Der demografische Wandel ist zwar eine Tatsache, seine gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Folgen aber sind keineswegs ausgemacht. Aber nachdem es zunächst Jahrzehnte dauerte, bis der seit langem offensichtliche demografische Wandel von den Entscheidern in Politik und Wirtschaft ausreichend zur Kenntnis genommen wurde, wird nun die Debatte um die gesellschaftlichen Folgen viel zu verkürzt und mit beträchtlicher fatalistischer Schlagseite geführt. Das verstellt den Blick auf Möglichkeiten und Chancen sowie auf die Kraft des soziokulturellen Wandels. Anhand dreier gesellschaftlicher Szenarien wollen wir zeigen, wie unterschiedlich die Gesellschaft mit den Herausforderungen des demografischen Wandels umgehen kann.

Im Zuge der Verwaltungsmodernisierung ist seit Mitte der neunziger Jahre auch die Neuordnung der öffentlichen Gebäudebewirtschaftung in das Blickfeld der kommunalen Handlungsfelder genommen worden. Der vhw hat die Kommunen bei diesem Thema seit 1997 mit einem regional differenzierten Seminarangebot intensiv unterstützt. Auf der Ebene der vhw-Landesverbände bzw. Regionen wurde das Spektrum der operativen und strategischen Themen hinsichtlich der verschiedenen Aufgabenstellungen und Herausforderungen unter Einbeziehung der lokalen Akteure thematisiert und umsetzungsorientiert weiterentwickelt.

Immer mehr Kommunen erkennen, dass Immobilien nicht nur einen Kostenfaktor im Haushalt, sondern strategische Ressourcen darstellen, die unter betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten effizient zu bewirtschaften sind. Treiber dieser Entwicklung sind die problematische Finanzsituation der kommunalen Haushalte auf der einen und der Instandhaltungsrückstau auf der anderen Seite. Grundsätzlich, so sollte man meinen, herrscht also ein positives Klima für innovative Ansätze in der Immobilienbewirtschaftung sowie für alternative Beschaffungsvarianten, wie sie etwa Public Private Partnerships darstellen. Inwieweit jedoch bzgl. der Themengebiete Gebäudemanagement, PPP und Neues Kommunales Finanzmanagement (NKF) Zusammenhänge zwischen Einstellung und tatsächlichem Verhalten der verantwortlichen Entscheidungsträger in Kommunen und Behörden bestehen, war Gegenstand einer groß angelegten Studie der Westfälischen Wilhelms Universität Münster in Zusammenarbeit mit dem ISFM-Institut für Site und Facility Management GmbH, Ahlen, sowie der Facility Care AG, Münster.

Die Stadt Ludwigshafen am Rhein hat bereits 2004 ein zentrales Gebäudemanagement eingerichtet. Vorausgegangen ist eine fast zweijährige Projektarbeit mit dem Abschluss einer Testphase, in der die neuen Organisationsstrukturen der Bewährungsprobe der Praxis unterzogen wurden. Nach bestandenem Praxistest nahm das Gebäudemanagement die Arbeit als verwaltungsinterner Dienstleister auf. Es begleitet die städtischen Gebäude über ihren gesamten Lebenszyklus technisch, infrastrukturell und kaufmännisch.

Die kommunale Infrastruktur spielt für die gesellschaftliche und wirtschaftliche Weiterentwicklung einer Stadt eine wichtige Rolle. In der Landeshauptstadt Düsseldorf werden erhebliche Investitionen in die Verbesserung und die Errichtung der städtischen Infrastruktur realisiert, wie die Sanierung der Schulen, Sportstätten, Feuerwehrgebäude, des Dienstleistungszentrums der Stadtverwaltung sowie der kulturellen Einrichtungen Tonhalle, Oper und Schauspielhaus. Gleichzeitig erfolgt eine konsequente Entschuldung des Haushaltes, unter anderem auch durch Veräußerung nicht-betriebsnotwendigen Immobilienvermögens. Das Immobilienmanagement wurde als strategische Zentrale für die Steuerung des städtischen Immobilien- und Grundbesitzes gegründet und unterstützt politische, stadtentwicklungsbezogene, infrastrukturelle und soziale Vorgaben.

Dortmund ist die erste deutsche Großstadt, deren gesamtes Haushaltswesen nach einer mehrjährigen Einführungsphase seit dem 01.01.2006 vollständig auf ein kaufmännischorientiertes Rechnungswesen (NKF) umgestellt ist. Damit rückt auch ein Element mit in den Fokus, von dem zwar sein Vorhandensein bekannt war, das ab und zu auch für Schlagzeilen sorgte, dessen Bedeutung und Wirkungen für die kommunale Daseinsvorsorge und die kommunalen Finanzen jedoch nie im Vordergrund stand: Die kommunalen Immobilien. 

