Im Rahmen der Verbändeanhörung zur BauGB-Novellierung präsentierte das vhw in einem Werkstattgespräch am 3. Juli in Berlin den Abschlussbericht der Arbeitsgruppe "Stadtumbau – Besonderes Städtebaurecht und Städtebauförderung".

Dem Wandel der Wirtschaftslandschaft und der Strukturkrise des Arbeitsmarkts steht eine zunehmende Regionalisierung und Kommunalisierung der wirtschafts- und arbeitsmarktpolitischen Steuerung gegenüber. Zugleich werden wachsende sozialökonomische Polarisierungsprozesse durch den Umbau der bundesweiten Sicherungssysteme und Integrationsprogramme immer weniger kompensiert. Angesichts der drohenden Überforderung und des Verlusts an Handlungsfähigkeit entwickeln die Kommunen neue Steuerungsformen, die auch im Handlungsfeld der Wirtschafts- und Beschäftigungsförderung Anwendung finden. Die Förderung der "lokalen Beschäftigung und Ökonomie" bildet einen zentralen Baustein des Bund-Länder-Programms "Soziale Stadt", mit dem der drohenden sozialen Spaltung in den Städten Einhalt geboten werden soll.

Mit dem Projekt "Konfliktvermittlung in der Nordstadt" des Planerladen e. V. in Dortmund wurde im Bereich der Integrationsarbeit in "Stadtteilen mit besonderem Entwicklungsbedarf" Neuland betreten. Es setzt in einem hoch verdichteten städtischen Umfeld an, das durch heterogene Nutzungsansprüche mit erkennbaren Tendenzen zur Ethnisierung der Alltags- und Nachbarschaftskonflikte gekennzeichnet ist. Durch die konstruktive Austragung von großen und kleinen Konflikten im Stadtteil leistet das Projekt einen Beitrag zur Verbesserung des Zusammenlebens, der interkulturellen Verständigung sowie der Entwicklung der lokalen Streit- und Kooperationskultur.

Im Rahmen des Bund-Länder-Programms "Soziale Stadt" gehört Integration zu den zentralen Handlungsfeldern. Es geht um die Stärkung des Zusammenhalts, des Miteinanders der Quartiersbevölkerung und um die Schaffung eines Klimas gegenseitiger Akzeptanz und Anerkennung. Es sollen der soziale Verbund, die Mitwirkung der Bewohner und ein selbständiges Gemeinwesen gefördert werden. Dieses Handlungsfeld zielt auf die Stärkung der Zusammenarbeit und der sozialen Vernetzung der Bewohner im Stadtteil. Der Beitrag veranschaulicht die Umsetzung des Handlungsfeldes "Integration im Quartiersmanagement" im Schöneberger Norden (Berlin). Anhand ausgewählter Good-Practice-Beispiele werden bewährte Integrationsansätze verdeutlicht.

Ausgehend von den Herausforderungen der Migration für eine nachhaltige Stadtentwicklung erörtert der Beitrag Unterschiede zwischen sozialer und ethnischer Segregation sowie die Probleme und Ressourcen des Neben- und Miteinanders in multiethnischen Stadtteilen und stellt mit Blick auf Integration und Interkulturalität Thesen zur Umsetzung des Programms "Soziale Stadt" vor. Der Beitrag endet mit Anregungen zur interkulturellen Öffnung von Wohnungsunternehmen. Eine Kernthese lautet: Die prognostizierte Normalität multiethnischer Stadtteile sollte weniger als Problem, sondern vielmehr als Chance für eine sozialintegrative Gestaltung interkulturellen Zusammenlebens begriffen werden.

"Aller Anfang ist schwer, doch das Aufhören ist das Schwerste." Bei den Programmen "WiN" und "Soziale Stadt" geht es um eine zeitlich begrenzte Bündelung ressortübergreifender Ressourcen auf bestimmte Stadtquartiere, um deren bauliche und soziale Problematik nachhaltig zu beeinflussen: Problematische Entwicklungen sollen aufgehalten und nach Möglichkeit umgekehrt werden, die Gebiete sollen wieder "normale" Teile der Stadt werden. Es ist schwierig, einen Maßstab dafür festzulegen, ab wann dieser Zustand als erreicht gelten kann und dies den Bewohnern und Beteiligten vor Ort zu vermitteln. Und wie hört man auf, ohne das Erreichte aufs Spiel zu setzen? Welche Voraussetzungen müssen geschaffen, welche Prozesse müssen organisiert werden, damit sich selbsttragende Strukturen im Gebiet entwickeln können? Der Bericht aus Bremen versucht, im Kontext einer "sozialen Stadtentwicklung" darauf Antworten zu geben.

