Kommentierungen wichtiger BGH-Entscheidungen 2021

Die genaue Kenntnis der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist heutzutage unerlässlich für jeden, der sich mit dem Thema Mietrecht beschäftigt.

An dieser Stelle finden Sie eine auch für den Nicht-Juristen verständliche Kommentierungen der wichtigsten Urteile des BGH zum Wohnraummietrecht durch Dr. Dietrich Beyer. Besonderen Wert legen wir dabei auf die genaue Darstellung der Auswirkungen der Leitentscheidungen des VIII. Zivilsenats des BGH auf die Praxis.


Neu:

Betriebskosten: Was kann der Mieter tun, wenn der Vermieter nicht fristgerecht (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) abrechnet?

Eine Vorfrage: Ehepaar als Vermieter (Gesellschaft bürgerlichen Rechts - GbR): Rechtliche Verbindung auch nach der persönlichen Trennung?

BGH, Urteil vom 7. Juli 2021 – VIII ZR 52/201
Das Urteil vom 7. Juli 2021 befasst sich ganz überwiegend mit dem Thema, wie konkrete Fragen des Mietverhältnisses mit dem Mieter zu klären sind, wenn auf der Vermieterseite nicht eine natürliche Person, sondern eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) beteiligt ist. In der Praxis können sich hier erhebliche Probleme ergeben, falls ein einzelnes Mitglied der Vermieter-Gesellschaft tätig wird. Dazu hat der Senat mehrere Alternativen erörtert, wobei er von dem Grundsatz ausgeht, dass der Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Allgemeinen nicht befugt ist, den Schuldner einer Gesellschaftsforderung im eigenen Namen auf Leistung an die Gesellschaft in Anspruch zu nehmen.2 – Der mietrechtliche Teil der Entscheidung betrifft die Verpflichtung des Vermieters, über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters jährlich abzurechnen, und die Rechte des Mieters, wenn der Vermieter dieser Pflicht nicht nachkommt. Die betreffenden Ausführungen sind für die Praxis deshalb besonders interessant, weil sie die verschiedenen in Betracht kommenden Alternativen systematisch und gut nachvollziehbar erörtern.

Kommentar

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1 WM 2021, 1541; Grundeigentum 2021, 1000 (Stand 20. September 2021)
2 Leitsatz a) und Rn. 28 ff


Neu:

Fristlose Kündigung wegen Lärmbelästigung (§§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB):

1) Umfassende Prüfung durch das Gericht (rechtl. Gehör, Art. 103 Abs. 1 GG)
2) Beschreibung nach Zeitpunkt, Art, Intensität, Dauer und Häufigkeit der Lärmbelästigung (Substantiierungsanforderungen); insbesondere: sozial-adäquater Kinderlärm und seine Grenzen


BGH, Beschluss vom 22. Juni 2021 – VIII ZR 134/201
Es gibt immer wieder Entscheidungen des VIII. Senats, die in der eher unscheinbaren Form eines Beschlusses ergehen, die aber inhaltlich so umfassend und aussagekräftig sind, dass man jeden Satz unterstreichen möchte und eine Veröffentlichung in der Amtlichen Sammlung BGHZ für angemessen halten könnte. Zu dieser Kategorie zählt auch der vorliegende Beschluss vom 22. Juni 2021; er zeichnet sich durch die ausführliche, aber nicht überdehnte Darlegung der Grundsätze des verfassungsrechtlichen Gebots des rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG)2 aus – ein Aspekt, der von besonderer Bedeutung vor allem für Rechtsanwälte und Richter ist. Konkret geht es insbesondere um die Frage, welche Tatsachen eine Partei – im vorliegenden Fall die Vermieterin – im Einzelnen in der Kündigung und einer darauffolgenden Räumungsklage vortragen muss, wenn sie ein Mietverhältnis wegen Störung des Hausfriedens durch Lärmbelästigung fristlos kündigt. Bemerkenswert sind in diesem Zusammenhang auch die "Fußnoten" zum sozialadäquaten Kinderlärm und seinen Grenzen sowie zur Untervermietung.

