Die im vier- bis fünfjährigen Turnus von den Statistischen Ämtern der Länder durchgeführten Untersuchungen zur Wohnungssituation liefern differenzierte Aussagen zur strukturellen Entwicklung des Wohnungsbestandes, zur Ausstattung der Wohnungen und nicht zuletzt zur Wohnungsversorgung der Haushalte und Familien in Deutschland. Seit August 2003 liegen nunmehr die Ergebnisse der Zusatzerhebung zum Mikrozensus vom April 2002 (MZZ) vor. Vor dem Hintergrund der gegenwärtigen Diskussion über die Zukunft der Wohneigentumsförderung in Deutschland mit dem Beschluss der Bundesregierung, die seit 1996 bestehende Eigenheimzulage mit Wirkung vom 1. Januar 2004 vollständig zu streichen, richtet sich das Interesse besonders auf die jüngste Entwicklung der Wohneigentumsquote.

Der Wohnimmobilienmarkt ist in der Krise. Zukunftsängste der Bürger und mangelnde Planungssicherheit bewirken eine ausgeprägte Zurückhaltung gegenüber größeren Anschaffungen. Zudem lässt sich der zunehmende berufliche Zwang zur Mobilität oft nicht mit dem Erwerb von Wohneigentum vereinbaren. Investitionsentscheidungen sind unter diesen Voraussetzungen auch für die Wohnungswirtschaft schwierig. Entscheidend ist es daher, die zukünftigen Marktentwicklungen realistisch abschätzen zu können und die Wünsche der Nachfrager zu kennen.

Die Zukunft der Wohneigentumsfinanzierung ist völlig offen – zu wechselhaft sind die politischen Vorgaben und zu ungewiss ist die demographische Entwicklung. Hinzu kommen offene Fragen bei den internationalen Rahmenbedingungen auf Kapitalmarktseite und Trends zur Bürokratisierung aus Brüssel. Dennoch gibt es gute Gründe, auch in Zukunft an einen funktionierenden Wettbewerb und vielfältige Finanzierungsangebote zu glauben.

Die politische Diskussion um die Zukunft des Wohneigentums ist seit Monaten in vollem Gange. Die Auswirkungen dieser Diskussion auf die Verbraucher sind bereits vor einer eventuellen Umsetzung bemerkbar: Durch die Verunsicherung der privaten Haushalte kommt es zu Vorzieheffekten. Für die Verbraucherverbände stellt sich die Frage: Welche Bedeutung hat die Schaffung von Wohneigentum für die Vermögensbildung und die Altersvorsorge und wie ist die Rolle des Staates hierbei zu bewerten?

"Richtige Stadt", das soll heißen: Mehr Vielfalt, mehr Kontraste auf engem Raum nebeneinander! Die These ist, dass durch Bauleitplanung und Investoren bislang zu viel für einen anonymen Markt geplant und optimiert wurde. Erst wenn für konkrete Personen und bestimmte Milieus geplant wird, kann die Wohnarchitektur so ausgeprägt und vielfältig werden wie die Wohnwünsche. Und erst wenn die Wohnhäuser nicht mehr nur zum "reinen Wohnen" taugen, kann sich in Neubauquartieren städtisches Leben entfalten.

Wohnungsmärkte und sozialräumliche Strukturen der Städte reagieren auf Veränderungen in der demographischen Entwicklung. Der Rückzug des Staates aus der Wohnungsversorgung gibt dem Markt mehr Einfluss auf die Verteilung von Wohnungen. In den deutschen Städten wird sich die Nachfrage durch die gleichzeitige Abnahme der Gesamtbevölkerung einerseits und den wachsenden Anteil von ethnischen Minderheiten andererseits sowie durch die stärkere Ausdifferenzierung von Lebensstil-Milieus verändern. Bei bestehenden Wohnungsüberhängen gewinnt der Umgang mit dem Wohnungsbestand logischerweise eine größere Bedeutung. Im Folgenden sollen die Auswirkungen der demographischen Perspektiven auf mögliche Entwicklungen der sozialräumlichen Struktur abgeschätzt werden.