Wie können Schulen in benachteiligten Stadtquartieren über ihre Bildungsaufgaben hinaus zu sozialen Quartiersmittelpunkten werden? Welchen Beitrag können Städte, Wohnungsunternehmen, Ladenbesitzer und andere Akteure der lokalen Ökonomie für die Stabilisierung der Nachbarschaften leisten? Wie sehen neue Wege aus, um sowohl durch Krankheit oder Behinderung benachteiligte als auch sozial marginalisierte Gruppen gleichberechtigt in ihre lokalen Gemeinwesen einzubeziehen? Auf solche und andere Fragen haben die Teilnehmer des Wettbewerbs "Preis Soziale Stadt 2004", der mit über 200 Beiträgen ein bundesweites Echo fand, überzeugende und nachahmenswerte Antworten gefunden. Auf der Preisverleihung am 13. Januar 2005 in Berlin wurden acht Projekte mit einem Preis und zehn weitere Initiativen mit einer Anerkennung ausgezeichnet. Wir nutzen die Gelegenheit, in dieser Zeitschriftenausgabe ein wenig hinter die Kulissen der prämierten Projekte zu blicken, fassen die Aktivitäten der "Sieger" für Sie zusammen und führen Gespräche mit den Akteuren. Die Projekterläuterungen und Interviews sind in lockerer Abfolge über diese Ausgabe verteilt.

Das wegweisende Bund-Länder-Programm "Soziale Stadt" hat ohne Zweifel zur Verbesserung der Lebensbedingungen in den in das Programm einbezogenen Wohngebieten geführt. Aus sozialwissenschaftlicher Sicht weist die Anlage und Umsetzung des Programms jedoch eine Reihe von Defiziten auf. Einige dieser Defizite werden in diesem Beitrag dargestellt, ferner wird das Problem einer angemessenen Evaluation des Programms behandelt.

Im Auftrag des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen hat das IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik in den Jahren 2003 und 2004 die Zwischenevaluierung des Bund-Länder-Programms "Soziale Stadt" vorgenommen. Sie zielt darauf, verfolgte Strategien und erreichte Fortschritte der Programmumsetzung in Bund, Ländern und Gemeinden zu bewerten und Schlussfolgerungen für die zukünftige Programmgestaltung zu ziehen. Zum einen werden Veränderungen auf der Gebietsebene untersucht, zum anderen stehen die Implementierung des Programms und der angestrebte Politikwandel auf der politisch-administrativen Ebene im Mittelpunkt der Studie. Prof. Dr. Häußermann, Mitautor dieser Studie, fasst in seinem Beitrag die wichtigsten Untersuchungsergebnisse zusammen.

Die Hochschule Bremerhaven plant, im kommenden Jahr den Bereich des Public Private Partnership (PPP) durch eine Institutsgründung und einen neuen Masterstudiengang als einen weiteren Schwerpunkt anzubieten. Das Angebot richtet sich dabei einerseits an Interessierte aus Firmen und Kommunen, die sich allgemein zu diesen Thema oder speziell zu bestimmten Projekten informieren wollen und anderseits an Studierende, die dieses Thema im Rahmen eines Master-Studiums als Schwerpunkt wählen möchten. Das Institut wird dabei als unabhängige und neutrale Stelle Erfahrungen und Informationen sammeln, auswerten und Interessierten wieder zur Verfügung stellen. Auch für Beratungen und andere Angebote wird das Institut mit diesem Know-how zur Verfügung stehen. Eine neue Stiftungsprofessur erlaubt es der Hochschule Bremerhaven, in Kürze eine entsprechende Professorenstelle neu zu besetzen. Durch diesen zusätzlichen Fachmann oder diese zusätzliche Fachfrau wird ein neuer Akzent praxisorientierter und zukunftsgerichteter Ausbildung gesetzt und gleichzeitig ein interessantes Service-Angebot überregional und für die Region Bremerhaven geschaffen.

Public Private Partnership (PPP) eröffnet als Beschaffungsinstrument einen innovativen Handlungsspielraum für die öffentliche Hand, um notwendige Infrastruktur- und Gebäudeprojekte durchzuführen und mit der privaten Wirtschaft langfristige und attraktive Partnerschaften einzugehen. PPP-Projekte bieten einen idealen Rahmen für ganzheitliches Facility Management, da die Planung, Erstellung und der Gebäudebetrieb des Objektes in der Hand eines Vertragspartners liegen. Infolge dieser Kombination besteht seitens des Dienstleisters, ein primäres Interesse daran, über die Vertragslaufzeit Optimierungen sowohl in wirtschaftlicher als auch in qualitativer Hinsicht zu erzielen. Da die Bieter über die Laufzeit von 25-30 Jahren die Betriebskosten berechnen und z. T. garantieren müssen (dies schließt bei vorgegebenen Nutzungsprofilen Verbrauchsmengengarantien ein), besteht ein vitales Interesse, ein optimiertes Konzept auszuarbeiten. Weiterhin werden Dienstleistungen mit ausgeschrieben, die als unterstützende Leistungen direkt an den eigentlichen Primärprozessen des Auftraggebers anknüpfen, z. B. Schulsekretariate. Abgesichert werden PPP-Projekte durch die vorherige Machbarkeits- bzw. Wirtschaftlichkeitsanalyse, bei der der Wert für die kommunale Eigenerstellung der PSC (Public Sector Comparator) ermittelt wird. Es kommt also nur zu einer Vergabe, wenn das PPP-Konzept wirtschaftlicher als die Eigenerstellung ist. Insgesamt werden PPP-Projekte die Facility Management-Landschaft um viele neue Ideen, Facetten, Handlungsalternativen und kreative Lösungen bereichern und die immobilienbezogene Gesamtkostenbetrachtung über den Lebenszyklus nachhaltig unterstützen. Neben der Kostenoptimierung ist auch die Erfüllung der Nutzeranforderungen ein primäres Ziel der Partnerschaft und führt zu einem optimalen Support der Kerngeschäftsaktivitäten der öffentlichen Hand.