"Immobilien - kommunales Tafelsilber oder Klotz am Bein?", diese provokante Fragestellung wählten die Veranstalter des ersten deutschen Kongresses zum Thema "Kommunale Liegenschaften". Weniger provokant könnte man auch sagen, dass öffentliche Liegenschaften sowohl Chancen, als auch Risiken mit sich bringen. Ein Umstand der prinzipiell in den zuständigen Verwaltungen bekannt ist, der aber nach wie vor zu selten strategisch, das heißt langfristig zielorientiert, angegangen wird. Dies liegt auch daran, dass die Forschung insbesondere das Public Real Estate Management (PREM) noch länger als das Corporate Real Estate Management (CREM) vernachlässigt hat. Dabei ist die Instandhaltungsstrategie öffentlicher Immobilien meistens ein Kernelement des PREM und sollte, da Immobilien meistens das wichtigste Anlagevermögen darstellen, fundiert durchgeführt werden. 

Die öffentliche Hand steht in vielerlei Hinsicht zum gegenwärtigen Zeitpunkt vor vielfältigen und vielschichtigen Veränderungen, die sowohl Auswirkungen auf die kommunale Immobilienbewirtschaftung in Gänze als auch hinsichtlich des Selbstverständnisses von kommunalem Immobilienbesitz haben werden. Immer mehr wird erkannt, dass Immobilien nicht nur einen Kostenfaktor im Haushalt, sondern eine strategische Ressource bilden, die es gilt, unter betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten effizient zu bewirtschaften und zu strukturieren. Entsprechende Ansprüche an die Professionalisierung der Immobilienbereitstellung werden dabei primär getrieben durch die problematische Finanzsituation der kommunalen Haushalte auf der einen und insbesondere durch den vorhandenen Instandhaltungsrückstau auf der anderen Seite. In diesem Kontext gewinnen Vergleiche von Kosten und Qualitäten facilitärer Dienstleistungen zunehmend an Bedeutung.

Die öffentliche Verwaltung arbeitet wirtschaftlich. Diesem Grundsatz der Landeshaushaltsordnungen folgend, sind bei allen Investitionsvorhaben von Bedeutung in Deutschland Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen durchzuführen. Spätestens seit dem Toll Collect Verfahren und den prominenten Beispielen im öffentlichen Hochbau wie den Schulprojekten in Offenbach oder Monheim wird den Entscheidungsprozessen hin zu Public Private Partnership (kurz PPP) in Deutschland eine hohe Aufmerksamkeit zu Teil. Einerseits sind diese Verfahren von erheblicher finanzieller Bedeutung für die jeweiligen Haushalte, andererseits handelt es sich bei PPPs noch immer um Pilotprojekte, die Vorbildcharakter für vergleichbare Investitionsmaßnahmen in der Zukunft haben. Aufgrund dieser hohen öffentlichen Aufmerksamkeit sind die bislang angestoßenen Entscheidungsprozesse sehr sorgfältig vorbereitet worden. Entsprechend umfangreich fallen die bislang durchgeführten Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen aus. Zudem haben sich die Task Forces des Bundes und der Länder sowie Beratergruppen in der Vergangenheit intensiv mit den Prozessen der Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen befasst. 

Niemand hat das Recht Bürokratie, Ineffizienzen, mangelnde Ressourcen, organisierte Unverantwortlichkeit und die Verschuldung im öffentlichen Sektor zu kritisieren, der nicht seine Einflussmöglichkeiten und Entscheidungskompetenzen nutzt, diese Probleme ernsthaft, fundiert, nachhaltig, konstruktiv und umfassend im universitären Bereich zum Gegenstand von Forschung, Lehre und Weiterbildung zu machen. Dies gilt ganz besonders vor dem Hintergrund der aktuellen, aber nur kurzfristig gestiegenen Steuermehreinnahmen. 

Kommunale Dienstleistungen sind ohne Immobilien nicht möglich: Schulbildung, Kindergartenangebote, Theater, Museen, Sport, Verwaltung, usw. – all dies benötigt zwingend Gebäude bzw. Flächen. So ist es nicht verwunderlich, dass Kommunen traditionell über vielfältigen Immobilienbesitz verfügen. Doch darin stecken Herausforderung wie Dilemma gleichermaßen: Einerseits erfordern die enormen, in diesen Immobilien gebundenen Werte eine stringent betriebswirtschaftliche Herangehensweise. Andererseits jedoch, weil ja diese Immobilien "sowieso" benötigt werden und man sie daher nicht weiter in Frage stellte, wurde anscheinend gerade diese Herangehensweise nicht entwickelt.

