Mit dem Ende des quantitativen Wohnungsmangels hat sich auch die kommunale Wohnungspolitik verändert. Die neue Rolle im Spannungsfeld von Stadtentwicklung, Stadtumbau und Wohnraumversorgung ist jedoch noch unscharf. So wurde die mit dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG)eingeführte Idee der kommunalen Wohnraumversorgungskonzepte in der Praxis bislang wenig aufgegriffen. Jedoch ist absehbar, dass kommunale Handlungskonzepte zum Wohnen - sicher mit unterschiedlichen Schwerpunkten in West und Ost - immer wichtiger werden. Aufbauend u. a. auf Erfahrungen aus dem Städtenetzwerk IK KomWoB 1 möchte der Beitrag Ursachen für die geringe Verbreitung solcher Konzepte benennen, Anforderungen darstellen und Möglichkeiten zu deren Förderung skizzieren.

"Wohnungen zum Kauf - besonders für Ausländer geeignet" - solche Angebote sind seit einiger Zeit in Annoncen der Wohnungswirtschaft zu lesen. Es ist zu begrüßen, wenn diese ihre Altbestände in den Städten verstärkt den Migranten anbietet. Angesichts der Schrumpfungsgefahr könnte sie damit einen Beitrag zur Stabilisierung der Innenstädte leisten. Allerdings sollten Wohnung und Wohnumfeld dem speziellen Bedarf angepasst werden. Dafür ist vor allem eine Verbesserung der interkulturellen Kompetenz der Wohnungswirtschaft vonnöten und eine ernsthafte Auseinandersetzung mit den Bedarfen der "neuen" Klientel. Eine qualitative Aufwertung von Wohnraum und Wohnumfeld wird unumgänglich sein, vor allem wenn es um Eigentum geht. Dann sind Beteiligung und ein interkulturell geschultes Management gefragt.

In den letzten Jahren sind verschiedentlich Bemühungen der Wissenschaft um eine Verknüpfung von Lebensstilen und Wohnstandortwahl festzustellen. In dem vom Bundesministerium für Bildung und Forschung geförderten Projekt "StadtLeben" werden die Zusammenhänge zwischen Lebensstilen und räumlicher Mobilität vertieft empirisch untersucht. Im Folgenden werden methodisches Vorgehen und erste Erkenntnisse des Projektes vorgestellt. 

Mit dem Ende des Wohnungsbaubooms der frühen 1990er Jahre sind die Wohnungsmärkte nicht nur in einen konjunkturellen Abschwung sondern auch in eine neue strukturelle Phase getreten. Unter den Bedingungen des demographischen Wandels bildet sich vielerorts ein Nachfragermarkt heraus. In diesem Markt wird die durch Wirtschaftsentwicklung und Suburbanisierung angestoßene räumliche Dynamik zu einer wichtigen Triebkraft der Entwicklung der Wohnungsmärkte und zum Motor der Neubautätigkeit werden.

Deutschlands Bevölkerung altert. Und sie wird im 21. Jahrhundert wahrscheinlich auch schrumpfen. In Teilen Deutschlands hat dieser Rückgang der Einwohnerzahl schon begonnen. Andere Regionen wachsen noch. Dies bewirkt einen regional sehr ungleichen Bedarf an zusätzlichem Wohnraum. Insgesamt ist in den kommenden Jahren mit weniger Nachfrage nach Eigenheimen und Wohnungen für Jungfamilien und mit einer steigenden Nachfrage im Segment des alten- und pflegegerechten Wohnraums zu rechnen. Zugleich wird sich das Interesse an Haus- und Wohnungseigentum als Anlageform vergrößern.

Niemals in den letzten hundert Jahren wurde qualitativ so schlecht gebaut wie in der Zeit von 1950 bis Mitte der 60er. Die Wohnbebauung aus dieser Zeit weist eine minderwertige Bausubstanz und – aus heutiger Sicht – gravierende städtebauliche Mängel auf. Die Vermietung gestaltet sich zunehmend schwierig, Segregationsprozesse, hohe Fluktuationen und Unternutzung sind die Folge. Gefragt sind neue Strategien.

