In Zeiten von Wohnungsknappheit und Klimakrise wird der Ruf nach einer Neujustierung der Wohnungspolitik lauter: Statt auf Neubau soll der Fokus verstärkt auf die Optimierung und bedarfsgerechte Verteilung des vorhandenen Wohnraums gelegt werden. Vor allem Suffizienzansätze spielen dabei eine wichtige Rolle, weil sie im Kern auf eine Reduzierung des Pro-Kopf-Wohnflächenverbrauchs und damit – so die Theorie – auf eine Verringerung des Neubaubedarfs abzielen. Allerdings werden diese Ansätze zum Teil kontrovers diskutiert – nicht zuletzt, weil der Verdacht besteht, sie könnten mit erheblichen Eingriffen in das Privateigentum verbunden sein. Um einen Überblick über den dynamischen Diskurs im Kontext der Wohnflächensuffizienz zu erhalten, hat der vhw das difu, frei04publizistik und Studio Rustemeyer beauftragt, in einer Studie eine Bestandsaufnahme der Debatte um Wohnflächensuffizienz vorzunehmen und die in diesem Zusammenhang diskutierten Suffizienzansätze kritisch zu beleuchten.

Der als „Bau-Turbo“ angekündigte § 246e des Baugesetzbuchs verspricht eine beschleunigte Genehmigung von Wohnungsbauvorhaben durch weitreichende Abweichungsmöglichkeiten von planungsrechtlichen Bindungen. Beschleunigung ist allerdings kein Wert an sich. Eine unterkomplexe Wohnungspolitik birgt das Risiko, statt mehr bezahlbare Mietwohnungen vor allem unerwünschte soziale und ökologische Nebenwirkungen auszulösen. Unabhängig davon, ob der weitgehend kontraproduktive Paragraf tatsächlich Gesetz wird, besteht die Chance, diese Provokation in fachliche und zivilgesellschaftliche Energie für einen zukunftsfähigen Pfad sozial- und klimagerechter Wohnraumversorgung zu transformieren.

Die Preise für – voll erschlossenes – Bauland in den Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten sind in den vergangenen zehn bis fünfzehn Jahren um das Doppelte bis Dreifache gestiegen. Dies führt neben den gestiegenen Herstellungskosten (Baukosten) und Kapitalkosten (Zinsen) für den Wohnungsbau dazu, dass Wohnraum für große Teile der Bevölkerung trotz staatlicher Transferleistungen (Wohngeld, Kosten der Unterkunft) kaum noch bezahlbar ist, weil die Belastung der Haushalte mit Wohnungskosten mancherorts mittlerweile bis zu 50 % des Haushaltsnettoeinkommens erreicht (Mietbelastung in Deutschland, DIW Berlin, Oktober 24). Allein die Grundstücks- und Erschließungskosten, aus denen sich die Baulandpreise (im Zuge der wachsenden Anwendung von Baulandmodellen nach § 11 BauGB) in der Regel zusammensetzen, machen vielerorts ein Viertel bis ein Drittel der Gesamtgestehungskosten für den Wohnungsneubau aus. Warum ist das so?

Immobilienfirmen und Projektentwickler sollten spätestens in der derzeitigen Situation ihre Firma resilienter machen. Inwiefern sie Krisenmanagementtools dabei unterstützen und wie diese erarbeitet werden können, darum geht es in dem vorliegenden Beitrag.

Wenn die Kinder ausziehen, bleiben leere Kinderzimmer, manchmal leere Einliegerwohnungen. Diese Räume nutzbar zu machen, würde den Neubau erheblich entlasten. Das Potenzial beziffert Daniel Fuhrhop auf 100.000 Wohnungen jährlich – ein Drittel des Neubauvolumens. Das brächte einen Gewinn für Eigentümer, für Wohnungssuchende und für die Umwelt: der Wohnungsneubau eines Jahres belastet das Klima mit bis zu 74 Millionen Tonnen CO2.

Nachhaltigkeit ist für die Wohnungswirtschaft ein wichtiges Ziel, wenn es um die strategische Ausrichtung des Unternehmens, die Finanzierung von Bauvorhaben und die Entwicklung von Quartieren geht. Dabei ist es der sozial-orientierten Wohnungswirtschaft besonders wichtig, dass Ökologie, Ökonomie und Soziales stets zusammen gedacht werden.

