Die genaue Kenntnis der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist heutzutage unerlässlich für jeden, der sich mit dem Thema Mietrecht beschäftigt.
An dieser Stelle finden Sie auch für den Nicht-Juristen verständliche Kommentierungen der wichtigsten Urteile des BGH im Mietrecht von Dr. Dietrich Beyer, Richter am BGH a.D. Bei den Kommentierungen wird besonderer Wert gelegt auf die genaue Darstellung der Auswirkungen der Leitentscheidungen des VIII. Zivilsenats des BGH auf die Praxis.
BGH, Urteil vom 16. Dezember 2020 – VIII ZR 108/201
Bei der Lektüre dieses Urteils ist man zunächst etwas verwirrt von den Details der Entwicklung der Miete seit Beginn des Mietverhältnisses. Die Besonderheiten des Falles erklären sich allerdings zum Teil, wenn man bereits im ersten Satz liest, dass der Mietvertrag vom 10. Dezember 1980 stammt. Lesenswert ist die Entscheidung aber vor allem deshalb, weil der Senat einmal mehr – auch für diese etwas „holprige“ Geschichte – seine klaren Grundsätze für die formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558a BGB) bestätigt.
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1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 20. Januar 2021)
BGH, Urteil vom 16. Dezember 2020 – VIII ZR 367/181
Bei der Lektüre dieses Urteils stellt sich für manchen Leser vielleicht spontan die Frage "Warum einfach, wenn’s auch kompliziert geht...". Die Antwort gibt der VIII. Senat ziemlich am Ende der umfangreichen, aber sehr gut nachvollziehbaren und überzeugenden Entscheidungsgründe in der Rn. 31. In dieser Klarheit findet sich die Begründung auch nicht in den zuvor – in Rn. 21 – zitierten Senatsurteilen vom 24. September 20082, vom 9. April 20083 und vom 18. Juli 20074, wo das Verhältnis der Mieterhöhungen nach §§ 558, 559 BGB eher beiläufig bzw. in anderem Zusammenhang erörtert wird.
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1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 25. Januar 2021)
2 VIII ZR 275/07, WuM 2008, 667; Grundeigentum 2008, 1485; NZM 2008, 883; NJW 2008, 3630; ZMR 2009, 264
3 VIII ZR 287/06, Grundeigentum 2008, 729; NZM 2008, 441; WuM 2008, 355; NJW 2008, 2031
4 VIII ZR 285/06, Grundeigentum 2007, 1181; NZM 2007, 727; NJW 2007, 3122; ZMR 2007, 774
BGH, Beschluss vom 15. Dezember 2020 – VIII ZB 78/201
Fast wie ein Weihnachtsgeschenk mutet dem Leser – jedenfalls auf den ersten Blick – dieser Beschluss vom 15. Dezember 2020 an, mit dem der VIII. Senat dem Beklagten Prozesskostenhilfe für eine Rechtsbeschwerde versagt hat. Der Beschluss wirft allerdings auch einige Fragen auf, deren Beantwortung der Partei bzw. dem Leser überlassen bleibt.
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1 nur in juris veröffentlicht (St. 18. Januar 2021)
BGH, Urteil vom 9. Dezember 2020 – VIII ZR 238/181
Das Urteil betrifft einen Fall, dessen Ausgangssituation gar nicht so selten sein dürfte und der für den BGH bereits vor einiger Zeit Anlass zu einer Grundsatzentscheidung war, der aber in seinen rechtlichen Konsequenzen neue, bislang unbeantwortete Fragen aufwirft. Es geht – kurz gesagt – um die Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf, die Hinweispflicht des Vermieters bei nachträglichem Wegfall des Eigenbedarfs und die Grenzen eines Schadensersatzanspruchs des Mieters, wenn der Vermieter seine Hinweispflicht verletzt hat. In tatsächlicher Hinsicht zeichnet sich der Fall noch dadurch aus, dass er sich innerhalb einer Familie – zwischen zwei Brüdern – abspielte, was für die rechtliche Würdigung allerdings irrelevant war.
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1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 27. Januar 2021)
BGH, Urteil vom 9. Dezember 2020 – VIII ZR 371/181
Dank eines Zufalls – zeitnaher Eingang zweier ähnlich gelagerter Fälle – und der präzisen Terminierung hatte sich für den VIII. Senat kurz vor Ende des Jahres 2020 die Gelegenheit ergeben, in zwei Verfahren Schadensersatzansprüche des Mieters wegen Pflichtverletzungen des Vermieters unter verschiedenen Gesichtspunkte ganz grundsätzlich und in wichtigen Details zu klären. Im ersten Fall ging es in der Revision "nur" noch um die erheblichen Maklerkosten, die dem Mieter für den Erwerb einer Eigentumswohnung nach einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters entstanden waren.2 Grundlage des Schadensersatzanspruchs des Mieters war dort entweder die Vortäuschung des Eigenbedarfs oder – alternativ – die Verletzung der Hinweispflicht des Vermieters nach dem nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfs. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter das Mietverhältnis wegen einer schwerwiegenden Pflichtverletzung des Vermieters gekündigt. In den Urteilsgründen hat der Senat an die Parallelentscheidung angeknüpft, jedoch weitere Schadenspositionen geprüft und ist dabei zu sehr praxisrelevanten, überzeugend begründeten Ergebnissen gelangt. Die Entscheidung liest sich – im positiven Sinn – wie ein Fall aus dem Lehrbuch.