Die Stadt Monheim am Rhein (Kreis Mettmann) mit ca. 44.000 Einwohnern ist eine Haushaltssicherungskommune mit einem nicht genehmigungsfähigen Haushaltssicherungskonzept. Die Verwaltungsmodernisierung ist weit voran geschritten; ein zentral organisiertes Gebäude- und Liegenschaftsmanagement ist eingerichtet. Der Betriebsaufwand für die 13 Monheimer Schulkomplexe betrug im Jahr 2003 bei kameraler Betrachtung rund 3,15 Mio. Euro. Vor dem Hintergrund rückläufiger Schülerzahlen hatte der Rat beschlossen, einen Grundschulstandort aufzugeben und den Schulbezirk mit einem benachbarten zusammenzulegen. Infolge seit Jahren unzureichender Bauunterhaltung und einer gravierenden PCB-Belastung an 7 Schulen hatte das kommunale Gebäude- u. Liegenschaftsmanagement mit externer Unterstützung einen Instandhaltungsstau/Sanierungsbedarf in Höhe von 25-27 Mio. Euro ermittelt. Ein erhebliches Einsparpotential besteht bei den Betriebskosten. 9 von 13 Schulen werden noch mit Fernwärme versorgt und verfügen über eine Heiz- und Regeltechnik aus den 1970ger Jahren. Vor dem Hintergrund der dramatischen Haushaltssituation war die Stadt gehalten, nach alternativen Finanzierungs- u. Realisierungsmodellen für zwingend erforderliche Investitionen in die kommunale Gebäudeinfrastruktur - im Besonderen im Bereich der Schulen - zu suchen. Als vom Land NRW ausgewählte Pilotkommune hat die Stadt Monheim am Rhein als erste Kommune in der Bundesrepublik eine PPP mit einer Laufzeit von 25 Jahren zur Sanierung, Modernisierung, Bauunterhaltung/Instandsetzung und Bewirtschaftung sämtlicher Monheimer Schulen realisiert. Der wirtschaftliche Vorteil dieser Lösung liegt bei rund 15 Prozent im Vergleich zu den ermittelten Kosten einer Eigenrealisierung. Der städtische Haushalt wird dadurch jährlich um rund 500.000 Euro entlastet.

Public-Private-Partnership (PPP) ist in Mode. Sie wird von vielen als zukunftsweisende Methode für eine ökonomischere und effizientere Erfüllung öffentlicher Aufgaben angesehen, als es mit den klassischen Mitteln der Auftragsvergabe derzeit möglich erscheint. Auch der PPP sind aber rechtliche Grenzen durch die grundsätzliche Bindung an das Vergaberecht gesetzt. Der Beitrag beleuchtet die Geltung des Vergaberechts für das besonders bedeutsame gesellschaftsrechtliche PPP-Modell sowie die Anwendung einiger wichtiger Vergaberechtsregeln für alle dem Vergaberechtsregime unterliegenden PPP-Modelle.

Bei PPP-Projekten steht vor allem die wirtschaftliche Vorteilhaftigkeit für die öffentliche Hand und die damit verbundene Entlastung der Öffentlichen Haushalte im Vordergrund. Bei der Frage, ob sich die Umsetzung eines Projektes (z. B. Bau und Betrieb einer Schule) mit Hilfe eines PPP-Modells lohnt, kommt dem Public Sector Comparator (PSC) eine ganz zentrale Bedeutung zu. So wird mit Hilfe des PSC, indem sämtliche Kosten eines Projekts zusammengefasst sind, zu Beginn entschieden, ob ein Projekt aus wirtschaftlicher Sicht überhaupt nach dem PPP-Ansatz durchgeführt werden sollte (sog. Wirtschaftlichkeitsprognose, Machbarkeitsstudie). Aber auch im Laufe des Vergabeverfahrens bei Auswahl des wirtschaftlichsten PPP-Angebots spielt der PSC eine entscheidende Rolle. Die Bedeutung des PSC im Rahmen eines PPP-Beschaffungsprozesses zu verdeutlichen sowie Bestandteile des PSC darzustellen, sind das Ziel des Beitrags.

Systematische Untersuchungen zu den rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen von PPP-Projekten und die ersten praktischen Erfahrungen haben gezeigt, dass sich mit dieser modernen Kooperationsform zwischen privaten und öffentlichen Sektor erhebliche Effizienzgewinne bei der Erledigung öffentlicher Aufgaben ergeben können. Zu den praktischen Erfahrungen in den jüngst abgeschlossenen PPP-Projekten wie dem des Schulprojektes des Kreises Offenbach gehört, dass eine der wesentlichen Voraussetzungen für den Erfolg von PPP-Projekten in der intensiven und umsichtigen Planung, Vorbereitung und Durchführung eines PPP-Projektes auf der Seite der öffentlichen Hand besteht. Dies betrifft vor allem die Auswahl geeigneter Projekte, die Durchführung von Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen, die Einbeziehung von Beteiligten, die Konzeption des in der Regel erforderlichen Vergabeverfahrens, das Finanzierungskonzept und die Risikoverteilung. In diesem Beitrag werden einige aus der praktischen Arbeit entnommene Gestaltungsaufgaben behandelt.