Die Initiative Wohneigentum, ein Zusammenschluss von Verbänden aus der Bau-, Immobilien- und Wohnungswirtschaft, der Baufinanzierung und des Maklerwesens, hält die weitgehend sachfremde Diskussion über die Eigenheimzulage für unangemessen und ärgerlich. Insbesondere die von manchen verwendeten Schlagworte ("Gießkannenförderung", "ökologisch schädliche Zulage") dienen offensichtlich nur einem Ziel: das bisher – auch im Vergleich zu anderen Instrumenten der Wohnungspolitik – erfolgreiche Instrument der Wohneigentumsförderung in Frage zu stellen, damit das Fördervolumen der Eigenheimzulage als "Steinbruch" für die Konsolidierung der öffentlichen Haushalte bzw. zur Finanzierung der vorgezogenen Steuerreform dienen kann. Hier wird auf die gravierendsten Vorwürfe kurz eingegangen.

Junge Genossenschaften beziehen sich auf die genossenschaftliche Tradition der Solidarität und der Selbsthilfe, die sie in ihren Planungs-, Finanzierungs- und Bewirtschaftungskonzepten neu beleben wollen. Die enge Einbindung der Mitglieder in alle Angelegenheit der Genossenschaft, die Orientierung an ihren Bedürfnissen und Interessen sowie ein Höchstmaß an Transparenz sind wichtige Voraussetzungen für eine erfolgreiche Entwicklung.

Für internationale Anleger sind Immobilien in den letzten Jahren zu begehrten Anlageobjekten geworden. Sie kaufen in bisher nicht gekanntem Umfang deutsche Wohnimmobilien auf. Das verunsichert Mieter, Lieferanten – wie Handwerker, Stadtwerke oder Contractors – ebenso wie die traditionellen Wohnungsunternehmen. Ursachen hierfür finden sich zunächst in der Abneigung vieler Manager gegenüber Veränderungen, besonders aber in der wenig transparenten PR-Politik der "Wertsteigerer", durch die jeglicher Spekulation Tür und Tor geöffnet wird. Gesellschafter- und Mieterinteressen muss eine qualitativ neue Beachtung geschenkt werden, die neue Anforderungen an die Flexibilität von Unternehmen und Management stellt. Erlauben die Rahmenbedingungen noch eine nachhaltige Bewirtschaftung? Oder wird die Bewirtschaftung nur noch als die Zeit zwischen Ankauf und Verkauf definiert?

Der Markt für deutsche Wohnimmobilien hat sich in den letzten Jahren belebt. Ausländische Investoren haben diese Anlageklasse zunehmend für sich entdeckt und kaufen große Wohnportfolios der öffentlichen Hand sowie von privaten Unternehmen. Allein die größten Transaktionen in den Jahren 2004 und 2005 ergeben insgesamt 550.000 deutsche Wohnimmobilien im Gesamtwert von rd. 25 Mrd. Euro. Der Verkauf der WOBA in Dresden mit nahezu 50.000 Wohneinheiten im März 2006 scheint hierbei keineswegs der Schlussakt zu sein. Offensichtlich kommen derzeit Kaufs- und Verkaufsinteressen sehr gut zusammen. Der Beitrag beschreibt den Umfang der neuen Entwicklung auf dem deutschen Wohnungsmarkt und analysiert die Motivation der Investoren, um daraus die Folgen für den deutschen Wohnungsmarkt ableiten zu können.

Immobilienbestände optimal zu steuern, Bauprojekte zielgruppengerecht zu planen und Stadtentwicklung effektiv zu gestalten ist das Ziel des Analyseinstruments, das der vhw gemeinsam mit Sinus Sociovision und microm entwickelt hat. Auf der EXPO REAL 2005 – der Internationalen Fachmesse für Gewerbeimmobilien – stellten die Kooperationspartner das Beratungsangebot WohnWissen der Fachöffentlichkeit vor.

