Zum 1. November 2020 tritt das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft. Es sieht unter anderem eine Quartiers- und eine Innovationsklausel vor, die es ermöglichen sollen, zukünftig neue Wege auszuloten, um Treibhausgasemissionen und Energiebedarfe zu senken. Eine gute Gelegenheit, die bisherigen Formen der Klimaanpassung in Stadtquartieren zu bilanzieren. Unter dem Begriff Klimaanpassung lassen sich in einem ersten Verständnis solche Maßnahmen zusammenfassen, die die Folgen des Klimawandels – wie Hitze, Sturm, Starkregen und anderes mehr – erträglicher gestalten sollen. Auch die GEWOBA hat eine Vielzahl solcher Maßnahmen in Bremen verwirklicht, von denen hier die Rede sein soll.

Bei den Verbrauchern will der Funke nicht überspringen: Sie kaufen lieber Autos mit Verbrennungsmotoren als E-Autos. Und dass, obwohl die öffentliche Hand mit vielen Fördermitteln Elektrofans unter die Arme greift. Größtes Kaufhindernis sind die fehlenden Ladestationen. Zwar fließen auch hier Fördergelder, aber gerade in Großstädten fehlt im öffentlichen Raum der Platz. Ein Nachrüsten von Tiefgaragen ist für Vermieter und Eigentümer sehr teuer; einige rechtliche Fragen sind ungeklärt. Schafft ein Masterplan für mehr Ladestationen Abhilfe?

Die meisten Menschen in Deutschland leben heute in modernisierten Wohnungen, in sanierten Altbauquartieren oder Großwohnanlagen der Nachkriegszeit. Schöner und bequemer ist das Leben geworden in unseren Städten und Dörfern seit 1970, mit 43 qm Wohnfläche pro Person (das ist 50 % mehr als 1970) und dem Auto vor der Tür. Unsere hohe Lebensqualität, die großzügige Wohnfläche pro Person, die täglichen Autofahrten zu Arbeit und Freizeit, haben wir mit einer erheblichen Belastung des Klimas "erkauft". 1960 haben wir nur ein Drittel (2.000 Watt oder 17.500 kwh) der Energie pro Person gebraucht wie heute; und langfristig ist dies der anzustrebende Verbrauchswert (er ist der Durchschnittsverbrauchwert der Weltbevölkerung) auf den wir wieder kommen müssen.   Das Ziel für den Klimaschutz ist im Kyoto-Protokoll gesetzt: 20 Proezent weniger CO2-Emission bis 2020, von 2005 an gerechnet. Das ist nur mit einer drastischen Reduktion unseres Energieverbrauchs zu erreichen. Dies ist die Vorrausetzung dafür, dass höhere Lebensqualität auch für die 4/5 der Menschheit erreicht werden kann, für die sie heute, auch wegen der Klimakatastrophen, nicht gegeben ist.

Segregation und Ghettobildung, diese Begriffe sind beim Thema Stadtentwicklung in aller Munde. Vielfach geht es dabei auch um die Frage der Integration von Menschen mit Migrationshintergrund. Wie stellt sich eine Wohnungsbaugenossenschaft in einem Flächenland diesem Problem? Die Wankendorfer Baugenossenschaft für Schleswig-Holstein eG berichtet über ihre Erfahrungen im nördlichsten Bundesland.

In den vergangenen Jahren hat sich das Informationsangebot zur Wohnsituation von Migranten in Deutschland und deren Entwicklung insgesamt verbessert. Immerhin hat das Statistische Bundesamt im Zuge der Mikrozensus-Arbeit erstmals auch objektive Rahmendaten zur Wohnsituation von Bewohnern mit Migrationshintergrund vorgelegt - und geht damit über die übliche Unterteilung in "Deutsche" und "Nichtdeutsche" hinaus, wie sie die im vierjährigen Turnus erstellte Mikrozensus-Zusatzerhebung zur Wohnsituation enthält. Zu erwähnen sind in diesem Kontext auch regelmäßige Befragungen einzelner - ethnisch, sozio-demografisch oder wohnräumlich abgegrenzter - Migrantengruppen, wie sie zum Beispiel vom Zentrum für Türkeistudien für das Land NRW durchgeführt werden. Ungeachtet dieser bedingten Fortschritte wird im mit der hier vorgelegten Untersuchung erstmals über eine bundesweit repräsentative Befragung von Migranten nicht nur ein Einblick in die aktuelle objektive Wohnsituation vermittelt, sondern zugleich ein breites Bild über Wohneinstellungen und -wünschen von Bewohnern mit Migrationshintergrund gegeben. In diesem Beitrag werden ausgewählte erste Ergebnisse aus dem umfangreichen Fundus vorgestellt. Im Vordergrund steht dabei eine an den Migranten-Milieus orientierte Betrachtung.