Die Gesellschaft verändert sich und mit ihr das Wohnen, denn alle müssen wohnen und machen es damit zu einem Grundbedürfnis des Menschen. Wohnen kommt eine elementare Bedeutung sowohl für die individuelle als auch die gesellschaftliche Entwicklung zu. Im Wohnen spiegeln sich epochale Umbrüche und gesellschaftliche Wandlungsprozesse wider. Diesem Zusammenhang wird das Graduiertenkolleg „Gewohnter Wandel. Gesellschaftliche Transformation und räumliche Materialisierung des Wohnens“ der Goethe-Universität Frankfurt und der Bauhaus-Universität Weimar ab Oktober 2024 wissenschaftlich auf den Grund gehen.

In den letzten Jahren legten deutschlandweit zahlreiche Kommunen Wohnungstauschprogramme oder entsprechende Modellprojekte auf, die vor dem Hintergrund zunehmender Wohnungsknappheit über eine bessere Verteilung vorhandenen Wohnraums Wohnraumpotenziale im Bestand erschließen wollen. Insbesondere ältere Haushalte, die nach Auszug der Kinder in den mittlerweile deutlich zu großen Wohnungen verblieben, sind oft die primäre Zielgruppe dieser Angebote, um dringend benötigten Wohnraum für sich vergrößernde Haushalte im Bestand freizugeben. So charmant die Idee des Groß-gegen-Klein auch klingt, ergeben sich jedoch zahlreiche Probleme in der Realisierung von Wohnungstauschen, so dass das Instrument bisher kaum quantitative Wirkung entfaltet.

Das Thema des demographischen Wandels hat in Deutschland Hochkonjunktur, quer durch alle Medienformate. Während auf der einen Seite Bevölkerungsstatistiker mit Hilfe ihrer Prognosemodelle um das quantitative Ausmaß von Schrumpfung und Alterung streiten, wird auf der anderen Seite bereits die politische Debatte geführt. Doch im Hintergrund der Diskussion über eine alternde Gesellschaft vollzieht sich – nahezu unbemerkt – ein qualitativer Strukturbruch. Aktuelle Ergebnisse der empirischen Sozialforschung zeigen, dass sich die Alten der Nachkriegsgeneration, die "Neuen Alten", deutlich von den heutigen Senioren in puncto Werthaltungen, Lebensführung und Lebensstil unterscheiden. Es handelt sich um eine soziokulturelle Entwicklung, deren Folgen nicht geringer einzuschätzen sind als der quantitative Umbau der Alterspyramide. Mit anderen Worten: Es wird künftig zwar mehr ältere Menschen in Deutschland geben, aber vor allem andere als bisher bekannt.

Künftige Aufgaben in der Stadtentwicklung werden voraussichtlich stärker als bisher in enger Partnerschaft von Ländern, Städten und Gemeinden mit privaten Institutionen bewältigt werden müssen. Unter den privaten Institutionen, denen künftig verstärkt eine Übernahme von Aufgaben als Partner der Städte und Gemeinden zugetraut werden kann, spielen Wohnungsunternehmen eine zentrale Rolle. Dies gilt insbesondere für die qualitative Weiterentwicklung von bestehenden Wohngebieten. Ein Thema, dem dabei eine erhöhte Aufmerksamkeit geschenkt werden sollte, ist das subjektive Sicherheitsempfinden von Bewohnern in ihren Wohngebieten; entscheidet doch die empfundene Sicherheit in Wohnung und Wohnumgebung erheblich mit über die Zufriedenheit mit dem Kernprodukt von Wohnungsunternehmen, den Wohnungen. Der Begriff "Sicherheit" sollte dabei allerdings in einem weit gefassten Sinn verwendet werden und sich nicht allein auf die Abwesenheit von Kriminalität und Gewalt beziehen. Im Mittelpunkt sollte vielmehr das Vertrauen der Bewohner in die Sicherheit ihrer Wohnung, ihres Hauses und ihres Quartiers stehen. Dieses Vertrauen hängt bekanntlich weniger vom Ausmaß der "objektiven" Kriminalitätsbelastung des Wohngebiets ab, als vom "sozialen Klima" in der Nachbarschaft. Aus diesem Grunde kommt der Förderung guter nachbarschaftlicher Beziehungen - etwa im Rahmen des Sozialmanagements - in Wohnanlagen durch Wohnungsunternehmen eine wichtige Rolle zu.