PPP-Modelle haben Hochkonjunktur. Dieser Eindruck drängt sich jedenfalls auf, wenn man nicht nur die Tagespresse verfolgt, sondern auch die einschlägige Fachpresse beobachtet. Gelegentlich drängt sich gar der Eindruck auf, PPP (Public Private Partnership - also öffentlich-private Partnerschaften)sei das Allheilmittel für kommunale, insbesondere finanzielle Probleme. Auch der Titel dieses Beitrages impliziert, dass sich PPP-Modelle für die Anwender rechnen. Alleine der Umstand, PPP-Modelle auf den Tatbestand des "Sich-rechnens" zu konzentrieren, erscheint jedoch dem Anliegen dieser recht komplizierten Konstruktionen keinesfalls gerecht zu werden. Denn außer finanziellen Aspekten ergeben sich durchaus weitere Aspekte, die allerdings vor dem Hintergrund der kommunalen Finanznot doch eher in den Hintergrund gedrängt zu werden scheinen. Ohne bereits zu stark die Detaildarstellung vorwegzunehmen, sei jedoch auf einen Grundsatz hingewiesen, der sich nach der Erfahrung des Autors recht häufig bewahrheitet hat: Effizienz und Effektivität der Erfüllung kommunaler Aufgaben sind nicht nur und in erster Linie eine Frage der Rechtsform, sondern sehr wohl auch von der Qualifikation und dem Einsatzwillen der handelnden Personen abhängig. Darauf ist auch die gelegentlich getroffene Feststellung zurückzuführen, es ergäben sich bei privaten Modellen "Einsparungen" bis zu 15 Prozent. Dabei drängt sich allerdings die Frage nach dem Bezugspunkt auf.

Die Diskussion um die Erfolgschancen von Public Private Partnerships (PPP) schwankt zwischen der Einordnung als "Allheilmittel" einerseits und der völligen Ablehnung als "Finanzierungsrealitäten verschleierndes Politikinstrument" andererseits. Faktisch sind Public Private Partnerships nichts grundlegend Neues, lediglich die Semantik signalisiert Modernität - und steht doch gleichzeitig für ein neues Verständnis in der Arbeitsteilung zwischen öffentlichem und privatem Sektor. Dieser Beitrag versucht, aus einer primär betriebswirtschaftlichen Perspektive PPPs in den Gesamtzusammenhang öffentlicher Wertschöpfungsketten ("Public Supply Chains") einzuordnen und dabei Chancen aber auch Grenzen einer ökonomischen Analyse staatlicher Gestaltungsfelder aufzuzeigen. Beispiele aus dem Hochbau und aus anderen Bereichen öffentlichen Handelns machen deutlich, dass das privatwirtschaftliche Konzept einer gezielten Supply Chain-Steuerung auch auf den öffentlichen Sektor übertragbar ist.

Private Partnerships (PPP) haben sich mittlerweile weltweit im Bereich des öffentlichen Hochbaus etabliert. Diese Form der privaten Finanzierung, welche den gesamten Lebenszyklus eines Bauprojektes, von der Projektentwicklung über Planung, Bau, Betrieb, Instandhaltung bis zur Wiederverwertung umfasst, hat auch in Westeuropa in den letzten Jahren eine rasante Entwicklung genommen. Die Erfüllungsverantwortung des privaten Sektors, der ganzheitliche Beschaffungsansatz im Rahmen des  Lebenszykluskonzeptes sowie die Bereitstellung der Leistungen unter Wettbewerbsbedingungen gelten hier als Faktoren, die zu Effizienzvorteilen gegenüber der konventionellen Beschaffung der öffentlichen Hand führen können. Ziel dieses Beitrags ist es, den Fortschritt von PPP im Hochbau im westeuropäischen Ausland aufzuzeigen, die Entwicklung in Deutschland darzustellen und spezifische nationale Probleme bei der Umsetzung von PPP in Deutschland zu erörtern. 

Bereits Ende 2001 hat die Landesregierung Nordrhein- Westfalen eine Public Private Partnership (PPP)-Initiative gegründet. Die Umsetzung dieser Initiative erfolgt seit April 2002 durch eine dem Finanzministerium an- gehörige PPP-Task Force. Nach einer anfänglichen Befristung bis Ende des Jahres 2004 wurde die Initiative inzwischen durch Kabinettbeschluss bis zum 31. Dezember 2008 verlängert. Die Task Force setzt sich zusammen aus internen Verwaltungskräften des Finanzministeriums sowie aus externen Mitarbeitern (Bankenbereich, Universität). Unter Berücksichtigung von Personalrotationen in den vergangenen zwei Jahren war das Team der Task Force durchschnittlich mit vier bis fünf Personen besetzt. Durch die Arbeit der PPP-Task Force wird PPP als Modell der Planung, der Finanzierung, der Realisierung und des Betreibens öffentlicher Leistungen durch private Investoren erprobt und evaluiert. Hierbei werden Erkenntnisse und Erfahrungen aus europäischen Ländern, insbesondere aus Großbritannien und den Niederlanden, aufgenommen sowie anhand von Pilotprojekten die Probleme analysiert und die rechtlichen Rahmenbedingungen fortentwickelt. Bei einem PPP-Vorhaben benennt die öffentliche Hand die Dienstleistungen und/oder die Infrastruktur, die sie im Einzelnen braucht bzw. die von Privatunternehmen erbracht werden sollen. Diese treten anschließend im Rahmen eines Ausschreibungsverfahrens in einen Wettbewerb, um die Anforderungen zu erfüllen. Dabei sollen privates Management-Know-how und Kapital in die Bereitstellung öffentlicher Leistungen eingebracht und Effizienzvorteile erschlossen werden.