Der Artikel beschreibt die in Siedlungen der 50er und 60er Jahre stattfindenden sozialen und gestalterischen Umbrüche sowie damit verbundene Chancen und Konfliktpotenziale. Als Ergebnis langjähriger Forschungserfahrung wurde das Mieterbeteiligungsverfahren "Grüne Mappe" konzipiert. Dieses mehrstufige Verfahren zeichnet sich durch niedrigschwellige Beteiligungsangebote sowie durch eine starke Kommunikationsorientierung aus. Ziel des Verfahrens sind nicht nur die dadurch gewonnenen Gestaltungsvorschläge sondern ebenso die in der Nachbarschaft initiierten kurz- und langfristigen Prozesse.

Bauen im Bestand ist anders. Ob Gründerzeitquartiere, um 1900 errichtete Arbeitersiedlungen, Gartenstadtsiedlungen der 20er Jahre oder Großsiedlungen der 70er Jahre des zwanzigsten Jahrhunderts – alle dokumentieren den raschen Wandel in den Anforderungen an das Wohnen, der regelmäßig innerhalb von nur zwei Jahrzehnten einsetzt. Veränderte Anforderungen wurden bislang immer durch die Inanspruchnahme neuer Bauflächen umgesetzt. Dieser Trend ist heute gestoppt.Man denkt darüber nach, wie man das Überkommene erhalten und durch Umbau und Modernisierung für die Zukunft weiter nutzbar erhalten kann. Eher zwangsläufig und auf dem Hintergrund des demografischen und wirtschaftlichen Wandels, der begrenzte Handlungsspielräume durch fehlende finanzielle Mittel deutlich macht, prüft man, was sich für die Zukunft zu erhalten lohnt. Auch die Abstimmung mit den Füßen gibt Hinweise: Leerständen von Wohn- und Einzelhandelsflächen zeigen örtliche Trends auf, denen nur schwierig gegenzusteuern sein wird.Hier beginnt das Bauen im Bestand: die sorgfältig strukturierte Analyse von Qualitäten ist gefragt, nicht der große Wurf in der Bauleitplanung oder der Wettbewerb genialer Planer. Die Wirtschaftlichkeit jedes einzelnen Projektes muss zuverlässig nachgewiesen werden und nicht nur durchschnittlich für Gesamtbestände. Stufenweise Verbesserungskonzepte können Sinn machen, vorhandene Bewohner sind in Planungen einzubeziehen, Konzepte für die Baudurchführung in vermieteten Beständen und Umzugsmanagement sind zu entwickeln.Dabei ist sehr viel Handwerkliches gefragt, solide Kenntnisse in bautechnischen und wirtschaftlichen Fragen, soziale Kompetenz, Gestaltungswille. Diese verschiedenen Kompetenzen müssen zusammengeführt werden zu Konzepten einer strategischen Bestandsentwicklung. Eine Methode, um dieses Ziel zu erreichen, ist das Architektur-Consulting für die Altbaumodernisierung. Es verknüpft traditionell in verschiedenen Berufsgruppen angesiedelte Kenntnisse zum Nutzen des angestrebten Ziels und sie überbrückt Schnittstellen, die deren effektive Nutzung verhindern. Die Bearbeitung erfolgt in Gutachtenform.

Eine nachhaltige Umstrukturierung des Schlichtwohnungsbestandes, der in einer schwierigen Nachkriegssituation errichteten Wohnsiedlungen der 50er Jahre, eröffnet in den Stadtlandschaften des Rhein-Ruhrgebietes die Chance, aus den grauen Vorstadtsiedlungen zukunftsfähige Wohnstandorte mit einem hochwertigen Wohnumfeld zu entwickeln. Im Gegensatz zu den stark bestandsorientierten Erneuerungsstrategien der 80er und 90er Jahre sollte bei den notwendigen Aufwertungskonzepten heute verstärkt auf eine höhere Eingriffsintensität zurückgegriffen werden. Durch den Abriss von minderwertigen Wohngebäuden lässt sich auf dem städtebaulichen Grundriss dieser Siedlungen ein qualitätvolles Wohnungsangebot schaffen, das der heutigen und künftigen Nachfragesituation entspricht. Statt einer Monostruktur von Mietwohnungen mit einer einseitigen Miet- und Belegungsstruktur für Bergarbeiter und Stahlarbeiter etc., ist heute ein breiter Mix mit vielfältigen Formen des Wohnungseigentums und des öffentlich geförderten und freifinanzierten Mietwohnungsbaus gefragt. Die geringe städtebauliche Dichte dieser Wohnsiedlungen ermöglicht nicht nur eine grundlegende Umstrukturierung des Wohnungsbestandes, sondern auch die Chance für eine Lösung zur Unterbringung des ruhenden Verkehrs. Die Konzepte für die wohnungswirtschaftliche, soziale und städtebauliche Weiterentwicklung dieser Siedlungsbestände sollten so ausformuliert werden, dass sich die Anzahl der Haushalte nicht verringert. Dies hat den Vorteil, dass es zu keinen Verdrängungsprozessen bei der überalterten Wohnbevölkerung kommt und kein flankierender Wohnungsneubau mit einer neuen kommunalen Infrastruktur an anderen Standorten geschaffen werden muss.