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1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 8. Februar 2021)
2 Urteil vom 9. Dezember 2020 – VIII ZR 238/18, bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 8. Februar 2021); das Urteil ist hier bereits besprochen worden.
BGH, Urteil vom 9. Dezember 2020 – VIII ZR 118/191
Seit dem Jahr 2006 hat sich der VIII. Senat des BGH wiederholt mit dem Komplex Betriebskostenabrechnung und Belegeinsichtsrecht des Mieters befasst, zuletzt in einem Urteil vom 7. Februar 20182. Damals ging es in erster Linie um die Frage, ob der Mieter auch die Einsichtnahme in die Ablesebelege zu den Verbrauchseinheiten der übrigen Wohnungen der Wohnanlage verlangen kann, was der Senat bejaht hat.
Die aktuelle Entscheidung führt die "mieterfreundliche" Linie des Urteils von 2018 konsequent fort, wenn es dem Mieter auch das Recht einräumt, die "internen" Zahlungsbelege des Vermieters zu überprüfen – ein neuer, u. U. für die Praxis wichtiger Gesichtspunkt.
(Dieser Kommentar wurde am 9. März 2021 geringfügig überarbeitet.)
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1 noch nicht veröffentlicht (St. 31. Dezember 2020);
2 VIII ZR 189/17, Grundeigentum 2018, 577; NJW 2018, 1599; WuM 2018, 288; NZM 2018, 458 DWW 2018, 214; ZMR 2018, 573. Die Entscheidung ist hier bereits besprochen worden.
BGH, Urteil vom 18. November 2020 – VIII ZR 123/201
Zum zweiten Mal innerhalb weniger Monate hat sich der VIII. Senat des BGH mit dem Berliner Mietspiegel 2017 befasst. In dem Urteil vom 27. Mai 20202 ging es zwar in erster Linie um die Befugnisse eines nach § 10 RDG registrierten Inkassodienstleistungsunternehmens ("wenigermiete.de"); daneben spielte aber auch die Frage eine Rolle, ob der Mietspiegel tatsächlich – entsprechend seiner offiziellen Bezeichnung - als qualifizierter Mietspiegel zu behandeln ist oder ob insoweit doch gewisse Zweifel bestehen. Letzteres hatte das Landgericht angenommen; es hatte ihn deshalb als einfachen Mietspiegel eingeordnet und als Indiz dafür gewertet, dass die angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens hatte es deshalb abgelehnt.3
Dieses Vorgehen hatte der Senat in seiner Entscheidung vom 27. Mai 2020 ausdrücklich gebilligt. In Übereinstimmung mit dem Berufungsgericht hat er darauf hingewiesen, dass der Mietspiegel von drei Mietervereinen und drei Verbänden der Vermieterseite erstellt worden ist und deshalb die Lebenserfahrung für seine Objektivität spricht. An jenes Urteil knüpft der Senat nun an.
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1 noch nicht veröffentlicht (Stand 6. Januar 2021)
2 VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352; NZM 2020, 551; Grundeigentum 2020, 787; DWW 2020, 220; WuM 2020, 423: ZMR 2020, 629. Die Entscheidung ist hier bereits besprochen worden.
3 aaO Rn. 101, 102
BGH, Urteil vom 11. November 2020 – VIII ZR 369/181
Mit dem Thema Mieterhöhung nach Modernisierung hat sich der VIII. Senat des BGH zuletzt – nach zwei Entscheidungen vom Juni und September 20182 – in einem noch recht aktuellen Urteil vom 17. Juni 20203 befasst. Dieses Urteil ist bemerkenswert vor allem wegen einer wesentlichen Klarstellung, um nicht zu sagen: einer Änderung der Rechtsprechung zur Frage des Abzugs der (fiktiven) Kosten für ersparte Erhaltungsmaßnahmen bei der Feststellung des Modernisierungsaufwands. Daran knüpft der VIII. Senat in der neuen Entscheidung vom 11. November 2020 an und präzisiert hier seine sehr grundsätzlichen Aussagen. Auch dieses aktuelle Urteil zeichnet sich im Übrigen durch seine überzeugende, sehr gut nachvollziehbare Begründung aus – insgesamt eine praxisrelevante und sehr lesenswerte Entscheidung. Eine Veröffentlichung in der Amtlichen Sammlung BGHZ ist leider nicht vorgesehen.
