Niemals in den letzten hundert Jahren wurde qualitativ so schlecht gebaut wie in der Zeit von 1950 bis Mitte der 60er. Die Wohnbebauung aus dieser Zeit weist eine minderwertige Bausubstanz und – aus heutiger Sicht – gravierende städtebauliche Mängel auf. Die Vermietung gestaltet sich zunehmend schwierig, Segregationsprozesse, hohe Fluktuationen und Unternutzung sind die Folge. Gefragt sind neue Strategien.

In den letzten Jahren haben sich die Rahmenbedingungen für viele Wohnungsunternehmen verändert. Die regionale Nachfrage hat sich in qualitativer und quantitativer Hinsicht deutlich ausdifferenziert. Die meisten Märkte haben sich von einem Anbieter- in einen Nachfragermarkt gewandelt. Diese Nachfragesituation wird begleitet von merklich zurückhaltendem Engagement der Kapitalseite. Zudem sind mit oder ohne Gesellschafterwechsel auch die Gesellschafter der ohnungsunternehmen anspruchsvoller und vorsichtiger geworden. Die betriebswirtschaftlichen Herausforderungen an die Unternehmen sind gestiegen. Mittels Portfoliomanagement reagieren viele Wohnungsunternehmen auf die veränderte Situation.

Demographische Mühlen mahlen langsam. Der demographische Wandel, von dem allenthalben die Rede ist, der hier und da mehr oder weniger sichtbar ist, er hat Ursachen, die teils weit in der Vergangenheit liegen. Die Abnahme der Bevölkerungszahl, die Alterung der Bevölkerung, die Internationalisierung durch hohe internationale Zuwanderung sind Prozesse, die zwar neu ins Bewusstsein der Öffentlichkeit getreten sind, die jedoch – vielfach als schleichender Prozess – bereits vor Jahrzehnten begannen.

Wohnungsunternehmen müssen sich ihrer sozialen Verantwortung stellen – auch aus wirtschaftlichem Eigeninteresse. Die sozial nachhaltige Bewirtschaftung von Wohneinheiten verbessert die Marktchancen eines Wohnungsunternehmens. Die Glückauf Wohnungsbaugesellschaft in Lünen behauptet sich seit über zehn Jahren mit ihrem übergreifenden, bewohnerorientierten Wohnraum-Konzept in einem schwierigen Marktumfeld – und wurde Preisträger im Wettbewerb "Soziale Stadt 2000".

Der Artikel beschreibt drei Szenarien zur Zukunft des deutschen Wohnungsmarktes, die als strategischer und analytischer Hintergrund im Rahmen des Projektes "Konsumentensouveränität im Wohnungsmarkt" erarbeitet wurden. Die Szenarien wurzeln in der Gegenwart. Sie versuchen, die Fülle der Phänomene und der Beobachtungen im Markt einerseits zu erfassen, andererseits in ihrer Komplexität soweit zu reduzieren, dass die großen, unterschiedlichen und z.T. widerstreitenden Strömungen der Gegenwart in ihren Auswirkungen für die Zukunft erkennbar werden. Die Szenarien sollen so mögliche Zukünfte und damit auch Veränderungspotenziale des Wohnungsmarktes aufdecken. Damit wird eine Grundlage geschaffen, mit der die Strategieentwicklung und Entscheidungsfindung der Akteure im Wohnungsmarkt unterstützt werden kann.

Der Wandel der Wohnungsmärkte erhöht die Informationsbedarfe der Unternehmen dramatisch. Ursächlich sind hierfür die quantitative Entwicklung an zunehmend heterogener werdenden regionalen Märkten und Änderungen im Nachfrageverhalten. Aber auch der Wandel der Unternehmen von versorgungsorientierten, "administrativen" Organisationen hin zu wertorientierten Portfoliomanagern führt zu einem stetig wachsenden Bedarf an aktuellen und differenzierten Informationen über das Marktgeschehen und seine Entwicklung.