Kaum ein Wirtschaftszweig in Deutschland hat in den vergangenen Jahren einen so tiefgreifenden Wandel vollzogen, wie die Immobilienwirtschaft. Immobilien galten über Jahrzehnte hinweg als ein alternatives Investment zur Risikobeimischung, als inflationsstabile Geldanlage für langfristig orientierte Anleger. Heute hat die Immobilie kaum noch etwas mit dem unbeweglichen Gut zu tun, in das Anleger oft über Jahrzehnte investiert blieben. Sie ist zu einer dynamischen Handelsware geworden und bildet eine eigene Asset-Klasse, die zwischen dem dauerhaften Investment und dem Day-Trading steht. Die Immobilie ist heute ein gleichwertiges Anlageinstrument neben anderen Wertpapieren wie zum Beispiel Bonds. Die Auswirkungen dieses Veränderungsprozesses sind in allen Bereichen der Immobilienwirtschaft spürbar, sie gelten für alle Typen von Immobilien, vom Wohnbaubestand über den Büroturm bis zum Hochregallager, und sie betreffen neben privaten Besitzern von Gebäuden gerade auch den Immobilienbestand der Öffentlichen Hand. Für Länder und Kommunen bieten sich in diesem neuen Umfeld hochattraktive Möglichkeiten zum Umgangs mit ihren teilweise immens hohen Immobilienbeständen.

Die Balanced Scorecard (BSC) entspricht im wesentlichen einer umsetzungsorientierten Art der Konkretisierung, Darstellung und Verfolgung von Strategien. Sie basiert auf dem Grundsatz der Motivationstheorie: Ziele beeinflussen Verhalten. Die Idee hierbei ist, dass das Verhalten von Führungskräften und Mitarbeitern durch die richtige Auswahl und die nachhaltige Steuerung von Zielen in Richtung der gewünschten Strategie gelenkt wird – "What gets measured, gets done". Die Entwicklung dieser Ziele ist das Ergebnis eines strategischen Prozesses, in dem die zukünftige Unternehmensstrategie festgelegt wurde. Diese wird dabei in der Regel in vier Perspektiven (z. B. Finanzen, Kunden, Prozesse, Potenziale) mit je ca. vier bis sechs Zielsetzungen dargestellt. Diese Perspektiven können selbstverständlich branchen- und unternehmensspezifisch angepasst werden (z.B. Lieferanten im Handel etc.).

Die Haushaltsmisere von Bund, Ländern und Kommunen beeinträchtigt die Zukunftsfähigkeit Deutschlands. Jüngste Verbesserungen durch höhere Steuereinnahmen dürfen über tiefer gehende strukturelle Probleme nicht hinweg täuschen. Eingeschlagene Wege wie die Verwaltungsmodernisierung und begonnene Optimierungsmaßnahmen müssen gerade jetzt stringent weiterverfolgt werden. Insbesondere gilt dies, wenn sie so aussichtsreich sind wie im Bereich des Immobilienmanagements. Hier existiert ein enormes Optimierungs-, Rationalisierungs- und Einsparpotenzial.Die Herausforderungen des Liegenschaftswesens der öffentlichen Hand umfassen Themen wie unzureichendes betriebswirtschaftliches Management-Know-how, fehlende Ziele und Strategien, ineffiziente Organisation, mangelnde erfolgsorientierte Führungs-, Steuerungsmethoden und Anreizsysteme, geringe immobilienwirtschaftliche Datentransparenz sowie Defizite des kameralistischen Rechnungswesens. Seit den neunziger Jahren werden sowohl auf Bundes-, Landes- wie kommunaler Ebene Optimierungs- und Umstrukturierungsmaßnahmen hin zu einem professionellen Public Real Estate Management durchgeführt.

Nicht erst die Nachrichten aus den französischen Vorstädten unterstreichen den Zusammenhang von sozialen Problemgebieten, Kriminalität und Städtebau. Auch in Deutschland sind die Erfahrungen im Spannungsfeld von Kriminalprävention und Integrationsmaßnahmen inzwischen vielfältig. Besonders im Hinblick auf jugendliche Straftäter ist die Frühprävention eine wichtige Handlungsstrategie, sollen die Zukunftsaussichten der Heranwachsenden nicht nachhaltig verbaut werden. Der Beitrag nimmt sich des Themas Kriminalität in sozialen Brennpunkten an und zeigt Lösungswege jenseits repressiver Polizeieinsätze.

Mit einer qualitativen Exploration der Lebenswelten von Migranten steht im ersten Halbjahr 2007 eine substanzielle Vertiefung des Forschungsprojekts "Nachfrageorientierte Wohnungspolitik" an. Es gilt zu klären, ob und wie weit sich die Aussagen der lebensstildifferenzierten Wohnungsmarktforschung, die der vhw bisher auf Grundlage des gesamtdeutschen Sinus-Milieu-Modells betreibt, auf Menschen mit Migrationshintergrund übertragen lassen bzw. welche Besonderheiten bei verschiedenen Gruppe von Migranten zu berücksichtigen sind.

