In Vorbereitung des für den Verbandstag 2009 erstellten Positionspapiers hat der vhw erste Prämissen formuliert, die die künftige Grundausrichtung des Verbandes in seinen wesentlichen Eckpunkten umreißt. Vor dem Hintergrund der bevorstehenden Bundestagswahl wurden die beiden großen Volksparteien CDU und SPD mit diesen Inhalten konfrontiert und um eine Stellungnahme gebeten. Im Anschluss an die drei Grundprämissen sind deshalb die Reaktionen von Bärbel Dieckmann (SPD) und Ronald Pofalla (CDU) abgedruckt.

In einem Gespräch mit dem Bundesminister für Verkehr, Bau und Wohnen, Wolfgang Tiefensee, erörterten am 6. Juni 2006 der Vorstandsvorsitzende des vhw Reinhart Chr. Bartholomäi und Hauptgeschäftsführer Peter Rohland aktuelle Fragen der Stadtentwicklung und Wohnungspolitik. Kurzbericht des Zusammentreffens.

Die Verfügbarkeit von Wohnungen, die für Bürgerinnen und Bürger bedarfsgerecht, gut zugänglich und bezahlbar sind, ist eine der zentralen Herausforderungen. Hinzu kommt, dass die Wohnung von heute auch ökologisch verträglich und klimafreundlich sein soll. Die vorhandene, zum Teil sehr dichte Besiedlung sowie historische Bausubtanz machen Neu- und Umbau baukulturell anspruchsvoll. Die aktuelle Wohnungspolitik muss daher viele Aspekte im Blick haben, um gutes Wohnen in Deutschland zu ermöglichen.

Die Wohnungsmärkte sind in Bewegung und werden zur Herausforderung für die Wohnungspolitik. Eine steigende Zahl von Städten ist von Zuzug und gravierendem Wohnungsmangel gekennzeichnet und zugleich verlieren andere Städte mehr und mehr Bewohner und Wohnungen stehen in großer Zahl leer. Die Suburbanisierung, die in den neunziger Jahren noch zu starken Abwanderungen aus den Städten in den neuen Bundesländern führte, scheint vielerorts beendet zu sein. Stattdessen wird eine neue Landflucht vermutet, die die Entleerung ländlicher Räume und die weitere Verstädterung verstärken wird.

Verpflichtet Eigentum? Diese Frage stellt der vhw auf seinem diesjährigen Verbandstag und richtet dabei den Blick auf stadtentwicklungs- und wohnungspolitische Herausforderungen. Eine solche Themenwahl mag unterschiedliche Reaktionen hervorrufen: gelangweilte, weil manche Protagonisten sich an überkommene ideologische Grabenkämpfe erinnert fühlen; ebenso kämpferische, weil einige noch in diesen Gräben sitzen und die historischen Schlachten gerne noch einmal aufführen würden. Aus der Sicht des vhw wären damit aber die falschen Diskutanten auf den Plan gerufen: Falsche Freunde von links, von systemstürzenden Phantasien beflügelt, und falsche Feinde von rechts, die in jeder Diskussion über das Eigentum systemstürzendes Gedankengut vermuten.

Seit den 1970er Jahren wurde in den Großstädten Westdeutschlands innenstadtnahes Woh­nen wieder stärker nachgefragt. Bis dahin war die Richtung eindeutig: Wer es sich leisten konn­te, der zog ins Umland, ins Grüne, der Kinder wegen und um Eigentum zu erwerben. Diese Zielsetzung gibt es zwar heute noch, doch deutlich seltener und sie ist vor allem sozial hoch selektiv. Der Trend, zum Wohnen in die innenstadtnahen Quartiere zu ziehen, wurde zuerst in den Super-Metropolen von Ländern mit sehr liberaler Wohnungspolitik sichtbar, er ist jedoch mittlerweile weltweit nachweisbar (vgl. Lees et al. 2008) und dringt hierzulande auch in kleinere Groß- und Mittelstädte vor.

Die Wohnungsfrage der Gegenwart wird gern mit der Wohnungsnot zu Beginn des 20. Jahrhunderts verglichen. Als Lösung propagiert werden heute auch die damaligen Ansätze, so etwa das Wohnungsneubauprogramm des Roten Wien in der Zwischenkriegszeit oder die Wohnungsneubauentwicklungen in Großstädten der Weimarer Republik. Das Ziel hieß damals, kurz gesagt, dem Mangel an Wohnungen für die neu in die Stadt ziehenden Wohnungssuchenden sowie für die ansässige Arbeiterklasse in ihrer Wohnungsnot durch gemeinnützigen, meist öffentlichen Wohnbau als Neubau zu entgegnen. Geblieben ist davon bis heute der angesichts von Mangel an Wohnraum oft zu hörende, beschwörungsartige Lösungsspruch: „Bauen, bauen, bauen.“ Weitaus weniger ist geblieben von dem Zusatz, wonach das Gebaute gemeinnützig und kollektiv sein soll.

