Kommentierungen wichtiger BGH-Entscheidungen 2022

Die genaue Kenntnis der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist heutzutage unerlässlich für jeden, der sich mit dem Thema Mietrecht beschäftigt.

An dieser Stelle finden Sie auch für den Nicht-Juristen verständliche Kommentierungen der wichtigsten Urteile des BGH zum Wohnraummietrecht von Dr. Dietrich Beyer, Richter am BGH a.D. Bei den Kommentierungen wird besonderer Wert gelegt auf die genaue Darstellung der Auswirkungen der Leitentscheidungen des VIII. Zivilsenats des BGH auf die Praxis.


Wasser im Badezimmer an der falschen Stelle – Verjährung von Schadensersatzansprüchen des Vermieters: 6 Monate ab Rückgabe der Mietsache, § 548 BGB

BGH, Urteil vom 31. August 2022 – VIII ZR 132/201
Das Urteil vom 31. August 2022 betrifft keinen alltäglichen Fall, ist aber dennoch eine sehr bemerkenswerte Entscheidung, und zwar aus zwei Gründen: Zum einen, weil es in einer hervorragenden, geradezu lehrbuchartigen (im positiven Sinn) Weise die Auslegung der speziellen mietrechtlichen Verjährungsbestimmung des § 548 BGB vornimmt, und zum anderen, weil es die für beide Seiten u. U. äußerst wichtige Frage der Verjährung von Schadensersatzansprüchen des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache klärt. Eine Veröffentlichung des Urteils in der Amtlichen Sammlung BGHZ wäre deshalb angemessen gewesen, ist aber – leider – nicht vorgesehen.

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1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 9. Oktober 2022)


Mieterhöhung nach Modernisierung – Grundsatzentscheidung zu den formellen Anforderungen an die Erhöhungserklärung (§ 559b BGB): Angabe der Gesamtkosten und ggf. einer Instandsetzungsquote sind regelmäßig ausreichend

BGH, Urteil vom 20. Juli 2022 – VIII ZR 361/211
Verfahren, in denen es um eine Mieterhöhung nach Modernisierung geht, gelangen mit einer gewissen Regelmäßigkeit zum VIII. Senat des BGH, und sie werfen durchweg für die Praxis wichtige Fragen auf, die der Senat mit recht grundsätzlichen Ausführungen beantwortet. Zu nennen sind beispielsweise die hier bereits besprochenen Urteile vom 28. April 2021 zur Mieterhöhung "in Etappen"2, vom 17. Juni 2020 zum Abzug der fiktiven Kosten bei einer modernisierenden Instandsetzung3 oder vom 18. März 2021 zur Frage des zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Ankündigung und der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen.4 In der aktuellen Entscheidung geht es im Kern um die formellen Anforderungen an eine Modernisierungsmieterhöhung, allerdings in einer ganzen Palette von interessanten Einzelfragen, insbesondere auch bei der sog. modernisierenden Instandsetzung.

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1 Grundeigentum 2022, 893; WuM 2022, 542 (Stand 27. September 2022)
2 VIII ZR 5/20, WuM 2021, 371; NJW-RR 2021, 735; Grundeigentum 2021, 754; NZM 2021, 504
3 VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493; Grundeigentum 2020, 1046; NZM 2020, 795; ZMR 2020, 925
4 VIII ZR 305/19, Grundeigentum 2021, 621; WuM 2021, 354; NZM 2021, 463; ZMR 2021, 572  


Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB):

1) Unwirksamkeit des MietenWoG Berlin (BVerfG)
2) Wichtige Grundsätze und Einzelfragen der Anwendung eines Mietspiegels (Schätzungsermessen des Tatrichters, Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung u. a.)

