungserfordernissen eines kleinen Teilgebietes orientieren. Die Stadt Leipzig hat daher mit dem Stadtentwicklungsplan Wohnungsbau und Stadterneuerung (STEP W+S) im Jahr 2000 ein integriertes strategisches Konzept zur Entwicklung der Wohnfunktion und des Stadtumbaus beschlossen. Anhand von Beispielen Leipziger Stadtumbauprojekte schildert der Beitrag die Umsetzung dieses Konzeptes und hebt insbesondere die Notwendigkeit der Einbindung der Bewohner in den Stadtumbauprozess und der frühzeitigen Analyse der Angebots- und Nachfragestrukturen auf dem regionalen Wohnungsmarkt mit Hilfe eines Monitoringsystems hervor.

Neben dem demographischen Wandel führte in Sachsen der Bauboom der 1990er Jahre zu einem Wohnungsüberhang, der erhebliche Leerstände in unattraktiven Wohnbeständen zur Folge hatte. Die Sächsische Staatsregierung reagierte im Jahr 2000 auf diese neue Wohnungsmarktsituation mit einem "Paradigmenwechsel" in der Förderpolitik. Die Sanierungs- und Modernisierungsförderung "mit der Gießkanne" wurde zurückgefahren, ein Rückbauprogramm gestartet, und auf Basis realistischer Bevölkerungsprognosen werden von den Gemeinden seither "Integrierte Stadtentwicklungskonzepte" erarbeitet. Der Beitrag schildert aus Sicht der Landesregierung rückblickend den bisherigen Stadtumbauprozess in Sachsen und stellt aktuelle Aufgaben sowie die Weichenstellungen der sächsischen Stadtumbaupolitik für die Zukunft dar.

Wirtschaft und Gesellschaft in Deutschland befinden sich aufgrund der Globalisierung und der sich abzeichnenden demographischen und strukturellen Veränderungen in einer tief greifenden Umbruchphase. Die neuen Herausforderungen machen auch vor den Bereichen "Wohnen" und "Stadtentwicklung" nicht Halt. Die aktuelle Reformdebatte in Deutschland unterstreicht die Notwendigkeit, sich frühzeitig auf neue Bedingungen einzustellen und die richtigen Weichenstellungen vorzunehmen. Übertragen auf "Wohnen" und "Stadtentwicklung/Stadtumbau" bedeutet dies, die künftige Bedeutung und Rolle der Akteure in einem veränderten Markt- und Beziehungsgefüge möglichst präzise einzuschätzen und den Akteuren eine rechtzeitige Anpassung zu ermöglichen. Im Mittelpunkt entsprechender Anstrengungen muss aus Sicht des vhw der Bürger als Wohnkonsument stehen. Dieser muss befähigt werden, seinen objektiven und subjektiven Bedeutungszuwachs sowohl am Wohnungsmarkt als auch in die politischen Gestaltungsprozesse gleichberechtigt einzubringen. Nur so kann die künftige Funktionsfähigkeit der Märkte und der Erfolg von Stadtentwicklungs- und Stadtumbaupolitik zum Nutzen aller Beteiligten herbeigeführt werden. Faktisch wird damit dem Übergang zum "ermöglichenden und aktivierenden Staat" auch im Wohnungsbereich der Weg geebnet.