Seit einem Jahr ist viel über die Freuden des Landlebens zu lesen beziehungsweise über die Städterinnen und Städter, die selbiges für sich entdeckt hätten. In Umbruchzeiten haben einfache Aussagen Hochkonjunktur, und so scheint es die Innovation des Homeoffice zu sein, die von den Zwängen des Stadtlebens befreit und nicht mehr die Wohnkosten, die einen Verbleib in der Stadt erschweren … In den wachsenden Agglomerationsräumen vergrößert sich seit über zehn Jahren der Nachfrageüberhang an den Wohnungsmärkten. Infolge dessen kletterten die lokalen Miet- und Kaufpreise auf ein Allzeithoch, und die Wohnungsfrage besetzte vordere Plätze auf den politischen Prioritätenlisten von Bund, Ländern und Kommunen. Aus der Problemfeststellung „Wohnen ist die soziale Frage unserer Zeit“ (Seehofer 2020) wurde zumeist „bauen, bauen, bauen“ als Hauptaufgabe abgeleitet. Neben ambitionierten Baufertigstellungszielen in den einzelnen Städten wurden aber in den letzten Jahren auch die Stadtregionen als strategischer Handlungsraum sukzessive (wieder-)entdeckt. Damit war die Stadtentwicklungsplanung allerdings kein Taktgeber – denn für wohnungssuchende Haushalte waren Wohnalternativen im Umland immer existent. Die Frage ist, wie diese perspektivisch aussehen und gestaltet werden können.

Das Thema „Wohnen im Alter“ ist für die deutsche Wohnungswirtschaft enorm wichtig, denn die Folgen des demografischen Wandels stellen das gesellschaftliche Zusammenleben in unseren Städten und Regionen vor tiefgreifende Herausforderungen. Betrachtet man die wachsende Zahl älterer Menschen mit und ohne Mobilitätseinschränkungen, werden bereits heute mindestens 2,7 Millionen zusätzliche altersgerechte Wohnungen benötigt – Tendenz steigend, denn nur 700.000 sind derzeit vorhanden. Diese Lücke wird bis 2030 weiter wachsen. Mit einer Potenzialanalyse zur altersgerechten Wohnungsanpassung hat das BMUB nun modellhaft die positiven finanziellen Einsparpotenziale durch mehr altersgerechten Wohnraum, auch zur Versorgung Pflegebedürftiger, errechnen lassen. Insofern sind Investitionen in altersgerechtes Wohnen sozial- und fiskalpolitisch richtig.

Selbst genutztes Wohneigentum ist für die meisten Menschen ein persönlicher Lebenstraum. Das Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung auf der Etage stehen für gutes, familiengerechtes Wohnen und individuelle Freiheit. Wohneigentümer entwickeln einen ganz besonderen Bezug zu ihrem Haus, ihrer Nachbarschaft, ihrer Stadt. Eigentum verwurzelt; es stärkt aber auch die soziale Verpflichtung für das Miteinander im Wohnumfeld. So offenkundig die Vorzüge des Wohneigentums sind (auch und gerade für die Kommunen selbst), so richtig ist auch: Der Weg in die eigenen vier Wände ist steiniger geworden, nicht erst durch die „Zeitenwende“, die Russlands Angriffskrieg in der Ukraine brachte, und die den Wohnungsmarkt mit steigenden Zinsen, steigenden Energiekosten und hoher Inflation belastet.

Wiehl ist eine kreisangehörige Gemeinde im Oberbergischen Kreis im Regierungsbezirk Köln in Nordrhein-Westfalen. Sie liegt etwa 45 Kilometer östlich der Stadt Köln und weist aktuell eine Einwohnerzahl von 25.966 auf. Die heterogene Struktur der Stadt ist im Wesentlichen geprägt von den drei unterschiedlich großen Stadtteilen Wiehl mit 5781 Einwohnerinnen und Einwohnern, Bielstein mit 3208 Einwohnerinnen und Einwohnern sowie Drabenderhöhe mit 3369 Einwohnerinnen und Einwohnern. Darüber hinaus verfügt die Stadt über weitere 48 Dörfer bzw. Dorflagen. Mit rund 12.000 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten weist die Stadt eine hohe Arbeitsplatzdichte auf, die nicht zuletzt auf das Vorhandensein größerer Gewerbegebiete zurückzuführen ist.

In den zurückliegenden Jahren gelang es nicht, die notwendige Wohnungszahl zu errichten, um Zuzüglern in Ballungsregionen ausreichend Platz zu bieten – trotz großer Anstrengungen. In Berlin stieg beispielsweise zwischen 2013 und 2018 die Zahl der jährlich fertiggestellten Wohnungen von 6.641 auf 16.706, in Düsseldorf kletterte sie in diesem Zeitraum von 1.367 auf 2.575 und in Hamburg von 6.407 auf 10.674 Wohneinheiten. Laut einer Analyse des Instituts der Deutschen Wirtschaft ist dies aber nicht genug: Für Berlin rechnen die Experten in den Jahren 2019/20 mit einem Bedarf von rund 21.000 zusätzlichen Wohnungen. Wenn Wohnungsneubauten im gewünschten Maße realisiert werden und Ballungsräume lebenswert bleiben sollen, sollte der Platz in Innenstädten neu gedacht werden.