In den letzten Jahren haben sich die Rahmenbedingungen für viele Wohnungsunternehmen verändert. Die regionale Nachfrage hat sich in qualitativer und quantitativer Hinsicht deutlich ausdifferenziert. Die meisten Märkte haben sich von einem Anbieter- in einen Nachfragermarkt gewandelt. Diese Nachfragesituation wird begleitet von merklich zurückhaltendem Engagement der Kapitalseite. Zudem sind mit oder ohne Gesellschafterwechsel auch die Gesellschafter der ohnungsunternehmen anspruchsvoller und vorsichtiger geworden. Die betriebswirtschaftlichen Herausforderungen an die Unternehmen sind gestiegen. Mittels Portfoliomanagement reagieren viele Wohnungsunternehmen auf die veränderte Situation.

Die Nutzung feinkörniger Mikrodaten, durch die bis auf die Ebene einzelner Wohngebäude und Straßenzüge Informationen zur Milieuzugehörigkeit oder zur Kaufkraft der Haushalte bereitgestellt werden, eröffnet völlig neue Perspektiven für anwendungsorientierte Analysen der Wohnungsnachfrage. Durch ihre Verknüpfung mit kleinräumlichen Kommunaldaten sowie unternehmerischen Bestandsdaten können das Wohnungsmarktgeschehen zusammenhängend abgebildet und markt- bzw. bedarfsgerechte Handlungsoptionen für die beteiligten Akteure abgeleitet werden. Dieser substantielle Informationsmehrwert für Stadtentwicklung, Wohnungswirtschaft und die Wohnkonsumenten wurde auf dem Leipziger Verbandstag vorgestellt. Nachfolgend werden die wichtigsten Ergebnisse eines Anwendungsbeispiels wiedergegeben. 

Welche Schwerpunkte setzen Investoren bei Wohnungsinvestments in Zeiten schrumpfender Märkte? Wie berücksichtigen Wohnungsunternehmen die zunehmend relevanter werdenden Wohnwünsche der Bürger und wie sieht ihr Beitrag für eine aktive Stadtentwicklungspolitik in Kooperation mit den Kommunen aus? Am Beispiel von Privatisierungs- und Neubauprojekten der Deutsche Annington Immobilien GmbH geht der Beitrag diesen Fragen nach. Dieser Beitrag basiert auf dem gleichnamigen Vortrag von Herrn Dr. Riebel anlässlich des vhw-Verbandstags am 23. September 2004 in Leipzig.

Dr. Dominique C. Freise und Dr. Rudi Ulbrich haben im letzten Forum Wohneigentum unter der Überschrift "Leerstände im Osten sind deutlich niedriger als bisher angenommen" einen methodenkritischen Beitrag zur Reliabilität der statistischen Berechnungsmethoden des strukturellen Wohnungsleerstands in den neuen Ländern veröffentlicht. Sie versuchen nachzuweisen, dass Mängel des Mikrozensus, vor allem aber unterschiedliche Hochrechnungsfaktoren, zu – ihrer Meinung nach – überhöhten Leerstandszahlen führen. Die Wissenschaftler des Instituts Wohnen und Umwelt (IWU) gehen von weniger als 800.000 leer stehenden Wohnungen in Ostdeutschland aus. In diesem Zusammenhang stellen sie die Berechtigung des Stadtumbau-Programms Ost in Frage. Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen, der u. a. rund 1.300 kommunale und genossenschaftliche Wohnungsunternehmen in Ostdeutschland repräsentiert, weist auf seine - im Rahmen einer jährlichen Vollerhebung ermittelten - äußerst validen Leerstandszahlen hin und begründet, dass der Stadtumbau Ost ohne staatliche Förderung von den ostdeutschen Wohnungsunternehmen allein nicht zu leisten ist. Die Kritik der beiden Autoren wird als nicht stichhaltig bezeichnet, weil sie sich letztlich auch gegen ihre eigenen methodischen Ansätze richtet. Ihre politischen Schlussfolgerungen werden als unangemessen zurückgewiesen.