Die PPP-Task Force beim Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen (BMVBW) hat ihre Arbeit aufgenommen. Seit 1. Juli dieses Jahres gibt es beim Bund einen organisierten Beistand für interessierte PPP-Projektträger. Fünf haupt- und zwei nebenamtliche Kräfte werden ab sofort Bauplanern, Kämmerern und weiteren Projektbeteiligten der öffentlichen Hand bei der Gestaltung von Partnerschaften mit privaten Investoren zur Seite stehen. Sie bieten den Kommunen und öffentlichen Einrichtungen Unterstützung an, die bei der Durchführung von öffentlichen Investitionsvorhaben auf privates Kapital und Know-how zurückgreifen möchten.

"Öffentlich-private Kooperationsformen sind zunehmend en vogue. Ihre Attraktivität erwächst aus den vermuteten Effizienz- und Effektivitätsvorteilen. Zugleich kommt ihnen ein gewisser Charme zu, da sie in der Debatte auch als ein wesentliches Element eines veränderten Staatsverständnisses begriffen werden: des "aktivierenden Staates". Dessen Grundeigenschaften sowie die Charakteristika von Public Private Partnerships werden in diesem Beitrag skizziert. Die besondere Bedeutung öffentlich-privater Kooperationen im aktuellen Modernisierungsprozess konkretisiert sich durch eine Reihe administrativer und politischer Förderinitiativen. Damit wurde hinsichtlich der Verbreitung von PPP im Öffentlichen Sektor, die bereits seit den 1980er Jahren zunimmt, eine neue Phase eingeläutet. Der Beitrag schließt mit Verweisen auf Leistungsvermögen und Fallstricke öffentlich-privater Zusammenarbeit.

Dr. Gerd Landsberg, geschäftsführendes Präsidialmitglied des DStGB, zur Umsetzung von PPP in Städten und Gemeinden.

Mit dem Ende des quantitativen Wohnungsmangels hat sich auch die kommunale Wohnungspolitik verändert. Die neue Rolle im Spannungsfeld von Stadtentwicklung, Stadtumbau und Wohnraumversorgung ist jedoch noch unscharf. So wurde die mit dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG)eingeführte Idee der kommunalen Wohnraumversorgungskonzepte in der Praxis bislang wenig aufgegriffen. Jedoch ist absehbar, dass kommunale Handlungskonzepte zum Wohnen - sicher mit unterschiedlichen Schwerpunkten in West und Ost - immer wichtiger werden. Aufbauend u. a. auf Erfahrungen aus dem Städtenetzwerk IK KomWoB 1 möchte der Beitrag Ursachen für die geringe Verbreitung solcher Konzepte benennen, Anforderungen darstellen und Möglichkeiten zu deren Förderung skizzieren.

Kaum ein stadt- und wohnungspolitisches Thema wird derzeit so kontrovers diskutiert wie der Verkauf öffentlicher Wohnungsunternehmen an zumeist angelsächsische Investoren. Diese drängen aufgrund hoher Eigenkapitalrenditeerwartungen zunehmend auf den deutschen Wohnungsmarkt und kaufen Wohnimmobilien vornehmlich in großen Stückzahlen. Ihre Erwartungen werden hierbei von verschiedenen Faktoren gespeist, wie z. B. das vergleichsweise niedrige Preisniveau von deutschen Wohnimmobilien im internationalen Vergleich, die sich wieder deutlich aufhellende Konjunktur und das niedrige Zinsniveau in Deutschland, aber auch die Vermutung erheblicher schlummernder Effizienzgewinne durch ein neues Management der Bestände. Allein seit 2004 sind weit über 500.000 Wohneinheiten veräußert worden. Von den gesamten deutschen Immobilientransaktionen des Jahres 2005 entfielen allein auf die Wohnimmobilien 17,7 Mrd. Euro, was einem Anteil von über 43 Prozent entspricht.