Kommentar
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1 Grundeigentum 2021, 237 (Stand 18. März 2021)
2 VIII ZR 121/17, Beschluss vom 12. Juni 2018, WuM 2018, 723, Grundeigentum 2018, 1454, und Urteil vom 25. September 2018, WuM 2018, 723, NJW-RR 2018, 1357; NZM 2018, 948;
3 VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493; Grundeigentum 2020, 1046; NZM 2020, 795; ZMR 2020, 925. Alle drei Entscheidungen sind hier bereits besprochen worden.
BGH, Urteil vom 28. Oktober 2020 – VIII ZR 230/19
Eine für die mietrechtliche Praxis ausgesprochen interessante Entscheidung hat der VIII. Senat mit dem Urteil vom 28. Oktober 2020 getroffen. Auf den ersten Blick erscheint der Sachverhalt eher schlicht, die Begründung erörtert allerdings zum Komplex Betriebskosten-abrechnung einige wichtige Fragen, deren Beantwortung sich nicht unbedingt aufdrängt. Das Ergebnis ist sachgerecht und überzeugend; der Schutz des Mieters bleibt ohne jede Einschränkung gewahrt.
BGH, Beschluss vom 20. Oktober 2020 – VIII ZA 6/201
Man scheut sich fast, diesen Beschluss, der an sich eine Banalität betrifft, zu erörtern. Dennoch ist er für die Praxis insofern interessant, als er eine Verpflichtung des Mieters zur Duldung von notwendigen Installationsarbeiten in der Wohnung nur unter dem Gesichtspunkt der Beschwer des Mieters erörtert, auf die Frage der Duldungspflicht selbst aber mit keinem Wort eingeht. Eine entsprechende Ergänzung ist in den Anmerkungen enthalten.
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1 WuM 2020, 800 (Stand 18. Januar 2021). Die Entscheidungen der Vorinstanzen (AG Köln, Urteil vom 7. Oktober 2019, 224 C 273/17; LG Köln, Beschluss vom 2. März 2020, 1 S 238/19) sind nicht veröffentlicht
BGH, Beschl. vom 30. September 2020 – VIII ZA 19/201
Eine kleine, aber nicht uninteressante Entscheidung hat der VIII. Senat im Zusammenhang mit dem Prozesskostenhilfeantrag eines zur Räumung verurteilten Mieters getroffen. Den Antrag hatte der Mieter für die beabsichtigte Nichtzulassungsbeschwerde gegen das Berufungsurteil des LG Bückeburg gestellt.
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1 WuM 2020, 738 (St. 17. Dezember 2020); Die Entscheidungen der Vorinstanzen (AG und LG Bückeburg) sind nicht veröffentlicht.
BGH, Beschluss vom 25. August 2020 – VIII ZR 59/201
Anlass für diese Entscheidung waren die Nichtzulassungsbeschwerde der Mieterin gegen einen Zurückweisungsbeschluss des LG München I sowie der mit dieser Beschwerde verbundene Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung aus dem vorangegangenen Räumungsurteil des AG München. Die Vorinstanzen hatten die – neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise erklärte – ordentliche Kündigung wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens als begründet angesehen – also ein fast alltäglicher Fall, den der BGH jedoch als Gelegenheit für die Bestätigung einiger wichtiger Aussagen aus früheren Entscheidungen genutzt hat.
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1 NZM 2020, 885 (Stand 13. November 2020)
BGH, Urteil vom 19. August 2020 – VIII ZR 374/181
Eine etwas außergewöhnliche Fallgestaltung liegt dem Urteil vom 19. August 2020 zugrunde. Für die Praxis interessant ist die Entscheidung dennoch, weil der BGH die Grundsätze für die Auslegung insbesondere des § 556e BGB und des Begriffs der "Vormiete" ausführlich und überzeugend darlegt; Anlass hierfür gab das vorausgegangene Berufungsurteil des LG Berlin vom 18. Oktober 20182, das mit einer gut nachvollziehbaren Begründung zu einem anderen, "großzügigeren" Ergebnis gekommen war.
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1 WuM 2020, 727; NZM 2020, 982; NJW-RR 2020, 1337; Grundeigentum 2020, 1485
2 67 S 174/18, Grundeigentum 2018, 1460; ZMR 2019, 126
BGH, Urteil. vom 8. Juli 2020 –VIII ZR 270/181
In dem Grundsatzurteil vom 18. März 20152 hat der BGH ausgesprochen, dass eine Formularklausel über eine Schönheitsreparaturenverpflichtung des Mieters im Fall einer bei Mietbeginn unrenoviert übergebenen Wohnung grundsätzlich unwirksam ist, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt. Damit hatte der Senat seine langjährige Rechtsprechung aufgegeben, nach der auch bei einer unrenoviert überlassenen Wohnung eine Schönheitsreparaturenklausel wirksam vereinbart werden kann, die Renovierungsfristen in diesem Fall aber im Zweifel erst mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen.3 Ungeklärt war bislang jedoch immer noch die Frage, ob bei der gegebenen Fallkonstellation etwa der Vermieter im Rahmen seiner gesetzlichen Instandhaltungspflicht renovieren muss, obwohl der unrenovierte Zustand als vertragsgemäß anzusehen ist. Die aktuelle Ausgangssituation für den BGH war insofern bemerkenswert, als die beiden einschlägigen Parallelverfahren (VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) vom LG Berlin kamen und die beteiligten Kammern – die ZK 18 und die ZK 63 – genau entgegengesetzt entschieden hatten.