BGH, Beschluss vom 14. Juni 2022 – VIII ZR 24/211
Am 14. Juni 20022 hat der VIII. Senat zwei Beschlüsse zum Thema Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 ff BGB)2 erlassen, die wichtige Detailfragen aufwerfen und bei denen das Berufungsgericht überzeugt war, die Sache habe grundsätzliche Bedeutung oder eine höchstrichterliche Entscheidung sei zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich, deshalb sei die Revision zuzulassen (§ 543 Abs. 2 ZPO). Beide Fälle betreffen die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete für eine in Berlin gelegene Wohnung, in denen es jeweils – als Vorfrage – um die Wirksamkeit des § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoGBln3, im Kern jedoch um die Anwendung des Berliner Mietspiegels 2019 ging. Wie in der Parallelentscheidung, allerdings mit einem anderen, für die Praxis interessanten Schwerpunkt hat der Senat im vorliegenden, sehr lesenswerten Beschluss Grundsätze und Einzelheiten für die Anwendung eines Mietspiegels durch den Tatrichter dargelegt.

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1 bislang nur in juris veröffentlicht (St. 27. September 2022)
2 außer der hier bereits besprochenen Entscheidung: Beschluss in der Sache VIII ZR 361/20
3 Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin v. 11. Februar 2020  


Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB):

1) Unwirksamkeit des MietenWoG Berlin (BVerfG)
2) Begründung des Erhöhungsverlangens (formelle Anforderungen)

BGH, Beschluss vom 14. Juni 2022 – VIII ZR 361/201
Der Komplex Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 ff BGB) gehört in der Praxis zum alltäglichen Geschäft. Dennoch gelangen immer wieder Verfahren zum BGH, die wichtige Detailfragen aufwerfen und bei denen das Berufungsgericht überzeugt ist, die Sache habe grundsätzliche Bedeutung oder eine höchstrichterliche Entscheidung sei zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich, deshalb sei die Revision zuzulassen (§ 543 Abs. 2 ZPO). Auch wenn der VIII. Senat des BGH diese Voraussetzungen im konkreten Fall verneint, sind seine Entscheidungen in aller Regel sehr lesenswert, weil sie wichtige Grundsätze in einer komprimierten Form darstellen und durch praxisrelevante Details ergänzen. Ein insoweit geradezu klassischer Fall liegt dem Beschluss vom 14. Juni 2022 zugrunde.

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1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 27. September 2022)  


Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (§ 556d BGB) nach umfassender Modernisierung: Anforderungen an die Auskunftspflicht des Vermieters (§ 556g BGB)

BGH, Beschluss vom 18. Mai 2022 – VIII ZR 9/221
In dem umfangreichen Komplex mit aktuellen Entscheidungen des VIII. Senats des BGH zum „Dauerbrenner“ der Aktivlegitimation eines registrierten Inkassodienstleisters – seit Januar 2022 immerhin 20 Urteile – finden sich auch etliche Urteile mit einem „Anhang“ zu einem allgemein interessierenden Thema. Ein sehr gutes Beispiel für diese kleine Serie ist das Versäumnisurteil vom 18. Mai 2022, in dem es u.a. um die Frage ging, ob die von dem Inkasso-dienstleister in Anspruch genommene Vermieterin vor Abschluss des Mietvertrages den Mietern in dem gesetzlich gebotenen Umfang Auskunft über die Vormiete erteilt hatte.

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1WuM 2022, 468; MDR 2022, 1009 (St. 12. September 2022)  


Grundsatzentscheidung des BGH

BGH, Urteil vom 11. Mai 2022 – VIII ZR 379/201

Es gibt wenige Mietrechts-Entscheidungen des VIII. Senats, deren Streitwert sich in Grenzen hält, deren praktische Bedeutung aber erheblich ist und die eigentlich längst „überfällig“ waren – aber genau dies ist bei dem Rauchwarnmelder-Urteil vom 11. Mai 2022 der Fall. Die konkrete Frage, ob die Miete für Rauchwarnmelder als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können, wird in der Entscheidung ausführlich und überzeugend beantwortet; und dennoch wirft die Sache weitere, praxisrelevante Fragen auf, die der BGH in dem Urteil nicht angesprochen hat – dazu näher in den Anmerkungen.