Wohnungspolitik und Wohnungswirtschaft stehen im Jahr 2024 vor vielen ungelösten Problemen. Alte, bereits früher als wirkungslos bewiesene Instrumente kommen aus der Mottenkiste und werden wieder zurückgesteckt, Schuldzuweisungen verteilt und nach neuem Geld gerufen. Also alles wie immer. Das muss nicht schlecht sein. Das Durchgewurstel der deutschen Wohnungspolitik, die sich nie so recht entscheiden konnte, hat nach dem Krieg ja genau deshalb so große Erfolge erbracht.

Ein naturnahes Wohnumfeld ist auf kleiner wie großer Fläche möglich, trägt zum Klimaschutz bei und ist ein Gewinn für Mensch und biologische Vielfalt. Wie können Stadtplaner, Akteure der Woh­nungswirtschaft und weitere Entscheidungsträger mehr Natur in urbane Räume holen? Der folgende Beitrag stellt Trittsteinbiotope und PikoParks als neue Grünflächentypen vor, die das Naturgartenteam der Stiftung für Mensch und Umwelt in Berlin realisiert. Zudem informiert er über positive Monitoringergebnisse, die für naturnahes Grün sprechen, und er zeigt, wie Sie selbst aktiv werden können.

Soziale und ökologische Ziele werden vor allem beim Wohnen oft als entgegengesetzt dargestellt. Als Reaktion auf zu wenig bezahlbaren Wohnraum wird mehr Neubau gefordert, während nachhaltige Wohnungen oft teuer sind. Einige Gesetze institutionalisieren den Gegensatz zwischen sozialen und ökologischen Zielen, etwa bei Sanierungen, sicherem Wohnraumzugang und flächensparendem Wohnen. Diese Ziele sind jedoch nicht zwangsläufig widersprüchlich, sondern das Ergebnis von Regulierungsinstrumenten und Marktmechanismen. Für eine gerechtere Verteilung von Wohnraum und für die Sanierung ohne Mieterhöhung haben sich soziale und ökologische Akteure zusammengeschlossen und mobilisiert.

Die Wohnungsnot der Städte lässt Speckgürtel wachsen und hat mittlerweile auch viele ländliche Kommunen erreicht. Doch Einfamilienhäuser und uniforme Neubausiedlungen können nicht die einzige Antwort auf den steigenden Siedlungsdruck sein. Statt mit neuen Bauten, Abriss und weiterer Versiegelung zu reagieren, ist es an der Zeit, dem Wandel proaktiv zu begegnen und über zukunftsfähigen Wohnraum nachzudenken. Dieser Text handelt davon, wie gemeinschaftliche Wohn- und Arbeitsprojekte die sozial-ökologische Transformation in ländlichen Regionen voranbringen und welche Rolle Kommunen dabei einnehmen können.

Bauen und Wohnen stehen in Zeiten der Klima- und Ressourcenkrisen, sich verändernden Wohnbedürfnissen und Flächennutzungsansprüchen vor umfangreichen gesellschaftlichen wie ökologischen Herausforderungen. Diese komplexen Zusammenhänge werden nicht allein technisch zu lösen sein, auch soziale Innovationen müssen verstärkt in den Fokus gerückt werden. Das Bundesministerium für Bildung und Forschung fördert darum seit Dezember 2022 für fünf Jahre das Pilotprojekt „Soziale Innovationen im Bauen, Wohnen und in der Stadtentwicklung“ (SInBa). Das transdisziplinäre Projektteam besteht aus dem Wuppertal Institut für Klima, Umwelt, Energie in der Projektleitung, inter 3 – Institut für Ressourcenmanagement als zweite wissenschaftliche Einrichtung und den Städten Mannheim (Fachbereich Demokratie und Strategie) sowie Wuppertal (Ressort Stadtentwicklung).

Wie Menschen zusammenleben und welche Wohnform sie dafür wählen – gemeinschaftlich oder allein, im Eigentum oder zur Miete, in Ballungsräumen oder auf dem Land –, gehört zu den wichtigsten Feldern veränderter Lebens- und Arbeitsbedingungen der Spätmoderne. Klimakrise, gesellschaftliche Ausdifferenzierung und steigende Ansprüche stehen dabei knapper werdenden Ressourcen und fehlenden Angeboten gegenüber, sodass die Wohnungsfrage auch als politisches Thema zurück auf der Agenda ist. Das von subsolar* architektur und stadtforschung für den vhw durchgeführte laufende Projekt „Transformative Wohnformen“ nimmt deshalb Projekte im deutschsprachigen Raum in Augenschein, die mit unterschiedlichen Strategien und Instrumenten Alternativen zu gängigen Wohnmodellen schaffen. Eine Typologisierung schafft dabei eine Wissensbasis und einen Orientierungsrahmen, der nicht nur zu einer Diversifizierung des Wohnungsangebots, sondern auch zur sozialökologischen gesellschaftlichen Transformation im Themenfeld Wohnen beitragen möchte.