Auch die Stadtentwicklungsplanung der deutschen Hauptstadt hat sich mit veränderten Rahmenbedingungen auseinander zu setzen. Die maßgeblichen Faktoren sind: Stagnierende Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung bei einem Überangebot an Flächen und Gebäuden (Wohnen, Gewerbe, Infrastruktur); Finanzknappheit der öffentlichen Hand mit der Folge geringerer direkter Eingriffsmöglichkeiten; Notwendigkeit eines Mentalitätswechsels bei den Akteuren; Schließlich die notwendige Änderung von Prioritäten bei Stadtplanung und -management. Im Beitrag werden Grundlagen zur Bevölkerungsentwicklung, zur Sozialen Stadtentwicklung und zur Flächenentwicklung sowie die Folgerungen, die sich daraus für die Berliner Stadtentwicklungspolitik ableiten, dargestellt.

Einzelne Wohnungsverkäufe sorgen immer mal wieder für negative Schlagzeilen. Verunsicherte Mieter gehen an die Öffentlichkeit, um ihrer Angst vor Verdrängung aus der Wohnung, dem Verlust gewachsener Nachbarschaften und Mietpreissteigerungen Ausdruck zu verleihen. Die politischen Vertreter vor Ort werden um Beratung und weitergehende Unterstützung gebeten. Über positive Erfahrungen mit Verkaufsfällen hingegen wird – mit eher geringem Öffentlichkeitseffekt - überwiegend in Fachkreisen diskutiert. Schnell entsteht deshalb der Eindruck, Konflikte zwischen Mietern und Wohnungsunternehmen seien unvermeidbar und symptomatisch für Wohnungsverkäufe insgesamt. Der Artikel liefert einen Überblick zur Wohneigentumsentwicklung in NRW, diskutiert die vorherrschenden Verkaufsverfahren und stellt ein modellhaftes qualitätsorientiertes Verfahren vor, das Kompromisse im Spannungsfeld der Privatisierungsakteure "Unternehmen, Mieter, Kommune" ermöglicht.

Durch ökonomische, gesellschaftliche und demographische Umbrüche werden Wohnungsunternehmen vor immer neue Herausforderungen gestellt. Die Wünsche der Kunden bezogen auf die Wohnung, das nähere Wohnumfeld und die gesamte Quartiers- bzw. Stadtteilsituation bekommen immer stärkeres Gewicht, da entspannte Wohnungsmärkte breiten Bevölkerungsschichten neue Möglichkeiten bei der Stadtteil- und Wohnungswahl erlauben. Wohnungsunternehmen können über ein Engagement im eigenen Bestand hinaus einen elementaren Beitrag zur Gestaltung des Stadtteillebens leisten. In der integrierten Stadt(teil)erneuerung sind sie schon lange wichtige Akteure. Um den Dialog über wohnungswirtschaftliche und städtebauliche Ansätze zu forcieren und ihre Zusammenführung zu unterstützen, wurde vom Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung und Bauwesen des Landes Nordrhein-Westfalen (ILS NRW) in Zusammenarbeit mit der Landesentwicklungsgesellschaft Arbeitsmarkt und Strukturentwicklung (LEG-AS) die Fachgesprächsreihe "Wohnungsunternehmen als Akteure in der integrierten Stadt(teil)entwicklung" initiiert.

Die Bevölkerungsverluste in den ostdeutschen Städten werden nicht nur eine vorübergehende Erscheinung sein, sondern in den meisten Städten einen lang anhaltenden Trend der Einwohnerentwicklung kennzeichnen. Manche Kommunen gehen mit den Auswirkungen der Bevölkerungsschrumpfung ganz offen und aktiv um, andere wiederum tun sich noch schwer, eigene Strategien zur Problembewältigung zu finden und hoffen nun auf ein Wunder durch mögliche Zuwanderungsgewinne durch die EU-Osterweiterung. Im Folgenden werden anhand der Städte Dresden und Bautzen die zu erwartenden Wohnungsmarktentwicklungen in den sächsischen Kommunen vorgestellt und anschließend vor dem Hintergrund einer möglichen höheren Zuwanderung von Bürgern aus den EU-Beitrittsländern kritisch diskutiert.