Unternehmensengagement ist nach Auffassung des vhw notwendiger Bestandteil einer gelingenden Bürgergesellschaft. Alle müssen lernen zur Lösung der Probleme und fürs Gemeinwohl aufeinander zuzugehen und Wege zu finden – um dies zwischen Wohnungswirtschaft, Stadt, Bürgern und der Öffentlichkeit zu erleichtern, betreibt der vhw eine Art Kampagne: Ein Beirat wurde gebildet, eine Interviewstudie in Auftrag gegeben, Indikatoren entwickelt und eine Tagungsreihe ins Leben gerufen ("urbane Landschaften", beginnend am 24. November 2009) für diejenigen, die ihre Mitarbeiter fit machen wollen für eine strategische Ausrichtung des betrieblichen Engagements. Der nachfolgende Artikel beschreibt den Versuch drei Dimensionen auszumachen, in denen sich diese Strategie bewegen muss, um mehr zu sein als nur Sponsoring.

Die Wohnungswirtschaft steht vor der Herausforderung, für die Mieter von morgen attraktiven Wohnraum bereitzustellen, um deren Wohnbedürfnisse zu befriedigen und gleichzeitig ihren eigenen wirtschaftlichen Erfolg nachhaltig zu sichern. Das bedeutet, den Wohnungsbestand hinsichtlich Wohnungsangebot, Ausstattungsgrad, Serviceangeboten und Preispolitik an den Bedarf bzw. die Nachfrage anzupassen. Das ist einerseits durch gezielte Investitionen (u.a. Modernisierungen, energetische Maßnahmen), Desinvestitionen (Rückbau/Abriss) als auch durch nachfrage- und zielgruppengerechten Neubau zu erreichen. So weit die Theorie!

Über die Aktivitäten großer und kleiner Wohnungsunternehmen zum Klimaschutz ist bereits viel geschrieben worden. Vielerorts sind dagegen die Anstrengungen auch der privaten Eigentümer wenig bekannt bzw. werden fehlende Aktivitäten beklagt. Die energetische Sanierung des Wohnungsbestandes ist für Privateigentümer in der Tat eine Herausforderung. Die Schwierigkeiten beginnen mit den technischen Anforderungen des heterogenen Wohnraumbestandes und setzen sich im geltenden Mietrecht fort. Zusätzlich spielen die Basel-II-Bestimmungen für Banken sowie die wirtschaftlichen Überlegungen älterer Eigentümer zu Amortisationsdauern von Sanierungsmaßnahmen eine Rolle.

Seit über zehn Jahren hat die Wankendorfer Baugenossenschaft für Schleswig-Holstein eG rund 160 Mio. Euro in die energetische Sanierung ihrer Wohnanlagen investiert. Damit steht das Unternehmen im nördlichsten Bundesland mit über 3.500 sanierten Wohnungen weit vorne. Was sich beispielhaft anhört, ist jedoch mit einem nur schwierig lösbaren Dilemma verbunden: Wie kann eine Wohnungsbaugenossenschaft den Erfordernissen Investitionsbedarf, Marktsituation und Wirtschaftlichkeit sowie dem Grundsatz der Gleichbehandlung ihrer Mitglieder gleichzeitig gerecht werden? Helmut Knüpp, Vorstandsvorsitzender der wankendorfer, berichtet über die Vorgehensweise seines Unternehmens.

Seit Jahren wird der demografische Wandel heiß diskutiert – "wir werden weniger, älter und bunter" lautet die eingängige Kurzformel. Auch in Wohnungswesen und Immobilienwirtschaft kommen kein Vortrag, kein Geschäftsbericht und keine Argumentation ohne den demografischen Wandel aus. Das Phänomen ist so vielschichtig und gleichzeitig über Grafiken und Bilder gut zu präsentieren, dass es schnell als Ursache oder Ausrede für alles Mögliche zur Hand ist. Doch unabhängig davon bleiben Herausforderungen an die Wohnungswirtschaft bestehen – und gehen weiter, als viele glauben. Wer einfache strategische Antworten sucht, wird enttäuscht.

