Die Entwicklung der bundesrepublikanischen Wohnungsmärkte zeichnet sich zurzeit u.a. durch Wohnungsleerstände (vor allem in den ostdeutschen Bundesländern und in altindustrialisierten Lebensräumen), durch angespannte Wohnungsmärkte (u.a. in München) und durch die Forderung nach Baulandausweisungen (insbesondere in den Umlandgemeinden vieler Großstädte) aus. Diese unübersichtliche und widersprüchliche Entwicklung stellt viele Wohnungsbauunternehmen in ökonomischer und unternehmenspolitischer Hinsicht vor große Herausforderungen. Es trifft sie zu diesem Zeitpunkt besonders hart, da viele Wohnungsbauunternehmen nicht nur durch Altschulden belastet sind, sondern auch vor notwendigen Modernisierungsinvestitionen stehen. Viele Wohnungsbauunternehmen sehen sich mit der Frage konfrontiert‚ wie sich ihr Wohnungsbestand nachfrageorientiert und marktorientiert verbessern lässt.Im Zentrum unserer Überlegungen steht ein in vielfacher Hinsicht souveräner werdender Konsument auf den Teilmärkten des Wohnungsmarktes.

Deutschlands Bevölkerung altert. Und sie wird im 21. Jahrhundert wahrscheinlich auch schrumpfen. In Teilen Deutschlands hat dieser Rückgang der Einwohnerzahl schon begonnen. Andere Regionen wachsen noch. Dies bewirkt einen regional sehr ungleichen Bedarf an zusätzlichem Wohnraum. Insgesamt ist in den kommenden Jahren mit weniger Nachfrage nach Eigenheimen und Wohnungen für Jungfamilien und mit einer steigenden Nachfrage im Segment des alten- und pflegegerechten Wohnraums zu rechnen. Zugleich wird sich das Interesse an Haus- und Wohnungseigentum als Anlageform vergrößern.

Seit den 1970er Jahren sind die Städte in Westdeutschland einem tief greifenden ökonomischen Strukturwandel unterworfen, mit dem ein drastischer Abbau von Arbeitsplätzen im produzierenden Gewerbe verbunden ist. Als Folge dieses Wandels hat sich insbesondere in den altindustriellen Städten eine ausgeprägte strukturelle Arbeitslosigkeit und damit verbunden, eine fortschreitende Einkommensarmut herausgebildet. Neben dem ökonomischen Wandel findet in fast allen Städten aufgrund sinkender Geburtenzahlen und zunehmender Wanderungsverluste ein starker Bevölkerungsrückgang statt. Hierdurch werden Prozesse der räumlichen Polarisierung zwischen Arm und Reich zusätzlich verstärkt. Der Beitrag beschreibt den Zusammenhang zwischen Bevölkerungsrückgang und sozialer Segregation, fragt nach deren sozialen Folgen und umreißt die Reichweite der Interventionen im Rahmen von Stadtteilentwicklungsprogrammen.

Nach der Premiere in 2003 hat sich der vhw im Herbst 2004 erneut mit wohnungsspezifischen Fragen an der jährlichen Trendbefragung des Heidelberger Institutes Sinus Sociovision beteiligt. Auf der Grundlage der vorliegenden Ergebnisse können nunmehr konturierte Wohnprofile der Sinus-Milieus erstellt werden. Einen wichtigen Teil der Befragung bildeten diesmal Themen, die sich mit der Wahrnehmung und Wirkung von Problementwicklungen im Wohnungsbereich beschäftigten. Aufschlussreiche Erkenntnisse wurden zudem im Themenfeld "potentielle Umzugstreiber" gewonnen. Der Beitrag stellt einige ausgewählte Ergebnisse vor.