Das Programm "Stadtumbau Ost" verfolgt das Ziel, die Attraktivität ostdeutscher Kommunen als urbanen Lebens- und Wohnraum und als Wirtschaftsstandort zu stärken. Dabei kommt der Aufwertung der urbanen Wohnungsquartiere, der Modernisierung städtischer Altbaugebiete und den Problemen des Leerstandes und dem damit einhergehenden Rückbau besondere Relevanz zu. Die Stadt Görlitz, die einst für 180.000 Bürger geplant wurde und heute nur noch über ca. 59.000 Einwohner verfügt, steht stadtpolitisch vor dem Dilemma einer sehr heterogenen Leerstandsentwicklung einerseits – insbesondere in der Innenstadt, die im Vergleich zur größten Plattenbausiedlung Königshufen das doppelte Leerstandsvolumen aufweist – und der Notwendigkeit, die einzigartige denkmalgeschützte Altstadt und die gründerzeitliche Bebauung der Innenstadt zu erhalten, andererseits.

Der Stadtumbau Ost ist erfolgreich angelaufen; eine spürbare Marktbereinigung muss folgen. Nach verwaltungstechnischen Schwierigkeiten, die in der Einführungsphase mit der städtebaulichen Bewilligungspraxis verbunden waren, bleibt als Aufgabe, die beiden Programmbestandteile "Rückbau" und "Aufwertung" konzeptionell zu verbinden, um die Funktionsfähigkeit des Programms auf Dauer abzusichern.

Spätestens seit der pauschalen Brandmarkung neuer Investoren (nicht nur) im Wohnungsmarkt als "Heuschrecken" durch den ehemaligen SPD-Vorsitzenden Müntefering wurde die Privatisierung von öffentlichen Wohnungsgesellschaften und deren Wohnungsbeständen ein brisantes Thema in Deutschland. Nach einer zunächst eher plakativen politischen Debatte liegen inzwischen erste Forschungsergebnisse zu den Auswirkungen und Konsequenzen dieser Käufe vor. Zu den relevanten Aspekten der Fachdebatte gehört u.a. die Frage nach den Strategien der neuen Investoren und den stadtentwicklungsbezogenen Auswirkungen der Verkäufe von kommunalen Wohnungsunternehmen. Dieser Fragestellung wird in diesem Beitrag nachgegangen.

Kurzbericht

Elf Jahre nach dem Komplettverkauf der kommunalen Wohnungsbestände ist die Landeshauptstadt Dresden dabei, eine neue städtische Wohnungsbaugesellschaft zu gründen. Mit der Wahl einer Rechtsform ging die Suche nach geeigneten kommunalen Wohnungsbaugrundstücken einher, um das neue Unternehmen langfristig und nachhaltig am lokalen Markt zu platzieren. An 14 Standorten begann die städtische Stadtentwicklungsgesellschaft STESAD bereits mit der Planung der ersten Wohnungen. Im März 2017 hat der Stadtrat die Gründung einer städtischen Wohnungsbaugesellschaft in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG beschlossen. Der Eintrag ins Handelsregister ist bei der Finanzverwaltung für die zweite Jahreshälfte 2017 geplant. Gleichzeitig soll auch mit dem Bau erster Wohngebäude begonnen werden.

Die Diskussionen zum demografischen Wandel haben dazu geführt, dass in den zurückliegenden Jahren Erfordernisse zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums teilweise aus den Augen verloren gingen und sich thematisch bzw. fachlich zu stark auf die Fragestellungen und Probleme konzentriert wurde, die mit einer „Schrumpfung“ von Städten und mit einer immer älter werdenden Gesellschaft verbunden sind. Neben Schrumpfung oder Stagnation findet in vielen Stadtregionen aber weiterhin ungebremst ein Bevölkerungswachstum statt. Die neue Raumordnungsprognose 2035 des Bundes (BBSR) zeigt auf, dass sich diese Entwicklung in vielen süddeutschen Städten, aber auch in Hamburg und in diversen weiteren westdeutschen Städten bis 2035 fortsetzen wird. Ein Mangel an Wohnraum, insbesondere an preisgünstigem Wohnraum, wird hier immer offensichtlicher. So auch in der Stadt Friedrichshafen.