Wolfgang Spanier, MdB SPD; Peter Götz, MdB CDU; Franziska Eichstädt-Bohlig, MdB Bündnis 90/Grüne; Hans-Michael Goldmann, MdB F.D.P.; Christine Ostrowski, MdB PDS

Von der Angebots- zur Nachfrageorientierung

Die Diskussionen zum demografischen Wandel haben dazu geführt, dass in den zurückliegenden Jahren Erfordernisse zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums teilweise aus den Augen verloren gingen und sich thematisch bzw. fachlich zu stark auf die Fragestellungen und Probleme konzentriert wurde, die mit einer „Schrumpfung“ von Städten und mit einer immer älter werdenden Gesellschaft verbunden sind. Neben Schrumpfung oder Stagnation findet in vielen Stadtregionen aber weiterhin ungebremst ein Bevölkerungswachstum statt. Die neue Raumordnungsprognose 2035 des Bundes (BBSR) zeigt auf, dass sich diese Entwicklung in vielen süddeutschen Städten, aber auch in Hamburg und in diversen weiteren westdeutschen Städten bis 2035 fortsetzen wird. Ein Mangel an Wohnraum, insbesondere an preisgünstigem Wohnraum, wird hier immer offensichtlicher. So auch in der Stadt Friedrichshafen.

Deutschlands Bevölkerung schrumpft. Nach der 12. Koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung wird die Einwohnerzahl bis zum Jahr 2060 gegenüber dem Jahr 2010 je nach Szenario um 15 bis 5% zurückgehen. Dabei ist die Entwicklung jedoch nicht einheitlich, sondern höchst divergent. Während Großstädte und viele Universitätsstädte weiter wachsen, sind die Bevölkerungsrückgänge in wirtschaftlich weniger dynamischen Städten sowie auf dem Land schon heute besonders stark. Ursächlich hierfür sind die Wanderungen insbesondere junger Menschen und von Berufsstätigen, die in den Großstädten und Universitätsstädten bessere Beschäftigungsmöglichkeiten, bessere Ausbildungschancen und ein größeres Infrastrukturangebot sehen.

Eines der wesentlichen Ziele des 2002 eingeführten Programms Stadtumbau Ost besteht darin, Kommunen und Wohnungseigentümer bei der Reduzierung von Leerständen zu unterstützen. Neben den kommunalen Wohnungsbaugesellschaften waren vor allem auch größere genossenschaftlich organisierte Unternehmen bei Programmbeginn mit über 50 % des vorhandenen Wohnungsbestandes die größte Eigentümergruppe. Insofern waren sie, neben den Kommunen selbst, auch die wichtigsten Adressaten des Programms Stadtumbau Ost. Der vorliegende Beitrag reflektiert die Rolle großer Wohnungsunternehmen im Stadtumbau Ost nach mittlerweile vierzehn Jahren Programmumsetzung und zeigt aktuelle Herausforderungen für eine weitere Beteiligung der "organisierten Wohnungswirtschaft" am Stadtumbau in den neuen Ländern auf.

Etwas Wertvolles lässt sich oft nicht auf dem ersten Blick erkennen – insbesondere, wenn es von außen betrachtet nicht immer den neuesten Designtrends entspricht und gerade als "schick" oder "hipp" gilt. Die kommunalen Wohnungsgesellschaften, die der vdw Sachsen – Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.V. vor allem vertritt, kennen diese Einschätzung. In der Vergangenheit galten sie häufig als antiquiertes Modell und als Altlast – sei es wegen ihrer Plattenbauten oder ihrer teilweise einfach getätigten preisgünstigen Sanierungen. Das war einmal – plötzlich scheint alles anders. Erst langsam und mittlerweile immer schneller wird der wahre Wert der kommunalen Wohnungswirtschaft erkannt. Jetzt sind es auch verstärkt Politik und Öffentlichkeit, die diese Unternehmen schätzen und gern mehr davon hätten.

Die Wohnungswirtschaft steht vor großen Herausforderungen: Einerseits soll die Energiewende bei bezahlbaren Mieten und hoher Energieeffizienz geschafft werden, gleichzeitig stellen der demografische Wandel und die älter werdende Gesellschaft besondere Ansprüche an die Vermieter. Die Wohnungsunternehmen sollen auch angesichts sinkender Sozialbindungen weiterhin bezahlbaren Wohnraum für alle schaffen und vor dem Hintergrund der steigenden Zahl der Migranten für funktionierende Nachbarschaften sorgen. Gerade in den sogenannten Schwarmstädten, die von starken Zuzügen geprägt sind, wächst die Bedeutung gut funktionierender Wohnungsunternehmen. Kommunale Wohnungsunternehmen sind hier ein entscheidendes Entwicklungsinstrument für die Städte.