Durch Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt verändern sich Strategien und Handlungsoptionen: Stark ansteigende Boden- und Mietpreise und dadurch entstehende Gentrifizierungsprozesse in den Städten machen andere Vorgehensweisen als bisher beim Thema Wohnen für diverse Akteure nötig, damit der Wohnungsmarkt in der Stadt weiterhin für viele zugänglich ist. Eine mögliche Antwort auf diese Herausforderungen kann das gemeinschaftliche Bauen und Wohnen sein. Auch wenn Baugemeinschaften darin quantitativ eine eher untergeordnete Rolle spielen, so wird ihnen dennoch zugestanden, wichtige Akteure im Stadtraum zu sein.

Viele Städte in Deutschland meistern seit einigen Jahren einen anhaltenden Wachstumsprozess der Bevölkerung unter ungünstigen Rahmenbedingungen. Die Kernstädte entfalten eine (neue) Attraktivität für etliche Zielgruppen des Wohnungsmarktes, allerdings werden die Flächen für das Wohnen in wachsenden Städten zunehmend knapper und auch die öffentlichen Haushalte sind klamm. Insbesondere die Universitätsstädte und Städte in erfolgreichen Wirtschaftsregionen weisen ein deutliches Bevölkerungswachstum auf, vor allem bei der jungen Bevölkerung, die einen Wohnstandort nach ihrer jeweiligen Ausbildungsperspektive wählt. Aber auch eine Rückkehr mancher Suburbaniten in die Städte und eine mit der zunehmenden "Überalterung" der Wohnungsnachfrager verbundene Stadtaffinität von Senioren lässt sich ausmachen.

Derzeit fordern viele Menschen in Ballungsregionen mehr Wohnraum. Sie werden von Bund, Ländern und Kommunen vielfach erhört, die bemüht sind, die Neubauquote anzukurbeln. Letztlich werden mit einer beherzten Wohnungsbaupolitik Wahlen gewonnen. Dabei führt die hohe Wohnungsnachfrage in Ballungsregionen dazu, dass neben Innenstadtverdichtungen auch komplett neue Stadtteile geplant werden. Leider schießen die Planer bei großen Wohnprojekten manchmal über das Ziel hinaus und drohen die Fehler der sechziger und siebziger Jahre zu wiederholen. Seinerzeit entstanden schlecht angebundene Hochhaussiedlungen, teils viele Kilometer von den Kernstädten entfernt, die sich in der Folge zu sozialen Brennpunkten entwickelten.

Derzeit wird in vielen Städten über die Einführung sogenannter Baulandmodelle oder Baulandrichtlinien diskutiert. Hauptmotor dieses vermehrten Interesses sind die sich verengenden Wohnungsmärkte und die damit einhergehenden Probleme der Wohnungsversorgung. Davon ausgehend zielen die jüngeren Baulandmodelle insbesondere darauf, den geförderten Wohnungsbau zu forcieren und so den gleichzeitigen Wegfall vorhandener Mietpreis- und Belegungsbindungen zumindest partiell zu kompensieren. Der vorliegende Beitrag befasst sich insbesondere mit den Vorgehensweisen und Methoden der Angemessenheitsprüfung.

Ein- und Zweifamilienhäuser sind eine beliebte Wohnform, die fest in der Geschichte des deutschen Wohnungsbaus verankert ist. Besonderen Anteil daran haben die in den 1950er bis 1970er Jahren in Westdeutschland entstandenen Ein- und Zweifamilienhausgebiete. Sie trugen wesentlich zur Verbesserung der Wohnsituation in den Nachkriegsjahrzehnten bei und heute noch ist jedes dritte Wohngebäude in den alten Bundesländern ein zwischen 1949 und 1978 errichtetes Ein- oder Zweifamilienhaus. Inzwischen verlieren immer mehr dieser „Meilensteine der Wohneigentumsbildung“ ihren langjährigen Status als Selbstläufer, d.h. als sozial stabile, nachgefragte Gebiete, die sich weitgehend ohne Unterstützung von Bund, Ländern und Kommunen entwickeln. Stattdessen mehren sich Berichte über Leerstände, Wertverluste und Imageprobleme in vielen Regionen.