Das Ruhrgebiet mit seiner "heimlichen Hauptstadt" Essen bot sich als Tagungsort für das Thema Wohnungsnachfrage und stadtregionale Verflechtung geradezu an, denn schon lange nimmt der Besucher hier Stadtgrenzen kaum noch wahr, wird im politisch-administrativen Raum die interkommunale Zusammenarbeit beschworen, wird hier und dort gar von einer "Metropole Ruhr" gesprochen. Die stellvertretend für das Ruhrgebiet eingereichte Bewerbung Essens um den Titel der Kulturhauptstadt Europas 2010 ist vor diesem Hintergrund Ausdruck für das neue Selbstbewusstsein an Emscher und Ruhr. Dass auch die Wohnungsnachfrage nicht an den kommunalen Grenzen endet und die Region als ein gemeinsamer Markt wahrgenommen wird, ist quantitativ seit längerem nachweisbar. Wie aber verhält es sich mit den qualitativen Wanderungsverschiebungen zwischen den Städten? Welche Nachfragergruppen ziehen warum in eine andere Stadt? Und vor allem: was bedeutet dies für die Wohnungswirtschaft, für die kommunale Stadtentwicklungsplanung und in der Folge für die inter-kommunale Planung?

Ein Gespräch mit Dr. Hans Stimmann über die Förderungen kleinteiliger Eigentumsformen in der Innenstadt

Tagungsbericht

Nach der Auseinandersetzung mit einer repräsentativen Rathausmitte und zentralen Foren z. B. für Kultur und Bildung drängt sich die Frage auf, ob sich nicht in den verschiedenen Stadtteilen bis hin in die weiter entfernten Rand-Quartiere ebenfalls besondere Bürgerzentren befinden müssten. Nach allem was wir in diesen dramatischen Zeiten über Gesellschaft und Städtebau lernen, kann man darauf nur mit einem klaren Ja antworten. Neben den Stadtteilen mit ihren angestammten Wohnquartieren geraten die Vorstadt-Wohnsiedlungen bei der Integrationsdebatte wieder in den Fokus. Besonders zeigt sich das bei den Banlieues um Paris. Was nützt eine strahlende und stolze Mitte, wenn es in vielen Vororten aufgrund von krassen Integrationsdefiziten rumort oder gar brennt?

Nach der Premiere in 2003 hat sich der vhw im Herbst 2004 erneut mit wohnungsspezifischen Fragen an der jährlichen Trendbefragung des Heidelberger Institutes Sinus Sociovision beteiligt. Auf der Grundlage der vorliegenden Ergebnisse können nunmehr konturierte Wohnprofile der Sinus-Milieus erstellt werden. Einen wichtigen Teil der Befragung bildeten diesmal Themen, die sich mit der Wahrnehmung und Wirkung von Problementwicklungen im Wohnungsbereich beschäftigten. Aufschlussreiche Erkenntnisse wurden zudem im Themenfeld "potentielle Umzugstreiber" gewonnen. Der Beitrag stellt einige ausgewählte Ergebnisse vor.