Die Anbieter von Beratungsleistungen haben auf den steigenden Informationsbedarf der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft mit einer breiten Palette von Analysen, quantitativen Prognosen und individuellem Consulting unlängst reagiert. Die verwendeten Methoden sind vielfältig, die Rechenmodelle mitunter komplex und der Fundus von marktrelevanten Daten ist nur schwer zu überschauen. Für die Unternehmen stellt sich die Frage: Welche Informationen können als verlässliche und belastbare Basis für anstehende Entscheidungen dienen? So unterschiedlich die verschiedenen Modelle, Methoden und Datenquellen auch sind, ein doppeltes Defizit ist den meisten von ihnen gemeinsam: Die qualitative Nachfrage – also die Frage, warum wer wo wohnt – wird nur rudimentär behandelt. Gleichzeitig bleibt der entscheidende, nämlich der kleinräumliche Marktzusammenhang wegen der fehlenden Feinkörnigkeit der Daten unberücksichtigt. Die vermeintliche Eindeutigkeit soziodemographischer Zielgruppen-Konstrukte, wie z.B. "junge Familien mittleren Einkommens", verdeckt oft das Wesentliche: Hinter den Kunden und ihren räumlichen und qualitativen Wohnentscheidungen steht weitaus mehr als Lebensphase, Haushaltsstruktur und Einkommen.

Auf seinem diesjährigen Verbandstag hat der vhw Analysen vorgelegt, die einen differenzierten Blick auf Verflechtungs- und Wohnungsmarktzusammenhänge im westlichen Ruhrgebiet zulassen. Im Fokus stand die Stadt Essen, die als Veranstaltungsort des Verbandstages und als Modellstadtpartner des vhw im Projekt "Nachfrageorientierte Wohnungspolitik" für diese Rolle prädestiniert war. Nachfolgend werden einige der Ergebnisse skizziert. Ziel war, die rein quantitativen Aspekte der Pendler- und Wanderungsverflechtung mit Hilfe neuer Instrumente wie den Sinus-Milieus und ihrer kleinräumlichen Verortung durch "qualitative" Merkmale zu ergänzen und so zu einer differenzierten Bewertung von Nachfrage- und Marktzusammenhängen zu kommen. Räumlich wurde eine doppelte Perspektive gewählt: Der Blick nach außen, um die regionale Dimension der Verflechtung zu erschließen und jener nach innen, um am Beispiel eines Stadtteils den qualitativen Marktzusammenhang kleinräumlich auszuleuchten. Für beide Perspektiven kam das mit den vhw-Partnern Sinus Sociovision und microm entwickelte Instrumentarium zum Einsatz. Erstmals wurden in die Analyse die Wanderungsbewegungen der Sinus-Milieus einbezogen. Damit konnten Erkenntnisse über räumliche Struktur und Dynamik qualitativer Austauschprozesse gewonnen werden. Im Ergebnis wurde der Anpassungsbedarf der Stadtentwicklungspolitik ebenso deutlich wie die Notwendigkeit stadtregionaler Zusammenarbeit im westlichen Ruhrgebiet.

Den partizipativen Verfahren kommt eine zunehmende Bedeutung bei Entscheidungsfindungen in einer Fülle gesellschaftlicher Bereiche zu. Ausgeweitete Formen und Zahl der Arenen der Beteiligung bedeuten aber auch differenzierte und immer wieder neu herzustellende Formen der Kommunikation, die vor allem dann erfolgreich gestaltet werden können, wenn der Sinn der (Sprech-)Handlungen des Gegenüber wahrgenommen und vor dem eigenen Erfahrungshintergrund eingeordnet sowie das eigene kommunikative Handeln in einer Weise beeinflusst wird, um ein kooperatives Ziel anzustreben. Meist ohne es zu wissen, werden von den Akteuren und Akteur in Partizipationsverfahren qualitative Methoden empirischer Sozialforschung angewandt, indem die alltagsnahe Kommunikation systematisiert und Grundlage eines strategischen Partizipations-Kalküls wird.