Die für die Veröffentlichung in der Amtlichen Sammlung BGHZ vorgesehene Entscheidung zu dem Urteil der ZK 18 vom 2. Mai 2018 ist hier bereits dargestellt worden. In dem zweiten Urteil geht der BGH weitgehend von denselben Grundsätzen aus, präzisiert sie jedoch an einigen Stellen und fügt eine weitere wichtige Aussage (Leitsatz 3) hinzu.
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1 NZM 2020, 710 = Grundeigentum 2020, 1041 = DWW 2020, 251 = WuM 2020, 509
2 VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302; NJW 2015, 1594 = NZM 2015, 374 = Grundeigentum 2015, 649 =WuM 2015, 538 = ZMR 2015, 685
3 Urteil vom 18. März 2015 aaO, Rn. 18 ff, 27
BGH, Urteile. vom 8. Juli 2020 – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/181
In dem wohl allgemein bekannten Grundsatzurteil vom 18. März 2015 hat der BGH ausgesprochen, dass eine Formularklausel über eine Schönheitsreparaturenverpflichtung des Mieters im Fall einer bei Mietbeginn unrenoviert übergebenen Wohnung grundsätzlich unwirksam ist, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt.2 Damit hatte der Senat seine langjährige Rechtsprechung aufgegeben, nach der auch bei einer unrenoviert überlassenen Wohnung eine Schönheitsreparaturenklausel wirksam vereinbart werden kann, die Renovierungsfristen in diesem Fall aber im Zweifel erst mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen.3 Ungeklärt war merkwürdigerweise bislang immer noch die Frage, ob bei der gegebenen Fallkonstellation etwa der Vermieter im Rahmen seiner gesetzlichen Instandhaltungspflicht renovieren muss und wenn ja, ob und inwieweit der Mieter sich an den Kosten beteiligen muss. Die Ausgangssituation für den BGH war insofern interessant, als die beiden Parallelverfahren vom LG Berlin kamen und die beteiligten Kammern – die ZK 18 und die ZK 63 – genau entgegengesetzt entschieden hatten.
An dieser Stelle wird die – für die Veröffentlichung in der Amtlichen Sammlung BGHZ vorgesehene – BGH-Entscheidung zu dem Urteil der ZK 18 vom 2. Mai 2018 dargestellt. Die Besprechung der Parallelentscheidung VIII ZR 270/18 folgt.
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1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 20. August 2020).
2 VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302; NJW 2015, 1594 = NZM 2015, 374 = Grundeigentum 2015, 649 =WuM 2015, 538 = ZMR 2015, 685
3 Urteil vom 18. März 2015 aaO, Rn. 18 ff, 27
BGH, Urteile. vom 1. Juli 2020 – VIII ZR 323/181
In einem Urteil vom 19. September 20182 hatte sich der VIII. Senat zuletzt mit einer Entscheidung des LG Berlin befasst, in der es um die Wirkung der Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) ging, wenn der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs "doppelt", d. h. sowohl fristlos als auch – vorsorglich und hilfsweise – ordentlich gekündigt hat. Das LG hatte damals angenommen, die fristlose Kündigung habe das Mietverhältnis "sofort" beendet, die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung sei daher im maßgeblichen Zeitpunkt ihres Zugangs "ins Leere" gegangen. Die Schonfristzahlung führe zwar zum Erlöschen des Räumungsanspruchs, mache aber die fristlose Kündigung und ihre Wirkung nicht rückwirkend ungeschehen. Die Hoffnung, mit dem BGH-Urteil vom September 2018 sei die Frage der Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung endgültig geklärt, hat sich – wie das dem neuen BGH-Urteil vorausgegangene Berufungsurteil des LG Berlin vom 12. September 2018 zeigt, nicht erfüllt.
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1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 20. August 2020).