Wohnen ist eine Zukunftsaufgabe, auch und besonders für Kleinstädte – eine Herausforderung, in der aber auch eine Chance liegt. So gilt es für Kleinstädte in peripheren Lagen, Leerstand zu reaktivieren, dem Bevölkerungsschwund entgegenzuwirken und Fachkräfte zu halten bzw. neue anzuziehen. In zentralen Lagen hingegen stehen Kleinstädte unter hohem Zuwanderungsdruck. Neu- und Umbau stehen ganz oben auf der Tagesordnung – im Übrigen auch, um den angespannten Wohnungsmarkt einer Metropole oder Großstadt in der Nähe zu entlasten. Wer moderne und inklusive Wohnangebote sucht, die auf die unterschiedlichen Bedarfe vor Ort zugeschnitten sind, findet vielfältige Beispiele gerade in Kleinstädten. Sie können zur Bewältigung der Wohnungsfrage und der ambitionierten Neubauziele der Bundesregierung einen wichtigen Beitrag leisten.

Die Wohnungswirtschaft baut für ihre Mieter seit jeher zukunftsfähige Gebäude und bewirtschaftet diese nachhaltig und bezahlbar. Die Stadtquartiere der sozialorientierten genossenschaftlichen, kommunalen und privaten Wohnungsunternehmen sind durchgrünt, bieten Freiräume und ein attraktives Lebensumfeld. Mit dem demografischen Wandel, der digitalen Transformation und den Klimazielen potenzieren sich aktuell aber die Herausforderungen insbesondere für die Bezahlbarkeit des Wohnens. In den kommenden Jahren wird es vor allem darum gehen, die politisch und gesellschaftlich gewollte Klimawende zu schaffen – und zwar ohne wirtschaftliche und soziale Verwerfungen. Um die Stadtquartiere noch klimaschonender zu machen und gleichzeitig bezahlbar zu halten, ist die Nutzung des digitalen Fortschritts und technischer Innovationen unerlässlich.

Bergisch Gladbach ist Mittelzentrum in der Region Köln/Bonn und bildet in Lage und Funktion das Tor zum Bergischen Land. Die Stadt entstand 1975 im Rahmen der Gemeindegebietsreform, als die alte Stadt Bergisch Gladbach mit Teilen der damaligen Stadt Bensberg und dem Ortsteil Schildgen aus der Gemeinde Odenthal vereinigt wurde. Die daraus entstandene polyzentrische Stadtstruktur spiegelt zum Teil auch heute noch die unterschiedlichen Identitäten der Stadtteile wider. Mit seinen rund 110.000 Einwohnern ist Bergisch Gladbach ein bevorzugter Wohnstandort. Die Stadt profitiert von der unmittelbaren Nachbarschaft zu den Landschaftsräumen des Bergischen Landes einerseits und der urbanen Metropole Köln andererseits. Die Wohnmöglichkeiten reichen von verdichteten Innenstadtlagen und Wohnquartieren in einfachen Lagen über ein breites Angebot an mittleren bis sehr guten Standorten bis hin zu exklusiven Wohnlagen, die einen überdurchschnittlich hohen Anteil an Ein- und Zweifamilienhäusern aufweisen.

Der Trend zur Reurbanisierung mit einer bevorzugten Wohnstandortwahl in den Kernstädten hält an. Über Jahre hinweg gab es in attraktiven Ballungsräumen eine boomende wirtschaftliche Entwicklung mit einem entsprechenden Bedarf an neuen Arbeitskräften. Die gestiegene Nachfrage nach Wohnraum konnte jedoch selbst angesichts großer Anstrengungen zum Bau neuer Wohnungen und zum Schutz preiswerten Bestandes nicht in den Kernstädten befriedigt werden, so dass die Pendler eher zunehmen und diese auch in schwierig zu erschließenden Lagen wohnen. Die Pendler treffen auf ein Straßensystem, dessen weiterer Ausbau kaum sinnvoll und in den Kernstädten selbst auch nicht mehr möglich ist, und auf ein Bahnsystem, dessen Ausbau viele Jahre dauert. Zudem ist die Verknüpfung suburban-disperser und kompakt-urbaner Bereiche schwierig zu bewältigen.      

Wie viele andere ehemalige Bergarbeitersiedlungen im Ruhrgebiet hatte auch die Siedlung Schüngelberg in Gelsenkirchen mit den Folgen des Strukturwandels zu kämpfen. Im Zuge einer Siedlungserweiterung verstärkten sich sozialräumliche Probleme; interkulturelle Konflikte und Vandalismus nahmen zu. Es ist nicht zuletzt engagierten Mietern zu verdanken, dass dieser Abwärtstrend der Siedlung aufgehalten werden konnte. Der Beitrag berichtet von der nicht immer einfachen, aber letztlich erfolgreichen Zusammenarbeit des durch Siedlungsbewohner gegründeten Fördervereins, des Wohnungsunternehmens vor Ort, der Stadtverwaltung und weiterer Akteure. Es gelang, ein Nachbarschaftshaus aufzubauen, das durch seine vielfältigen Angebote und Aktivitäten zur Verbesserung der Wohn- und Lebensqualität in Schüngelberg beträgt.