Partizipation erfüllt das Verlangen der Bürger, jenseits der in großem Abstand stattfindenden Wahlen auf die Entscheidungen von staatlichen Organen Einfluss zu haben. Im Laufe des 20. Jahrhunderts ging es dabei vor allem um die Begrenzung und die Kontrolle von institutioneller Macht. In der postmodernen Politik dagegen wird Partizipation zunehmend von den staatlichen Institutionen gewünscht – das ist das Resultat sowohl von gewandelten Problemen als auch einer veränderten Rolle des Staates. Partizipation kann allerdings nicht das generelle Vertrauen ersetzen, auf das demokratische Institutionen angewiesen sind. Die Unterschiede im politischen Vertrauen zwischen vier Städten und die Unterschiede in der Wahlbeteiligung zwischen privilegierten und unterprivilegierten Stadtteilen werden abschließend in diesem Beitrag diskutiert.

Das Thema des demographischen Wandels hat in Deutschland Hochkonjunktur, quer durch alle Medienformate. Während auf der einen Seite Bevölkerungsstatistiker mit Hilfe ihrer Prognosemodelle um das quantitative Ausmaß von Schrumpfung und Alterung streiten, wird auf der anderen Seite bereits die politische Debatte geführt. Doch im Hintergrund der Diskussion über eine alternde Gesellschaft vollzieht sich – nahezu unbemerkt – ein qualitativer Strukturbruch. Aktuelle Ergebnisse der empirischen Sozialforschung zeigen, dass sich die Alten der Nachkriegsgeneration, die "Neuen Alten", deutlich von den heutigen Senioren in puncto Werthaltungen, Lebensführung und Lebensstil unterscheiden. Es handelt sich um eine soziokulturelle Entwicklung, deren Folgen nicht geringer einzuschätzen sind als der quantitative Umbau der Alterspyramide. Mit anderen Worten: Es wird künftig zwar mehr ältere Menschen in Deutschland geben, aber vor allem andere als bisher bekannt.

Mit einer qualitativen Exploration der Lebenswelten von Migranten steht im ersten Halbjahr 2007 eine substanzielle Vertiefung des Forschungsprojekts "Nachfrageorientierte Wohnungspolitik" an. Es gilt zu klären, ob und wie weit sich die Aussagen der lebensstildifferenzierten Wohnungsmarktforschung, die der vhw bisher auf Grundlage des gesamtdeutschen Sinus-Milieu-Modells betreibt, auf Menschen mit Migrationshintergrund übertragen lassen bzw. welche Besonderheiten bei verschiedenen Gruppe von Migranten zu berücksichtigen sind.

Mit dem Ziel, einen lebensstildifferenzierten Einblick in die Situation von Migranten in Deutschland zu erhalten, hat sich der vhw an der Studie Migranten-Milieus des Heidelberger Politik- und Marktforschungsinstituts Sinus Sociovision beteiligt. Dies setzt die bisherige Arbeit des vhw mit dem Milieuansatz fort und knüpft an die Ergebnisse des Projekts "Nachfrageorientierte Wohnungspolitik" an. Die Studie Migranten-Milieus verfolgt das Ziel, zunächst grundsätzliche Einblicke in die Lebenswelt der Migranten in Deutschland zu bieten. Darüber hinaus stehen die wohnungsmarktspezifischen Präferenzen von Migranten im Fokus. Im Ergebnis kommt die Studie zu dem wichtigen Befund, dass Herkunfts- und Aufnahmekultur von Migranten in einem dialektischen Verhältnis stehen. Es ist nicht die ethnische Herkunft allein, die ihre Milieuzugehörigkeit bestimmt. Das gilt insbesondere für diejenigen, die bereits in zweiter und dritter Generation in Deutschland leben. Beschrieben werden insgesamt acht Milieus, die einen strukturierten Einblick in Wertebilder, Lebensstile, Alltagsästhetiken, Integrationsniveaus und Wohnpräferenzen von Migranten in Deutschland bieten.