2 VIII ZR 231/17, BGHZ 220, 1; WuM 2016, 710 = Grundeigentum 2018, 1389 = NJW 2018, 3517 = NZM 2018, 941 = DWW 2018, 377; hier bereits besprochen
BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 – VIII ZR 81/191
Mit dem Thema Mieterhöhung nach Modernisierung hat sich der VIII. Senat des BGH zuletzt im Dezember 20142 und im Juni und September 20183 befasst. Jede dieser Entscheidungen enthält wichtige grundsätzliche Aussagen und ist – jedenfalls überwiegend – überzeugend begründet. In diese Reihe fügt sich das aktuelle Urteil vom 17. Juni 2020 ein, allerdings – und das macht seine besondere Bedeutung aus - mit einer wesentliche Klarstellung, um nicht zu sagen: einer Änderung der Rechtsprechung zur Frage des Abzugs der (fiktiven) Kosten für ersparte Erhaltungsmaßnahmen. Auch dieses aktuelle Urteil zeichnet sich im Übrigen durch seine überzeugende, sehr gut nachvollziehbare Begründung aus – insgesamt eine praxisrelevante und sehr lesenswerte Entscheidung. Eine Veröffentlichung in der Amtlichen Sammlung BGHZ hätte sich deshalb angeboten, ist aber leider nicht vorgesehen.
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1 WuM 2020, 493 = Grundeigentum 2020, 1046 = NZM 2020, 795
2 VIII ZR 86/13, Grundeigentum 2015, 245 = WuM 2015, 165 = NZM 2015, 198 = NJW 2015, 934
3 VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 = Grundeigentum 2018, 1454 und NJW-RR 2018, 1357 = NZM 2018, 948; alle drei Entscheidungen sind hier bereits besprochen worden.
BGH, Beschluss vom 27. Mai 2020 – VIII ZR 73/191
Mit diesem zuletzt veröffentlichten Beschluss zum Komplex "www.wenigermiete.de" und "Mietpreisbremse" hat der VIII. Senat des BGH das Dutzend der einschlägigen Entscheidungen abgeschlossen; vorausgegangen waren die drei Grundsatzurteile vom 27. November 20192, vom 8. April 20203 und vom 6. Mai 20204. Am 27. Mai 2020 kamen noch einmal fünf Urteile, darunter abermals eine Grundsatzentscheidung5, und vier Beschlüsse hinzu. In diesen Beschlüssen hat der Senat jeweils einen Grund für die Zulassung der Revision und eine Erfolgsaussicht des Rechtsmittels verneint, u.a. mit der Begründung, sämtliche Rechtsfragen seien durch die einschlägigen Urteile geklärt. Dennoch enthalten auch diese "kleinen" Entscheidungen teilweise Aussagen zu Fragen, die für die Praxis durchaus relevant sind und im Zusammenhang mit dem Komplex "wenigermiete.de" noch nicht angesprochen worden sind. Dazu zählt auch der vorliegende Beschluss vom 27. Mai 2020.
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1 Grundeigentum 2020, 1113 = NZM 2020, 792)
2 VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89
3 VIII ZR 130/19, WuM 2020, 344 = NZM 2020, 542 = Grundeigentum 2020, 725 = NJW-RR 2020, 779
4 VIII ZR 120/19, ZMR 2020, 737
5 VIII ZR 45/19, NZM 2020, 551 = Grundeigentum 2020, 787 = WuM 2020, 423 = ZMR 2020, 629
BGH, Urteil vom 27. Mai 2020 – VIII ZR 31/191
Bei der Lektüre dieses Urteils vom 27. Mai 2020 könnte man überlegen, ob es sich überhaupt lohnt, sich mit dieser Entscheidung näher zu befassen. Immerhin hat der VIII. Senat am 27. Mai 2020 nicht weniger als fünf Urteile zum Komplex „wenigermiete.de“ verkündet; außerdem hat er am selben Tag zwei einschlägige Beschlüsse erlassen, mit denen er den Parteien mitgeteilt hat, dass er beabsichtige, die Revisionen mangels Erfolgsaussicht bzw. wegen Fehlens eines Zulassungsgrundes durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen (§ 552a ZPO).2
Interessant ist das Urteil dennoch, weil der Senat hier die grundsätzlichen Aussagen zum Umfang der Inkassobefugnis, insbesondere zur Zulässigkeit der Aufforderung an den Vermieter, die Miete künftig auf den zulässigen Höchstbetrag herabzusetzen, zur Rechtsnatur der Rüge i.S.d. § 556g Abs. 2 BGB und zur Wirksamkeit der Abtretung der Rückforderung des Mieters mangels Vorleigen eines Ausschlusstatbestandes i.S.d. § 399 BGB erstmals in einer Entscheidung zusammenfasst. Insgesamt überzeugt auch dieses Urteil durch seine sehr gut nachvollziehbare Begründung und das praxisgerechte Ergebnis.
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1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 2. August 2020)
2 VIII ZR 292/19 (Wirksamkeit der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin) und VIII ZR 384/18 (Umfang der Inkassobefugnis), bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 2. August 2020). In beiden Verfahren ist die Revision nach den Hinweisbeschlüssen zurückgenommen worden.