Kommentar

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1 Bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 20. September 2021). Die Entscheidungen der Vorinstanzen (AG Köln, Urteil v. 7. August 2018, 205 C 56/18; LG Köln, Urteil v. 2. April 2020, 1 S 189/18) sind nicht veröffentlicht.
2 Rn. 13 ff


Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) - eine aktuelle Entscheidung mit wichtigen Details: Mietspiegel, SV-Gutachten und Stichtag für die Ermittlung der Vergleichsmiete

BGH, Urteil vom 28. April 2021 – VIII ZR 22/201

Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist für die Praxis ein fast alltägliches Thema. Das Urteil vom 28. April 2021 ist für diese Praxis besonders interessant und wichtig, weil es wieder ein Detail in Erinnerung ruft, das der VIII. Senat vor etlichen Jahren grundsätzlich geklärt hatte, und zwar die Frage, auf welchen Zeitpunkt bei der Feststellung der Vergleichsmiete abzustellen ist. Zum anderen befasst sich die Entscheidung unter mehreren Gesichtspunkten mit der Ermittlung der Vergleichsmiete durch einen Sachverständigen, obwohl bzw. wenn ein Mietspiegel existiert; insoweit können Zweifel bestehen, ob ein Gericht „ohne weiteres“ von der Anwendung des Mietspiegels absehen und stattdessen ein (u. U. kostspieliges) Gutachten einholen darf.

Kommentar

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1 Grundeigentum 2021, 817 (Stand 21. Juli 2021)


Kündigung wegen Eigenbedarf - eine aktuelle Grundsatzentscheidung:

  • Formelle Anforderungen an die Begründung (Mindestinhalt Kündigungsschreiben)
  • Materiell-rechtliche Begründetheit der Kündigung
  • Härteeinwand des Mieters: ggf. medizinisches SV-Gutachten von Amts we-gen; grundsätzlich nur befristete Fortsetzung des Mietverhältnisses

BGH, Urteil vom 28. April 2021 – VIII ZR 6/191
Eigenbedarfskündigungen sind sowohl in der Praxis als auch in der Rechtsprechung nahezu alltägliche Routinefälle. Das gilt an sich auch für den VIII. Senat des BGH. Wenn der Senat dennoch einen solchen Fall einmal mehr zum Anlass für eine geradezu lehrbuchartige, nach Form und Inhalt gut begründete und uneingeschränkt überzeugende Entscheidung nimmt, kann das nicht hoch genug eingeschätzt werden – kurz gesagt. Das Urteil ist von der ersten bis zur letzten Zeile lesenswert und eine Anleitung für die Praxis, für Anwälte und für die Instanzgerichte.

Kommentar

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1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 27. Juli 2021)  


Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB): Mehrere Einzelerhöhungen für trennbare Maßnahmen

BGH, Urteil vom 28. April 2021 – VIII ZR 5/201
Mit dem Thema Mieterhöhung nach Modernisierung hat sich der VIII. Senat des BGH in der jüngeren Vergangenheit mehrfach unter allen möglichen Aspekten befasst – zuletzt in einer Grundsatzentscheidung vom 18. März 20212 zur Frage des zeitlichen Zusammenhangs der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen und den Konsequenzen für die Anwendung der Übergangsregelung des Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB (jährliche Mieterhöhung 11 oder 8 %). In dem aktuellen Urteil geht es um einen etwas schlichteren, aber ebenfalls praxisrelevanten Komplex, nämlich die Aufspaltung einer Modernisierungsmieterhöhung in mehrere Vorgänge bei der "gestaffelten" Durchführung verschiedener Einzelmaßnahmen.

Kommentar

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1 WuM 2021, 371 (Stand 7. Juli 2021)
2 VIII ZR 305/19, Grundeigentum 2021, 621, WuM 2021, 354; NZM 2021, 463 (Stand 7. Juli 2021)


Klage des Mieters auf Mängelbeseitigung – Beschwer des Vermieters: maßgebend sind nicht die Kosten der Mängelbeseitigung, sondern der Betrag der Minderung

BGH, Urteil vom 7. April 2020 – VIII ZR 383/181
Ein auf den ersten Blick etwas verwickelter Sachverhalt war für den VIII. Senat – im Zusammenhang mit einer Nichtzulassungsbeschwerde – Anlass für die Bestätigung seiner Rechtsprechung zur Bemessung der Beschwer im Fall einer Mieterhöhung wegen Modernisierung. In einem zweiten Schritt hat er diese Grundsätze sinngemäß auch auf den umgekehrten Fall einer Mietminderung wegen eines Mangels angewandt und die bisherige einschlägige BGH-Rechtsprechung uneingeschränkt bestätigt. Die Entscheidung – reduziert man den Sachverhalt auf seinen relevanten Kern – ist klar begründet, im Ergebnis m.E. aber nicht unbedingt überzeugend.