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1 Grundeigentum 2022, 685; NJW-RR 2022, 877; WuM 2022, 428; 2 Rn. 3, 4


Schönheitsreparaturen: Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Rückgabe der Wohnung in unrenoviertem Zustand

BGH, Beschluss vom 10. Mai 2022 – VIII ZR 277/201
Das Thema Schönheitsreparaturen war bekanntlich längere Zeit ein "Dauerbrenner" in der Rechtsprechung des VIII. Senats des BGH. Seit einiger Zeit scheinen hier die Probleme der Praxis weitgehend geklärt zu sein; jedenfalls haben unmittelbar mit diesem Thema zusammenhängende Fragen in den letzten beiden Jahren beim VIII. Senat praktisch keine Rolle mehr gespielt. Lediglich in einem Beschluss vom 26. April 20222 ging es u.a. – wie im vorliegenden Fall – um einen Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Rückgabe der Wohnung in unrenoviertem Zustand, der mangels einer Fristsetzung (§ 280 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB) allerdings unbegründet war.3 Im vorliegenden Fall war der Anspruch des Vermieters jedoch begründet, und der Senat konnte die entsprechenden Entscheidungen der Vorinstanzen in vollem Umfang mit einer gestrafften, aber umfassenden Begründung bestätigen – eine für die Praxis wichtige „Auffrischung“ der Rechtsprechung zu dieser wichtigen Frage.

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1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 10. Oktober 2022)
2 VIII ZR 364/20, nur in juris veröffentlicht
3 aaO Rn. 21 ff


Mietvertrag mit mehreren Mietern (Wohngemeinschaft): Anspruch der Mieter auf Zustimmung des Vermieters zu Mieterwechsel ohne Kündigung?

BGH, Urteil vom 27. April 2022 – VIII ZR 304/211
Dass bei einem Wohnraum-Mietvertrag auf der Mieterseite mehrere Personen als Wohngemeinschaft beteiligt sind, ist sicher kein allzu häufiger Fall, kann aber vor allem in Universitätsstädten vorkommen, wenn mehrere Studenten eine Wohnung mieten – und zwar nicht in Form einer juristischen Person, sondern als Einzelpersonen. Dann können sich verschiedene spezifische Fragen stellen, wie etwa die gesamtschuldnerische Haftung jedes Mieters oder die Kündigung eines einzelnen und/oder die Aufnahme eines neuen Mieters. Mit einer solchen Konstellation hatte es der VIII. Senat des BGH kürzlich zu tun – merkwürdigerweise zum ersten Mal seit der "Wiederbelebung" seiner mietrechtlichen Zuständigkeit durch die ZPO-Reform von 2002. Das Urteil vom 22. April 2022, das der Senat wegen der Grundsatzbedeutung zur Veröffentlichung in der Amtlichen Sammlung BGHZ vorgesehen hat (von der der Senat im Allgemeinen nur sehr zurückhaltend Gebrauch macht), zeichnet sich durch einen außergewöhnlichen Umfang bei der Erörterung der Frage aus, ob und unter welchen Voraussetzungen die Mieter vom Vermieter die Zustimmung zum „Austausch“ eines Mieters, also dem Ausscheiden eines bisherigen und der Aufnahme eines neuen Mieters in das bestehende Mietverhältnis ohne Kündigung verlangen können. Auf fast 30 Seiten hat der Senat sämtliche denkbaren Fallgestaltungen in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht untersucht, insbesondere die Frage, ob sich aus dem „Sammelmietvertrag“ und/oder aus dem Verhalten des Vermieters ein Anspruch der (bisherigen) Mieter auf Zustimmung zu einem konkreten Mieterwechsel oder sogar eine „antizipierte“ Einwilligung in künftige „Wechselfälle“ ableiten lässt. Kurz gesagt geht es im Kern um eine nach beiden Seiten interessengerechte, am Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ausgerichtete Auslegung des Mietvertrages und des Verhaltens des Vermieters.

Die Urteilsgründe zeichnen sich durch eine außergewöhnliche Vielseitigkeit und Gründlichkeit aus, in der keine denkbare Fallgestaltung ausgeklammert wird, und das alles mit einer bemerkenswerten Zurückhaltung hinsichtlich abstrakt-dogmatischen Fragen.