Mit der kürzlich vorgelegten Studie "Stadtrendite der öffentlichen Wohnungswirtschaft" betritt das Institut für Management der Humboldt-Universität zu Berlin Neuland, indem es die Rendite von Unternehmen unter gesamtgesellschaftlichen Aspekten berechnet. Das Modell "Stadtrendite" ist in der Lage, über die Betrachtung der rein finanzwirtschaftlichen Rendite eines Unternehmens hinaus den gesamtgesellschaftlichen Beitrag für die Kommune zu ermitteln. Die Berechnung der Stadtrendite ermöglicht somit erstmals die Bewertung der tatsächlichen Leistungen von öffentlichen und privaten Unternehmen für Städte und Gemeinden. Durch eine Formalisierung des Renditebegriffs vor dem Hintergrund der besonderen Situation öffentlicher Wohnungsunternehmen gelingt es nunmehr, die Argumente von Kritikern wie Befürwortern einer öffentlichen Wohnungswirtschaft zu objektivieren. Die Studie berücksichtigt den Effekt von gesellschaftspolitisch verantwortungsbewussten Maßnahmen der Wohnungsunternehmen bei ihrer Renditebetrachtung und macht ihn messbar. Das gilt sowohl für die Wirkung dieser Maßnahmen auf die Unternehmensperformance als auch für die Auswirkungen auf die Gesellschaft bzw. den Geförderten. Mit der Studie wurde ein erster Schritt unternommen, die Argumentation in Bezug auf einen Renditevergleich zwischen öffentlichen und privaten Wohnungsunternehmen zu versachlichen.

Laut einer Studie im Auftrag von PricewaterhouseCoopers (PwC) beabsichtigen vier von zehn Kommunen derzeit Reduzierungen ihrer Wohnungsbestände. Anders als die öffentliche Debatte vermuten lässt, kann jedoch von einem "Ausverkauf" kommunaler Wohnungen bisher nicht die Rede sein: 80 Prozent der Städte und Gemeinden haben in den letzten fünf Jahren ihren Immobilienbestand nicht maßgeblich verändert. Lediglich 6 Prozent der befragten Kommunen gaben an, ihren Wohnungsbestand in diesem Zeitraum um mehr als die Hälfte reduziert zu haben. Der Beitrag beschreibt die zentralen Ergebnisse der im Auftrag von PwC durchgeführten telefonischen Befragung von 204 Kommunen aller Größenordnungen, die nach wie vor über einen beträchtlichen Bestand von über 920.000 Wohnungen verfügen. Die Studie zeigt, dass bei Bestandsveränderungen neben Verkäufen auch Abriss und Mieterprivatisierung eine Rolle spielen. Zentrale Motive für Bestandsreduzierungen sind Schuldenabbau und die Auflösung von Sanierungsstau. Jedoch wollen längst nicht alle Kommunen ihre Wohnungsbestände reduzieren - einige Städte planen sogar Bestandsvergrößerungen. Als zentrale mit dem kommunalen Wohnungsbestand verbundene Problemstellungen kristallisieren sich überdurchschnittlicher Leerstand sowie Mieten unterhalb des marktüblichen Niveaus heraus. Nur jede zweite Kommune hat ihr Wohnungsvermögen bereits aus dem öffentlichen Haushalt ausgegliedert und führt dieses Vermögen separat.

Kommunen und deren Bürger durchleben bewegte Zeiten. Die öffentlichen Haushalte sind angespannt, während gleichzeitig im Wohnungsmarkt Bewegung herrscht. Manche Bestände wurden verkauft, bei anderen zeichnen sich Verzögerungen ab. Gleichzeit verfügen zahlreiche Städte und Gemeinden über Nachbarschaften, die nicht frei von sozialen Herausforderungen sind, und die Frage stellt sich, wie die Kommunen in Zukunft damit umgehen. Ein positiver Beitrag zur Stabilisierung von Wohnsiedlungen kann die Schaffung von privatem Eigentum sein, wie sie in Großbritannien in den 80er Jahren stattgefunden hat. Dabei dürfen Wohnungsunternehmen die Sorgen der Mieter keinesfalls außer Acht lassen, umfassender Mieterschutz ist absolut notwendig. Schließlich ist Deutschland mit annähernd 39 Mio. Wohneinheiten im Wert von über EUR 5.000 Mrd. einer der weitaus größten Immobilienmärkte Europas. Da in Häuser und Wohnungen die Hälfte der Vermögenswerte angelegt ist, stellen diese immer noch die meistgenutzte Form der Geldanlage in Deutschland dar.

Seit einigen Jahren macht ein Anglizismus die Runde durch die breite Medienlandschaft, der bis dahin nur Finanzexperten etwas sagte: Private Equity, kurz PE genannt. Private Equity bezeichnet Beteiligungskapital, das private wie institutionelle Anleger in der Regel in nicht börsennotierte Unternehmen investieren. Im englisch-amerikanischen Sprachraum gehört Finanzierung über Private Equity längst zum Alltagsgeschäft. In Europa ist diese Form der Finanzierung zwar auch schon seit Jahrzehnten verbreitet, doch rückt sie erst seit relativ kurzer Zeit ins Blickfeld der Öffentlichkeit, gerade auch bei uns in Deutschland. Nach einer Studie des Bundesverbandes Deutscher Kapitalbeteiligungsgesellschaften (BVK), erstellt von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PriceWaterhouseCoopers und herausgegeben im Oktober 2005, stieg das Portfolio der Mitgliedsunternehmen von 2001 bis 2004 von 15,8 Mrd. Euro auf 20,3 Mrd. Euro. Ernst & Young ermittelte für 2005 gar den Wert der Private Equity-Investitionen von knapp 30 Mrd. Euro, 26 Prozent mehr als im Vorjahr.