Sie spielen in den großen Diskussionen um Stadtentwicklung, Stadtumbau und Wohnungsmarktentwicklung nur eine Rolle am Rande: die Einfamilienhausgebiete der fünfziger bis siebziger Jahre, meist am Rande der Städte und auch in peripheren Räumen massenhaft in einfacher bis mittlerer Qualität errichtet. In den alten Bundesländern ist jedes dritte Wohngebäude ein zwischen 1949 und 1978 errichtetes Ein- bzw. Zweifamilienhaus. Die Bestände sind in der Regel von den einstigen Bauherren bewohnt, die – je nach Jahr der Errichtung – mittlerweile das Seniorenalter erreicht haben. Ein Blick auf die Nachfrageentwicklung dieser Bestände offenbart Probleme, die über die Wertentwicklung der Häuser selbst auch auf die gesamte Stadtentwicklung ausstrahlen.

Demografischer Wandel, Bevölkerungsrückgang und Schrumpfungsprozesse in ländlichen Regionen, Binnenwanderung und Zuwanderung in die Ballungszentren, veränderte Sozialstrukturen in Stadt und Land, die zunehmende Relevanz des Klimaschutzes im Städtebau – all dies sind entscheidende Faktoren, die das Aufgabenportfolio der modernen Wohnungswirtschaft in den letzten Jahren umfassend bis vollkommen neu definiert haben. Die ausschließliche Fokussierung auf den Erhalt der Wohnungsbestände und den Neubau gehört der Vergangenheit an. Der Blick geht über den Tellerrand hinaus und ist neben den eigenen Gebäudekomplexen auf Quartiers- und Stadtentwicklung gerichtet. Denn: Differenzierte Märkte erfordern heute ganzheitliche Unternehmenskonzepte mit ebenso differenzierter Herangehensweise.

Mit gut 50 Jahren zählt der Wettbewerb "Unser Dorf hat Zukunft" zu den ältesten in Hessen. Heute motiviert er die Bewohner, ein Leitbild und Ziele für die örtliche Entwicklung aufzustellen und Projekte umzusetzen. Da weder externe Planer oder Moderatoren bereitgestellt werden noch Projektmittel fließen, setzt der Wettbewerb bei den Engagementstrukturen an. Er setzt auf die Alltagskompetenz der Bewohner und ihren Gestaltungswillen, spricht aber auch die politisch Verantwortlichen an. Bewertet und gewürdigt wird, wie die Bewohnerinnen und Bewohner ihre Ausgangssituation aufgreifen und in der Gegenwart die Zukunft gestalten. Dabei gilt der Grundsatz: Jeder Ort ist einmalig! Im Ergebnis stehen sichtbare Veränderungen wie Projekte beispielsweise zur Verbesserung der Infrastruktur oder des Ortsbildes.

Die rund 20.000 Einwohner große Gemeinde Hiddenhausen in Ostwestfalen-Lippe (Kreis Herford) fördert die Nutzung des Altbaubestandes durch junge Familien, um so den absehbaren Folgen des demografi schen Wandels, insbesondere dem vermehrten Aufkommen von Altimmobilien auf dem Wohnungsmarkt sowie dem Freiflächenverbrauch und dem Verfall der Immobilienwerte sowie dem "Leerlaufen" der Infrastruktur entgegenzuwirken. Die Gemeinde hat in der Vergangenheit, wie vermutlich alle anderen Kommunen auch, neue Anwohner vor allem durch Neubaugebiete geworben bzw. junge Familien an den Ort gebunden. Dies wird in Zukunft kein Königsweg mehr sein. Alle Prognosen weisen auch für Hiddenhausen auf eine schrumpfende und alternde Bevölkerung hin.

Wohnungsunternehmen sollten ihre Verkehrssicherungsplicht in Zeiten von Wetterextremen ernster nehmen als in der Vergangenheit. Insbesondere für Bestandsbauten sollten sie erweiterte Vorkehrungen zum Schutz der Bausubstanz treffen. Vorkehrungen sollten zudem in Sachen Gesundheitsschutz der Mieter getroffen werden. Worauf sollten Wohnungsunternehmen sonst noch achten? Heißere Sommer, mehr Starkregen und heftige Stürme zu fast allen Jahreszeiten beeinträchtigen die Bausubstanz und wirken sich zusehends auch auf die Bewirtschaftung des Gebäudes aus.

Im Jahr 1989 setzte mit der politischen Wende ein tiefgreifender Veränderungsprozess ein, der sich erheblich auf die Entwicklung der Städte im Osten Deutschlands auswirkt, dieses gilt natürlich auch für Potsdam. Während die Potsdamer Bevölkerungszahl seit den 1970er Jahren über zwei Jahrzehnte stetig gewachsen war – von 110.000 auf über 140.000 Einwohner –, prägte nun Abwanderung und Schrumpfung die Entwicklung. Dies betraf nicht nur die Einwohnerzahl, auch die wirtschaftliche Basis der Stadt veränderte sich tiefgreifend. Die ohnehin nur relativ schwach ausgeprägte Industrie (z. B. Eisenbahnbau) und militärische Nutzungen verschwanden fast vollständig und hinterließen großflächige Brachen. Die Schrumpfungsphase ab 1989 dauerte in Potsdam ein Jahrzehnt, zunächst durch Abwanderung in die alten Bundesländer, aber bereits nach wenigen Jahren vor allem durch eine Suburbanisierung in die Nachbargemeinden. Potsdam verlor in diesem Jahrzehnt über 10.000 Einwohner, Wohnungen und Infrastruktur standen in erheblichem Umfang leer.