Deutschlands Bevölkerung schrumpft. Nach der 12. Koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung wird die Einwohnerzahl bis zum Jahr 2060 gegenüber dem Jahr 2010 je nach Szenario um 15 bis 5% zurückgehen. Dabei ist die Entwicklung jedoch nicht einheitlich, sondern höchst divergent. Während Großstädte und viele Universitätsstädte weiter wachsen, sind die Bevölkerungsrückgänge in wirtschaftlich weniger dynamischen Städten sowie auf dem Land schon heute besonders stark. Ursächlich hierfür sind die Wanderungen insbesondere junger Menschen und von Berufsstätigen, die in den Großstädten und Universitätsstädten bessere Beschäftigungsmöglichkeiten, bessere Ausbildungschancen und ein größeres Infrastrukturangebot sehen.

Partizipation in benachteiligten Quartieren war von Anfang an ein fester Bestandteil des Programms Soziale Stadt und hat sich seitdem kontinuierlich weiterentwickelt. Insbesondere bei einem wachsenden Armutsrisiko besteht für Quartiere mit einem hohen Anteil an einkommensschwachen Haushalten die Gefahr, dass sie weiter sozial segregieren. Die massiven Kürzungen im Programm Soziale Stadt, die das BMVBS in den letzten Jahren vorgenommen hat, verstärken dieses Risiko. Durch Partizipation können Bewohner jedoch an der Verbesserung ihres Lebensumfeldes mitwirken. Der Beitrag zeigt die Bedeutung von Partizipation auf und benennt Herausforderungen für die soziale Stadt(teil)entwicklung. Dabei wird insbesondere auch auf das veränderte Selbstverständnis der (kommunalen) Wohnungswirtschaft eingegangen.

Die Übernahme sozialer Verantwortung durch Unternehmen ist im Zuge der Debatte um die Nachhaltigkeit wirtschaftlicher Tätigkeit in den Fokus des öffentlichen Interesses gerückt. Für den Kontext der Stadtentwicklung stehen damit Fragen nach einer wirkungsvollen Integration der Wohnquartiere und der Stärkung partizipativer Prozesse im Vordergrund. Welche Rolle deutsche Wohnungsunternehmen dabei spielen können, wird das Institut für Sozialforschung in Frankfurt am Main mittels einer für den vhw durchzuführenden Studie untersuchen. Im Folgenden wird über Ausgangsüberlegungen und Schlüsselfragen des Projektes berichtet.

Was ist eine Stadtrendite durch kommunale Wohnungsunternehmen? Es kann und sollte nicht jede Tätigkeit von kommunalen Wohnungsunternehmen für eine Stadt als Stadtrendite gewertet werden. Dies führt zu einer Verwässerung des Begriffes und zu undifferenzierten Schlüssen. Daher bietet es sich an, einen objektiven Maßstab zur Beurteilung der Stadtrendite und zur Relevanz der Leistungen einzuführen. Diesen Maßstab bietet die wohlfahrtsökonomische Theorie: Überall dort, wo die lokalen Wohn- und Immobilienmärkte funktionsfähig sind, kann der Markt eine effiziente Lösung finden, egal ob diese im Wettbewerb von privaten oder öffentlichen Unternehmen angeboten wird.

Städteplaner und Entwickler werden immer kreativer, wenn es um den Bau neuer Wohnungen geht. Diese entstehen als Stelzenkonstruktionen auf einem Parkplatz (München), auf Parkhäusern (Köln) an verkehrsreichen Straßen und Bahntrassen. Selbst belastete Flächen, um die vor zehn Jahren noch ein Bogen gemacht wurde, wie ehemalige Industrieareale und Deponien, werden geprüft, um darauf Wohn- und Gewerbebauten zu errichten. Sind dies fixe Ideen oder findige Lösungen, um die Wohnungsnachfrage in Ballungszentren zu befriedigen? Und wo liegen die Grenzen des Machbaren? Der Wohnungsbau auf schwierigem Untergrund und an komplexen Standorten mit Lärmemissionen und Erschütterungen, hat mehrere Väter.