Das Thema des demographischen Wandels hat in Deutschland Hochkonjunktur, quer durch alle Medienformate. Während auf der einen Seite Bevölkerungsstatistiker mit Hilfe ihrer Prognosemodelle um das quantitative Ausmaß von Schrumpfung und Alterung streiten, wird auf der anderen Seite bereits die politische Debatte geführt. Doch im Hintergrund der Diskussion über eine alternde Gesellschaft vollzieht sich – nahezu unbemerkt – ein qualitativer Strukturbruch. Aktuelle Ergebnisse der empirischen Sozialforschung zeigen, dass sich die Alten der Nachkriegsgeneration, die "Neuen Alten", deutlich von den heutigen Senioren in puncto Werthaltungen, Lebensführung und Lebensstil unterscheiden. Es handelt sich um eine soziokulturelle Entwicklung, deren Folgen nicht geringer einzuschätzen sind als der quantitative Umbau der Alterspyramide. Mit anderen Worten: Es wird künftig zwar mehr ältere Menschen in Deutschland geben, aber vor allem andere als bisher bekannt.

Künftige Aufgaben in der Stadtentwicklung werden voraussichtlich stärker als bisher in enger Partnerschaft von Ländern, Städten und Gemeinden mit privaten Institutionen bewältigt werden müssen. Unter den privaten Institutionen, denen künftig verstärkt eine Übernahme von Aufgaben als Partner der Städte und Gemeinden zugetraut werden kann, spielen Wohnungsunternehmen eine zentrale Rolle. Dies gilt insbesondere für die qualitative Weiterentwicklung von bestehenden Wohngebieten. Ein Thema, dem dabei eine erhöhte Aufmerksamkeit geschenkt werden sollte, ist das subjektive Sicherheitsempfinden von Bewohnern in ihren Wohngebieten; entscheidet doch die empfundene Sicherheit in Wohnung und Wohnumgebung erheblich mit über die Zufriedenheit mit dem Kernprodukt von Wohnungsunternehmen, den Wohnungen. Der Begriff "Sicherheit" sollte dabei allerdings in einem weit gefassten Sinn verwendet werden und sich nicht allein auf die Abwesenheit von Kriminalität und Gewalt beziehen. Im Mittelpunkt sollte vielmehr das Vertrauen der Bewohner in die Sicherheit ihrer Wohnung, ihres Hauses und ihres Quartiers stehen. Dieses Vertrauen hängt bekanntlich weniger vom Ausmaß der "objektiven" Kriminalitätsbelastung des Wohngebiets ab, als vom "sozialen Klima" in der Nachbarschaft. Aus diesem Grunde kommt der Förderung guter nachbarschaftlicher Beziehungen - etwa im Rahmen des Sozialmanagements - in Wohnanlagen durch Wohnungsunternehmen eine wichtige Rolle zu.

Die Analyse kleinräumiger Veränderungen im Gebäudebestand einer Stadt in der Folge entspannter Wohnungsmärkte und des demografischen Wandels erfordert auch im Rahmen der kleinräumigen Wohnungsmarktbeobachtung adäquate Methoden. Art und Einsatzmöglichkeiten werden derzeit intensiv diskutiert. Gleichzeitig wenden jedoch bereits Kommunen diese neuen Methoden in ihren gemeindlichen Beobachtungs- und Monitoringsystemen an. Dieser Beitrag berichtet von den Erfahrungen, die die Stadt Dortmund mit der Durchführung einer Leerstandsursachenanalyse sowie der Analyse von Zwangsversteigerungen gemacht hat und stellt Vor- und Nachteile dieser Vorgehensweise heraus. Er möchte damit zur Diskussion um neue Methoden in der kleinräumigen Wohnungsmarktbeobachtung beitragen.

Die Diskussion über die Stadtrendite kommunaler Wohnungsunternehmen hat bereits weite Kreise in Politik und Fachwelt gezogen. Zwar lässt sich insgesamt ein abnehmender Druck beim Verkauf der kommunalen Wohnungsunternehmen an "neue" Eigentümer ausmachen, dennoch bleibt die Frage nach der Beurteilung der Leistungen der kommunalen Wohnungsunternehmen für die Städte eine sowohl für die Theorie als auch für die Kommunalpraxis höchst brisante, da die Entscheidung für oder gegen eine Privatisierung von Unternehmen auch die nächsten Jahre die Kommunen beschäftigen wird.