Das Baugebiet im Kölner Stadtteil Ostheim hatte eigentlich alles, um erfolgreich zu sein: Es lag am Wald, grenzte an einen Badesee und war gut angebunden. Auch der historisch gewachsene Ortskern des Stadtteilzentrums Ostheim mit Nahversorgern, Schulen etc. lag in der Nähe. Ein großes Hindernis bei der Vermarktung ist jedoch das Erbbaurecht, das auf den Grundstücken liegt. Viele Verbraucher haben Bedenken gegen diese Form der Grundstücksnutzung – hier war Aufklärungs- und Überzeugungsarbeit notwendig. Weitere Herausforderungen bestanden darin, die Ängste der Anwohner zu zerstreuen. Das Areal grenzt an eine eingesessene, bürgerliche Siedlung („Badisches Viertel“), vorrangig aus Einfamilienhäusern bestehend. Auch musste die Infrastruktur verbessert werden.

In den Diskussionen über die Folgen der wohnungspolitischen Versäumnisse der vergangenen Jahrzehnte kommt bisher ein Aspekt zu kurz: die Situation von Personen, die sich aus unterschiedlichen Gründen auf dem Wohnungsmarkt nicht ohne fremde Hilfe mit Wohnraum versorgen können. Soziale Träger bieten in unterschiedlichen Wohnformen unter anderem Menschen mit psychischen Beeinträchtigungen, Wohnungslosen, Suchtkranken und Behinderten die Chance eines möglichst selbstbestimmten Lebens. Auch wenn die Vermietung von Wohnraum nicht das Kerngeschäft sozialer Träger darstellt, nimmt diese angesichts des angespannten Berliner Wohnungsmarktes einen immer größeren Raum bei der täglichen Arbeit ein, was letztlich zulasten des eigentlichen Kerngeschäftes, der Betreuung der Klienten, geht.

Die Nutzung der Lebensstil- bzw. Milieuforschung durch den vhw seit dem Jahr 2002 konzentrierte sich in der ersten Phase stark auf das Thema Wohnnachfrage und -verhalten. Bereits bis 2005/2006 waren auf der Basis von drei bundesweiten Repräsentativbefragungen differenzierte "Wohnprofile" der sozialen Milieus herausgearbeitet worden, die durch die Übertragung von Milieu- und weiteren Mikrovariablen in den Raum operativ genutzt und zugleich empirisch bestätigt werden konnten. Angesichts dieser stabilen Grundlage bildete das Thema Wohnen im Jahr 2010 nicht den Schwerpunkt der Befragung. Gleichwohl konnten relevante wohnbezogene Einstellungen der Nachfrager bzw. Milieus auf den aktuellen Stand gebracht und durch zusätzliche Erkenntnisse ergänzt und ausgebaut werden.

Seit einigen Monaten hat sich die Diskussion über Armut in Deutschland intensiviert. Die Parteien laufen sich zum Wahlkampf warm, die Verbände legen Befunde und Positionen vor, die wissenschaftliche Armutsforschung präsentiert neue Erkenntnisse, und die Medien beteiligen sich mit ihrer jeweiligen Interpretation der vorliegenden Veröffentlichungen. Ein wesentlicher Bezugspunkt der öffentlichen Debatte ist dabei der 4. Armuts- und Reichtumsbericht (4. ARB) der Bundesregierung in seinen verschiedenen Entwurfsfassungen.

Die Stadt Osnabrück ist mit dem städtebaulichen Projekt "Urbanes Wohnen Jahnplatz" neue Wege gegangen: Bereits zu Beginn des Planungsprozesses wurden die für die Stadtentwicklung zentralen Akteure Bürger – Investor – Stadt zusammengeführt und motiviert, ihre Vorstellungen in den Planungsprozess einzubringen. Dabei wurden neben dem Investor nicht nur die Anwohner frühzeitig eingebunden, entscheidend für den erfolgreichen Planungs- und Vermarktungsprozess war vielmehr die frühzeitige Ansprache der potentiellen Bewohner. Durch diesen modellhaften "nachfrageorientierten Planungsansatz" konnte eine an den Wünschen der potentiellen Bewohner orientierte Wohnbebauung mit sehr hoher architektonischer Qualität entwickelt werden. 32 Stadthäuser und 17 Eigentumswohnungen werden hier entstehen. In dem ersten Bauabschnitt werden 15 Stadthäuser realisiert. Zum Start der ersten Bauphase im März 2004 waren von diesen bereits 12 Wohneinheiten verkauft.