Eines der wesentlichen Ziele des 2002 eingeführten Programms Stadtumbau Ost besteht darin, Kommunen und Wohnungseigentümer bei der Reduzierung von Leerständen zu unterstützen. Neben den kommunalen Wohnungsbaugesellschaften waren vor allem auch größere genossenschaftlich organisierte Unternehmen bei Programmbeginn mit über 50 % des vorhandenen Wohnungsbestandes die größte Eigentümergruppe. Insofern waren sie, neben den Kommunen selbst, auch die wichtigsten Adressaten des Programms Stadtumbau Ost. Der vorliegende Beitrag reflektiert die Rolle großer Wohnungsunternehmen im Stadtumbau Ost nach mittlerweile vierzehn Jahren Programmumsetzung und zeigt aktuelle Herausforderungen für eine weitere Beteiligung der "organisierten Wohnungswirtschaft" am Stadtumbau in den neuen Ländern auf.

Etwas Wertvolles lässt sich oft nicht auf dem ersten Blick erkennen – insbesondere, wenn es von außen betrachtet nicht immer den neuesten Designtrends entspricht und gerade als "schick" oder "hipp" gilt. Die kommunalen Wohnungsgesellschaften, die der vdw Sachsen – Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.V. vor allem vertritt, kennen diese Einschätzung. In der Vergangenheit galten sie häufig als antiquiertes Modell und als Altlast – sei es wegen ihrer Plattenbauten oder ihrer teilweise einfach getätigten preisgünstigen Sanierungen. Das war einmal – plötzlich scheint alles anders. Erst langsam und mittlerweile immer schneller wird der wahre Wert der kommunalen Wohnungswirtschaft erkannt. Jetzt sind es auch verstärkt Politik und Öffentlichkeit, die diese Unternehmen schätzen und gern mehr davon hätten.

Die Wohnungswirtschaft steht vor großen Herausforderungen: Einerseits soll die Energiewende bei bezahlbaren Mieten und hoher Energieeffizienz geschafft werden, gleichzeitig stellen der demografische Wandel und die älter werdende Gesellschaft besondere Ansprüche an die Vermieter. Die Wohnungsunternehmen sollen auch angesichts sinkender Sozialbindungen weiterhin bezahlbaren Wohnraum für alle schaffen und vor dem Hintergrund der steigenden Zahl der Migranten für funktionierende Nachbarschaften sorgen. Gerade in den sogenannten Schwarmstädten, die von starken Zuzügen geprägt sind, wächst die Bedeutung gut funktionierender Wohnungsunternehmen. Kommunale Wohnungsunternehmen sind hier ein entscheidendes Entwicklungsinstrument für die Städte.

Unterbringung von Flüchtlingen, Energiewende, Mangel an altengerechten Wohnungen, Mietpreisbremse, angespannte und entspannte Wohnungsmärkte in wachsenden und schrumpfenden Regionen… Dies sind die Alltagsprobleme in deutschen Wohnungsunternehmen, unabhängig vom Hintergrund der Eigentümerinteressen. Während man bei den Wohnungsbaugenossenschaften den Mitgliedern und bei den Unternehmen der Privatwirtschaft den Anlegern verpflichtet ist, sind die kommunalen Unternehmen im Alltag vielerorts dazu aufgerufen, den Spagat zwischen politischem Willen der Rathäuser und wirtschaftlicher Nachhaltigkeit zu schaffen und werden gern als Unterstützer von kommunalen Haushalten in Anspruch genommen. Unabhängig von dieser Einschätzung soll der Mieter als Kunde oder Wähler die erste Priorität haben.

"Wohnen in der Stadt – Wohnungspolitik vor neuen Herausforderungen": Das Schwerpunktthema des Hefts ruft Erinnerungen wach, denn "Wohnen in der Stadt" ist bekanntlich eine alte Herausforderung. Es gibt sie spätestens seit der Industrialisierung, die zur Nebenfolge hatte, was heute vielerorts als kommunalpolitisches Ziel genannt wird: die "wachsende Stadt". Wegen der Wohnungsnot in den stark wachsenden Städten wurde Wohnungspolitik erst zur staatlichen Aufgabe; sie hielt sich bis lange nach dem Zweiten Weltkrieg. Mit "Wohnungsnot" verbinden wir seither Bilder von zerbombten Städten oder überbelegten Wohnungen; mit "Wohnungspolitik" den Großsiedlungsbau. In Bremen baute die GEWOBA ab Mitte der fünfziger Jahre die Gartenstadt Vahr, die Neue Vahr Süd, die Neue Vahr Nord mit über 10.000 Wohnungen.