Am 11. Januar 2007 fand der Wettbewerb "Preis Soziale Stadt 2006" mit der öffentlichen Preisverleihung in Berlin seinen krönenden Abschluss. Der von sechs unterschiedlichen Einrichtungen getragene und von zwei Bundesministerien unterstützte Wettbewerb wurde im vergangenen Jahr bereits zum vierten Mal ausgelobt. Rund 190 Initiativen haben sich mit ihren Projekten beworben. 250 Gäste nahmen an der Preisverleihung teil, auf der zehn herausragende Beispiele sozialen Engagements mit einem Preis, ein Projekt mit einem Sonderpreis und zehn weitere Initiativen mit einer Anerkennung ausgezeichnet wurden.

Bildung spielt eine Schlüsselrolle für die erfolgreiche Integration von Kindern und Jugendlichen in die Gesellschaft. Sie ist Voraussetzung für die Teilhabe am wirtschaftlichen, sozialen und kulturellen Leben. Bildungsprozesse sind deshalb immer auch Integrationsprozesse. In den Kindergärten und Schulen unseres Landes werden einmalige Chancen für erfolgreiche Integrationsprozesse eröffnet oder verspielt.

Ein vom Rückzug der Montanindustrie betroffener Stadtteil im Ruhrgebiet, der eine hohe Konzentration marginalisierter Bevölkerungsgruppen aufweist, inzwischen aber auch exzellente Leuchtturmprojekte in den Bereichen Kunst, Design, Tourismus entwickelt, hat in einer seit zwei Jahrzehnten bestehenden Kooperation von Stadt Essen, Universität Duisburg-Essen, Evangelischer Kirchengemeinde Katernberg und Arbeiterwohlfahrt eine Strategie des Strukturwandels auf den Weg gebracht, die unter intensiver Beteiligung der Stadtteilbevölkerung neue Netze der Kooperation und Konfliktbearbeitung entstehen lässt. Dadurch wird sowohl der von der Entwicklung des Stadtteils geforderte Anpassungsprozess der Institutionen unterstützt als auch eine Stabilisierung des Zusammenlebens der Menschen im Quartier erreicht.

Ermutigende Beispiele aus Berlin"Was brauchen Kinder und Jugendliche beim Heranwachsen in der Großstadt?" Das war die Ausgangsfrage von FiPP e.V. (Fortbildungsinstitut für die pädagogische Praxis). Was heute ein Verbund von 50 Einrichtungen der Jugend- und Bildungsarbeit in neun Berliner Bezirken ist, begann 1978 als kleine Initiative. Indem FiPP sich immer den aktuellen Entwicklungen in ihrer Bedeutung für das Aufwachsen der Kinder angenommen hat, erweiterten sich die Handlungsfelder. Ursprünglich spezialisiert auf Fortbildung und Forschung im Kitabereich, ist FiPP seit 1992 selbst Träger sozialpädagogischer Einrichtungen für Kinder: Freizeittreffs, Schülerclubs, später Schulstationen an Grundschulen. In Kooperation mit Schulen entwickelte der Verein Berufsorientierungsangebote für Jugendliche. Durch die Übertragung von Kindertagesstätten in freie Trägerschaft wurde FiPP seit 1996 selbst Träger von Kitas, insgesamt sind es jetzt 22. Der Verein blickt auf langjährige und vielfältige Praxiserfahrungen zurück, auch auf diverse Modellprojekte, die der Vernetzung von Schule und Jugendhilfe, des formellen und informellen Lernens dienen.

Amokläufe an Schulen wie in Erfurt 2002 oder in Emsdetten 2006 oder der Überfall schulfremder Jugendliche auf ein Schulfest in einem Berliner Gymnasium im Januar 2007 zeichnen in den Medien ein dramatisches Bild der Situation an den Schulen und lassen die Frage aufkommen: Wie steht es mit der Sicherheit in unseren Schulen?

Mehr als 700.000 Schülerinnen und Schüler in Deutschland sind muslimischen Glaubens. Sie sind längst keine Minderheit mehr und prägen Schulen und Wohnorte durch eigene Werte, Traditionen und Rituale. Die interkulturellen Konflikte, die zum Alltag vieler Schulen gehören, sind hinlänglich bekannt. Doch nach wie vor sind Lehrer und Schulen meist alleingelassen. Damit Integration gelingen kann, muss die Schule mit dem Stadtteil zusammenarbeiten.