BGH, Urteil vom 27. Mai 2020 – VIII ZR 45/191
In der Serie der Urteile des BGH zum Komplex "Mietpreisbremse" und "www.wenigermiete.de" kommt dem neuen Urteil vom 27. Mai 2020 eine besondere Bedeutung zu: Es beantwortet die nicht ganz einfache Frage, ob die in § 556d Abs. 2 Satz 5-7 BGB vorgeschriebene Begründung der Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin in einer ausreichenden Art und Weise veröffentlicht worden ist; an diesem Punkt ist bekanntlich die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung gescheitert, was der BGH in einem Urteil vom 17. Juli 20192 festgestellt hat. Daneben enthält das Urteil wichtige Aussagen zum Auskunftsanspruch des Mieters, zur Rückforderung zu viel gezahlter Miete und weiteren Punkten, wenn auf der Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind. Und schließlich bestätigt es zentrale Grundsätze zum Einsatz eines Inkassodienstleisters bei der Geltendmachung von abgetretenen Ansprüchen des Mieters im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse.
Dass auch der BGH dem Urteil vom 27. Mai 2020 eine grundsätzliche Bedeutung beimisst, zeigt die beabsichtigte Veröffentlichung in der Amtlichen Sammlung BGHZ.
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1 NZM 2020, 551 = Grundeigentum 2020, 787 = DWW 2020, 220 (Stand 28. Juli 2020)
2 VIII ZR 130/18, BGHZ 223, 20; Grundeigentum 2019, 1029 = WuM 2019, 440 = NZM 2019, 584 = NJW 2019, 2844 = DWW 2019, 333 = ZMR 2019, 845
Neben den hier bereits besprochenen zwei Entscheidungen des BGH vom 27. Mai 2020 – VIII ZR 31/19 und VIII ZR 45/19 – gehören zum Komplex "www.wenigermiete.de" noch drei weitere Urteile vom selben Tag1, und zwar
Alle drei Verfahren kamen von der ZK 67 des LG Berlin.
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1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 4. August 2020)
Außer den hier bereits besprochenen beiden Grundsatzurteilen des BGH VIII ZR 31/19 und VIII ZR 45/19 vom 27. Mai 2020 und den mehr oder weniger abgeschriebenen Urteilen VIII ZR 121/19, VIII ZR 128/19 und VIII ZR 129/19 vom selben Tag hat der Senat am 27. Mai 2020 noch vier Beschlüsse zum Komplex "www.wenigermiete.de" erlassen, und zwar
Auch diese Verfahren kamen vom LG Berlin, die ersten drei von der ZK 66. das letzte von der ZK 67.
BGH, Urteil vom 27. Mai 2020 – VIII ZR 401/181
Zum zweiten Mal innerhalb weniger Monate – nach dem Inkassodienstleister-Urteil "wenigermiete.de" vom 27. November 20192 – hatte der VIII. Senat des BGH einen Fall zu entscheiden, der nicht unbedingt zum Kernbereich seiner Geschäftsaufgabe der Wohnraummiete gehört, der aber Anlass für sehr grundsätzliche Aussagen bot – in diesem Fall zur unternehmerischen Handlungsfreiheit und den Bestimmungen des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes (AGG). Das Urteil ist weit über den konkreten Bereich der Hotelwirtschaft hinaus von praktischer Bedeutung; nicht ohne Grund hat der Senat die Veröffentlichung der Entscheidung in der Amtlichen Sammlung BGHZ vorgesehen, von der er sonst nur sehr zurückhaltend Gebrauch macht.
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1 DB 2020, t505 = WM 2020, 1387 (Stand 4. August 2020).
2 VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89; Grundeigentum 2019, 1629 = WuM 2020, 212 = NJW 2020, 208 = NZM 2020, 26
BGH, Beschl. vom 26. Mai 2020 – VIII ZR 64/191
Nicht zum ersten Mal hatte der VIII. Senat in diesem Beschluss vom 26. Mai 2020 Anlass, mit sehr grundsätzlichen Aussagen und in aller Deutlichkeit auf die Bedeutung eines mit gesundheitlichen Problemen begründeten Härteeinwands des Mieters hinzuweisen. In drei Urteilen aus dem Jahr 20172 und vom 22. Mai 20193 hat er mit einprägsamen Formulierungen und der Bezugnahme auf die Grundrechte aus Art. 2 und Art 103 Abs. 1 GG die Verpflichtung des Tatrichters betont, gesundheitlichen Härtegründen des Mieters mit der gebotenen Sorgfalt nachzugehen, insbesondere auch durch Einholung eines medizinischen Gutachtens von Amts wegen. An diese Rechtsprechung knüpft der sehr lesenswerte aktuelle Beschluss vom 26. Mai 2020 an; die materiell-rechtlichen Ausführungen werden ergänzt durch Klarstellungen zum maßgebenden Zeitpunkt für die Prüfung des Härtegrundes und zur Bindung des Berufungsgerichts an die erstinstanzlichen Feststellungen.
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1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 15. Juli 2020).