Die Positionierung der kommunalen Wohnungsunternehmen zwischen Gesellschaftererwartungen, Versorgungsfunktion und Markterfordernissen Die Vielfalt unterschiedlichster Wohnwünsche und Lebensentwürfe, die damit einhergehende Individualisierung der Gesellschaft und ganz entscheidend die alternde Bevölkerung stellen die Anbieter von Wohnungen in Deutschland vor große Herausforderungen %u2013 schon jetzt, aber besonders in der nahen Zukunft. Bereits in 30 Jahren wird die Hälfte der Bevölkerung älter als 60 Jahre sein. Schon jetzt stellen Ein-Personen-Haushalte das Gros aller Haushaltsgrößen. Junge Familien ziehen an den grünen Stadtrand, kehren aber als junge Alte auf Grund der besseren Infrastruktur (Kultur, Ärzte) lieber in die Zentren zurück. Dieser Vielfalt von Wanderungsbewegungen, von Ansprüchen an Wohnen und Leben auch im Zeitablauf eines Menschenlebens müssen Wohnungsanbieter jeglicher Größe immer wieder aufs Neue strategisch begegnen. Für Wohnungsunternehmen gilt es deshalb, attraktive Wohnquartiere zu schaffen und zu erhalten, denn diese halten Bürger in der Stadt, stoppen die Stadt-Umland-Wanderung und schaffen positive Standortfaktoren im interkommunalen Wettbewerb.

Die Globalisierung ist in der deutschen Wohnungswirtschaft, insbesondere in der ehemaligen gemeinnützigen Wohnungswirtschaft, angekommen. Die Karawane der Private-Equity-Fonds (PEF) zieht bereits weiter, die meisten Richtung Osten. Was bleibt? Welche Auswirkungen hat diese Invasion opportunistischer Investoren für die Branche und für die betroffenen Wohnungsunternehmen? Der vhw hat Branchenkenner und Marktteilnehmer befragt und öffentlich zugängliche Unternehmensdaten analysiert. Danach ergeben sich für das Marktsegment der Mieterprivatisierung folgende Einschätzungen.

Es ist noch gar nicht so lange her, da bewegte kaum ein Thema die Immobilienpresse so stark wie die Begeisterung angelsächsischer Investoren für deutsche Wohnungsportfolios. Insbesondere in den Jahren 2004 bis 2006 kauften zahlreiche Private Equity Häuser umfangreiche Wohnungsportfolios von deutschen Kommunen und Unternehmen. Eine verbreitete Sorge war, dass diese opportunistisch geprägten Immobilieninvestoren mit einer hohen Renditeerwartung den Wohnwert des Bestands vermindern, die Mieten deutlich erhöhen und Investitionen in das Umfeld unterlassen würden. Immerhin wurden als ein Ergebnis dieser Diskussion Bestandswohnungen aus der REIT-Gesetzgebung ausgeklammert: Ein zusätzliches Kapitalmarktvehikel für den Wohnungsmarkt schien einigen einflussreichen Politikern verdächtig und unnötig. Die Diskussion ist zwar in den letzten Monaten deutlich ermüdet, tot ist sie jedoch keineswegs, denn zum einen gibt es weiterhin großes Interesse im Ausland an deutschen Wohnungen; dies zeigt der anstehende Verkauf der LEG Nordrhein-Westfalen. Zum anderen denken einige kurzfristig orientierte Investoren bereits über ihren Ausstieg nach - oder haben diesen sogar schon gewagt. Beispielsweise hat Cerberus 2007 die Baubecon verkauft und Oaktree hat im selben Jahr die Gehag veräußert. Beide Portfolios umfassten mehr als 26.000 Wohneinheiten. Warum verkaufen diese Investoren ausgerechnet jetzt, nachdem sie nur wenige Jahre Eigentümer waren? Und wie geht es in den nächsten Jahren weiter?