Zum Jahresbeginn 2023 gab es in Berlin Übergriffe von jungen Erwachsenen auf Einsatzkräfte von Feuerwehr und Polizei, die ein erregtes politisches und mediales Echo auslösten. In Stellungnahmen, die im Brustton sozialwissenschaftlicher Erklärung vorgebracht wurden, hieß es unter anderem: Viele der jungen Straftäter würden in Großwohnsiedlungen in den Randbezirken leben. Dort könne aufgrund der sozialen Zusammensetzung der Bewohner Integration nicht gelingen. Auf dem Fuße folgten aus Verbänden und Parteien Forderungen nach einer besseren sozialen Mischung. Das Kompetenzzentrum Großsiedlungen, eine unternehmensnahe Gründung der landeseigenen Wohnungsunternehmen, trat für eine Herabsetzung der Wiedervermietungsquote an die untersten Einkommensgruppen ein, um eine bessere soziale Mischung der Bevölkerung sicherzustellen. Die Ereignisse rund um den Jahreswechsel warfen ihren Schatten bis hinein in die schwarz-rote Koalitionsvereinbarung. Das Leitbild der sozialen Mischung wird hier aus der tagespolitischen Auseinandersetzung herausgenommen und im sozialwissenschaftlichen Kontext überprüft. Gefragt wird, ob es sich um ein taugliches Leitbild der städtischen Planung handelt und ob es funktionieren kann. Die Antwort, das sei vorab verraten, lautet: "Nein".

Der vorliegende Beitrag ist eine Kurzfassung der Studie „Die Entwicklung ostdeutscher Städte seit der Wiedervereinigung“, die im Auftrag des vhw zur Vorbereitung des vhw-Verbandtages 2023 erstellt wurde. Die Datenanalyse richtet dabei den Blick auf die Entwicklung der Innenstädte, des Wohnungsmarktes, der Wanderungsbewegungen und des Arbeitsmarktes. Es wird herausgearbeitet, wie in diesen Politik- und Gesellschaftsbereichen unterschiedliche Phasen mit wechselnden Herausforderungen durchlaufen wurden. 33 Jahre nach der Wiedervereinigung ist die Lage der meisten ostdeutschen Städte gut – besser als vielfach reproduzierte Stereotype von Niedergangsräumen nahelegen. Die Möglichkeiten, aus dieser Situation weitere positive kommunale Entwicklungsimpulse zu ziehen, sind offensichtlich. Gleichzeitig bleibt der Nachhall vieler Verwerfungen der letzten Jahrzehnte eine kommunale Herausforderung, die sich in Arbeitskräftemangel und Überalterung sowie möglichen zukünftigen Wohnungsleerständen und Innenstadtschwächen ausdrücken wird. „Im Grunde ganz normal“, könnte ein Fazit lauten.

Mit Beginn der neunziger Jahre wurde die "Königsdisziplin" der Stadtplanung, der Bau von Siedlungen im Rahmen einer Stadterweiterung, in großem Umfang wieder belebt. Diese Siedlungen zeichnen sich im Allgemeinen durch typische Merkmale aus, die im Kontrast zu den Planungen der siebziger Jahre stehen. Charakteristisch sind die Verknüpfung mit der bestehenden Stadt, eine Nutzungsmischung sowie eine moderate Bebauungsdichte. Ferner sollte in den Quartieren eine soziale Mischung geplant werden. Laut BBR wurden im gesamten Bundesgebiet knapp 180 solcher "Siedlungen der neunziger Jahre" mit insgesamt 220.000 WE errichtet, die den folgenden Kriterien entsprechen: Errichtung nach 1990, eine einheitliche Städtebaukonzeption mit Wohnfunktion sowie eine Größe von mehr als 500 WE oder mehr als 1.000 Einwohnern sowie mehr als 10 ha Fläche. Räumliche Schwerpunkte sind Verdichtungsräume, so dass vielfach eine vergleichbare Lage in städtischen (Rand-)Gebieten vorliegt. Unschwer ist zu erkennen, dass die "Siedlungen der neunziger Jahre" ein eigenständiges "neues" Wohnungssegment darstellen, für das es bislang noch wenig Erkenntnisse über die Akzeptanz bei potenziellen Mietern und mögliche Strategien bei unzureichenden Vermietungserfolgen gibt.