2 Urteil vom 15. März 2017, VIII ZR 270/15, Grundeigentum 2017, 469 = DWW 2017, 134 = NZM 2017, 286 = NJW 2017, 1474 = WuM 2017, 285 = ZMR 2017, 382
3 VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133; WuM 2019, 385 = Grundeigentum 2019, 905 = NZM 2019, 518 = NJW 2019, 2765 = ZMR 2019, 848; VIII ZR 167/17, Grundeigentum 2019, 913 = NJW-RR 2019, 972 = NZM 2019, 527 = WuM 2019, 454 = ZMR 2019, 668
BGH, Urteil. vom 20. Mai 2020 – VIII ZR 55/191
Nach längerer Zeit ist mit diesem Verfahren wieder einmal eine Sache zum BGH gelangt, in der die Tatsacheninstanzen die Modernisierungsankündigung der Vermieterin wegen ungenügender Angaben zu den technischen Einzelheiten und der voraussichtlichen Energie- und Kosteneinsparung als formell unwirksam angesehen und die Duldungspflicht der Mieterin deshalb verneint hatten. Es überrascht nicht, dass der BGH dieses Ergebnis nicht gebilligt hat; das Urteil vom 20. Mai 2020 entspricht in vollem Umfang den gefestigten Grundsätzen der einschlägigen Rechtsprechung des VIII. Senats.
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1 Grundeigentum 2020, 921 (Stand 18. August 2020)
BGH, Urteil vom 6. Mai 2020 – VIII ZR 120/191
Hinweis:Das Urteil ist – abgesehen von den konkreten Daten und einem Satz in den Ent-scheidungsgründen ["Der Klägerin ist es dementsprechend auch nicht versagt, gegenüber der beklagten Vermieterin die abgetretenen gesetzlichen Auskunftsansprüche des Mieters (§ 556g Abs. 3 BGB) geltend zu machen (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 164 ff.]" (Rn. 52) identisch mit dem Tatbestand und den Entscheidungsgründen des hier besprochenen Urteils vom 8. April 2020 – VIII ZR 130/19 zu einem Berufungsurteil des LG Berlin – ZK 67 vom 4. April 2019 – 67 S 16/19. Von einer gesonderten Besprechung jener Entscheidung sehe ich deshalb ab.
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1 nur in juris veröffentlicht (Stand 4. August 2020)
und für die ganze Bundesrepublik - BGH ändert seine Rechtsprechung:
BGH, Urteil vom 29. April 2020 – VIII ZR 355/182
Einen Fall, der eigentlich nur Mietverhältnisse in Berlin betrifft, hat der VIII. Senat zum Anlass genommen, vorweg in einer ganz grundsätzlichen Frage seine Rechtsprechung zu ändern: Hierbei geht es um die immer wieder problematischen formellen Anforderungen an Erklärungen einer Mietpartei, etwa einer Mieterhöhung oder einer Betriebskostenabrechnung – ein Komplex, in dem die Instanzgerichte erfahrungsgemäß zu einer Überspannung dieser Anforderungen neigen mit der Folge, dass im Prozess die Klage als unzulässig abgewiesen wird und es zu einer materiell-rechtlichen Prüfung und Entscheidung der im Mittelpunkt stehenden Frage nicht mehr kommt. Dazu hat der Senat nun eine sehr grundsätzliche neue Aussage getroffen und seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben.
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1 Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Berlin) v. 11.02.2020
2 NZM 2020, 534; NJW 2020,1947; Grundeigentum 2020, 798; DWW 2020, 212: WuM 2020, 439; ZMR 2020, 632
BGH, Urteil vom 29. April 2020 – VIII ZR 31/181
Auf den Tag genau fünf Jahre vor diesem Urteil hat sich der VIII. Senat des BGH erstmals mit der Frage befasst, ob eine "externe", nachträglich – d. h. nach Abschluss des Mietvertrags – eingetretene Lärmbelästigung eine Minderung der Miete rechtfertigt. Gemeint ist die bekannte "Bolzplatz"-Entscheidung vom 29. April 20152. Damals ging es um den Lärm, den spielende Kinder und Jugendliche auf einem unmittelbar vor der Terrasse eines Reihenhauses neu angelegten Bolzplatz verursachten; dass diese "Geräuschkulisse" die Nutzung des Hauses und insbesondere der ebenerdigen Terrasse erheblich beeinträchtigte und die Mieter deshalb die Miete minderten, lag auf der Hand. Der BGH hat jedoch eine Minderung, wenn überhaupt, nur unter sehr engen rechtlichen Voraussetzungen für zulässig erachtet. An diese insbesondere in der mietrechtlichen Literatur3 überwiegend – und zu Recht – kritisierte Entscheidung schließt sich das Urteil vom 29. April 2020 nahtlos an.
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1 Grundeigentum 2020, 865 = WuM 2020, 407 = NZM 2020, 598 = NJW 2020, 2884 = ZMR 2020, 730
2 VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177; NZM 2015, 481 = NJW 2015, 2177 = Grundeigentum 2015, 849 = WuM 2015, 478 = ZMR 2015, 697 = DWW 2015, 250.
3 z. B. Staudinger/V Emmerich (2018) BGB § 536, Rn. 51, 52 m.w.N.