In der politischen Debatte ist die Segregation von Migranten in den letzten Jahren zu einem zentralen Thema geworden. Der Ton hat sich dabei verändert: Während früher Diskriminierung und Benachteiligung der Zuwanderer eher aus einer sozialpolitisch fürsorglichen Perspektive diskutiert und kritisiert wurden, hört man von Politikern gegenwärtig immer öfter den Vorwurf an die Zuwanderer, deren eigenes Verhalten sei für die nicht gelungene Integration verantwortlich - wobei regelmäßig die "Abschottung" in ethnisch dominierte Stadtquartiere ins Spiel gebracht wird. Der Inhalt der Reden von Politikern hat sich von Überlegungen, wie die Integration von Zuwanderern besser organisiert und gefördert werden könne, zu einem diskriminierenden und die Mehrheitsgesellschaft entlastenden Vorwurfs-Diskurs verschoben.

Das Statistische Bundesamt hat uns jüngst darauf aufmerksam gemacht: Jeder fünfte in Deutschland lebende Mensch ist nach seiner Familienbiografie ein Migrant. Die Bundesrepublik, die zurzeit rund 31 Prozent der europäischen Bevölkerung ausländischer Abstammung beherbergt und mit dieser Quote weit vor Frankreich (14 Prozent), Großbritannien (12 Prozent) und Italien (9 Prozent) liegt, ist das Hauptzuwanderungsland innerhalb Europas. Deutschland ist damit ein Einwanderungsland - und wird es bleiben. Denn nach den Berechnungen und Szenarien des Statistischen Bundesamtes ist bis zum Jahr 2020 von jährlich 200.000 bis 300.000 legalen Netto-Zuwanderungen auszugehen. Deutschland wird damit nach den USA das zweitgrößte Netto-Empfängerland von legalen Migranten sein.

Sozialgeschichtliche Arbeiten belegen immer wieder, dass Mobilität gerade auch in Form von Migration weder ein auf den europäischen Kontinent beschränktes Phänomen noch eine Erfindung der Gegenwart ist. Menschen waren immer schon mobil, Migration ist historisch gesehen ein durchaus alltägliches soziales Phänomen und kann in diesem Sinne als eine anthropologische Konstante betrachtet werden.

Wenn man das Thema Mobilität betrachtet, ist es selbstverständlich, dass es im Kontext der Alltagswirklichkeit der Menschen steht. Bisher überwiegt jedoch die Betrachtung der Wegeketten und Mobilitätszwecke, ohne diese in einen strukturellen, individuellen Kontext der Menschen zu stellen – eine funktionale, allerdings auch sehr rationale Betrachtung. Neben den umfangreichen Erkenntnissen hinsichtlich der Wohnungsnachfrage, die zur Erstellung von Milieuprofilen auf dem Wohnungsmarkt führten, kann der Milieu-Ansatz auch im Verkehrssektor eine neue Sichtweise liefern. Dieser Beitrag zeigt in kurzer Übersicht, welche Differenzierungsleistung die Milieu-Perspektive in Bezug auf das Verstehen von Mobilitätsmustern beisteuern kann.