In der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts bestand die Leistung des sozialstaatlichen Kompromisses darin, die Integration der Gesellschaft zu erhalten und dazu die Inklusion der Individuen in die Gesellschaft und ihre Funktionssysteme (Politik, Wirtschaft, Recht, etc.) zu erleichtern. Dennoch auftretende Erscheinungen sozialer Desintegration konnten "globalen" (demographischen, ökonomischen und politischen) oder individuellen (sozialisatorischen, sozial-ökologischen) Ursachen zugerechnet werden: Desintegration wird dann als individuelles Risiko, aber auch als soziales Problem des Gemeinwesens erlebt bzw. konzipiert, das u. U. "lokal" wohlfahrtsstaatlich bearbeitet werden muss. Die operative Ebene des Sozialstaates ist im Wesentlichen die Gemeinde (bzw. der Kreis) mit den jeweils zuständigen Ämtern, die um ihrer Funktionsfähigkeit willen an der sozialen Integration der Bevölkerung interessiert sein muss. In diesem Beitrag soll nun die These vertreten und erläutert werden, dass auch das lokale Schulsystem einer Gemeinde oder eines Kreises ursächlich für die Erzeugung sozialer Probleme und deren unerwünschte sozialräumliche Verdichtungen oder zumindest deren Verfestigung sein kann. Vorgeschlagen wird eine eigenständige kommunale Bildungspolitik, die sich thematisch der sozialen Integration widmen und sich in einer problembezogenen Verzahnung von Schulentwicklungs- sowie Kinder- und Jugendhilfeplanung realisieren soll.

Soziale Ungleichheiten zwischen Bevölkerungsgruppen sind im alltäglichen Zusammenleben immer mit Bewertungen der jeweils anderen verbunden. Dies gilt für Ungleichheiten, die auf Einkommen, Bildung und Beruf beruhen, ebenso wie für solche, die mit der Zugehörigkeit zu einer Generation, einem Geschlecht oder einer ethnischen Gruppe verknüpft sind. In der Sozialstruktur repräsentiert sich nicht nur eine Verteilungsordnung materieller Güter, sondern zugleich ein gesellschaftliches System wertender Kategorisierung. Die Sozialstruktur ist daher immer auch eine "symbolische Ordnung", in der sich die normativen Wahrnehmungskategorien verschiedener Bevölkerungsteile abbilden. Sie stellt "klassifikatorische Muster sozialer Ungleichheit" bereit, "die mit Zuschreibungen verbunden sind, die Achtung und Missachtung signalisieren". Mit gegenwärtigen Kämpfen um solche symbolischen Ordnungen hat sich die empirische Studie "Negative Klassifikationen" beschäftigt, die 2002 bis 2005 am Institut für Sozialforschung in Frankfurt am Main durchgeführt wurde und aus der dieser Beitrag einige zentrale Ergebnisse vorstellt.

Kaum ein stadt- und wohnungspolitisches Thema wird derzeit so kontrovers diskutiert wie der Verkauf öffentlicher Wohnungsunternehmen an zumeist angelsächsische Investoren. Diese drängen aufgrund hoher Eigenkapitalrenditeerwartungen zunehmend auf den deutschen Wohnungsmarkt und kaufen Wohnimmobilien vornehmlich in großen Stückzahlen. Ihre Erwartungen werden hierbei von verschiedenen Faktoren gespeist, wie z. B. das vergleichsweise niedrige Preisniveau von deutschen Wohnimmobilien im internationalen Vergleich, die sich wieder deutlich aufhellende Konjunktur und das niedrige Zinsniveau in Deutschland, aber auch die Vermutung erheblicher schlummernder Effizienzgewinne durch ein neues Management der Bestände. Allein seit 2004 sind weit über 500.000 Wohneinheiten veräußert worden. Von den gesamten deutschen Immobilientransaktionen des Jahres 2005 entfielen allein auf die Wohnimmobilien 17,7 Mrd. Euro, was einem Anteil von über 43 Prozent entspricht.

Mit der kürzlich vorgelegten Studie "Stadtrendite der öffentlichen Wohnungswirtschaft" betritt das Institut für Management der Humboldt-Universität zu Berlin Neuland, indem es die Rendite von Unternehmen unter gesamtgesellschaftlichen Aspekten berechnet. Das Modell "Stadtrendite" ist in der Lage, über die Betrachtung der rein finanzwirtschaftlichen Rendite eines Unternehmens hinaus den gesamtgesellschaftlichen Beitrag für die Kommune zu ermitteln. Die Berechnung der Stadtrendite ermöglicht somit erstmals die Bewertung der tatsächlichen Leistungen von öffentlichen und privaten Unternehmen für Städte und Gemeinden. Durch eine Formalisierung des Renditebegriffs vor dem Hintergrund der besonderen Situation öffentlicher Wohnungsunternehmen gelingt es nunmehr, die Argumente von Kritikern wie Befürwortern einer öffentlichen Wohnungswirtschaft zu objektivieren. Die Studie berücksichtigt den Effekt von gesellschaftspolitisch verantwortungsbewussten Maßnahmen der Wohnungsunternehmen bei ihrer Renditebetrachtung und macht ihn messbar. Das gilt sowohl für die Wirkung dieser Maßnahmen auf die Unternehmensperformance als auch für die Auswirkungen auf die Gesellschaft bzw. den Geförderten. Mit der Studie wurde ein erster Schritt unternommen, die Argumentation in Bezug auf einen Renditevergleich zwischen öffentlichen und privaten Wohnungsunternehmen zu versachlichen.