Immobilien in Deutschland haben einen langen, ruhigen Schlaf genossen - in den Bilanzen vieler deutscher Unternehmen, bei Versicherungen, Pensionskassen, vermögenden Privatleuten, aber auch bei vermeintlich professionellen Immobilienbestandshaltern. Der Flächenmangel in der boomenden Nachkriegswirtschaft und die verlässliche Inflation haben dafür gesorgt, dass auch schlafende Immobilien zu Wohlstand führen konnten. Verdeckt durch die steuerlichen Verzerrungen und die vorgetäuschte Nachfrage des Wiedervereinigungsbooms haben viele deutsche Immobilienbestandshalter erst ab Mitte der 90er Jahre verstanden, dass dieser Traum ein Ende hat. Mit einer beginnenden Internationalisierung der Immobilienanlagen sind wir übergangslos in die Globalisierung der Immobilienmärkte vorangeschritten, zugleich hat auch die Kapitalmarktorientierung der Immobilienanlage ihren Einzug gehalten. Verbunden mit diesen Entwicklungen haben wir in den letzten 24 Monaten mehr Transparenz und öffentliches Interesse am deutschen Immobilienmarkt bekommen als in den 50 Jahren zwischen 1949 und 1999. Die damit einhergehenden Veränderungen für die Immobilienbestandshalter durch die zunehmende Kapitalmarktorientierung im Allgemeinen sowie die Herausforderungen an das Management im Besonderen sind beträchtlich.

Mit kreditfinanzierten Käufen haben angelsächsische Opportunity Funds große Wohnungsbestände in Deutschland aufgekauft. Doch seit die Zinsen steigen, geht das Spiel mit den strukturierten Finanzierungen kaum noch auf.

Der Wohnungsmarkt in Deutschland befindet sich in einem grundsätzlichen Umbau. Prägend hierfür ist die immer stärkere Ausdifferenzierung der Wohnungsteilmärkte auf der Angebots- wie auf der Nachfrageseite: – der Subventionsabbau, der sich ausdrückt im Wegfall der Eigenheimzulage und der degressiven Abschreibung im Mietwohnungsbau und in der radikalen Kürzung der öffentlichen Mittel für die soziale Wohnraumförderung, – die deutliche Orientierung auf die Wohnungsbestände und – spiegelbildlich hierzu – der Rückgang des Neubaus, – die Globalisierung in dem Sinne, dass die internationalen Investoren den deutschen Wohnungsmarkt erkannt haben, – die Ökonomisierung der Immobilienlandschaft insgesamt. Aus Immobilienhaltern werden immer mehr Immobilienhändler. In diesem Kontext stellen sich auch die Interessen und Bedarfe der Mieter als Nachfrager anders dar.

Die Realität hat die Kommunalen Wohnungsunternehmen (KWU) eingeholt. Zur Erhaltung und Sicherung ihrer Handlungsfähigkeit mussten die Unternehmen bereits ihren Personalbestand abbauen, Instandhaltung und Investitionen einschränken sowie die Mieten an das Marktniveau anpassen. Insofern sind inzwischen keine bedeutenden Unterschiede in den Geschäftsplänen von KWU und neuen Investoren mehr festzustellen. In der Kunden- und Sozialorientierung, bislang immer einer der Vorteile der KWU, passen sich die neuen Investoren zunehmend an. Vielen Städten bleibt zur Erhaltung ihrer Handlungsfähigkeit nur übrig, Gebühren drastisch zu erhöhen und/oder Beteiligungen zu verkaufen. Diese neue Situation erfordert eine gedankliche Umorientierung im Hinblick auf die Ziele von Wohnraumsicherung und Städtebau. Die für den Laien kaum noch zu überblickenden gesetzlichen Anforderungen an die Vermieter führen zur Verringerung der Anzahl der "Privatvermieter" und zu einer weiteren Professionalisierung des Vermietens. Diese Dimension sowie die wirtschaftliche und soziale Konsequenz einer Verringerung der Zahl privater Vermieter ist derzeit kaum noch zu überschauen.

"Dresden" und "Freiburg" markierten 2006 die Kontrapunkte beim Umgang mit kommunalen Wohnungsbeständen, den "Objekten der Begierde" für die Neuen Investoren am deutschen Wohnungsmarkt. Der vollständige Verkauf des kommunalen Bestandes im März in Dresden und die bemerkenswert deutliche Ablehnung entsprechender Bestrebungen durch einen Bürgerentscheid im November in Freiburg dokumentieren den stark polarisierten Charakter der öffentlichen Debatte und die tiefe Verunsicherung vieler Bürger. Die Schärfe der Positionen zu den möglichen Folgen des Verlustes öffentlicher Steuerungsfähigkeit für Wohnungsversorgung und Wohnkostenbelastung der Bürger steht weiterhin in einem auffälligen Kontrast zur Qualität und Belastbarkeit bisheriger Folgeanalysen.

Am 26.Juni 2006 fand im Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung eine Verbände-Anhörung zum Entwurf des Gesetzes zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte (§ 47 Abs. 4 GGO der Bundesministerien) statt. Der vhw machte seine kritische Einschätzung zu den geplanten Änderungen in seiner hier veröffentlichten Stellungnahme deutlich.