Die Hitzewellen der letzten Sommer haben gezeigt, wie stark sich hohe Temperaturen auf Lebensqualität und Gesundheit von Bewohnerinnen und Bewohnern auswirken können. Vor allem für stark versiegelte und dicht bebaute Städte ist die zunehmende Häufigkeit und Intensität von Hitzeperioden herausfordernd. Im Sinne einer Klima-Governance-Strategie sind formelle, ökonomische und informelle Regelungsformen für Verwaltungshandeln und Politik gefragt. Kommunen haben sich entsprechend in den letzten Jahren zunehmend befähigt, fachlich-strategisch, organisatorisch, prozedural und adäquat auf Klimawandelfolgen zu reagieren. Um Hitzebelastung zu reduzieren, können verschiedenste Maßnahmen auf den Handlungsebenen Quartier, Gebäude und Bewohner ergriffen werden. Dabei spielt Bürgerbeteiligung eine wichtige Rolle, um nachhaltige und nutzerakzeptierte Lösungen zu finden.

Kleinstädte stellen in der Bundesrepublik in Verbindung mit ihren zum Teil hohen Lebensqualitäten wichtige Wohnstandorte dar. Diese sind jedoch trotz baustruktureller Gemeinsamkeiten hinsichtlich ihrer lage- und siedlungsstrukturellen Merkmale, ihrer historisch verursachten Pfadabhängigkeiten sowie durch raumordnerische Interventionen zu unterscheiden. Doppelte Alterung, Wohnmobilität, Wanderung, Digitalisierung und Arbeitsmarktveränderungen sind zudem einige der Ursachen, die starke sozialstrukturelle Veränderungen nach sich ziehen und die Wohnungsmärkte auch auf sehr kleinräumiger Ebene verändern.

Bis vor wenigen Jahren war der Markt für Studentenwohnheime in der Hand gemeinnütziger Organisationen wie der Studentenwerke. Dies hat sich grundlegend geändert. Projektentwickler entdecken dieses Immobiliensegment und bekämpfen so die Knappheit von Kleinwohnungen in vielen Hochschulstädten. Welche städtebaulichen und planerischen Aspekte die Gebäude erfüllen müssen und warum sie wenig mit den Wohnheimen der 1970er Jahre zu tun haben, wird in dem vorliegenden Beitrag beleuchtet.

Durch die anstehende SGB XI-Reform, bei der die Kosten für Pflegestufen I und II im ambulanten und stationären Bereich angepasst werden, steht eine "Ambulantisierung der Pflegelandschaft" an. Aktuell werden Alternativen zum stationären Pflegeheim diskutiert und in die Praxis umgesetzt. Im Mittelpunkt steht das eigenständige Wohnen in Kombination mit individuellen, bedarfsgerechten Hilfs- und Pflegeleistungen. Dies bedeutet eine Herausforderung für die Wohnungswirtschaft, die neue (bezahlbare)Lösungen anbieten muss, sich damit aber gleichzeitig gut auf einem wachsenden Markt positionieren kann.

"Wohnen plus" ist schon lange Praxis bei der Wohnungsbaugenossenschaft Lünen eG (WBG).Sie gehört zu denjenigen Genossenschaften, die sich frühzeitig und aktiv für die Weiterentwicklung ihrer Bestände vor dem Hintergrund des demographischen Wandels engagieren und auf die neuen Bedarfe ihrer jetzigen und zukünftigen Bewohnerschaft reagieren. Neben einem attraktiven Wohnangebot gehört dazu immer häufiger der Wunsch nach zusätzlichen Versorgungs- und Dienstleistungsangeboten in direkter Nähe der Wohnung. Zwei der drei hier vorgestellten Neubau- und Siedlungsergänzungsprojekte der WBG befinden sich auf Kirchengrundstücken in Lünen bzw. Kamen, die aufgrund von Einsparnotwendigkeiten an die WBG veräußert bzw. in Erbpacht übertragen worden sind. Gemeinsam mit örtlichen Gemeinden werden nun neue Trägerlösungen und Kooperationsformen für den Erhalt der kirchlichen Angebote für das Gemeindeleben und für neue Nutzungsmöglichkeiten mit weiteren Infrastruktur- und Dienstleistungsangeboten rund um das Wohnen entwickelt. In dem dritten Projekt, einem der größten Ende der 1950er Jahre entstandenem Siedlungsbestände der WBG in Lünen, werden aktuell vorbereitende Arbeiten für ein integriertes Erneuerungs- und ein kleinteiliges Siedlungsergänzungskonzept für neue Wohn- und Dienstleistungsangebote im Quartier durchgeführt.