Laut einer Studie im Auftrag von PricewaterhouseCoopers (PwC) beabsichtigen vier von zehn Kommunen derzeit Reduzierungen ihrer Wohnungsbestände. Anders als die öffentliche Debatte vermuten lässt, kann jedoch von einem "Ausverkauf" kommunaler Wohnungen bisher nicht die Rede sein: 80 Prozent der Städte und Gemeinden haben in den letzten fünf Jahren ihren Immobilienbestand nicht maßgeblich verändert. Lediglich 6 Prozent der befragten Kommunen gaben an, ihren Wohnungsbestand in diesem Zeitraum um mehr als die Hälfte reduziert zu haben. Der Beitrag beschreibt die zentralen Ergebnisse der im Auftrag von PwC durchgeführten telefonischen Befragung von 204 Kommunen aller Größenordnungen, die nach wie vor über einen beträchtlichen Bestand von über 920.000 Wohnungen verfügen. Die Studie zeigt, dass bei Bestandsveränderungen neben Verkäufen auch Abriss und Mieterprivatisierung eine Rolle spielen. Zentrale Motive für Bestandsreduzierungen sind Schuldenabbau und die Auflösung von Sanierungsstau. Jedoch wollen längst nicht alle Kommunen ihre Wohnungsbestände reduzieren - einige Städte planen sogar Bestandsvergrößerungen. Als zentrale mit dem kommunalen Wohnungsbestand verbundene Problemstellungen kristallisieren sich überdurchschnittlicher Leerstand sowie Mieten unterhalb des marktüblichen Niveaus heraus. Nur jede zweite Kommune hat ihr Wohnungsvermögen bereits aus dem öffentlichen Haushalt ausgegliedert und führt dieses Vermögen separat.

Kommunen und deren Bürger durchleben bewegte Zeiten. Die öffentlichen Haushalte sind angespannt, während gleichzeitig im Wohnungsmarkt Bewegung herrscht. Manche Bestände wurden verkauft, bei anderen zeichnen sich Verzögerungen ab. Gleichzeit verfügen zahlreiche Städte und Gemeinden über Nachbarschaften, die nicht frei von sozialen Herausforderungen sind, und die Frage stellt sich, wie die Kommunen in Zukunft damit umgehen. Ein positiver Beitrag zur Stabilisierung von Wohnsiedlungen kann die Schaffung von privatem Eigentum sein, wie sie in Großbritannien in den 80er Jahren stattgefunden hat. Dabei dürfen Wohnungsunternehmen die Sorgen der Mieter keinesfalls außer Acht lassen, umfassender Mieterschutz ist absolut notwendig. Schließlich ist Deutschland mit annähernd 39 Mio. Wohneinheiten im Wert von über EUR 5.000 Mrd. einer der weitaus größten Immobilienmärkte Europas. Da in Häuser und Wohnungen die Hälfte der Vermögenswerte angelegt ist, stellen diese immer noch die meistgenutzte Form der Geldanlage in Deutschland dar.

Seit einigen Jahren macht ein Anglizismus die Runde durch die breite Medienlandschaft, der bis dahin nur Finanzexperten etwas sagte: Private Equity, kurz PE genannt. Private Equity bezeichnet Beteiligungskapital, das private wie institutionelle Anleger in der Regel in nicht börsennotierte Unternehmen investieren. Im englisch-amerikanischen Sprachraum gehört Finanzierung über Private Equity längst zum Alltagsgeschäft. In Europa ist diese Form der Finanzierung zwar auch schon seit Jahrzehnten verbreitet, doch rückt sie erst seit relativ kurzer Zeit ins Blickfeld der Öffentlichkeit, gerade auch bei uns in Deutschland. Nach einer Studie des Bundesverbandes Deutscher Kapitalbeteiligungsgesellschaften (BVK), erstellt von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PriceWaterhouseCoopers und herausgegeben im Oktober 2005, stieg das Portfolio der Mitgliedsunternehmen von 2001 bis 2004 von 15,8 Mrd. Euro auf 20,3 Mrd. Euro. Ernst & Young ermittelte für 2005 gar den Wert der Private Equity-Investitionen von knapp 30 Mrd. Euro, 26 Prozent mehr als im Vorjahr.