Vor einigen Wochen erreichte mich die Anfrage der Redaktion dieses Heftes mit der Bitte, einen Beitrag aus der Sicht des Quartiersmanagements über die anstehenden Forderungen an Wohnungsunternehmen im Rahmen der sogenannten "Verstetigung" des Bund-Länder-EU-Programms "Soziale Stadt" zu schreiben. In einem Gebiet in Berlin-Neukölln, das von der Wohnungsbaugesellschaft STADT UND LAND Wohnbauten mbH dominiert ist, war ich selbst von 2002 bis 2006 Quartiersmanager. Ende 2006 wurde unser erfolgreiches QM-Team nicht weiter beauftragt, unter anderem, weil es sich dem politischen Druck der Auftraggeber nicht beugen und weil es für seinen Träger kein defizitäres Projekt betreiben wollte. Bedeutet diese Anfrage nun, dass sich die Redaktion die Meinung eines Verfassers mit Insider-Kenntnissen gewünscht hat, der aber nicht mehr Bestandteil des Systems ist? Oder bedeutet sie, dass sich kein amtierender Quartiersmanager gefunden hat, um dieses "heiße Eisen" anzufassen? 

Die Entscheidung, aus einer konzipierten Bauerhaltungsmaßnahme eine umfassende Generalsanierung der gesamten Liegenschaft mit Verbesserung der Wohnungsgrundrisse sowie des baulichen Wärme- und Schallschutzeszu entwickeln stellt sicher, dass alle technischen, ökologischen und wirtschaftlichen Erfordernisse zum Erreichen eines hochwertigen Neubau-Standards gewährleistet sind. Die übergeordneten Ziele minimierter Heizkosten und reduzierter Umweltbelastungen werden erreicht. Die Generalsanierung im unbewohnten Zustand garantiert, dass Insellösungen, welche eine nachhaltige Verbesserung der Wohnqualität einschränken, vermieden werden.

Wolfgang Spanier, MdB SPD; Peter Götz, MdB CDU; Franziska Eichstädt-Bohlig, MdB Bündnis 90/Grüne; Hans-Michael Goldmann, MdB F.D.P.; Christine Ostrowski, MdB PDS

Der bisher größte Verkauf von kommunalem Wohnungsbestand in Ostdeutschland geht derzeit in Dresden über die Bühne. Die Stadt erhofft sich die schlagartige Entschuldung und Spielraum für Investitionen. Kritiker warnen vor negativen Folgen für Mieter und den Stadtumbau. "Roßberg verkauft halb Dresden" – So bringt es der Boulevard auf den Punkt. Vor einem knappen Jahr, im April 2005, buhlte eine örtliche Zeitung mit dieser Schlagzeile auf der Titelseite am Kiosk um Leser. Tenor der auch von anderen Medien aufgegriffenen Geschichte: Um aus der Schuldenfalle herauszuschlüpfen, will Oberbürgermeister Ingolf Roßberg (FDP)die kommunale Wohnungsgesellschaft WOBA privatisieren. Im Gegenzug soll die mit knapp 800 Millionen Euro in der Kreide stehende Stadt wieder handlungsfähig werden.

Kaum ein stadt- und wohnungspolitisches Thema wird derzeit so kontrovers diskutiert wie der Verkauf öffentlicher Wohnungsunternehmen an zumeist angelsächsische Investoren. Diese drängen aufgrund hoher Eigenkapitalrenditeerwartungen zunehmend auf den deutschen Wohnungsmarkt und kaufen Wohnimmobilien vornehmlich in großen Stückzahlen. Ihre Erwartungen werden hierbei von verschiedenen Faktoren gespeist, wie z. B. das vergleichsweise niedrige Preisniveau von deutschen Wohnimmobilien im internationalen Vergleich, die sich wieder deutlich aufhellende Konjunktur und das niedrige Zinsniveau in Deutschland, aber auch die Vermutung erheblicher schlummernder Effizienzgewinne durch ein neues Management der Bestände. Allein seit 2004 sind weit über 500.000 Wohneinheiten veräußert worden. Von den gesamten deutschen Immobilientransaktionen des Jahres 2005 entfielen allein auf die Wohnimmobilien 17,7 Mrd. Euro, was einem Anteil von über 43 Prozent entspricht.