BGH, Urteil vom 8. April 2020 – VIII ZR 130/191,2
Das zweite Urteil des BGH zum Komplex "Mietpreisbremse" und "www.wenigermiete.de" ergänzt das umfangreiche Grundsatzurteil vom 27. November 20193 in einem Punkt – zu § 307 BGB – und bestätigt im Übrigen in vollem Umfang seine zentralen Aussagen. Interessant ist es insofern, als das vorausgegangene Berufungsurteil der ZK 67 des LG Berlin am 4. April 2019, mithin etliche Monate vor der BGH-Entscheidung vom November 2019 erlassen worden ist. Der VIII. Senat hat jene Entscheidung in einem Punkt (§ 307 BGB) ergänzt, im Übrigen in vollem Umfang bestätigt, teilweise durch eine schlichte Bezugnahme, teilweise durch konkrete Ausführungen zu den abweichenden Gründen der ZK 67.4,5
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1 Grundeigentum 2020, 725 = WuM 2020, 344 = NJW-RR 2020, 779 = NZM 2020, 542
2 Das Urteil ist – abgesehen von den konkreten Daten und einem Satz in den Entscheidungsgründen ("Der Klägerin ist es dementsprechend auch nicht versagt, gegenüber der beklagten Vermieterin die abgetretenen gesetzlichen Auskunftsansprüche des Mieters (§ 556g Abs. 3 BGB) geltend zu machen (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 164 ff.)" (Rn. 52) identisch mit dem Tatbestand und den Entscheidungsgründen des Urteils vom 6. Mai 2020 – VIII ZR 120/19 zu einem Berufungsurteil des LG Berlin – ZK 67 vom 4. April 2019 – 67 S 329/18. Von einer gesonderten Besprechung jener Entscheidung sehe ich deshalb ab.
3 VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89; Grundeigentum 2019, 1629 = WuM 2020, 212 = NJW 2020, 208 = NZM 2020, 26
4 Rn. 30
5 Die Ausführungen zur Überprüfung der Mitwirkung von Richtern des Berufungsgerichts, die wegen Besorgnis der Befangenheit abgelehnt worden waren, durch das Revisionsgericht (Rn. 19-29) können hier ausgeklammert bleiben.
BGH, Urteil vom 8. April 2020 - XII ZR 120/181
In einer Entscheidung vom 8. April 2020 hat der für die Gewerberaummiete zuständige XII. Senat des BGH sehr grundsätzliche Aussagen zum notwendigen Inhalt und zur Auslegung einer individuellen Betriebskostenvereinbarung für die Gewerberaummiete getroffen. Wegen der umfangreichen, sehr gut nachvollziehbaren und überzeugenden Begründung ist die Entscheidung in weiten Teilen durchaus auch für die Wohnraummiete und für formularmäßige Betriebskostenklauseln (Allgemeine Geschäftsbedingungen) von Bedeutung.
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1 WuM 2020, 341 = NJW-RR 2020, 656 = NZM 2020, 507 = Grundeigentum 2020, 732
BGH, Urteil vom 29. Januar 2020 – VIII ZR 244/181
Nicht zum ersten Mal hatte der BGH Anlass, die in der Rechtsprechung der Instanzgerichte häufig zu hoch angesetzten formellen Anforderungen an die Erklärung einer Mietvertragspartei mit deutlichen Worten klarzustellen. Von der Grenzziehung zwischen der formellen und der materiellen Seite – im vorliegenden Fall einer Betriebskostenabrechnung – hängt letztlich die Wirksamkeit oder Unwirksamkeit einer schlichten Mitteilung oder einer Willenserklärung einer Partei ab – in aller Regel mit nicht unerheblichen wirtschaftlichen Folgen für die Beteiligten. Das Studium des Urteils vom 29. Januar 2020 empfiehlt sich vor allem deshalb, weil der VIII. Senat geradezu schulmäßig die formellen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung – zunächst ganz grundsätzlich und sodann in zahlreichen Details – darlegt.
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1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 1. April 2020)
BGH, Beschluss vom 2. Januar 2020 – VIII ZR 328/191
Tierhaltung in der Mietwohnung und Regulierung durch die Hausordnung sind zwei Aspekte, die in der Praxis eine erhebliche Rolle spielen können, in dieser Kombination aber zum ersten Mal zum BGH gelangt sind. Dennoch hat der VIII. Senat den Antrag der zur Räumung verurteilten Mieter auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung u.a. mit der Begründung zurückgewiesen, die gegen das Berufungsurteil eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde biete keine Aussicht auf Erfolg, weil der Sache keine grundsätzliche Bedeutung zukomme. Die Begründung – kurz und bündig, aber sehr aufschlussreich – überzeugt.
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1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 28. Januar 2020). Die Entscheidungen der Vorinstanzen (AG Charlottenburg, 237 C 287/18; LG Berlin, 64 S 78/19) sind nicht veröffentlicht.