Immobilien in Deutschland haben einen langen, ruhigen Schlaf genossen - in den Bilanzen vieler deutscher Unternehmen, bei Versicherungen, Pensionskassen, vermögenden Privatleuten, aber auch bei vermeintlich professionellen Immobilienbestandshaltern. Der Flächenmangel in der boomenden Nachkriegswirtschaft und die verlässliche Inflation haben dafür gesorgt, dass auch schlafende Immobilien zu Wohlstand führen konnten. Verdeckt durch die steuerlichen Verzerrungen und die vorgetäuschte Nachfrage des Wiedervereinigungsbooms haben viele deutsche Immobilienbestandshalter erst ab Mitte der 90er Jahre verstanden, dass dieser Traum ein Ende hat. Mit einer beginnenden Internationalisierung der Immobilienanlagen sind wir übergangslos in die Globalisierung der Immobilienmärkte vorangeschritten, zugleich hat auch die Kapitalmarktorientierung der Immobilienanlage ihren Einzug gehalten. Verbunden mit diesen Entwicklungen haben wir in den letzten 24 Monaten mehr Transparenz und öffentliches Interesse am deutschen Immobilienmarkt bekommen als in den 50 Jahren zwischen 1949 und 1999. Die damit einhergehenden Veränderungen für die Immobilienbestandshalter durch die zunehmende Kapitalmarktorientierung im Allgemeinen sowie die Herausforderungen an das Management im Besonderen sind beträchtlich.

Mit kreditfinanzierten Käufen haben angelsächsische Opportunity Funds große Wohnungsbestände in Deutschland aufgekauft. Doch seit die Zinsen steigen, geht das Spiel mit den strukturierten Finanzierungen kaum noch auf.

Der Wohnungsmarkt in Deutschland befindet sich in einem grundsätzlichen Umbau. Prägend hierfür ist die immer stärkere Ausdifferenzierung der Wohnungsteilmärkte auf der Angebots- wie auf der Nachfrageseite: – der Subventionsabbau, der sich ausdrückt im Wegfall der Eigenheimzulage und der degressiven Abschreibung im Mietwohnungsbau und in der radikalen Kürzung der öffentlichen Mittel für die soziale Wohnraumförderung, – die deutliche Orientierung auf die Wohnungsbestände und – spiegelbildlich hierzu – der Rückgang des Neubaus, – die Globalisierung in dem Sinne, dass die internationalen Investoren den deutschen Wohnungsmarkt erkannt haben, – die Ökonomisierung der Immobilienlandschaft insgesamt. Aus Immobilienhaltern werden immer mehr Immobilienhändler. In diesem Kontext stellen sich auch die Interessen und Bedarfe der Mieter als Nachfrager anders dar.

Die Realität hat die Kommunalen Wohnungsunternehmen (KWU) eingeholt. Zur Erhaltung und Sicherung ihrer Handlungsfähigkeit mussten die Unternehmen bereits ihren Personalbestand abbauen, Instandhaltung und Investitionen einschränken sowie die Mieten an das Marktniveau anpassen. Insofern sind inzwischen keine bedeutenden Unterschiede in den Geschäftsplänen von KWU und neuen Investoren mehr festzustellen. In der Kunden- und Sozialorientierung, bislang immer einer der Vorteile der KWU, passen sich die neuen Investoren zunehmend an. Vielen Städten bleibt zur Erhaltung ihrer Handlungsfähigkeit nur übrig, Gebühren drastisch zu erhöhen und/oder Beteiligungen zu verkaufen. Diese neue Situation erfordert eine gedankliche Umorientierung im Hinblick auf die Ziele von Wohnraumsicherung und Städtebau. Die für den Laien kaum noch zu überblickenden gesetzlichen Anforderungen an die Vermieter führen zur Verringerung der Anzahl der "Privatvermieter" und zu einer weiteren Professionalisierung des Vermietens. Diese Dimension sowie die wirtschaftliche und soziale Konsequenz einer Verringerung der Zahl privater Vermieter ist derzeit kaum noch zu überschauen.

"Dresden" und "Freiburg" markierten 2006 die Kontrapunkte beim Umgang mit kommunalen Wohnungsbeständen, den "Objekten der Begierde" für die Neuen Investoren am deutschen Wohnungsmarkt. Der vollständige Verkauf des kommunalen Bestandes im März in Dresden und die bemerkenswert deutliche Ablehnung entsprechender Bestrebungen durch einen Bürgerentscheid im November in Freiburg dokumentieren den stark polarisierten Charakter der öffentlichen Debatte und die tiefe Verunsicherung vieler Bürger. Die Schärfe der Positionen zu den möglichen Folgen des Verlustes öffentlicher Steuerungsfähigkeit für Wohnungsversorgung und Wohnkostenbelastung der Bürger steht weiterhin in einem auffälligen Kontrast zur Qualität und Belastbarkeit bisheriger Folgeanalysen.