In einem Gespräch mit dem Bundesminister für Verkehr, Bau und Wohnen, Wolfgang Tiefensee, erörterten am 6. Juni 2006 der Vorstandsvorsitzende des vhw Reinhart Chr. Bartholomäi und Hauptgeschäftsführer Peter Rohland aktuelle Fragen der Stadtentwicklung und Wohnungspolitik. Kurzbericht des Zusammentreffens.

Verpflichtet Eigentum? Diese Frage stellt der vhw auf seinem diesjährigen Verbandstag und richtet dabei den Blick auf stadtentwicklungs- und wohnungspolitische Herausforderungen. Eine solche Themenwahl mag unterschiedliche Reaktionen hervorrufen: gelangweilte, weil manche Protagonisten sich an überkommene ideologische Grabenkämpfe erinnert fühlen; ebenso kämpferische, weil einige noch in diesen Gräben sitzen und die historischen Schlachten gerne noch einmal aufführen würden. Aus der Sicht des vhw wären damit aber die falschen Diskutanten auf den Plan gerufen: Falsche Freunde von links, von systemstürzenden Phantasien beflügelt, und falsche Feinde von rechts, die in jeder Diskussion über das Eigentum systemstürzendes Gedankengut vermuten.

Die Wohnungsfrage der Gegenwart wird gern mit der Wohnungsnot zu Beginn des 20. Jahrhunderts verglichen. Als Lösung propagiert werden heute auch die damaligen Ansätze, so etwa das Wohnungsneubauprogramm des Roten Wien in der Zwischenkriegszeit oder die Wohnungsneubauentwicklungen in Großstädten der Weimarer Republik. Das Ziel hieß damals, kurz gesagt, dem Mangel an Wohnungen für die neu in die Stadt ziehenden Wohnungssuchenden sowie für die ansässige Arbeiterklasse in ihrer Wohnungsnot durch gemeinnützigen, meist öffentlichen Wohnbau als Neubau zu entgegnen. Geblieben ist davon bis heute der angesichts von Mangel an Wohnraum oft zu hörende, beschwörungsartige Lösungsspruch: „Bauen, bauen, bauen.“ Weitaus weniger ist geblieben von dem Zusatz, wonach das Gebaute gemeinnützig und kollektiv sein soll.

Wiehl ist eine kreisangehörige Gemeinde im Oberbergischen Kreis im Regierungsbezirk Köln in Nordrhein-Westfalen. Sie liegt etwa 45 Kilometer östlich der Stadt Köln und weist aktuell eine Einwohnerzahl von 25.966 auf. Die heterogene Struktur der Stadt ist im Wesentlichen geprägt von den drei unterschiedlich großen Stadtteilen Wiehl mit 5781 Einwohnerinnen und Einwohnern, Bielstein mit 3208 Einwohnerinnen und Einwohnern sowie Drabenderhöhe mit 3369 Einwohnerinnen und Einwohnern. Darüber hinaus verfügt die Stadt über weitere 48 Dörfer bzw. Dorflagen. Mit rund 12.000 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten weist die Stadt eine hohe Arbeitsplatzdichte auf, die nicht zuletzt auf das Vorhandensein größerer Gewerbegebiete zurückzuführen ist.

In den zurückliegenden Jahren gelang es nicht, die notwendige Wohnungszahl zu errichten, um Zuzüglern in Ballungsregionen ausreichend Platz zu bieten – trotz großer Anstrengungen. In Berlin stieg beispielsweise zwischen 2013 und 2018 die Zahl der jährlich fertiggestellten Wohnungen von 6.641 auf 16.706, in Düsseldorf kletterte sie in diesem Zeitraum von 1.367 auf 2.575 und in Hamburg von 6.407 auf 10.674 Wohneinheiten. Laut einer Analyse des Instituts der Deutschen Wirtschaft ist dies aber nicht genug: Für Berlin rechnen die Experten in den Jahren 2019/20 mit einem Bedarf von rund 21.000 zusätzlichen Wohnungen. Wenn Wohnungsneubauten im gewünschten Maße realisiert werden und Ballungsräume lebenswert bleiben sollen, sollte der Platz in Innenstädten neu gedacht werden.