Wesentliches Element des geplanten "Gesetzes zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte" ist eine Ergänzung des Baugesetzbuches um sog. Bebauungspläne der Innenentwicklung, die in einem beschleunigten Verfahren ohne Umweltprüfung bzw. nach erfolgter Vorprüfung (Screening) aufgestellt werden sollen.Die Diskussion der beabsichtigten Änderung macht deutlich, dass künftig ein großer Teil der Bebauungspläne unter die Kategorie "Bebauungsplan der Innenentwicklung" fallen dürfte, wobei insbesondere der nur vage gefasste Anwendungsbereich und die Ausgestaltung der Schwellenwerte, an denen das beschleunigte Verfahren anknüpfen soll, zu kritisieren sind. Das Ziel des Gesetzentwurfes, die Innenentwicklung vor der Außenentwicklung zu befördern, dürfte so nicht erreicht werden. Durch den geplanten Wegfall von Kompensationsverpflichtungen aus der Eingriffsregelung findet zudem keine Reduzierung der effektiven Flächeninanspruchnahme statt und werden den Gemeinden wichtige Steuerungs- und Refinanzierungsmöglichkeiten aus der Hand genommen.

Ende Oktober 2006 gab der Deutsche Anwaltverein durch den Ausschuss Verwaltungsrecht seine hier veröffentlichte Stellungnahme zum Entwurf eines Gesetzes zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte ab. Sie wurde dem Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vorgelegt sowie den weiteren anhörungsberechtigten Stellen zugeleitet. 

Der Wille des Gesetzgebers zu ständigen Änderungen des Baugesetzbuchs ist ungebrochen. Nur zwei Jahre nach der letzten Novelle liegt schon ein neuer Änderungsentwurf vor. Er soll die Innenentwicklung der Städte unterstützen durch Vereinfachungs- und Beschleunigungseffekte.Der Beitrag betrachtet aus Sicht der Städte und Gemeinden die Kernstücke der Novelle, insbesondere den künftigen "Bebauungsplan der Innenentwicklung" und die Lockerung der vorhabenbezogenen Bebauungspläne. Diese werden der praktischen Umsetzung des geltenden Städtebaurechts gegenübergestellt mit dem Ergebnis, dass derzeit kein Novellierungsbedarf gesehen wird.

Am 8. August 2006 hat die Bundesregierung den Entwurf eines "Gesetzes zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte" beschlossen. Mit ihm sollen vor allem das Baugesetzbuch (BauGB) und die Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) geändert werden (BR-Drs. 558/06, BT-Drs. 16/2496). Der Gesetzentwurf war Gegenstand der Stellungnahme des Bundesrates vom 22. September 2006,die nur wenige Änderungs- und Ergänzungsvorschläge enthält (BR-Drucks. 16/2932). Derzeit finden die Beratungen im Deutschen Bundestag statt. Der Entwurf geht zurück auf die Koalitionsvereinbarung vom November 2005,in der ausgeführt ist, dass zur Verminderung der Flächeninanspruchnahme und zur Beschleunigung wichtiger Planungsvorhaben, vor allem in den Bereichen Arbeitsplätze, Wohnbedarf und Infrastrukturausstattung, das Bau- und Planungsrecht für entsprechende Vorhaben zur Stärkung der Innenentwicklung vereinfacht und beschleunigt werden soll.

Stadtpolitik konzentriert sich derzeit zunehmend auf die Entwicklung einzelner Stadtteile. Geschuldet ist dieses Interesse dem stärker werdenden interkommunalen Wettbewerb und dem Streben nach Attraktivität für die Stadtbewohner, die nicht aufs Land wandern oder aus dem Speckgürtel der Großstädte wieder zurück in die Städte gelockt werden sollen. Partizipationsangebote sind ein Instrument zur Stärkung der Identifikation der Bewohner mit der Stadt, mit ihrem Stadtteil. Das Stadtteilmarketing ist ein weiteres. In Hannover werden beide Instrumente im Rahmen der "Integrativen Stadtteilarbeit" kombiniert. Die Bürger selbst entwickeln ein Image für ihren Stadtteil und die Wohnungswirtschaft sollte eine gewichtige Rolle spielen.

Mehr Bürgerorientierung wird seit Jahren propagiert – die Kluft zwischen ratlosen Stadtregierungen und verdrossenen Bürgern ist dennoch größer geworden. Fest steht, dass in Zukunft immer mehr kommunale Handlungsfelder auf die aktive und kreative Unterstützung der Stadtgesellschaft angewiesen sein werden. Angesichts der demographischen Entwicklung nimmt der "Kampf um die Köpfe" in den Städten bereits zu. Wer das Leitbild der Bürgergesellschaft ernst nimmt und pragmatisch wendet, der weiß, dass als Grundlage eine innovative Beteiligungskultur in den Kommunen erforderlich ist. Diese muss erst wachsen. Beteiligungskultur setzt eine Gesamtstrategie der Kommune voraus. Sie entfaltet sich dort, wo sich Politik und Verwaltung ernsthaft, kompetent und in ständigem Prozess um die Mitarbeit der Bürgerinnen und Bürger bemühen und insbesondere für diejenigen Anspracheformen entwickeln, die meist nur schwer zu erreichen sind.