Ein Gespräch mit Dr. Hans Stimmann über die Förderungen kleinteiliger Eigentumsformen in der Innenstadt

Tagungsbericht

Die Stadt Osnabrück ist mit dem städtebaulichen Projekt "Urbanes Wohnen Jahnplatz" neue Wege gegangen: Bereits zu Beginn des Planungsprozesses wurden die für die Stadtentwicklung zentralen Akteure Bürger – Investor – Stadt zusammengeführt und motiviert, ihre Vorstellungen in den Planungsprozess einzubringen. Dabei wurden neben dem Investor nicht nur die Anwohner frühzeitig eingebunden, entscheidend für den erfolgreichen Planungs- und Vermarktungsprozess war vielmehr die frühzeitige Ansprache der potentiellen Bewohner. Durch diesen modellhaften "nachfrageorientierten Planungsansatz" konnte eine an den Wünschen der potentiellen Bewohner orientierte Wohnbebauung mit sehr hoher architektonischer Qualität entwickelt werden. 32 Stadthäuser und 17 Eigentumswohnungen werden hier entstehen. In dem ersten Bauabschnitt werden 15 Stadthäuser realisiert. Zum Start der ersten Bauphase im März 2004 waren von diesen bereits 12 Wohneinheiten verkauft.

Die Zeiten einer stark wachsenden Wohnraumnachfrage und damit mangelnder Auswahlmöglichkeiten für die Wohnungssuchenden sind in vielen Regionen Deutschlands bereits vorbei. In den meisten anderen Regionen wird in naher Zukunft die gleiche Situation eintreten. Die Städte müssen sich darauf einstellen, ihre Wohnungsangebote den Wünschen der Nachfrager anzupassen, wenn sie nicht überdurchschnittlich schrumpfen wollen. Die Zukunft gehört denjenigen Städten, denen es gelingt, neue, bisher stadtferne Nachfragergruppen zu gewinnen Dabei stellen Familien auf der Suche nach Wohneigentum die wichtigste Nachfragergruppe dar.

Welche neuen Anforderungen stellt eine "mobile Gesellschaft" an das Wohnen und die Bildung von Wohneigentum und wie werden Wohnungsmarktanbieter und -Nachfrager mit den radikal veränderten Rahmenbedingungen umgehen? Antworten auf diese Fragen liefert der folgende Beitrag mit Rückgriff auf die Ergebnisse der vom Institut für Zukunftsstudien und Technologiebewertung IZT erarbeiteten Studie "Mobilität und Wohnen". 

Wird das aktuelle Baugeschehen betrachtet, scheint das bekannte Leitbild vom "familiengerechten Einfamilienhaus" unangefochten zu dominieren. Obwohl sich die Haushalts- und Bevölkerungsstruktur stark ausdifferenziert haben, äußert sich dies kaum merklich bei den Angeboten auf dem Wohnungsmarkt. An Wohnungsgrößen, Grundrisse, Umfeldanforderungen und Dienstleistungen werden differenzierte Ansprüche gestellt, aber über deren Ausmaß und Verteilungen bestehen weitgehende Unklarheit. Um Wohnansprüche zielgruppengerecht zu differenzieren, erscheint das in der Marktforschung fest etablierte, in den Sozialwissenschaften jedoch noch relativ neue Lebensstilkonzept Erfolg versprechend (vgl. auch vhw Forum Wohneigentum 1/2003 und vhw Forum Wohneigentum 4/2003). Ausgewählte Ergebnisse einer Studie zu lebensstilspezifischen Wohnverhältnissen, Wohnbedürfnissen und Mobilitätsbereitschaft werden in diesem Beitrag vorgestellt.

Die Preise für Einfamilienhäuser weisen in den vergangenen 30 Jahren eine solide Wertentwicklung auf. Zu diesen Ergebnissen kommt die RDM-Marktforschung. Während des untersuchten Zeitraums haben sich die Preise für die beliebteste Wohnimmobilie in Deutschland verdoppelt, in manchen Großstädten sogar verdreifacht. Auch wenn Mitte der 1990er Jahre in Deutschland der Immobilienmarkt einen Einbruch zu verkraften hatte, bleibt die Investition in Wohneigentum attraktiv: Die Immobilie ist in ihrer Wertsteigerung langfristig dem Handel mit Aktien überlegen. Dies gilt besonders auch im Hinblick auf den Börsencrash in der New Economy vor wenigen Jahren.