Wohnungspolitik und Wohnungswirtschaft stehen im Jahr 2024 vor vielen ungelösten Problemen. Alte, bereits früher als wirkungslos bewiesene Instrumente kommen aus der Mottenkiste und werden wieder zurückgesteckt, Schuldzuweisungen verteilt und nach neuem Geld gerufen. Also alles wie immer. Das muss nicht schlecht sein. Das Durchgewurstel der deutschen Wohnungspolitik, die sich nie so recht entscheiden konnte, hat nach dem Krieg ja genau deshalb so große Erfolge erbracht.

Brandenburgs Städte haben seit langem die Notwendigkeit erkannt, das Potenzial ihrer historischen Stadtkerne zu aktivieren – auch mit dem Ziel, die Altstädte demografisch zu verjüngen. Die Stadt Gransee in Nordbrandenburg demonstriert, wie sich hochwertige Einfamilienhäuser städtebaulich überzeugend in einen klassizistischen Baublock integrieren lassen. Gransee ist ein typisches Ackerbürgerstädtchen in Brandenburg. Die 6.000-Einwohner-Stadt liegt rund 70 Kilometer nördlich von Berlin – die Stadt ist das Tor zur Rheinsberg-Ruppiner Seenlandschaft, und auch die Uckermark beginnt nördlich des Stadtgebietes.

Im Zuge des fortschreitenden demografischen Wandels wird die deutsche Gesellschaft in Zukunft nicht nur durch Schrumpfungs- und Heterogenisierungsprozesse, sondern auch durch eine deutliche Zunahme des Anteils älterer Menschen geprägt sein. Nach neuen Prognosen steigt beispielsweise der Anteil der über 80-Jährigen an der Gesamtbevölkerung bis 2025 um 70 Prozent; der Anteil der Hochbetagten verdoppelt sich damit gegenüber heute auf mehr als 8 Prozent (vgl. Bertelsmann Stiftung 2008). Parallel dazu wird es in vielen Städten wegen des Rückgangs der Einwohnerzahlen und der damit einhergehenden Entspannung der Wohnungsmärkte zu einer weiteren sozialräumlichen Entmischung kommen. Angesichts dieser Entwicklungen, die oft mit den Schlagwörtern "weniger, älter, bunter" charakterisiert werden, sind Wohnzufriedenheit, Sicherheit, Sauberkeit, Qualität des Wohnumfeldes, lebendige nachbarschaftliche Kontakte und funktionierende lokale Hilfesysteme entscheidende Voraussetzungen für die Attraktivität und Überlebensfähigkeit der Städte und ihrer Stadtteile.

Soziale und ökologische Ziele werden vor allem beim Wohnen oft als entgegengesetzt dargestellt. Als Reaktion auf zu wenig bezahlbaren Wohnraum wird mehr Neubau gefordert, während nachhaltige Wohnungen oft teuer sind. Einige Gesetze institutionalisieren den Gegensatz zwischen sozialen und ökologischen Zielen, etwa bei Sanierungen, sicherem Wohnraumzugang und flächensparendem Wohnen. Diese Ziele sind jedoch nicht zwangsläufig widersprüchlich, sondern das Ergebnis von Regulierungsinstrumenten und Marktmechanismen. Für eine gerechtere Verteilung von Wohnraum und für die Sanierung ohne Mieterhöhung haben sich soziale und ökologische Akteure zusammengeschlossen und mobilisiert.