Mit Beginn der neunziger Jahre wurde die "Königsdisziplin" der Stadtplanung, der Bau von Siedlungen im Rahmen einer Stadterweiterung, in großem Umfang wieder belebt. Diese Siedlungen zeichnen sich im Allgemeinen durch typische Merkmale aus, die im Kontrast zu den Planungen der siebziger Jahre stehen. Charakteristisch sind die Verknüpfung mit der bestehenden Stadt, eine Nutzungsmischung sowie eine moderate Bebauungsdichte. Ferner sollte in den Quartieren eine soziale Mischung geplant werden. Laut BBR wurden im gesamten Bundesgebiet knapp 180 solcher "Siedlungen der neunziger Jahre" mit insgesamt 220.000 WE errichtet, die den folgenden Kriterien entsprechen: Errichtung nach 1990, eine einheitliche Städtebaukonzeption mit Wohnfunktion sowie eine Größe von mehr als 500 WE oder mehr als 1.000 Einwohnern sowie mehr als 10 ha Fläche. Räumliche Schwerpunkte sind Verdichtungsräume, so dass vielfach eine vergleichbare Lage in städtischen (Rand-)Gebieten vorliegt. Unschwer ist zu erkennen, dass die "Siedlungen der neunziger Jahre" ein eigenständiges "neues" Wohnungssegment darstellen, für das es bislang noch wenig Erkenntnisse über die Akzeptanz bei potenziellen Mietern und mögliche Strategien bei unzureichenden Vermietungserfolgen gibt.

Im Rahmen der Forschungstätigkeit zur Unterfütterung des Leitbildes "Bürgergesellschaft in den Politikfeldern Wohnen und Stadtentwicklung" hat der vhw gemeinsam mit den Projektpartnern Deutscher Mieterbund (DMB) und Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) Anfang 2006 das Projekt "Transformation der Wohnangebotslandschaft" eingeleitet (vgl. vhw Forum Wohneigentum 6/2006). Ziel war, durch die Nutzung des in den letzten Jahren entwickelten analytischen Instrumentariums, das heißt die Integration der qualitativen Nachfrageforschung und die Nutzung belastbarer Teilraum- und Mikrodaten, Aufschluss über die Folgen der Investitionstätigkeit von Finanzinvestoren am deutschen Wohnungsmarkt zu geben. Im Vordergrund standen Wohnungsversorgung und Wohnkostenbelastung der Mieter sowie mögliche Konsequenzen für sozial-räumliche Strukturen in den betroffenen Kommunen. Entsprechend dem Schwerpunkt der Investitionstätigkeit lag der Fokus auf überwiegend entspannten Wohnungsmärkten.

Die Städte befinden sich in einem Umbruchprozess, der von wechselnden und zunehmend polarisierten Bewohnerstrukturen gekennzeichnet ist. Die Segregation der sozialen Gruppen nimmt tendenziell zu. Je entspannter der Wohnungsmarkt, je mehr freie Wohnungen zur Verfügung stehen, desto deutlicher tritt diese Entwicklung zu Tage. Kann sich das gesellschaftspolitische Ideal der sozialen Mischung vor diesem Hintergrund nachhaltig behaupten? Und wie steht es um die Idee der integrativen Stadtgesellschaft?Auf der Spur dieser Fragestellungen hat der vhw das Sozialforschungsinstitut Sinus Sociovision (Heidelberg) mit einer qualitativen Grundlagenstudie zu den Mechanismen der sozialen Segregation in der Stadtgesellschaft beauftragt. Als zentraler Zusammenhang stellte sich dabei heraus: Die Stadt erschließt sich den Bewohnern über individuelle Lebensstile und Beziehungsnetze, nicht aber über Wohnstandorte und Verwaltungsgrenzen. Dabei deckt die Studie unterschiedliche Entwicklungsprozesse auf. Zum einen wird die Stadtgesellschaft mobiler und flexibler, Nachbarschaften werden zunehmend anonymer und Beziehungsnetze werden zusehends raumübergreifender. Zum anderen verschärfen sich aber auch nicht nur die räumlichen, sondern auch die lebensweltlichen und symbolischen Abgrenzungen zwischen den sozialen Gruppen. Die lokale Identifikation und die Beziehungsnetzte in der Stadt sind zunehmend räumlich entgrenzter, so dass das bloße Ziel einer Mischung der Wohnstandorte als Grundlage einer integrativen Stadtgesellschaft offenbar zu kurz greift. Integrative Potenziale scheinen nicht zuletzt mit der Idee der Bürgergesellschaft verbunden, die im Bereich Wohnen und Stadtentwicklung aber offenbar noch weitgehend Entwicklungsland ist.