Unterbringung von Flüchtlingen, Energiewende, Mangel an altengerechten Wohnungen, Mietpreisbremse, angespannte und entspannte Wohnungsmärkte in wachsenden und schrumpfenden Regionen… Dies sind die Alltagsprobleme in deutschen Wohnungsunternehmen, unabhängig vom Hintergrund der Eigentümerinteressen. Während man bei den Wohnungsbaugenossenschaften den Mitgliedern und bei den Unternehmen der Privatwirtschaft den Anlegern verpflichtet ist, sind die kommunalen Unternehmen im Alltag vielerorts dazu aufgerufen, den Spagat zwischen politischem Willen der Rathäuser und wirtschaftlicher Nachhaltigkeit zu schaffen und werden gern als Unterstützer von kommunalen Haushalten in Anspruch genommen. Unabhängig von dieser Einschätzung soll der Mieter als Kunde oder Wähler die erste Priorität haben.

"Wohnen in der Stadt – Wohnungspolitik vor neuen Herausforderungen": Das Schwerpunktthema des Hefts ruft Erinnerungen wach, denn "Wohnen in der Stadt" ist bekanntlich eine alte Herausforderung. Es gibt sie spätestens seit der Industrialisierung, die zur Nebenfolge hatte, was heute vielerorts als kommunalpolitisches Ziel genannt wird: die "wachsende Stadt". Wegen der Wohnungsnot in den stark wachsenden Städten wurde Wohnungspolitik erst zur staatlichen Aufgabe; sie hielt sich bis lange nach dem Zweiten Weltkrieg. Mit "Wohnungsnot" verbinden wir seither Bilder von zerbombten Städten oder überbelegten Wohnungen; mit "Wohnungspolitik" den Großsiedlungsbau. In Bremen baute die GEWOBA ab Mitte der fünfziger Jahre die Gartenstadt Vahr, die Neue Vahr Süd, die Neue Vahr Nord mit über 10.000 Wohnungen.

Wohnungspolitik und Wohnungswirtschaft stehen im Jahr 2024 vor vielen ungelösten Problemen. Alte, bereits früher als wirkungslos bewiesene Instrumente kommen aus der Mottenkiste und werden wieder zurückgesteckt, Schuldzuweisungen verteilt und nach neuem Geld gerufen. Also alles wie immer. Das muss nicht schlecht sein. Das Durchgewurstel der deutschen Wohnungspolitik, die sich nie so recht entscheiden konnte, hat nach dem Krieg ja genau deshalb so große Erfolge erbracht.

vhw-Projekt: Nachfrageorientierte Wohnungspolitik

vhw-Projekt "Nachfrageorientierte Wohnungspolitik"

Die großen Linien bei der Raumentwicklung schienen klar: Nach einer unübersichtlichen Sonderphase infolge der deutschen Vereinigung hatte sich auch hierzulande ein Trend zur (Re-)Urbanisierung durchgesetzt. Einzelne strukturstarke ländliche Regionen mit positiven Wanderungsbilanzen konnten als bemerkenswerte Ausnahmen eingeordnet werden, die bekanntermaßen die ansonsten geltende Gesetzmäßigkeit bestätigen. Aktuelle Auswertungen zum Wanderungsgeschehen in der zweiten Hälfte der 2010er Jahre und die möglichen Folgen der Coronapandemie sollten nun aber doch Anlass dazu geben, über die Perspektiven ländlicher Räume als Wohnstandort neu nachzudenken.