Laut einer Studie im Auftrag von PricewaterhouseCoopers (PwC) beabsichtigen vier von zehn Kommunen derzeit Reduzierungen ihrer Wohnungsbestände. Anders als die öffentliche Debatte vermuten lässt, kann jedoch von einem "Ausverkauf" kommunaler Wohnungen bisher nicht die Rede sein: 80 Prozent der Städte und Gemeinden haben in den letzten fünf Jahren ihren Immobilienbestand nicht maßgeblich verändert. Lediglich 6 Prozent der befragten Kommunen gaben an, ihren Wohnungsbestand in diesem Zeitraum um mehr als die Hälfte reduziert zu haben. Der Beitrag beschreibt die zentralen Ergebnisse der im Auftrag von PwC durchgeführten telefonischen Befragung von 204 Kommunen aller Größenordnungen, die nach wie vor über einen beträchtlichen Bestand von über 920.000 Wohnungen verfügen. Die Studie zeigt, dass bei Bestandsveränderungen neben Verkäufen auch Abriss und Mieterprivatisierung eine Rolle spielen. Zentrale Motive für Bestandsreduzierungen sind Schuldenabbau und die Auflösung von Sanierungsstau. Jedoch wollen längst nicht alle Kommunen ihre Wohnungsbestände reduzieren - einige Städte planen sogar Bestandsvergrößerungen. Als zentrale mit dem kommunalen Wohnungsbestand verbundene Problemstellungen kristallisieren sich überdurchschnittlicher Leerstand sowie Mieten unterhalb des marktüblichen Niveaus heraus. Nur jede zweite Kommune hat ihr Wohnungsvermögen bereits aus dem öffentlichen Haushalt ausgegliedert und führt dieses Vermögen separat.

Seit einigen Jahren macht ein Anglizismus die Runde durch die breite Medienlandschaft, der bis dahin nur Finanzexperten etwas sagte: Private Equity, kurz PE genannt. Private Equity bezeichnet Beteiligungskapital, das private wie institutionelle Anleger in der Regel in nicht börsennotierte Unternehmen investieren. Im englisch-amerikanischen Sprachraum gehört Finanzierung über Private Equity längst zum Alltagsgeschäft. In Europa ist diese Form der Finanzierung zwar auch schon seit Jahrzehnten verbreitet, doch rückt sie erst seit relativ kurzer Zeit ins Blickfeld der Öffentlichkeit, gerade auch bei uns in Deutschland. Nach einer Studie des Bundesverbandes Deutscher Kapitalbeteiligungsgesellschaften (BVK), erstellt von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PriceWaterhouseCoopers und herausgegeben im Oktober 2005, stieg das Portfolio der Mitgliedsunternehmen von 2001 bis 2004 von 15,8 Mrd. Euro auf 20,3 Mrd. Euro. Ernst & Young ermittelte für 2005 gar den Wert der Private Equity-Investitionen von knapp 30 Mrd. Euro, 26 Prozent mehr als im Vorjahr.

Der Wohnungsmarkt in Deutschland befindet sich in einem grundsätzlichen Umbau. Prägend hierfür ist die immer stärkere Ausdifferenzierung der Wohnungsteilmärkte auf der Angebots- wie auf der Nachfrageseite: – der Subventionsabbau, der sich ausdrückt im Wegfall der Eigenheimzulage und der degressiven Abschreibung im Mietwohnungsbau und in der radikalen Kürzung der öffentlichen Mittel für die soziale Wohnraumförderung, – die deutliche Orientierung auf die Wohnungsbestände und – spiegelbildlich hierzu – der Rückgang des Neubaus, – die Globalisierung in dem Sinne, dass die internationalen Investoren den deutschen Wohnungsmarkt erkannt haben, – die Ökonomisierung der Immobilienlandschaft insgesamt. Aus Immobilienhaltern werden immer mehr Immobilienhändler. In diesem Kontext stellen sich auch die Interessen und Bedarfe der Mieter als Nachfrager anders dar.

Parlamentsdiskussion

Von der Angebots- zur Nachfrageorientierung

Mit dem Ende des Wohnungsbaubooms der frühen 1990er Jahre sind die Wohnungsmärkte nicht nur in einen konjunkturellen Abschwung sondern auch in eine neue strukturelle Phase getreten. Unter den Bedingungen des demographischen Wandels bildet sich vielerorts ein Nachfragermarkt heraus. In diesem Markt wird die durch Wirtschaftsentwicklung und Suburbanisierung angestoßene räumliche Dynamik zu einer wichtigen Triebkraft der Entwicklung der Wohnungsmärkte und zum Motor der Neubautätigkeit werden.