Wohnquartiere bilden den unmittelbaren Lebensraum ihrer Bewohner und prägen somit maßgeblich die Lebensqualität unserer Städte. Die Attraktivität und Zukunftsfähigkeit des Siedlungsraums Stadt hängt – neben zahlreichen anderen Aspekten – folglich entscheidend von der Qualität des zur Verfügung stehenden Wohnungsangebotes ab. Den in Zukunft tendenziell wachsenden Herausforderungen in den Quartieren stehen angesichts zunehmend leerer öffentlicher Kassen jedoch sinkende Handlungsspielräume der öffentlichen Hand gegenüber.

Die Innenstädte stehen vor gewaltigen Herausforderungen. Dies ist nicht neu, sondern eine Binsenweisheit. Worum also geht es im Kern? Mit diesem Beitrag soll die Rolle der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft als wichtiger Player bei der Weiterentwicklung der Innenstadt beleuchtet werden. Außerdem werden die aktuellen Herausforderungen geschildert und neue Entwicklungen im Einzelhandel, auf dem Büro- und Wohnimmobilienmarkt dargestellt. Waren Geschäftsschließungen und infolgedessen auch Leerstand bereits vor der COVID-19-Pandemie zu beobachten, hat die Pandemie diese Prozesse enorm beschleunigt und verstärkt. Die aktuell wirkmächtigen multiplen globalen Krisen, wie der Angriffskrieg Russlands auf die Ukraine mit der Folge von Lieferengpässen, steigenden Baukosten und -zinsen sowie die Klima- und Energiekrise, finden gerade in Städten ihren Niederschlag und wirken nochmals beschleunigend auf vorhandene Entwicklungstendenzen. Gleichzeitig – und das soll hier Ausgangspunkt sein – bringt die Weiterentwicklung der Innenstadt für die Immobilienwirtschaft die Chance für einen Innovationsschub.

Konflikte zwischen Tourismus und den Bewohnern sind so alt wie der Tourismus selbst. Die Digitalisierung verschiebt diese Konflikte. Durch Plattformen vermittelt werden neue Räume erschlossen, vom Tourismus erobert. So werden scheinbar „authentischere“ Identitäten vermarktet, Räume, die bisher einer touristischen Verwertung weitgehend entzogen waren, geraten unter Druck. Eine neue Studie der TU Wien zeigt konkret, wie Airbnb in Wien wächst, wer die Akteure sind, was die Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt sind und welche Regulierungsbedarfe sich daraus ergeben.

Die Studie Migranten-Milieus zu den Lebenswelten der in Deutschland wohnenden Migranten ist erwachsen geworden. Und das zu Recht, denn mit einem Bevölkerungsanteil von über 18 Prozent (in manchen Städten sogar von über 40 Prozent) ist das Verständnis der Handlungslogiken dieser Personengruppe für den Bereich Wohnen und Stadtentwicklung mit Blick auf ihre Wohnvorstellungen und Engagementpotenziale von zentraler Bedeutung. Was 2007 noch als qualitative Grundlagenstudie vorlag, wurde nun im Sommer 2008 durch eine Befragung von über 2.000 Migranten in belastbare Zahlen übersetzt.

„Verpflichtet Eigentum? Planung zwischen Eigentümer- und Gemeinwohlinteressen bei der Innenentwicklung von Städten.“ Das Motto der diesjährigen Tagung des Bundesverbandes für Wohnen und Stadtentwicklung (vhw) greift ein brisantes, aber tatsächlich brandaktuelles Thema auf. Häufig sind es die vergangenen „Bausünden“ und Monofunktionalitäten einer lieblosen und einseitig ausgerichteten Innenentwicklung, die zu den häufig beklagten monotonen und unattraktiven Innenstädten führen, wo abends pünktlich um acht die Lichter ausgehen. Diese „Sünden“ müssen wir heute mit viel Aufwand reparieren, um wieder Leben in die Stadt zu bringen. Als Mitglied des Beirats Innenstadt beim Bundesbauministerium und Geschäftsführerin eines großen Wohnungs- und Stadtentwicklungsunternehmens kenne ich die Herausforderungen und die Diskussionen über Lösungswege sehr gut und freue mich, an dieser Stelle drei Beispiele aus unserem eigenen Portfolio vorstellen zu dürfen.

Am 16. und 17. Februar 2006 fand in den Räumlichkeiten des Regionalverbandes Ruhr in Essen ein Expertenworkshop statt, in dessen Rahmen der Stand der Fachdiskussion zu bürgerschaftlicher Teilhabe am Beispiel des Handlungsfeldes Quartiersentwicklung und Stadtumbau aufgearbeitet und auf offene Fragen, Handlungsbedarfe und Konsequenzen für die weitere Diskussion hingewiesen wurde. An den Erörterungen nahmen Fachleute aus Kommunen, Wohnungsunternehmen, intermediären (beratenden) Organisationen, Wissenschaft und des vhw teil. Dieses Werkstattgespräch war ein erster Schritt auf dem Weg, den Schlüsselbegriff "Partizipation" für die Verbandsarbeit des vhw zu operationalisieren (vgl. Forum Wohneigentum Nr. 6/2005) und praktische Konsequenzen für die Arbeit in Unternehmen und Kommunen zu ziehen. Weitere Schritte sollen folgen. Der Beitrag stellt einige zentrale Ergebnisse dieses Workshops vor. Eine ausführliche Dokumentation ist in Vorbereitung.