Betrachtet man die Situation der Wohneigentumsbildung hierzulande, ist ein Aspekt von zentraler Bedeutung: Wohneigentumsbildung findet mittlerweile ganz überwiegend im Bestand statt. Dieser Umstand ist für eine adäquate Analyse und Ableitung geeigneter politischer Maßnahmen zur Stärkung der Wohneigentumsbildung unumgänglich. Die Bundesregierung hat sich in ihrem Koalitionsvertrag das Ziel gesetzt, mehr Menschen in Deutschland das Wohnen im selbst genutzten Wohneigentum zu ermöglichen. Dennoch spielt die Rolle des Bestands für die Wohneigentumsbildung in den aktuellen wohnungspolitischen Maßnahmen der Bundesregierung eine eher untergeordnete Rolle. So wird die neue Wohneigentumsförderung, die ab Mitte 2023 starten soll, auf den Neubau mit übergesetzlichen Standards beschränkt sein. Vor diesem Hintergrund betrachten wir in diesem Beitrag die Bedeutung des Bestandserwerbs für die Wohneigentumsbildung und veranschaulichen damit einhergehende Herausforderungen sowie mögliche geeignete Strategien und Bausteine für eine bestandsbezogene Wohneigentumsförderung.

Seit dem Frühjahr 2020 beeinträchtigt die Covid19-Pandemie das gesellschaftliche Leben in nahezu allen Bereichen. Nicht nur wegen häuslicher Freizeitaktivitäten, Kinderbetreuung und Homeschooling hat ein bisher nicht gekannter Anteil der Bevölkerung einen deutlich höheren Anteil an Zeit in der eigenen Wohnung verbracht. Ein entscheidender Faktor war auch die Verlegung des Arbeitsplatzes aus Büros und Betrieben in die Privatwohnung. Die Flexibilisierung von Arbeitsprozessen, die Digitalisierung und die zunehmende Vernetzung bildeten bereits vor der Pandemie die Grundlage für ortsunabhängiges, mobiles Arbeiten.

Auf den ersten Blick lässt sich kaum erahnen, dass es sich bei den beiden 8-geschossigen Häusern in der Berliner Sewanstraße 20/22 um einen preisgekrönten Neubau handelt. Insgesamt 99 Wohnungen befinden sich in den backsteinfarbenen Gebäuden; Hochbeete, Kinderspielplätze und 90 Fahrradstellplätze sind Teil der Grünanlagen – so weit, so normal. Dass es sich hier um einen der wenigen klimaneutralen Neubauten im sozialen Wohnungsbau handelt, zeigt sich erst im Inneren des Gebäudes. Denn mittels energetisch optimierter Bauweise und innovativer Gebäudetechnik konnte das Quartier klimaneutral im KfW-40-Plus-Standard realisiert werden. Gleichzeitig hat die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft HOWOGE an diesem Standort Wohnraum für alle Schichten der Bevölkerung geschaffen.

Zu den oft genannten Verheißungen einer Stärkung der Wohneigentumspolitik zählen die Verbesserung der Altersvorsorge, die Minderung der Vermögensungleichheit, die Stärkung des Neubaus und der Beitrag zur Entspannung des Mietwohnungsmarkts – und das alles, ohne den öffentlichen Haushalten große Lasten aufzubürden. Neben diesen gesamtgesellschaftlichen Gründen wird der individuell weit verbreitete Traum vom Eigenheim und die höhere Wohnzufriedenheit von Eigentümern ins Feld geführt. Warum also nicht auf diesen „Zaubertrank“ setzen, der eine so breite Wirksamkeit verspricht? In der oft binär geführten Diskussion Miete oder Eigentum hat die Notwendigkeit, über die Praxis des Wohneigentums nachzudenken, in der Regel keinen Platz. Der Beitrag greift dieses Defizit auf. Darin geht es nicht darum, der Wohneigentumspolitik ihren Stellenwert im Konzert der wohnungspolitischen Instrumente abzusprechen, sondern eine Reihe an Nebenwirkungen der gegenwärtigen Praxis des selbst genutzten Wohneigentums aufzuzeigen.