Welche Rolle spielt quartiersbezogenes, lokales Sozialkapital bei der Integration von Migranten? In diesem Beitrag sollen zum einen die Facetten und Ambivalenzen des Zusammenhangs zwischen Sozialkapital und Integration aufgezeigt werden. Zum anderen gilt es zu eruieren, welche strategischen Potenziale das Konzept "Sozialkapital" aus stadtentwicklungspolitischer Perspektive bei der Integration bieten kann.

Migranten und Wohnen – die um diese Begriffe kreisenden Fragen und Themen werden in sozial- und raumwissenschaftlichen Disziplinen seit Jahrzehnten erforscht und debattiert. Es ist zwar festzustellen, dass die Beziehungsnetze und Identifikationsorte von Migranten oftmals in einem erheblichen Maße außerhalb des Wohnortes und des Stadtteils liegen, doch mindert dies – auch angesichts der schwindenden Integrationsfunktion des Arbeitsmarktes – nicht die Bedeutung des Wohnens für die Lebensqualität und soziale Integration von Migranten. In diesem Beitrag soll es um die Frage gehen, wie es um die Wohnrealität von Migranten bestellt ist und welche möglichen Wünsche und Anforderungen Migranten an das Wohnen stellen.

Für den vhw, der sich für die Transformation des Leitbildes Bürgergesellschaft im Bereich Stadtentwicklung und Wohnen einsetzt, ist die Quantifizierung der Studie Migranten-Milieus ein wichtiger Meilenstein in diese Richtung. Sie fokussiert die Potenziale von lokalem Engagement bei Migranten und verdeutlicht die positiven Kontext-Effekte, die mit einem solchen Engagement verbunden sind. Aus der Studie geht hervor, dass das heute bereits vorhandene Potenzial für lokales Engagement bei Migranten nur zur Hälfte genutzt wird. Die Zahlen zeigen zudem, dass lokales Engagement mit positiven Integrations-Indikatoren einhergeht. Ob das Glas nun halb voll oder halb leer ist, die Studie ist eine klare Aufforderung, lokales Engagement von Migranten als Integrationsperspektive zu begreifen und sie zeigt, dass eine weitere Unterstützung und Förderung dieses Engagements bei Migranten auf fruchtbaren Boden trifft.

In den vergangenen Jahren hat sich das Informationsangebot zur Wohnsituation von Migranten in Deutschland und deren Entwicklung insgesamt verbessert. Immerhin hat das Statistische Bundesamt im Zuge der Mikrozensus-Arbeit erstmals auch objektive Rahmendaten zur Wohnsituation von Bewohnern mit Migrationshintergrund vorgelegt - und geht damit über die übliche Unterteilung in "Deutsche" und "Nichtdeutsche" hinaus, wie sie die im vierjährigen Turnus erstellte Mikrozensus-Zusatzerhebung zur Wohnsituation enthält. Zu erwähnen sind in diesem Kontext auch regelmäßige Befragungen einzelner - ethnisch, sozio-demografisch oder wohnräumlich abgegrenzter - Migrantengruppen, wie sie zum Beispiel vom Zentrum für Türkeistudien für das Land NRW durchgeführt werden. Ungeachtet dieser bedingten Fortschritte wird im mit der hier vorgelegten Untersuchung erstmals über eine bundesweit repräsentative Befragung von Migranten nicht nur ein Einblick in die aktuelle objektive Wohnsituation vermittelt, sondern zugleich ein breites Bild über Wohneinstellungen und -wünschen von Bewohnern mit Migrationshintergrund gegeben. In diesem Beitrag werden ausgewählte erste Ergebnisse aus dem umfangreichen Fundus vorgestellt. Im Vordergrund steht dabei eine an den Migranten-Milieus orientierte Betrachtung.