Die Wohnungsnot der Städte lässt Speckgürtel wachsen und hat mittlerweile auch viele ländliche Kommunen erreicht. Doch Einfamilienhäuser und uniforme Neubausiedlungen können nicht die einzige Antwort auf den steigenden Siedlungsdruck sein. Statt mit neuen Bauten, Abriss und weiterer Versiegelung zu reagieren, ist es an der Zeit, dem Wandel proaktiv zu begegnen und über zukunftsfähigen Wohnraum nachzudenken. Dieser Text handelt davon, wie gemeinschaftliche Wohn- und Arbeitsprojekte die sozial-ökologische Transformation in ländlichen Regionen voranbringen und welche Rolle Kommunen dabei einnehmen können.

Bauen und Wohnen stehen in Zeiten der Klima- und Ressourcenkrisen, sich verändernden Wohnbedürfnissen und Flächennutzungsansprüchen vor umfangreichen gesellschaftlichen wie ökologischen Herausforderungen. Diese komplexen Zusammenhänge werden nicht allein technisch zu lösen sein, auch soziale Innovationen müssen verstärkt in den Fokus gerückt werden. Das Bundesministerium für Bildung und Forschung fördert darum seit Dezember 2022 für fünf Jahre das Pilotprojekt „Soziale Innovationen im Bauen, Wohnen und in der Stadtentwicklung“ (SInBa). Das transdisziplinäre Projektteam besteht aus dem Wuppertal Institut für Klima, Umwelt, Energie in der Projektleitung, inter 3 – Institut für Ressourcenmanagement als zweite wissenschaftliche Einrichtung und den Städten Mannheim (Fachbereich Demokratie und Strategie) sowie Wuppertal (Ressort Stadtentwicklung).

Wie Menschen zusammenleben und welche Wohnform sie dafür wählen – gemeinschaftlich oder allein, im Eigentum oder zur Miete, in Ballungsräumen oder auf dem Land –, gehört zu den wichtigsten Feldern veränderter Lebens- und Arbeitsbedingungen der Spätmoderne. Klimakrise, gesellschaftliche Ausdifferenzierung und steigende Ansprüche stehen dabei knapper werdenden Ressourcen und fehlenden Angeboten gegenüber, sodass die Wohnungsfrage auch als politisches Thema zurück auf der Agenda ist. Das von subsolar* architektur und stadtforschung für den vhw durchgeführte laufende Projekt „Transformative Wohnformen“ nimmt deshalb Projekte im deutschsprachigen Raum in Augenschein, die mit unterschiedlichen Strategien und Instrumenten Alternativen zu gängigen Wohnmodellen schaffen. Eine Typologisierung schafft dabei eine Wissensbasis und einen Orientierungsrahmen, der nicht nur zu einer Diversifizierung des Wohnungsangebots, sondern auch zur sozialökologischen gesellschaftlichen Transformation im Themenfeld Wohnen beitragen möchte.

Die gründerzeitlichen Wohngebiete in Berlin stehen bei Wohnungsnachfragern hoch im Kurs – das zeigen die steigenden Mieten und Wohnungskaufpreise der letzten Jahre. Nach neuesten Mitteilungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt war z.B. der Mietpreisanstieg in den Gründerzeitquartieren in den vergangenen zwei Jahren doppelt so hoch wie im Berliner Durchschnitt. Diese Entwicklung trifft seit mehreren Jahren besonders auf Quartiere in Kreuzberg und Neukölln zu und verdeutlicht die Attraktivität dieser Wohngebiete für Hinzuziehende. Diese Situation eröffnet die Frage, wie sich die dort lebende Bevölkerung vor überdurchschnittlichen Mieterhöhungen, Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen, Wohnungsverkäufen an Investoren und letztlich vor Verdrängung schützen kann.

Die Debatte um die steigenden Mieten und Immobilienpreise in den deutschen Städten reißt nicht ab. Die Politik hat – beflügelt vom begonnenen Bundestagswahlkampf – inzwischen das Thema für sich entdeckt und diskutiert unter anderem auch Instrumente der Begrenzung von Mietpreissteigerungen, nicht nur – wie gerade geschehen – im Bestand, sondern auch bei Neuverträgen. Viel wesentlicher allerdings als die Mietenpolitik ist es, die kommunale Baulandpolitik auf den Prüfstand zu stellen und alle noch vorhandenen Spielräume zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums in den Städten zu nutzen. Hier muss weitaus mehr als bislang in den Städten geschehen.