Kommentar

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1 WuM 2020, 299; Grundeigentum 2020, 666; ZMR 2020, 637


Eigenbedarfskündigung für Aktionär einer AG? Eine kleine Entscheidung mit großen Fragen

BGH, Beschl. vom 30. März 2021 – VIII ZR 221/191
Dass eine Aktiengesellschaft als juristische Peron bei der Kündigung eines Wohnraummiet-verhältnisses keinen Eigenbedarf geltend machen kann, liegt auf der Hand. Dennoch stellt sich die Frage, ob sie sich nicht auf den Wohnbedarf eines Gesellschafters berufen kann. Für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), eine Personengesellschaft ohne eigene Rechtspersönlichkeit, hat der BGH bereits vor einigen Jahren entschieden, dass sie sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen kann.2 In einem Urteil vom 15. März 20173 hat er hieran festgehalten. Für Personenhandelsgesellschaften (oHG, KG) gilt dies allerdings nicht.4 Für die Aktiengesellschaft ist eine Eigenbedarfskündigung - auch zugunsten eines Gesellschafters - demnach „erst recht“ ausgeschlossen. Mit dieser Aussage stimmt die aktuelle Entscheidung des VIII. Senats nur im Ergebnis überein; die Begründung wirft jedoch Fragen auf. Die Frage, ob die Kündigung nicht nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB begründet sein konnte, wird nicht einmal angedeutet.

Kommentar

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1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 21. Juli 2021)
2 Urteil vom 14. Dezember 2016 – VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136; WuM 2017, 94; NJW 2017, 547; NZM 2017, 111; ZMR 2017, 141; DWW 2017, 51; ebenso zuletzt Urteil vom 9. Dezember 2020 – VIII ZR 238/18, Grundeigentum 2021, 173; NZM 2021, 132; WuM 2021, 116; ZMR 2021, 211; NJW 2021, 1232, Rn. 14


Modernisierungsankündigung, zeitlicher Zusammenhang mit der Modernisierung und Mieterhöhung (§§ 555c ff BGB): ein herausragender Fall aus dem Lehrbuch

BGH, Urteil vom 18. März 2021 – VIII ZR 305/191
Bisweilen gibt es Entscheidungen des BGH, die auf den ersten Blick nicht unbedingt aufregend erscheinen und deren Bedeutung erst beim Studium der Gründe ersichtlich wird. Das Urteil vom 18. März 2021 sprengt jedoch jeden Rahmen: Es ist ergangen zu einer Musterfeststellungsklage i.S.d. § 606 ZPO – eine neue, seit dem 1. November 2018 bestehende Klageform mit dem speziellen Zweck des Verbraucherschutzes. Beim BGH waren bis zu der vorliegenden Entscheidung lediglich zwei derartige Verfahren anhängig gewesen.2Die eigentliche, herausragende Bedeutung des Urteils vom 18. März 2021 liegt indessen in seiner umfangreichen, in jeder Hinsicht überzeugenden und geradezu lehrbuchartigen Begründung – und dies ist umso bemerkenswerter, als das Ergebnis auf den ersten Blick – in Bezug auf den Grundsatz von Treu und Glauben, genauer: das Verbot treuwidrigen Verhaltens (§ 242 BGB) – fast bedenklich erscheint. Kurz gesagt: Es gibt wenig BGH-Entscheidungen, die so präzise, dogmatisch sauber und konsequent begründet sind wie dieses Urteil des VIII. Senats. Die Veröffentlichung in der Amtlichen Sammlung BGHZ war geradezu zwingend.