Die Realität hat die Kommunalen Wohnungsunternehmen (KWU) eingeholt. Zur Erhaltung und Sicherung ihrer Handlungsfähigkeit mussten die Unternehmen bereits ihren Personalbestand abbauen, Instandhaltung und Investitionen einschränken sowie die Mieten an das Marktniveau anpassen. Insofern sind inzwischen keine bedeutenden Unterschiede in den Geschäftsplänen von KWU und neuen Investoren mehr festzustellen. In der Kunden- und Sozialorientierung, bislang immer einer der Vorteile der KWU, passen sich die neuen Investoren zunehmend an. Vielen Städten bleibt zur Erhaltung ihrer Handlungsfähigkeit nur übrig, Gebühren drastisch zu erhöhen und/oder Beteiligungen zu verkaufen. Diese neue Situation erfordert eine gedankliche Umorientierung im Hinblick auf die Ziele von Wohnraumsicherung und Städtebau. Die für den Laien kaum noch zu überblickenden gesetzlichen Anforderungen an die Vermieter führen zur Verringerung der Anzahl der "Privatvermieter" und zu einer weiteren Professionalisierung des Vermietens. Diese Dimension sowie die wirtschaftliche und soziale Konsequenz einer Verringerung der Zahl privater Vermieter ist derzeit kaum noch zu überschauen.

"Dresden" und "Freiburg" markierten 2006 die Kontrapunkte beim Umgang mit kommunalen Wohnungsbeständen, den "Objekten der Begierde" für die Neuen Investoren am deutschen Wohnungsmarkt. Der vollständige Verkauf des kommunalen Bestandes im März in Dresden und die bemerkenswert deutliche Ablehnung entsprechender Bestrebungen durch einen Bürgerentscheid im November in Freiburg dokumentieren den stark polarisierten Charakter der öffentlichen Debatte und die tiefe Verunsicherung vieler Bürger. Die Schärfe der Positionen zu den möglichen Folgen des Verlustes öffentlicher Steuerungsfähigkeit für Wohnungsversorgung und Wohnkostenbelastung der Bürger steht weiterhin in einem auffälligen Kontrast zur Qualität und Belastbarkeit bisheriger Folgeanalysen.

Junge Genossenschaften beziehen sich auf die genossenschaftliche Tradition der Solidarität und der Selbsthilfe, die sie in ihren Planungs-, Finanzierungs- und Bewirtschaftungskonzepten neu beleben wollen. Die enge Einbindung der Mitglieder in alle Angelegenheit der Genossenschaft, die Orientierung an ihren Bedürfnissen und Interessen sowie ein Höchstmaß an Transparenz sind wichtige Voraussetzungen für eine erfolgreiche Entwicklung.

18 Verbände der Bau-, Immobilien- und Wohnungswirtschaft, der Baufinanzierer, der Familien und der zuständigen Industriegewerkschaft treten für die uneingeschränkte Erhaltung der derzeitigen Eigentumsförderung ein.

Branchenübergreifendes Bündnis zur Wohneigentumsförderung

Pressegespräch mit Bundesminister Kurt Bodewig

Rede auf dem vhw-Verbandstag 2001

Rede auf dem vhw-Verbandstag 2001

Landabgabe im Baurecht – Kluge Sanierungen – Ersatzneubauten

Das Thema der Beteiligung von Bürgern an der Entwicklung und Erneuerung von Quartieren und einzelnen Siedlungen nimmt auch in der europäischen Debatte einen immer breiteren Raum ein. Der vorliegende Beitrag diskutiert dieses Thema vor dem Hintergrund der Erfahrungen des URBACT-Netzwerkes, des zurzeit größten Austauschprogramms zu Fragen der Stadtpolitik, an dem sich 185 Partner aus allen Mitgliedsstaaten der Europäischen Union beteiligen. Die Städte in diesem Austauschprogramm haben sich in 17 thematischen Netzwerken zusammengeschlossen, von denen sich verschiedene vorrangig mit der Frage der Bewohnerbeteiligung befassen.Es zeigt sich, dass sich die hier bearbeiteten Themen und Herausforderungen nicht sehr von der deutschen Debatte unterscheiden: Im Vordergrund steht die Frage, wie man von punktueller Beteiligung zu einer dauerhaften Kooperation mit Bewohnern kommen kann, wie dies langfristig zu finanzieren ist und auch einen verfahrensmäßig abgesicherten Stellenwert in den Städten erhalten kann. Daneben geht es auch um Modelle einer dazu notwendigen Qualifizierung von Bewohnern und speziellen Beteiligungsformen, die für einzelne Zielgruppen wie etwa Jugendliche oder Migranten notwendig sind. Die Erfahrungen der URBACT-Partner, die auf der Internetseite des Programms umfassend dokumentiert sind, bieten eine Fülle von Anregungen sowohl für die theoretische Diskussion wie auch die praktische Entwicklung und Qualifizierung von lokalen Projekten.

Die im vier- bis fünfjährigen Turnus von den Statistischen Ämtern der Länder durchgeführten Untersuchungen zur Wohnungssituation liefern differenzierte Aussagen zur strukturellen Entwicklung des Wohnungsbestandes, zur Ausstattung der Wohnungen und nicht zuletzt zur Wohnungsversorgung der Haushalte und Familien in Deutschland. Seit August 2003 liegen nunmehr die Ergebnisse der Zusatzerhebung zum Mikrozensus vom April 2002 (MZZ) vor. Vor dem Hintergrund der gegenwärtigen Diskussion über die Zukunft der Wohneigentumsförderung in Deutschland mit dem Beschluss der Bundesregierung, die seit 1996 bestehende Eigenheimzulage mit Wirkung vom 1. Januar 2004 vollständig zu streichen, richtet sich das Interesse besonders auf die jüngste Entwicklung der Wohneigentumsquote.