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1 DWW 2022, 208; NJW 2022, 20230; Grundeigentum 2022, 636 WuM 2022, 403; NZM 2022, 545; ZMR 629; die Veröffentlichung in BGHZ ist vorgesehen


Mietenbegrenzungsverordnung Berlin und "www.wenigermiete.de": Umfassender Auskunftsanspruch des Mieters hinsichtlich Höhe der Vormiete, durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen u.a. (§ 556g Abs. 3 BGB)

BGH, Urteil vom 23. März 2022 – VIII ZR 133/201
Im Ausgangspunkt handelt es sich bei dieser Entscheidung um einen der üblichen Fälle des Berliner Inkassodienstleisters "www.w.      .de" , der unter Bezugnahme auf die Mietenbegrenzungsverordnung Berlin gegenüber der Vermieterin auf Grund einer entsprechenden Abtretung der Ansprüche des Mieters u. a. auf Auskunft

  • über die Höhe der durch den Vormieter gezahlten Miete,
  • über mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbarte Mieterhöhungen und
  • über in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen

geltend gemacht hatte. Das Landgericht2hat insoweit ein Rechtsschutzbedürfnis der Klägerin (Inkassounternehmen) mit der Begründung verneint, auf die genannten Umstände komme es nicht an, weil die Vermieterin sich nicht auf die Ausnahmetatbestände der §§ 556e, 556f BGB berufen, sondern nur geltend gemacht habe, dass die vereinbarte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspreche; es hat deshalb die Klage (insoweit) als unzulässig abgewiesen.3

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1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 29. April 2022).
2 LG Berlin, Urt. v. 29. April 2020 – 64 S 95/19, Grundeigentum 2020, 672; ZMR 202, 584.
3 Rn. 11  


Mietenbegrenzungsverordnung Berlin und "www.wenigermiete.de" – die aktuelle Fortsetzung der (fast) unendlichen Geschichte:

  • Wirksamkeit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung

  • Inkassodienstleister: Aufforderung an Vermieter zur Herabsetzung der Miete auf zulässigen Höchstbetrag als Inkassotätigkeit?

BGH, Urteil vom 19. Januar 2022 – VIII ZR 123/211
Nach knapp eineinhalb Jahren hat sich der VIII. Senat des BGH wieder einmal mit einem – nicht ganz neuen – Kapitel der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 befasst. Und fast zwangsläufig ist ein Inkassodienstleister auf der Klägerseite beteiligt, im Urteilstext allerdings – anders als in der Grundsatzentscheidung vom 27. Mai 20202 – in anonymisierter Form. Dass sich hinter dem Kürzel "www.w.de"3 die bekannte Internetseite "www.wenigermiete.de" verbirgt, dürfte für den Leser kein Geheimnis sein.

Das aktuelle Urteil befasst sich ganz überwiegend mit der Bestätigung der Grundsätze des Urteils vom 27. Mai 2020 und einer nicht weniger wichtigen Entscheidung vom 17. Juli 20194 in diesem Urteil hatte der Senat die Unwirksamkeit der Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung festgestellt. Dennoch empfiehlt sich das sorgfältige Studium des aktuellen Urteils, weil es die zentralen Aussagen sowohl zu den betreffenden Verordnungen als auch zur Wirksamkeit der Aktivitäten der Inkassodienstleisterin in einer etwas gestrafften, dennoch gut nachvollziehbaren, allerdings nur teilweise überzeugenden Darstellung wiedergibt.

Die relativ umfangreichen Ausführungen zu den Besonderheiten des Verbrauchervertrages im elektronischen Rechtsverkehr (§ 312j BGB)5 können hier ausgeklammert bleiben, weil sie keine spezifisch mietrechtlichen Fragen betreffen.

Kommentar

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1 bislang nur in juris veröffentlicht (Stand 25. Februar 2022). Die Entscheidungen der Vorinstanzen sind nicht veröffentlicht.
2 VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352, dort Rn. 3
3 Rn. 3
4 VIII ZR 130/18, BGHZ 223, 30
5 Rn. 48 ff

Kommentierungen

Dr. Dietrich Beyer kommentiert BGH-Entscheidungen zum Mietrecht

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