Kommentar

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1 Grundeigentum 2021, 621 (Stand 12. Juni 2021)
2 Entscheidungen vom 17. November 2020, XI ZB 1/19 und XI ZR 171/19


Kündigung wegen Eigenbedarf und Härteeinwand: Grundsätzliche Aussagen zum Eigenbedarf, zur Feststellung einer Härte, zu Abwägungsfragen und zur umfassenden Prüfungspflicht des Gerichts

BGH, Urteil vom 3. Februar 2021 – VIII ZR 68/1912
Fälle der Eigenbedarfskündigung sind seit Jahren regelmäßiger Bestandteil der laufenden Rechtsprechung des VIII. Senats des BGH zur Wohnraummiete, meistens im Zusammenhang mit einem Härteeinwand des Mieters und den sich daraus ergebenden Anforderungen an die Abwägung der beiderseitigen Belange. So hat der VIII. Senat im Mai und Dezember 2019 drei einschlägige Entscheidungen zu diesem Komplex erlassen, u. a. ein in der Amtlichen Sammlung veröffentlichtes Urteil3, auf das er in der aktuellen Entscheidung vom 3. Februar 2021 mehrfach Bezug nimmt.

Beim Lesen der vier Leitsätze könnte man annehmen, die Begründung und das Ergebnis dieses neuen Urteils entsprächen lediglich dem "Schema" der einschlägigen Senatsrechtsprechung. Die Urteilsgründe zeichnen sich jedoch durch eine sehr gründliche und überzeugende Darlegung der Argumente, auch in den Details, aus.

Kommentar

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1 WuM 2021, 257; NJW-RR 2021, 461; Grundeigentum 2021, 493; NZM 2021, 361; DWW 2021, 133
2 Die rechtlichen Einzelheiten, die sich aus dem Tod des Ehemannes der Mieterin im April 2019 und aus den weiteren von der Vermieterin erklärten Kündigungen ergeben, können hier ausgeklammert werden. Der Senat hat auf Grund der Nichtzulassungsbeschwerde der Vermieterin die Revision nur hinsichtlich des auf die Kündigungen wegen Eigenbedarfs vom 3. August 2015, vom 26. September 2016 und vom 5. Dezember 2016 gestützten Räumungs- und Herausgabeverlangens zugelassen (Tenor und Rn. 7). Der entsprechende Beschluss ist nicht veröffentlicht.
3 VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133; WuM 2019, 385; Grundeigentum 2019, 905; NZM 2019, 518; NJW 2019, 2765; ZMR 2019, 848.


Eine Wohnung, zwei Mietverträge, zwei Kündigungen und vier Beteiligte: Ein komplizierter Sachverhalt als Anlass für klare Grundsätze der Abgrenzung der Wohnraummiete von anderen Mietverhältnissen

BGH, Urteil vom 13. Januar 2021 – VIII ZR 66/191, 2
Dass Dreiecksbeziehungen nicht nur im allgemeinen Leben, sondern auch im Mietrecht Probleme verursachen können, hatte der VIII. Senat vor nicht allzu langer Zeit – in einem Urteil vom 22. August 20183 – festgestellt. Damals ging es um die "Reichweite" einer Renovierungsvereinbarung im Dreiecksverhältnis Vormieter – Neumieter – Vermieter. Dass die mit einem Mehr-Personenverhältnis verbundenen Komplikationen sich noch steigern lassen, zeigt der Fall, den der Senat mit dem Urteil vom 13. Januar 2021 entschieden hat und in dem es um die (miet-)rechtlichen Beziehungen zwischen insgesamt vier Beteiligten geht. Zentraler Punkt der Entscheidung ist die klare, gut begründete Abgrenzung zwischen der Wohnraummiete und anderen Mietverhältnissen, die der Senat mit sehr grundsätzlichen und überzeugenden Erwägungen vorgenommen hat.

Kommentar

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1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 18. März 2021)
2 Die Parallelsache VIII ZR 58/19 ist ebenfalls mit Urteil vom 13. Januar 2021 entschieden worden. Der Sachverhalt ist nahezu identisch, Beide Berufungsurteile stammen von der ZK 67 des LG Berlin (67 S 341/17 und 67 S 241/19)
3 VIII ZR 277/16, Grundeigentum 2018, 1214; WuM 2018, 635; NJW 2018, 3302; NZM 2018, 863; ZMR 2018, 994


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Dr. Dietrich Beyer kommentiert BGH-Entscheidungen zum Mietrecht

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