Ambivalenz ist wohl die knappste Beschreibung für die politische und öffentliche Meinung zum selbst genutzten Wohneigentum. Besonders das freistehende Einfamilienhaus polarisiert. Vorwurf von Ressourcenverschwendung bei Bau und Betrieb einerseits – Wohntraum von persönlicher Freiheit und Familienglück anderseits. Damit einher geht die Mär vom reichen Eigenheimbesitzer und der armen Mieterin, obwohl für Familien kaum geeignete, das heißt große, bezahlbare und im Zusammenleben konfliktarme Mietwohnungen angeboten werden. Auch zeigt die jahrelange Debatte um „Luxussanierung“ und Gentrifizierung in Großstädten, dass auch reiche Mieter es dem Menschen mit Durchschnittseinkommen schwer machen, bezahlbare Mietwohnungen zu finden.

Die Wohneigentumsbildung steht in den Jahren 2022 und 2023 vor großen Herausforderungen. Das Nachwirken der Coronapandemie und der russische Angriffskrieg haben enorme Auswirkungen auf die Nachfrage nach Wohnraum im Allgemeinen und das Potenzial zum Erwerb von Wohneigentum im Speziellen. Die wirtschaftlichen Herausforderungen für die Immobilienwirtschaft in den noch jungen 2020er Jahren sind eng mit den Herausforderungen verquickt, die private potenzielle Wohneigentümer erfahren, und lassen sich gut anhand der Stimmungslage der Unternehmen aus der Immobilienwirtschaft skizzieren.

Die gestiegenen Mieten in deutschen Groß- und Universitätsstädten schüren Ängste vor Verdrängung finanziell schwächerer Milieus, in einigen Städten gar von Teilen der Mittelschicht. Diese Sorgen führen zu einer zögerlichen, wenn nicht blockierenden Haltung gegenüber potenziell aufwertenden Änderungen. Sogar Stadtentwicklungspolitiken mit offensichtlichen Verbesserungen der Lebensqualität, wie beispielsweise Verringerungen von Fluglärm, werden von Anwohnern in Bürgerbeteiligungsverfahren oder bei Volksabstimmungen abgelehnt. Veränderungen in der Nachbarschaft, die die Beschäftigung und Kaufkraft positiv beeinflussen können, stoßen auf Ablehnung. Als prominentes Beispiel scheiterte der in Berlin-Kreuzberg geplante Google-Campus am Widerstand der Anwohner, die Sorge vor zuziehenden Google-Mitarbeitern und steigendenden Mieten hatten. 

Sind die Einfamilienhausgebiete der 1950er bis 1970er Jahre aus der Zeit gefallen? Sie stecken in einer „Homogenitätsfalle“ (Menzl 2010), atmen den architektonisch-städtebaulichen Geist ihrer jeweiligen Entstehungszeit und dokumentieren die gesellschaftlich favorisierten Wohnvorstellungen dieser Zeit. Zielgruppe des Einfamilienhauses war die Zweigenerationenfamilie aus Eltern und Kindern. Beim Zweifamilienhaus zogen nicht selten die Großeltern mit ein, oder die zweite Wohnung diente als Mietwohnung zur Finanzierung des Hauses. Für das eigene Haus als Statussymbol und Familiensitz mit Vererbungsperspektive wurden hohe finanzielle Belastungen in Kauf genommen. Die emotionale Bindung an das eigene Haus im Sinne von „my home is my castle“ ist bei den Ersteigentümern besonders stark ausgeprägt.

Die Nachbarschaft ist ein physischer und zugleich sozialer Raum, in dem zum Teil einander fremde Menschen zusammenleben, die dennoch eine gemeinsame Erfahrung machen: die Erfahrung des sozialen Aushandelns im direkten Nahraum. Seine Nachbarn kann man sich meist nicht aussuchen und dennoch trifft man sie manchmal sogar täglich im Außenraum des eigenen Wohnhauses. Das soziale Erleben der Nachbarschaft ist ohne räumliche Fixierung auf den Außenbereich der eigenen Wohnung bzw. des eigenen Wohnhauses nicht denkbar. Wird der Außenraum gerne und oft von Nachbarn als sozialer Treffpunkt und Begegnungsort genutzt, kann eine lebendige Nachbarschaft entstehen. Der vorliegende Bericht fragt daher nach den beeinflussenden Faktoren eines regen Nachbarschaftskontaktes und betont dabei besonders den Einfluss des Außenraums.