Die Zeiten einer stark wachsenden Wohnraumnachfrage und damit mangelnder Auswahlmöglichkeiten für die Wohnungssuchenden sind in vielen Regionen Deutschlands bereits vorbei. In den meisten anderen Regionen wird in naher Zukunft die gleiche Situation eintreten. Die Städte müssen sich darauf einstellen, ihre Wohnungsangebote den Wünschen der Nachfrager anzupassen, wenn sie nicht überdurchschnittlich schrumpfen wollen. Die Zukunft gehört denjenigen Städten, denen es gelingt, neue, bisher stadtferne Nachfragergruppen zu gewinnen Dabei stellen Familien auf der Suche nach Wohneigentum die wichtigste Nachfragergruppe dar.

Welche neuen Anforderungen stellt eine "mobile Gesellschaft" an das Wohnen und die Bildung von Wohneigentum und wie werden Wohnungsmarktanbieter und -Nachfrager mit den radikal veränderten Rahmenbedingungen umgehen? Antworten auf diese Fragen liefert der folgende Beitrag mit Rückgriff auf die Ergebnisse der vom Institut für Zukunftsstudien und Technologiebewertung IZT erarbeiteten Studie "Mobilität und Wohnen". 

Wird das aktuelle Baugeschehen betrachtet, scheint das bekannte Leitbild vom "familiengerechten Einfamilienhaus" unangefochten zu dominieren. Obwohl sich die Haushalts- und Bevölkerungsstruktur stark ausdifferenziert haben, äußert sich dies kaum merklich bei den Angeboten auf dem Wohnungsmarkt. An Wohnungsgrößen, Grundrisse, Umfeldanforderungen und Dienstleistungen werden differenzierte Ansprüche gestellt, aber über deren Ausmaß und Verteilungen bestehen weitgehende Unklarheit. Um Wohnansprüche zielgruppengerecht zu differenzieren, erscheint das in der Marktforschung fest etablierte, in den Sozialwissenschaften jedoch noch relativ neue Lebensstilkonzept Erfolg versprechend (vgl. auch vhw Forum Wohneigentum 1/2003 und vhw Forum Wohneigentum 4/2003). Ausgewählte Ergebnisse einer Studie zu lebensstilspezifischen Wohnverhältnissen, Wohnbedürfnissen und Mobilitätsbereitschaft werden in diesem Beitrag vorgestellt.

Die Preise für Einfamilienhäuser weisen in den vergangenen 30 Jahren eine solide Wertentwicklung auf. Zu diesen Ergebnissen kommt die RDM-Marktforschung. Während des untersuchten Zeitraums haben sich die Preise für die beliebteste Wohnimmobilie in Deutschland verdoppelt, in manchen Großstädten sogar verdreifacht. Auch wenn Mitte der 1990er Jahre in Deutschland der Immobilienmarkt einen Einbruch zu verkraften hatte, bleibt die Investition in Wohneigentum attraktiv: Die Immobilie ist in ihrer Wertsteigerung langfristig dem Handel mit Aktien überlegen. Dies gilt besonders auch im Hinblick auf den Börsencrash in der New Economy vor wenigen Jahren.

Die Werk-Stadt "Integration und Wohnen – unterwegs zur geteilten Stadt" im Rahmen des ersten Kongresses zum Städtenetzwerk fand mit rund 130 Teilnehmern aus Politik und Verwaltung, Wohnungswirtschaft, Zivilgesellschaft und Wissenschaft statt. Moderiert wurde die Werk-Stadt von Elke Frauns vom büro frauns kommunikation, planung, marketing aus Münster. Referenten der Werk-Stadt waren die Oberbürgermeisterin der Stadt Remscheid, Beate Wilding, Bernd Hallenberg, Bereichsleiter Forschung beim vhw, Prof. Jens Dangschat von der Technischen Universität Wien und Hendrik Jellema, Vorstand der GEWOBAG Wohnungsbaugesellschaft Berlin.