Es gibt sicherlich keinen Zweifel daran, dass im Osten Deutschlands eine ganze Menge Wohnungen leer stehen. Wie viele es jedoch tatsächlich sind, ist keineswegs bekannt. Um angemessen mit dem Problem der Leerstände in Ostdeutschland umgehen zu können, benötigen Politik und Wohnungsunternehmen verlässliche Angaben über die Anzahl der leer stehenden Wohnungen. Aus diesem Grund wurde Ende der 1990er Jahre die Kommission "Wohnungswirtschaftlicher Strukturwandel in den neuen Bundesländern" (kurz "Leerstandskommission") eingerichtet. Diese hat im Rahmen zweier Gutachten die Leerstände im Osten berechnet sowie für die Zukunft prognostiziert und mit dieser Arbeit die Grundlage für das milliardenschwere Programm "Stadtumbau Ost" gelegt, das unter anderem den staatlich geförderten Abriss von 350.000 Wohnungen vorsieht (BMVBW 2004). Nach eigenen Berechnungen ist die von der Kommission zu Grunde gelegte Zahl der Leerstände jedoch stark überhöht. Hauptursache für die überhöhten Leerstandszahlen dürften methodische Probleme bei der stichprobenartigen Erfassung und der Hochrechnung von Haushalten und Wohnungen sein.

Einzelne Wohnungsverkäufe sorgen immer mal wieder für negative Schlagzeilen. Verunsicherte Mieter gehen an die Öffentlichkeit, um ihrer Angst vor Verdrängung aus der Wohnung, dem Verlust gewachsener Nachbarschaften und Mietpreissteigerungen Ausdruck zu verleihen. Die politischen Vertreter vor Ort werden um Beratung und weitergehende Unterstützung gebeten. Über positive Erfahrungen mit Verkaufsfällen hingegen wird – mit eher geringem Öffentlichkeitseffekt - überwiegend in Fachkreisen diskutiert. Schnell entsteht deshalb der Eindruck, Konflikte zwischen Mietern und Wohnungsunternehmen seien unvermeidbar und symptomatisch für Wohnungsverkäufe insgesamt. Der Artikel liefert einen Überblick zur Wohneigentumsentwicklung in NRW, diskutiert die vorherrschenden Verkaufsverfahren und stellt ein modellhaftes qualitätsorientiertes Verfahren vor, das Kompromisse im Spannungsfeld der Privatisierungsakteure "Unternehmen, Mieter, Kommune" ermöglicht.

Durch ökonomische, gesellschaftliche und demographische Umbrüche werden Wohnungsunternehmen vor immer neue Herausforderungen gestellt. Die Wünsche der Kunden bezogen auf die Wohnung, das nähere Wohnumfeld und die gesamte Quartiers- bzw. Stadtteilsituation bekommen immer stärkeres Gewicht, da entspannte Wohnungsmärkte breiten Bevölkerungsschichten neue Möglichkeiten bei der Stadtteil- und Wohnungswahl erlauben. Wohnungsunternehmen können über ein Engagement im eigenen Bestand hinaus einen elementaren Beitrag zur Gestaltung des Stadtteillebens leisten. In der integrierten Stadt(teil)erneuerung sind sie schon lange wichtige Akteure. Um den Dialog über wohnungswirtschaftliche und städtebauliche Ansätze zu forcieren und ihre Zusammenführung zu unterstützen, wurde vom Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung und Bauwesen des Landes Nordrhein-Westfalen (ILS NRW) in Zusammenarbeit mit der Landesentwicklungsgesellschaft Arbeitsmarkt und Strukturentwicklung (LEG-AS) die Fachgesprächsreihe "Wohnungsunternehmen als Akteure in der integrierten Stadt(teil)entwicklung" initiiert.

Wer heute Wohnraum schaffen und erhalten will, muss soziodemographische Veränderungen antizipieren und angemessene Antworten auf die Erfordernisse des Marktes finden. Neben einer kontinuierlichen Optimierung des Wohnungsbestands kommt dabei der Stadt- und Quartiersentwicklung eine immer größere Bedeutung zu: Gezielte Maßnahmen wie Modernisierungen oder Sanierungen, aber insbesondere auch der Neubau wirken als Teile eines abgestimmten Ganzen. Zur Stabilisierung der Städte und Quartiere beteiligt sich die Essener RAG Immobilien AG aktuell auch an koordinierten Projekten mit anderen Wohnungsanbietern – ein wichtiger Baustein für die Zukunftsfähigkeit des Wohnungsmarktes.