Der Wille des Gesetzgebers zu ständigen Änderungen des Baugesetzbuchs ist ungebrochen. Nur zwei Jahre nach der letzten Novelle liegt schon ein neuer Änderungsentwurf vor. Er soll die Innenentwicklung der Städte unterstützen durch Vereinfachungs- und Beschleunigungseffekte.Der Beitrag betrachtet aus Sicht der Städte und Gemeinden die Kernstücke der Novelle, insbesondere den künftigen "Bebauungsplan der Innenentwicklung" und die Lockerung der vorhabenbezogenen Bebauungspläne. Diese werden der praktischen Umsetzung des geltenden Städtebaurechts gegenübergestellt mit dem Ergebnis, dass derzeit kein Novellierungsbedarf gesehen wird.

Am 8. August 2006 hat die Bundesregierung den Entwurf eines "Gesetzes zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte" beschlossen. Mit ihm sollen vor allem das Baugesetzbuch (BauGB) und die Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) geändert werden (BR-Drs. 558/06, BT-Drs. 16/2496). Der Gesetzentwurf war Gegenstand der Stellungnahme des Bundesrates vom 22. September 2006,die nur wenige Änderungs- und Ergänzungsvorschläge enthält (BR-Drucks. 16/2932). Derzeit finden die Beratungen im Deutschen Bundestag statt. Der Entwurf geht zurück auf die Koalitionsvereinbarung vom November 2005,in der ausgeführt ist, dass zur Verminderung der Flächeninanspruchnahme und zur Beschleunigung wichtiger Planungsvorhaben, vor allem in den Bereichen Arbeitsplätze, Wohnbedarf und Infrastrukturausstattung, das Bau- und Planungsrecht für entsprechende Vorhaben zur Stärkung der Innenentwicklung vereinfacht und beschleunigt werden soll.

Stadtpolitik konzentriert sich derzeit zunehmend auf die Entwicklung einzelner Stadtteile. Geschuldet ist dieses Interesse dem stärker werdenden interkommunalen Wettbewerb und dem Streben nach Attraktivität für die Stadtbewohner, die nicht aufs Land wandern oder aus dem Speckgürtel der Großstädte wieder zurück in die Städte gelockt werden sollen. Partizipationsangebote sind ein Instrument zur Stärkung der Identifikation der Bewohner mit der Stadt, mit ihrem Stadtteil. Das Stadtteilmarketing ist ein weiteres. In Hannover werden beide Instrumente im Rahmen der "Integrativen Stadtteilarbeit" kombiniert. Die Bürger selbst entwickeln ein Image für ihren Stadtteil und die Wohnungswirtschaft sollte eine gewichtige Rolle spielen.

Mehr Bürgerorientierung wird seit Jahren propagiert – die Kluft zwischen ratlosen Stadtregierungen und verdrossenen Bürgern ist dennoch größer geworden. Fest steht, dass in Zukunft immer mehr kommunale Handlungsfelder auf die aktive und kreative Unterstützung der Stadtgesellschaft angewiesen sein werden. Angesichts der demographischen Entwicklung nimmt der "Kampf um die Köpfe" in den Städten bereits zu. Wer das Leitbild der Bürgergesellschaft ernst nimmt und pragmatisch wendet, der weiß, dass als Grundlage eine innovative Beteiligungskultur in den Kommunen erforderlich ist. Diese muss erst wachsen. Beteiligungskultur setzt eine Gesamtstrategie der Kommune voraus. Sie entfaltet sich dort, wo sich Politik und Verwaltung ernsthaft, kompetent und in ständigem Prozess um die Mitarbeit der Bürgerinnen und Bürger bemühen und insbesondere für diejenigen Anspracheformen entwickeln, die meist nur schwer zu erreichen sind.

Bürgerbeteiligung und bürgerschaftliches Engagement werden in jüngerer Zeit allenthalben propagiert, ja gelegentlich geradezu eingefordert. Aber Programme und Bekenntnisse stimmen vielfach nicht mit den Realitäten in den Quartieren und Städten überein. Sonntagsrede und Alltagshandeln klaffen, wie im letzten Heft des Forum Wohneigentum (Heft 4/2006:234 ff.)beschrieben, vielfach auseinander. Und auch positive Ansätze bleiben zumeist auf Ausnahmesituationen beschränkt.Wer über das Beschreiben dieser Situation hinauskommen will, wird nach Wegen zu suchen haben, die von Einzelfällen zum bürgerorientierten Alltagshandeln führen. Dies ist, zugegeben, eine nicht eben geringe Aufgabe. Aber die Erfahrungen aus mehr als dreißig Jahren verweisen ja nicht nur auf Widerstände und Probleme. Sie bieten vielmehr auch ein enormes Potenzial an Wissen um Möglichkeiten und Voraussetzungen bürgerschaftlicher Teilhabe und bürgerorientierter Stadtentwicklung. Zudem sind heute die Verhältnisse im Schnittbereich von Staat und Gesellschaft derart in Bewegung geraten, dass möglicherweise in besonderer Weise Chancen bestehen, alte Begrenzungen zu überwinden.