Die Gewährleistung einer gemeinwohlorientierten Stadtentwicklung und Schaffung einer sozialgerechten Bodennutzung stellt bei komplexen Großprojekten des Städtebaus, wie die Revitalisierung und Umnutzung industriell vorgenutzter Areale im Stadtgebiet, eine nicht alltägliche Herausforderung für eine Kommune dar. Zu den Anforderungen gehören dabei gegenwärtig vor allem die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum, die bedarfsgerechte wohnungsnahe Ausstattung mit Gemeinbedarfseinrichtungen, eine ausgewogene soziale Mischung in den Quartieren, eine hohe Gestaltungsqualität sowie Maßnahmen des Klimaschutzes und der Klimaanpassung. Dieses Bündel von öffentlichen Zielen ist zugleich mit den Interessen der privaten Grundstückseigentümer abzuwägen. Daraus ergibt sich bei der Transformation, Umnutzung oder Revitalisierung von großen innerstätischen Standorten die grundsätzliche Herausforderung, den gebotenen Ausgleich zwischen Gemeinwohl- und Eigentümerinteressen zu schaffen. Am Beispiel des Deutzer Hafens in der Stadt Köln wird aufgezeigt, wie diese Anforderungen mit einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff. BauGB, durch Konzeptvergaben der Grundstücke sowie durch die Einbindung der städtischen Entwicklungsgesellschaft moderne stadt Köln bewältigt werden können.

In Zeiten des Wirtschaftswunders und der Automobilisierung der Bundesrepublik wurden am Rande der Städte und auch in peripheren Räumen massenhaft Einfamilienhäuser einfacher bis mittlerer Qualität errichtet. Aus diesem Zeitraum stammt auch der Großteil der deutschen Eigenheimbestände. In den alten Bundesländern ist daher jedes dritte Wohngebäude ein zwischen 1949 und 1978 errichtetes Ein- bzw. Zweifamilienhaus; das entspricht in etwa einem Fünftel aller Wohnungen Westdeutschlands. Die Bestände sind in der Regel von den einstigen Bauherren bewohnt, die –je nach Jahr der Errichtung – mittlerweile das Seniorenalter erreicht haben. Sukzessive tritt die Generation der Erstbezieher ab und ist damit Teil eines Generationswechsels, der häufig mit dem Verkauf der Häuser durch die Erben endet.

Die Coronapandemie und die dadurch ausgelöste Wirtschaftskrise haben den Immobilienmarkt in Deutschland kaum getroffen. Gerade die Preise für Wohnimmobilien sind weiter gestiegen – wenn auch in einigen Segmenten nicht mehr ganz so stark wie noch in den Jahren vor der Pandemie. Vor allem gibt es jedoch Anzeichen für grundlegende strukturelle Veränderungen am Immobilienmarkt, die sich auch langfristig in unterschiedlichen Entwicklungen der Mieten und Kaufpreise für verschiedene Segmente je nach Lage und Objekttyp zeigen könnten. Ursächlich hierfür sind insbesondere Veränderungen in der Arbeitswelt. Die Lockdowns haben gezeigt, dass viele Menschen effizient und produktiv zu Hause arbeiten können. Zwar zeigen sich auch Grenzen des mobilen Arbeitens, weshalb das Büro ein zentraler Ort für Kommunikation und Austausch bleiben wird, doch in vielen Unternehmen wird zumindest ein größerer Teil der Belegschaft auch zukünftig zwei oder drei Tage von zu Hause aus arbeiten. Dies wird auch Folgen für die Wohnungsnachfrage haben.

Altena ist in besonders hohem Maße vom demografischen Wandel betroffen. Mit einem Einwohnerrückgang von 21% seit dem Jahr 2000 zählt Altena zu den am stärksten schrumpfenden Kommunen in Deutschland. Seit dem Einwohnerhöchststand im Jahr 1970 hat die im tief eingeschnittenen Lennetal im märkischen Sauerland gelegene Stadt sogar einen Einwohnerverlust von 45% zu verzeichnen. Dieser ist vornehmlich auf den anhaltenden Wirtschaftsstrukturwandel und die damit verbundenen Arbeitsplatzverluste in der metallverarbeitenden Industrie (v.a. Drahtherstellung) zurückzuführen. Dabei liegen die Verluste durch Abwanderung – v.a. von jungen Menschen und Familien – seit vielen Jahren deutlich über der negativen natürlichen Bevölkerungsentwicklung.