Der Wohnimmobilienmarkt ist in der Krise. Zukunftsängste der Bürger und mangelnde Planungssicherheit bewirken eine ausgeprägte Zurückhaltung gegenüber größeren Anschaffungen. Zudem lässt sich der zunehmende berufliche Zwang zur Mobilität oft nicht mit dem Erwerb von Wohneigentum vereinbaren. Investitionsentscheidungen sind unter diesen Voraussetzungen auch für die Wohnungswirtschaft schwierig. Entscheidend ist es daher, die zukünftigen Marktentwicklungen realistisch abschätzen zu können und die Wünsche der Nachfrager zu kennen.

Die Zukunft der Wohneigentumsfinanzierung ist völlig offen – zu wechselhaft sind die politischen Vorgaben und zu ungewiss ist die demographische Entwicklung. Hinzu kommen offene Fragen bei den internationalen Rahmenbedingungen auf Kapitalmarktseite und Trends zur Bürokratisierung aus Brüssel. Dennoch gibt es gute Gründe, auch in Zukunft an einen funktionierenden Wettbewerb und vielfältige Finanzierungsangebote zu glauben.

Die politische Diskussion um die Zukunft des Wohneigentums ist seit Monaten in vollem Gange. Die Auswirkungen dieser Diskussion auf die Verbraucher sind bereits vor einer eventuellen Umsetzung bemerkbar: Durch die Verunsicherung der privaten Haushalte kommt es zu Vorzieheffekten. Für die Verbraucherverbände stellt sich die Frage: Welche Bedeutung hat die Schaffung von Wohneigentum für die Vermögensbildung und die Altersvorsorge und wie ist die Rolle des Staates hierbei zu bewerten?

"Richtige Stadt", das soll heißen: Mehr Vielfalt, mehr Kontraste auf engem Raum nebeneinander! Die These ist, dass durch Bauleitplanung und Investoren bislang zu viel für einen anonymen Markt geplant und optimiert wurde. Erst wenn für konkrete Personen und bestimmte Milieus geplant wird, kann die Wohnarchitektur so ausgeprägt und vielfältig werden wie die Wohnwünsche. Und erst wenn die Wohnhäuser nicht mehr nur zum "reinen Wohnen" taugen, kann sich in Neubauquartieren städtisches Leben entfalten.

Wohnungsmärkte und sozialräumliche Strukturen der Städte reagieren auf Veränderungen in der demographischen Entwicklung. Der Rückzug des Staates aus der Wohnungsversorgung gibt dem Markt mehr Einfluss auf die Verteilung von Wohnungen. In den deutschen Städten wird sich die Nachfrage durch die gleichzeitige Abnahme der Gesamtbevölkerung einerseits und den wachsenden Anteil von ethnischen Minderheiten andererseits sowie durch die stärkere Ausdifferenzierung von Lebensstil-Milieus verändern. Bei bestehenden Wohnungsüberhängen gewinnt der Umgang mit dem Wohnungsbestand logischerweise eine größere Bedeutung. Im Folgenden sollen die Auswirkungen der demographischen Perspektiven auf mögliche Entwicklungen der sozialräumlichen Struktur abgeschätzt werden.

Die Initiative Wohneigentum, ein Zusammenschluss von Verbänden aus der Bau-, Immobilien- und Wohnungswirtschaft, der Baufinanzierung und des Maklerwesens, hält die weitgehend sachfremde Diskussion über die Eigenheimzulage für unangemessen und ärgerlich. Insbesondere die von manchen verwendeten Schlagworte ("Gießkannenförderung", "ökologisch schädliche Zulage") dienen offensichtlich nur einem Ziel: das bisher – auch im Vergleich zu anderen Instrumenten der Wohnungspolitik – erfolgreiche Instrument der Wohneigentumsförderung in Frage zu stellen, damit das Fördervolumen der Eigenheimzulage als "Steinbruch" für die Konsolidierung der öffentlichen Haushalte bzw. zur Finanzierung der vorgezogenen Steuerreform dienen kann. Hier wird auf die gravierendsten Vorwürfe kurz eingegangen.

Seit einigen Monaten hat sich die Diskussion über Armut in Deutschland intensiviert. Die Parteien laufen sich zum Wahlkampf warm, die Verbände legen Befunde und Positionen vor, die wissenschaftliche Armutsforschung präsentiert neue Erkenntnisse, und die Medien beteiligen sich mit ihrer jeweiligen Interpretation der vorliegenden Veröffentlichungen. Ein wesentlicher Bezugspunkt der öffentlichen Debatte ist dabei der 4. Armuts- und Reichtumsbericht (4. ARB) der Bundesregierung in seinen verschiedenen Entwurfsfassungen.